【正文】 善、園區(qū)東擴和新區(qū)西擴，外資利用走勢會更強勁。總體來說，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預(yù)計，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會有一定的下降趨勢，第二產(chǎn)業(yè)還會有較大的增長趨勢。隨著 可 支配收入的增加，人均消費支出也呈現(xiàn)較大的增長， 02 年比 01 年增長 %。 2021年一產(chǎn)%三產(chǎn)%二產(chǎn)% 2021年一產(chǎn)%三產(chǎn)%二產(chǎn)% 二、立地環(huán)境 華亭大廈位置簡圖： 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市 E 站 地鐵 1 號線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街 華亭大廈 工行大廈 施樂花園 勞 動 路 商業(yè)銀行 萬年橋大街 皇家貴賓俱樂部 路 農(nóng)業(yè)銀行 泰讓橋 胥 江 河 石路商圈 蘇州城市規(guī)劃展示館 寫意空間 菜場 地理位置： 華亭大廈位于閶胥路和勞動路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴容，改善了由來已久的糟糕路況。即將竣工的 三香路閶胥路立交 ，將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。如果勞動路拓寬工程如期進行，那么華亭大廈的交通狀況將進一步改善。地鐵 1 號線東起園區(qū)管委會，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。工行南面是施樂家園小區(qū)沿街住宅的底層 店面，經(jīng)營飲食和醫(yī)藥。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)，由蘇州市建筑設(shè)計研究院設(shè)計，由蘇州二建承建，預(yù)計 2021 年底竣工。附近有華聯(lián)超市、菜市場、皇家貴賓俱樂部等。 從 02 年 4 季度開始，由于受到有關(guān)部門出臺的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵購房消費信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢強勁，走勢呈近似直線攀升。 （二）、綜合指數(shù)成因分析 指數(shù)名稱 指數(shù)值（ %） 與上年同期相比 增減（點） 與上季度相比 增減（點） 綜合景氣指數(shù) 開發(fā)投資指數(shù) 資金來源指數(shù) 土地購置指數(shù) 土地開發(fā)指數(shù) 空置面積指數(shù) 新開工面積指數(shù) 竣工面積指數(shù) 銷售價格指數(shù) 分析： 從綜合指數(shù) 的 8 個分類指數(shù)來看，與去年同期相比景氣水平 7 升 1 降、與上季度（ 2021 年 4 季度）相比景氣水平 6 升 2 降，綜合景氣運行狀況明顯好于去年。 土地購置指數(shù)： 截至 3 月份，該分類指數(shù)值為 點，比上年同期、上季度均有明顯下降，說明土地購置指數(shù)有回落趨勢，主要原因是受到國土資源局下發(fā)的 “清理園區(qū)用地、加強供應(yīng)調(diào)控 ”這一政策的影響。 1 季度，全市商品房空置面積為 萬平方米，比上年同期減少 %，這正是由于目前蘇州房市相當(dāng)火爆，消化了大量的空置面積。該分類指數(shù)為 ，比上季度回落 點，比去年同期略有提高，這也說明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強的發(fā)展后勁。 商品房銷售價格分類指數(shù)： 1 季度，全市商品房實際銷售均價為 2412元 /平方米，其中住宅均價為 2245 元 /平方米，分別比上年同期增長%、 %。但我們也應(yīng)該看到，價格的大幅上揚，必然會縮小市場需求面，給樓市帶來一定的風(fēng)險， 不利于房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展。施工面積和新開工面積都有非常大的增長，漲幅都在 79%以上，竣工面積的漲幅比較小，僅為 %，隨著工程進度的進展和投資力度的加強， 2021 年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加，購房難的供求矛盾有望得到 進一步的緩解。 蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)特點 ① .房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速 2021 年的蘇州樓市在有關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消費信貸政策的推動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長幅度，全年房地產(chǎn) 投資首次突破百億元大關(guān)，達(dá) 億元，其中住宅共完成投資額為 億元，比上年增長 %。 ② .高檔住宅供應(yīng)量增長明顯 2021 年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅）共完成投資 億元，比上年增長 %，施工面積為 331109 平方米，比上年增長 %；新開工面積為 185785 平方米，比上年增長 %；竣工面積為 139245 平方米，比上年增 長 %；空置面積為 18578平方米，比上年下降 %，但我們可看出，相對于施工面積和新開工面積的增長速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)，必會給蘇州房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展帶來一定程度上的影響。大盤時代是市場競爭與選擇的必然結(jié)果，必將為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展導(dǎo)入更多的成熟和理性。浙江開發(fā)商對蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場地位和競爭水平。其中古城區(qū)共完成寫字樓投資 3596 萬元，比上年增長 %，增長迅速。 其中，古城區(qū)寫字樓施工面積 68991 平方米，比上年增長%；新開工面積 13220 平方米，比上年增長 %，竣工面積11960 平方米，比上年下降 %。 三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析 2021 年蘇州市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，與房地產(chǎn)開發(fā)相呼應(yīng)，商品房的銷售也保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，銷售單價一路飆升，預(yù)售形勢更是火爆，其中市區(qū)預(yù)售面積是上年的一倍多，至 2021 年底全市空置房面積為 萬平方米，比上年減少 %；其中市區(qū)為 萬平方米，比上年減少 %。 （一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅銷售狀況分析 住宅銷售形勢火爆，個人購買力不斷增強 隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解，加上住房消費信貸政策的支持，個人購買力不斷增強，擴大了住宅的有效客源。 需 求高漲、銷售價格一路飆升 從 2021 年下半年開始，蘇州住宅市場需求不斷高漲，成交量連創(chuàng)新高，價格也不斷上揚， 2021年蘇州市區(qū)住宅銷售平均單價為 2460元 /平方米，住宅預(yù)售平均單價已經(jīng)超過 3200 元 /平方米。 2021 年，全市寫字樓銷售額為 億元，比上年增長 %，相對于銷售面積的增長幅度（ %），可以看出，銷售額增長主要原因就是由價格大幅上升拉動的，而不是由市場需求拉動的。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓空置狀況分析 至 2021 年底，市區(qū)寫字樓空置面積 為 72702 平方米，比上年下降 %。 