【正文】 發(fā)展?jié)摿Γ桓鶕?jù)深 XXX 評字（2022）Ｂ11016 號《XXX 市 XXX 大廈裙樓 13 層房地產(chǎn)》估價(jià)報(bào)告，該項(xiàng)目于 2022 年 11 月 5 日的價(jià)值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購價(jià)格 79,240,000 元（含 7300 萬元的購置價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)）的％，如果目前收購，后期經(jīng)營狀況穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較??；本項(xiàng)目方案二（收購模式）模式一（前五年出租，五年后 3 層出售）靜態(tài)經(jīng)營凈收益為 185,652,587 元，投資利潤率 %，盈利前景良好；動態(tài)測算時(shí)，從動態(tài)現(xiàn)金流量表顯示：該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=%) 為13,762,900 元，回收期為 年，說明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有一定的盈利前景。順頌商祺！深圳市 XXX 土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司二○○六年十一月十日3 / 87總體假設(shè)和限制條件 本可行性研究報(bào)告采用了如下限制及假設(shè)條件：1．項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的假設(shè)。2．評估時(shí)點(diǎn)的假定。4．委托方提供資料真實(shí)性假定。4 / 87第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景1．項(xiàng)目名稱XXXXXX 大廈 XXX 電子市場位于 XXX 市九龍坡區(qū)渝州路與科園一路交匯處， 東臨科園一路，南臨渝高 經(jīng)過九年的發(fā)展和資本市場的四次融資，深圳 XXX 股份有限公司已經(jīng)發(fā)展成物業(yè)位置5 / 87為總資產(chǎn) 38 億 ，凈資產(chǎn) 14 億(截止 2022 年 12 月 30 日)，集科技、工業(yè)、貿(mào)易、專業(yè)電子市場經(jīng)營及倉儲運(yùn)輸為一體的綜合性的大型企業(yè)，目前擁有 3000 多名員工及十余家控股子公司及聯(lián)營公司。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號 內(nèi) 容 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指標(biāo)1 項(xiàng)目名稱 XXXXXX 大廈裙樓 1～3 層2 項(xiàng)目位置 XXX 大西洋實(shí)業(yè)有限公司3 房屋用途 商業(yè)4 總建筑面積 平方米5 評估樓層 1～3 層7 / 87注：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要來源于委托方提供的《房地產(chǎn)證》、 《房屋面積分戶匯總表》等資料。? 本項(xiàng)目的建設(shè)，有助于進(jìn)一步提升 XXX 市石橋鋪電子市場形象，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化需求，有較好的社會效益。分季度看，四個(gè)季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值分別增長%、 %、%和 %，比較平穩(wěn)。房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大前所未有，效果初具成效。商品住宅投資 6575 億元，增長 %。其中，國內(nèi)貸款 3255 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 4788 億元，增長%；利用外資 191 億元，增長 %。17 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積 億平方米，同比增長 %。其中，空置商品住宅 6610 萬平方米，增長 %。10 / 87? 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長2022 年上半年 XXX 市在建項(xiàng)目 2581 個(gè)，累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅高于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)，高于同期全國平均增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占全社會投資比重為 %。? 