【正文】 將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個(gè)綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。人防按照國(guó)家人防設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設(shè)計(jì)要求，結(jié)合平時(shí)的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。1999年1月至９月，％，％，連續(xù)三個(gè)月呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。今年1—5月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長(zhǎng)速度，%，；，與上年同期持平；，%%進(jìn)入90年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項(xiàng)政策相繼實(shí)施并取得了顯著成效。在商品住宅投資方面，1999年前三個(gè)季度，％，％，；％。進(jìn)入2000年，商品住宅投資進(jìn)一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。,%%,%%,。 在房地產(chǎn)銷售方面，1999年１至3季度，％，其中住宅131萬平方米，％；，％；，；。分別為上年同月的92％％。而大部分有購房意愿的消費(fèi)者購買力相對(duì)較弱及部分有購買能力的消費(fèi)者持幣觀望以待我市購房補(bǔ)貼和公房上市具體政策出臺(tái)的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新的拆遷辦法出臺(tái)，房屋拆遷由實(shí)物補(bǔ)償改為貨幣補(bǔ)償，我市商品房銷售市場(chǎng)從1999年4季度開始逐漸升溫。進(jìn)入2000年，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)，危舊房拆遷改造繼續(xù)進(jìn)行，商品房銷售有增無減。在銷售的全部商品房中。 在全市銷售面積中，銷售給個(gè)人的有較大幅度增長(zhǎng)，且比重上升，％，％。今年北京個(gè)人購買商品住宅激增,%。從我市情況看，個(gè)人購房已有效啟動(dòng)，成為商品房銷售市場(chǎng)的主要推動(dòng)力。其中，較上年同月增長(zhǎng)5倍。 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步發(fā)展。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標(biāo)均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢(shì)判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿?。今年上半年，；?。%，相當(dāng)于消費(fèi)品零售額的1/10。二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。1999年以來受房改政策及國(guó)家為促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展準(zhǔn)許已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法的出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率持續(xù)走低且國(guó)家鼓勵(lì)利用銀行按揭貸款購買商品房等因素的推動(dòng)，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持一定的發(fā)展速度，走勢(shì)平穩(wěn)。從實(shí)際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)26家，較上年增加２家，%，％。投資主體的相對(duì)集中，在一定程度上帶全動(dòng)了全市房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，也有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平，規(guī)范管理，創(chuàng)造品牌效應(yīng)，有益于避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展的弊端。 商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的50%以上，％。與投資上升相適應(yīng)，％，％。三、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景分析 地點(diǎn)分析 該項(xiàng)目用地建設(shè)地點(diǎn)位于某區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；；西距釣魚臺(tái)國(guó)賓館1公里；北距阜外大街1公里。項(xiàng)目附近基本沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質(zhì)量良好，是開發(fā)面向國(guó)內(nèi)買家高檔寫字樓和住宅的適宜地點(diǎn)。從地理位置上看本項(xiàng)目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，開發(fā)方向符合市場(chǎng)需求，市場(chǎng)前景十分樂觀?，F(xiàn)就有關(guān)投資分項(xiàng)說明如下： 征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金根據(jù)國(guó)家和北京市有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所占用地應(yīng)按國(guó)家和北京市政府有關(guān)部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。由于本規(guī)劃尚未確定，土地價(jià)格尚未評(píng)估。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價(jià)格水平，本報(bào)告暫按共需繳納7200萬元人民幣估算。 建安工程費(fèi) 根據(jù)初步估算，項(xiàng)目建建安工程費(fèi)共需投資10100萬元。 市政公用設(shè)施費(fèi) 根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費(fèi)共計(jì)200萬元。 開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃項(xiàng)目籌建期內(nèi)開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃為378萬元。二、 資金來源本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌解決。項(xiàng)目的建設(shè)施工將按照北京市有關(guān)工程招標(biāo)的規(guī)定，以國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的方式，選擇國(guó)內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為3年，力爭(zhēng)在2003年10月前建成，具體計(jì)劃如下： 2000年11月前1） 完成項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制和報(bào)批工作；2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報(bào)批工作。第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、 基本經(jīng)濟(jì)參數(shù) 營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務(wù)公寓租金收入等項(xiàng)內(nèi)容。在項(xiàng)目建設(shè)期中2001年可完成銷售全部建筑面積的30%左右，2002年將完成銷售建筑面積的40%左右，其余將在2003年12月之前全部售完。營(yíng)業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬元項(xiàng)目\年份2001200220032004200520062007200820092010寫字樓公寓銷售收入1423018973155230000000公寓租金收入2834283428342834283428342834其他收入200200200200200200200合計(jì)1432018973155233034303430343034303430343034經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用1）企業(yè)管理費(fèi) 該項(xiàng)目建成后的企業(yè)管理費(fèi)包括建設(shè)期行政費(fèi)用、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、折舊和攤銷等各項(xiàng)費(fèi)用支出。按每年40萬元測(cè)算。（3） 折舊和攤銷折舊和攤銷主要是指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和商業(yè)設(shè)施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用攤銷。具體情況列表顯示如下：營(yíng)業(yè)稅金明細(xì)表單位：人民幣萬元現(xiàn)將營(yíng)業(yè)成本和費(fèi)用匯總?cè)缦拢耗杲?jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用匯總表單位：人民幣萬元 所得稅及其他稅金按照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的稅項(xiàng)包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤(rùn)的33%，其余稅項(xiàng)列入企業(yè)管理費(fèi)中。資本公積金按稅后利潤(rùn)的10%計(jì)提。（詳見附表） 經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用 該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用包括企業(yè)管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金等項(xiàng)內(nèi)容。 利潤(rùn) 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期靜態(tài)分析各年度利潤(rùn)總額詳見附表。 現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析見附表。開發(fā)單位為有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)有房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，且項(xiàng)目用地為本集團(tuán)自有土地，這些因素都為為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了保證。項(xiàng)目的實(shí)施將促進(jìn)首都城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)為國(guó)家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都十分明顯。相信隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟與發(fā)展，項(xiàng)目所在地點(diǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加明顯，項(xiàng)目前景將更加深