西安某大廈可行性研究報(bào)告-展示頁(yè)
2025-05-24 03:23本頁(yè)面
【正文】 發(fā)展空間。33 / 33西安市通宇大廈可行性研究報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目開發(fā)背景2第二章項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀2第三章項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析2第四章產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議2第五章營(yíng)銷方案2第六章開發(fā)進(jìn)度2第七章財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)2第八章結(jié)論和建議2第一章項(xiàng)目開發(fā)背景從1998年起，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來(lái)了黃金發(fā)展時(shí)期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示，2002年上半年全國(guó)商品住宅銷售了6280億元，%，其中銷售給個(gè)人為1445億元，%，%。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。因此，未來(lái)幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購(gòu)房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)。在準(zhǔn)備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問(wèn)題，51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營(yíng)、出租等其它方面的用途。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，我國(guó)房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。據(jù)悉，截至2002年9月末，％。據(jù)了解，今年市上計(jì)劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn)505萬(wàn)平方米，完成投資180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo)商品住房開發(fā)的重點(diǎn)向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)行為。市上還將完善住房公積金的運(yùn)行和管理監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問(wèn)題上的作用。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計(jì)2000余家，旅游旺季入住率為85%,淡季為40%左右。黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。其中，實(shí)現(xiàn)小康的一個(gè)重要指標(biāo)是，到2020年人均住房面積達(dá)到2025㎡。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢(shì)：⊙市場(chǎng)還將有23年的快速增長(zhǎng)期。之后將進(jìn)入10至20年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期?！押暧^調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更為有序和規(guī)范。⊙概念炒作日益缺乏市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來(lái)越高。⊙開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場(chǎng)，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。同時(shí)也將影響房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降?！严M(fèi)者金字塔中部群體將成為未來(lái)市場(chǎng)的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢(shì)所趨。19902002年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)比較指標(biāo)1990年2001年2002年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量省市兩級(jí)共200家市注冊(cè)企業(yè)600余家700余家%為國(guó)營(yíng)70%以上為民營(yíng)個(gè)人購(gòu)房所占比例不足10%93%95%以上是我們對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢(shì)不容樂(lè)觀，對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷建議等在此背景下展開。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：㎡（）總建筑面積：36264㎡（方案1）39864㎡(方案2)住宅面積：7200㎡（方案1）10800（方案2）綜合樓面積：21776㎡（不含地下室）層高：22層寫字間面積：12096㎡層高：314層共12層酒店套房面積：8064㎡層高：1522層共8層附樓面積：960㎡層高：4層寫字間酒店配套功能面積：2175㎡公建面積：1608㎡(綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室)地下停車場(chǎng)面積：4320㎡（地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1）430（方案2）容積率：（方案1）（方案2）綠地率：30%：框剪結(jié)構(gòu)方案1序號(hào)工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)36264方案2序號(hào)工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅1080018不含地下部分3地下停車場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)39864第三章項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析本屆主要對(duì)本項(xiàng)目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價(jià)值，可以說(shuō)是利弊參半。周邊寫字樓調(diào)查表項(xiàng)目名稱地址層數(shù)總面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）租價(jià)（元/㎡）售租率備注海聯(lián)大廈振興路北口西9500055005050%地下車位租金300元/月精英大廈振興路中段830005590%泛美大廈南稍門什字294000050003595%租價(jià)不含各種服務(wù)費(fèi)偉業(yè)佳大廈南關(guān)正街213650055005590%車位租金100元/月調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己茫枨笸?；售價(jià)普遍在50005500元/㎡，租價(jià)（均價(jià)）為5055元/㎡月。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營(yíng)成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議本項(xiàng)目酒店客房數(shù)控制在250280之間，基準(zhǔn)價(jià)格為200元/㎡天。本項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營(yíng)上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營(yíng)情況較好的三星級(jí)酒店，如鐘樓飯店具備獨(dú)特的地理位置和老字號(hào)品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢(shì)在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗(yàn)；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營(yíng)管理水平較好，以會(huì)議接待為主。但相應(yīng)的配
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