施工、新開工面積增速平穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張2022 年上半年，XXX 市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，同比增長 %；新開工面積 萬平方米，增長 %，新開工項(xiàng)目 247 個(gè)，比去年同期增加34 個(gè)，增長 %。2022 年上半年 XXX 市商品房現(xiàn)房均價(jià) 1816 元/平方米，同比上漲 %；商品房期房預(yù)售均價(jià) 2550 元/ 平方米，同比上漲 %。而商業(yè)用房空置面積已達(dá) 萬平方米，占 XXX 市空置商品房比重的 %，其施工面積仍然高達(dá) 萬平方米，為現(xiàn)有空置房的 倍。2022 年 XXX 市商業(yè)物業(yè)價(jià)格 4953 元/平方米，同比增長 ％，高于 XXX 市房價(jià)的增幅（％）和住宅價(jià)格的增幅（7％） 。 現(xiàn) 在 解 放 碑地 區(qū) 的 年 營 業(yè) 額 已 達(dá) 到 180億 元人 民 幣 左 右 。 商 鋪以 租 為 主 ， 租 金 則 高 達(dá) 800－ 2022元 /平 方 米 .月 。重 百 江 北 商 場 、新 世 紀(jì) 世 紀(jì) 新 都、 茂 業(yè) 百 貨 、 北城 天 街 購 物 中 心、 遠(yuǎn) 東 百 貨 、CEPA香 港 城 。浪 高 凱 悅 、 金 臺百 貨 、 北 京 華 聯(lián)、 麥 德 龍 超 市 等。17 / 874．XXX 市專業(yè)電子市場狀況（1） 泰興通信電腦市場泰興通信電腦大市場是經(jīng) XXX 市計(jì)委（1998）1278 號文批準(zhǔn)立項(xiàng)，由 XXX信息通信技術(shù)有限責(zé)任公司主辦的通信電腦專業(yè)市場。目前已擁有通信、辦公、電腦、網(wǎng)絡(luò)、外設(shè)、軟件圖書等門類齊全的 IT 商家 500 余戶，其中有 70%以上為業(yè)主，在國內(nèi)首創(chuàng)商家是業(yè)主 的營銷模式。（3） XXX 電子市場位于 XXX 市高新區(qū)石橋鋪科園一路的 XXXXXX 大廈 1—3 層，營業(yè)面積超過10000 平方米。 同時(shí) XXX 市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和居民生活水平的提高，擴(kuò)大了居民對電子產(chǎn)品的需求和產(chǎn)品的更新?lián)Q代。1539。1539。南北最長 公里，東西最寬 公里。% %%%11% %%%%%%%地 區(qū)生 產(chǎn)總 值固 定資 產(chǎn)投 資社 會零 售總 額外 貿(mào)進(jìn) 出口區(qū) 級財(cái) 政入 庫收 入城 市居 民可 支配 收入農(nóng) 村居 民人 均純 收入增 長 率 （ ％ ）XXX 市九龍坡區(qū) 2022 年各經(jīng)濟(jì)因素增長率（3）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況2022 年九龍坡區(qū)投資近 9 億元，貫穿中梁山東西部地區(qū)的戰(zhàn)略要道華福公路全線竣工通車。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長江大橋連接兩岸；成渝、上界、渝長及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi)；從解放碑到大渡口的高架輕軌橫穿區(qū)內(nèi)。航空：XXX 江北國際機(jī)場距離九龍坡區(qū) 30 公里，車程 20 多分鐘。供電：九龍坡轄區(qū)內(nèi)有變電站 15 座，其中 220 千伏變電站 3 座，110 千伏變電站 11 座，變電總?cè)萘?172 萬千伏安，電力充裕。2．片區(qū)性質(zhì)及特點(diǎn)? 片區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)好，配套基礎(chǔ)設(shè)施完備，且區(qū)位優(yōu)勢極為顯著；? 片區(qū)農(nóng)業(yè)資源豐富，相對于主城區(qū)，有廣闊的發(fā)展空間，具有典型的都市現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)的特征，是 XXX 市最具規(guī)模的、最具形象的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)；? 