【正文】 而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。 一般因素一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)需求量及其走勢(shì)有普遍性、一般性和共同性的影響因素。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一、 行政因素二、 經(jīng)濟(jì)因素三、 社會(huì)因素四、 人口因素五、 心理因素六、 國際因素 區(qū)域因素區(qū)域因素是指寫字樓所在市場(chǎng)和地區(qū)的特性對(duì)房地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。影響寫字樓需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。三、 交通條件交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。這類因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度和影響范圍最小，但對(duì)具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。一、 資源因素二、 交通便捷度 STWO 分析 STWO 分析簡介SWOT 是一種分析方法，用來確定項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength） ，競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（weakness） ，機(jī)會(huì)(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。其中，s、w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。SWOT 分析的步驟：羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅。對(duì) SO、ST、WO、WT 策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項(xiàng)目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場(chǎng)和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五號(hào)線的交會(huì)點(diǎn)，未來的商流、客流量將十分巨大。一、 地理位置優(yōu)越“順天大廈”位于滂江街上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。二、 綠化與景觀“順天大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢(shì)，但大廈正處于萬泉公園北面，登高遠(yuǎn)眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。深厚的文化積淀、雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。大東區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，滂江街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)賓館、高檔寫字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。五、 項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。二、 臨時(shí)停車受到限制由于臨近一線馬路，臨時(shí)停車量有一定局限。四、 公交線路較少大廈前的公共交通線路僅有兩條，而其他公共交通線路距大廈有超過步行五分鐘以上的距離，對(duì)商住有一定影響。二、 項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流“順天大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。二、 商住樓有集中趨勢(shì)全市的行政辦公樓盤、商務(wù)公寓樓盤項(xiàng)目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。四、 商業(yè)貸款政策調(diào)整項(xiàng)目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒蓿焕阡N售。特別在劣勢(shì)威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。所以從理論上來看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等；把握機(jī)會(huì)做好宣傳，提高影響，突出該項(xiàng)目樓盤的優(yōu)勢(shì)，以降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給予的寫字樓的租售壓力。注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)；密切關(guān)注寫字樓市場(chǎng)的供需、價(jià)格等情況；保證資金鏈的連續(xù)性；注意宏微觀及區(qū)域市場(chǎng)的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險(xiǎn)。從市場(chǎng)消化能力來看，銷售、租賃都會(huì)有一定的空間。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔寫字樓外形象提升的要求。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告154 營銷方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱理念整體建筑群命名為“順天大廈。所謂“順天者存”就是順應(yīng)天命就會(huì)存在，而天命就是一種有益于人類繁衍生息的偉大而神奇的力量。“順天大廈”定位為“整合型商住樓” ，提倡“資源共享，商住空間、SOHO一族”的理念。在整體設(shè)計(jì)上充分考慮商住的需求，在樓層面的空間劃分上保證分隔和組合的靈活性。2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，買家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項(xiàng)目先天后天優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘新亮點(diǎn)；在市場(chǎng)上贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。A 類──傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計(jì)公司、印刷公司、公關(guān)活動(dòng)公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計(jì)公司、雜志社等；B 類── 貿(mào)易公司、旅游公司、貨運(yùn)代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司；C 類── 投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、駐沈代表處（辦事處） 、中介服務(wù)公司、顧問公司、環(huán)保類公司。二、 職業(yè)性國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。四、 收入水平公司每月純利潤在 5 萬172。五、 購房情況絕大多數(shù)為首次置業(yè)購買商務(wù)樓，60%以上將在一個(gè)月內(nèi)購買本項(xiàng)目；20%以上 13 個(gè)月決定購買。以上五個(gè)因素實(shí)際的比例相差甚微，可以作為同層面同時(shí)考慮的五大因素。七、 支付能力首付 1030 萬元將會(huì)過半，其中以 20 余萬者居多；月還款能力在 60001 萬元為主。 