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析 （一）、供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào) 目前，大部分的開發(fā)商受利益的驅(qū)使，把銷售目標(biāo)客源緊緊鎖定在高收入人群身上，開發(fā)項目的套型面積越做越大 ，設(shè)施越來越奢華，越來越遠(yuǎn)離工薪階層的總價承受力，從而造成高價房屋層出不窮，而小套型住房的市場供應(yīng)越來越小。可以得出： 60100 平方米的面積需求合計為 %，小戶型市場需求旺盛。樓盤均價基本上都在 3500 元 /m2以上，某些區(qū)域更高，達(dá)到 4300 元 /m2左右。 從 23 屆房產(chǎn)展示會 成交的房子來看，單價在每平方米3000 元以下的僅為 2 套， 3000 元到 4500 元的占了大頭、為 139 套，5000 元以上的別墅有 12 套 ，據(jù)我們觀察 3000 元以下的固然寥寥無幾，實際上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在 3800 元以上，這從此次房交會成交商品房平均單價達(dá)到 3993 元便可 看出。 （四）、樓市中投資客過多 人們的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購房者總數(shù)的 1/3 左右，尤以臺灣、上海、浙江等地外來投資者出手大方，園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的 ,一下子買了50 多套。 我市某銀行的房貸專家認(rèn)為，央行新規(guī)定的 主要目的可能在于促進投資者理性購房，降低高價房和投資性購房的熱度，扶持一般用房和中低價房 ，進而推動房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。 而對中低檔樓盤而言，這反而是一個發(fā)展的良 機 。 （ 2）周邊交通條件好。 （ 4）周邊有休閑娛樂設(shè)施。 （ 1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因為園區(qū)的地價較高。主要分布在蘇華路沿線，如國際大廈、世紀(jì)金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實大廈。入住企業(yè)占第一位的是物流類企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運作，依靠快速引進原料，產(chǎn)出成品，送抵市場， 因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。 蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 寫字樓俗稱辦公樓， 最初的 寫字樓 ，是因商務(wù)活動的需要 而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們 各自獨立又相互緊密聯(lián)系。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題，又開始在 寫字樓 中增加相應(yīng)的功能設(shè)施。 計劃經(jīng)濟時期，中國 大陸地區(qū) 傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內(nèi)進行行政管理的封閉式辦公方式。寫字樓 在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。物業(yè)服務(wù)形式越來越多， 集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、 訂 票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會議大廳等。 （ 2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈 1986 年就已經(jīng)開始出租，華孚寫字樓 1997 年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出 租率相對較高?？梢娫搮^(qū)域中、低檔寫字樓供應(yīng)量仍較大，有過剩現(xiàn)象。 小結(jié) （ 1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫字樓租售情況較好。 （ 3） 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉儲和物流，預(yù)計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。 由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風(fēng)險 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場供應(yīng)的主體。以蘇州 工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達(dá)到了每畝 250 萬元。 有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè) 和高層 已成為如今購房者消費的新時尚，因而十分地走俏。 目前多層住宅仍是許多 蘇州市民 的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光 、通風(fēng)均十分理想。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。更由于地價問題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來換取面積，造成兩棟樓間的間距往往會較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。此類物業(yè)一般所 在 的位置都屬于黃金地段，周圍有 ：學(xué)校、醫(yī)院、市場、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大 。另外，高層還存在開發(fā)周期長、造價高等缺點。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過大，市場空間逐漸變小。 ★★★★★ 二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳二衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量僅占總供應(yīng)量的 %，且這些房型的面積一般在 115 平方米以下，因為總價低，為工薪階層所接受，市場需求空間大，去化速度很快，往往一開盤即被搶購一空，這些房型也是目前市場供應(yīng)的空隙點。 ■市場上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過大， 121m2以上的房源市場占有率為%，相對于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。 ★★★★★ 120m2以下的市場供應(yīng)占有率僅為 %，但由于面積小，所以總價相對較小，市場承接面寬。 價格分析 案 名 價格范圍 均 價 主力面積 主力總價 樓層差價 物業(yè)收費 專業(yè)好文檔 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資料庫 （元 /m2） （元 /m2） （ m2） (萬元 ) （元 /m2） （元 /m2月） 湖畔花園 33006500 5100 180 50200 加城湖濱公寓 / 5000 130 / 天翔花園 37504600 4000 150 50 春之交響 38005400 4600 50 白領(lǐng)公寓 59507200 7000 220 100 分析： ★ 各樓盤均價都在 4000 元 /m2以上 ■ 樓層差價在 50100 元 /m2 ★ 主力總價在 60150 萬元 /套，市場承接能力差，銷售去化慢。 從 23 屆房交會上 成交的 160 套 房子來看， 也可以很明顯的反映出房價的結(jié)構(gòu)，這次房交會成交商品房平均單價達(dá)到 3993 元 ，其中， 單價在每平方米 3000 元以下的僅為 2 套 ； 3000 元到 4500 元的占了