片區(qū)旅游資源豐富，具有著名的 XXX 動物園、華巖市、龍?zhí)逗约?XXX市最大的白鷺自然保護(hù)區(qū)；? 片區(qū)科教文化發(fā)展較好，高等院校和科研機(jī)構(gòu)較多；? 片區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度較快，居民生活水平和消費(fèi)水平不斷提高；? 片區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為滯后，處于低檔次、低水平的狀態(tài)；? 片區(qū)娛樂、餐飲、購物等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，水平偏低；? 片區(qū)工業(yè)生產(chǎn)對環(huán)境有一定的影響。? 2022 年第二季度，九龍坡區(qū)市場較為活躍，成交量分別高于第一、第三季度 萬㎡、 萬㎡，原因在于該區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型逐步多元化，品質(zhì)也在逐步提升，中高檔公寓、花園洋房項(xiàng)目經(jīng)較長時(shí)間蓄勢，再加上春交會的促進(jìn)作用，故成交量較大。世紀(jì)門和艾佳今后一段時(shí)間正是九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場的大發(fā)展時(shí)期，其原因有四個(gè)：一是目前國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，人們對改善居住條件的需求非常迫切；二是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口速度的加快；三是九龍坡區(qū)舊城改造、 “退二進(jìn)三 ”中對老城的維護(hù)及新區(qū)的建設(shè)；四是舊城改造中對老城區(qū)居民的安置需要。工程全部完工后，數(shù)碼街經(jīng)營面積將達(dá)到 15 萬平方米。（1）專業(yè)電子市場序 號 市 場 名 稱 所 在 區(qū) 域 區(qū) 域 描 述 經(jīng) 營 商 品 消 費(fèi) 群 體 樓 層 租 金（ 元 /m2）1樓 ： MP 品 牌 筆 記本 電 腦 、 數(shù) 碼 相 機(jī) 1202樓 ： 筆 記 本 電 腦 、 兼容 機(jī) 、 臺 式 電 腦 、 電腦 配 件 2601503樓 ： 電 腦 耗 材 等 34081樓 ： 手 機(jī) 、 品 牌 筆 記本 電 腦 、 數(shù) 碼 相 機(jī) 12502樓 ： 筆 記 本 電 腦 、 兼容 機(jī) 、 臺 式 電 腦 21303樓 ： 電 腦 配 件 、 電 腦耗 材 等 360101樓 ： 服 裝 、 MP 數(shù)碼 相 機(jī) 、 筆 記 本 電 腦等 11502樓 ： 筆 記 本 電 腦 、 兼容 機(jī) 、 臺 式 電 腦 、 顯示 器 筀 2903樓 ： 空 置 3無平 街 1層 ： 數(shù) 碼 相 機(jī) 、品 牌 筆 記 本 1120180平 街 2層 ： 電 腦 、 耗 材等 2101503層 ： 空 置 3無1樓 ： 手 機(jī) 大 賣 場 1601602樓 ： 筆 記 本 、 電 腦 等 225153樓 ： 電 腦 耗 材 、 碟 片等 32051樓 ： 手 機(jī) 大 賣 場 1101802樓 ： 筆 記 本 電 腦 、 各種 品 牌 電 腦 、 兼 容 機(jī)、 MP MP4等 2801603樓 ： 電 腦 耗 材 等 34010零 售 商 、 個(gè) 人、 公 司 、 成 都及 貴 洲 的 部 分客 戶重 慶 市 專 業(yè) 電 子 市 場 租 金 情 況 一 覽 表泰 興 電 腦 市 場1 九 龍 坡 區(qū) 石橋 鋪 重 慶 市 IT市 場發(fā) 源 地 零 售 商 、 個(gè) 人、 公 司 、 成 都及 貴 洲 的 部 分客 戶市 場 培 育 時(shí) 間 較 長 ，場 內(nèi) 經(jīng) 營 的 商 家 有 較為 穩(wěn) 定 的 客 源 ， 人 流量 大 ， 13層 無 空 置市 場 培 育 時(shí) 間 長 達(dá) 6年 ， 場 內(nèi) 經(jīng) 營 的 商 家有 較 為 穩(wěn) 定 的 客 源 ，人 流 量 大 ， 13層 無 空置九 龍 坡 區(qū) 石橋 鋪2賽 博 數(shù) 碼 廣 場 石橋 鋪 店 A館 重 慶 市 IT市 場發(fā) 源 地開 業(yè) 約 半 年 ， 人 流 量較 少 ， 1層 全 部 出 租 ；2層 全 部 出 租 ； 3層開 業(yè) 不 久 ， 人 流 較少 ， 1層 部 分 空 置 、層 空 置 率 為 5％ ， 3層空 置3賽 博 數(shù) 碼 廣 場 銀座 店 解 放 碑 步 行街 入 口 處 重 慶 市 商 業(yè)中 心 區(qū)5泰 興 電 腦 e世 界 江 北 觀 音 橋 重 慶 市 江 北觀 音 橋 商 業(yè)中 心 區(qū)4電 通 王 數(shù) 碼 廣 場 解 放 碑 步 行街 入 口 處 重 慶 市 商 業(yè)中 心 區(qū)來 解 放 碑 消 費(fèi)的 個(gè) 人 消 費(fèi) 者開 業(yè) 四 個(gè) 月 ， 人 流 量較 少 ， 平 街 1層 已 全 部出 租 ， 平 街 2層 有 1/3鋪 位 空 置 ， 3樓 空 置 來 解 放 碑 消 費(fèi)的 個(gè) 人 消 費(fèi) 者開 業(yè) 約 2年 ， 人 流 量大 ， 、 3層 全 部 出租 工 薪 階 層 、 大學(xué) 生 等 消 費(fèi) 群體江 北 居 住 的 三峽 移 民 、 區(qū) 域內(nèi) 的 工 薪 階 層等6賽 博 數(shù) 碼 廣 場 沙坪 壩 店 沙 坪 壩 步 行街 沙 坪 壩 商 業(yè)中 心 區(qū)? 石橋鋪賽博數(shù)碼廣場 A、B 館賽博數(shù)碼廣場石橋鋪店位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路 6 號，其中賽博數(shù)25 / 87碼廣場 A 館于 2022 年 10 月開業(yè)，營業(yè)面積 20220 平方米，入住商家 450 戶；賽博數(shù)碼廣場 B 館于 2022 年 5 月開業(yè)，營業(yè)面積 平方米，入住商家 186 戶。 賽博數(shù)碼廣場 B 館 賽博數(shù)碼廣場 A 館? 石橋鋪泰興通訊電腦市場泰興通訊電腦市場位于 XXX 市 IT 市場的發(fā)源地—九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路 8 號泰興大廈，距成渝高速公路僅 2 分鐘路程，數(shù)條市內(nèi)交通干線于此匯集，交通便捷，是目前 XXX 地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的通信電腦專業(yè)市場之一，營業(yè)面積達(dá) 11000平方米，經(jīng)營商家 500 余戶，該市場于 1999 年 4 月開業(yè)，市場培育時(shí)間較長，經(jīng)營商家有較穩(wěn)定的客源，人流量大，基本無空置現(xiàn)象。該物業(yè)地理位置較好，位于 XXX 市市級商圈解放碑商業(yè)區(qū)內(nèi)，且交通便利，40404146 60702 以及輕軌臨江門站均在此。雖然該區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，但開業(yè)時(shí)間尚短，且 XXX 人電子數(shù)碼產(chǎn)品多選擇在石橋鋪消費(fèi)，因此，該商場人流量較少，租金水平相對石橋鋪片區(qū)租金略低。目前該店?duì)I業(yè)狀況較好，租金與石橋鋪賽博店基本持平。該商場由于開業(yè)時(shí)間較短，尚處于市場培育期，人流量相對較少，主要面向江北居住的三峽移民、區(qū)域內(nèi)的工薪階層等。未來大廈位于 XXX 市九龍坡區(qū)科園一路，毗鄰 XXXXXX 大廈，為純商務(wù)高檔寫字樓。30 / 87? 華宇該商城四層商業(yè)物業(yè)，一層銷售完畢，二、三、四層招租。都市桃源商業(yè)裙樓四層，主要出售，目前平街一層部分出出售給中國建設(shè)銀行，地下一層出租給中百倉儲，其余正處于招商階段。據(jù)委托方提供的資料，項(xiàng)目總建筑面積為 平方米，其中 1 層 平方米，2 層 平方米，3 層 平方米。35 / 873．項(xiàng)目面臨的機(jī)遇? 根據(jù) XXX 市交通規(guī)劃，XXX 市軌道交通將經(jīng)過項(xiàng)目所在地，交通優(yōu)勢將促進(jìn)片區(qū)商業(yè)的發(fā)展。36 / 87第三章 市場定位及項(xiàng)目評估一、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港，主要輻射范圍為 XXX 市、成都市和貴州省等，是 XXX 市數(shù)碼電子的集散地。由于樓層部分出售后，資金回籠較快，可以實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)定的經(jīng)營。三、租金增長率測算由于 XXXXXX 電子市場開業(yè)時(shí)間不長，處于市場培育期內(nèi)，租金水平相對較低，預(yù)期未來幾年租金將處于逐年遞增的趨勢，直至市場成熟后，租金基本保持穩(wěn)定。? 市場培育期內(nèi)租金年均增長率分析根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)，賽博、泰興市場 2022 年開業(yè), 市場的租金水平一層約為 90元/, 20222022 年三年內(nèi)均賽博、泰興市場一層的租金水平均穩(wěn)定