定價(jià)原則1） 應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價(jià)格的前提；2） 以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段；3） 以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價(jià)格體系；4） 合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價(jià)格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對(duì)均衡出貨；5） 計(jì)劃底商類物業(yè)銷售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間。 價(jià)格定位說明以上定價(jià)在分析了近沈陽市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。市場(chǎng)預(yù)期良好，爭(zhēng)取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至 6800 元/平方米左右。 把握入市時(shí)機(jī)市場(chǎng)上公建立項(xiàng)的商務(wù)廣場(chǎng)，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因?yàn)橘徺I商務(wù)廣場(chǎng)的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對(duì)較長，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購買，存在租房公約的合同時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃，先期納入計(jì)劃就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。 辦公、商鋪聯(lián)動(dòng)銷售體現(xiàn)辦公、商鋪的整體聯(lián)動(dòng)，而不是割裂開來推廣；充分利用這兩類物業(yè)各自的優(yōu)勢(shì)，起到相互促進(jìn)的作用。 把握銷售黃金周在上市推廣一個(gè)月后，對(duì)銷售情況進(jìn)行分析，把握五一國際勞動(dòng)節(jié)放假長達(dá) 10順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19天的假期，爭(zhēng)取積累更多的準(zhǔn)客戶。二、 建筑高度共 14 層。十四層主體樓規(guī)劃為：114 商務(wù)公寓，地下一層為停車場(chǎng)。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨滂江街。二、 道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計(jì)在西面，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰。三、 功能分區(qū)設(shè)計(jì)廣場(chǎng)以入場(chǎng)的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道路、水景、樹木以及草順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21地營造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一、 大堂裝修/門柱地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。電梯間內(nèi)地面采用優(yōu)質(zhì)花崗巖，墻面采用優(yōu)質(zhì)大理石，電梯廳吊頂主要以不銹鋼及玻璃為主，配發(fā)光燈槽；商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)層地面為優(yōu)質(zhì)大理石，墻面為高能環(huán)保涂料，所有樓層電梯間均采用大理石門套，頂棚造型吊頂；地下一層電梯廳吊頂為輕鋼龍骨石膏板，刷白色乳膠漆。四、 清水房交房標(biāo)準(zhǔn)地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂；隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻；潔具預(yù)留客戶自裝。 外觀形象一、 外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個(gè)單元外立面保證整體風(fēng)格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨(dú)特性，從而達(dá)到相互獨(dú)立而又整體協(xié)調(diào)的效果。三、 外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條） 。 樓層功能設(shè)計(jì)一、 商務(wù)樓層規(guī)劃商住樓首層入口大堂層高 米（二層） ，標(biāo)準(zhǔn)層高為 米。每層商務(wù)樓層面積約為 889 平方米，標(biāo)準(zhǔn)層使用率在為 70％以上。三、 主體樓與附樓地下一層利用主樓地下一層設(shè)立物業(yè)辦公室、設(shè)備間。 設(shè)計(jì)依據(jù)一、 自然條件1） 基本風(fēng)壓 ㎡2） 基本雪壓 ㎡3） 土壤標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度（自天然地面下）4） 沈陽市抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本加速度為 。5） 地面粗糙度 B 類 6） 體型系數(shù) Us=二、 主要活荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）：1） 辦公室 ㎡2） 住宅衛(wèi)生間、廚房 ㎡3） 住宅及陽臺(tái) ㎡4） 上人屋面 ㎡5） 非上人屋面 ㎡三、 國家規(guī)范、規(guī)程1） 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GB500092022)2） 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500112022)3） 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500072022)4） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500102022)5） 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500032022)順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告246） 本工程地上主樓采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí)為三級(jí)。 技術(shù)措施一、 抗震要求為達(dá)到國家抗震規(guī)范的要求， （即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則） ，體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭(zhēng)達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對(duì) L0/h4 的柱采用箍筋全長加密，鋼筋接頭采用焊接。二、 基礎(chǔ)選型根據(jù)地勘報(bào)告，基礎(chǔ)采用地下箱型基礎(chǔ)。焊條： E43 型 E50 型鋼板及型鋼： A3填充墻：多孔磚。二、 生活給水在地下室設(shè)生活及消防儲(chǔ)水池以及消防生活泵房，設(shè)高低區(qū)消火栓泵各兩臺(tái)（一用一備） ，自動(dòng)噴灑泵兩臺(tái)（一用一備） ，高中低區(qū)生活泵各兩臺(tái)（每區(qū)一用一備） ，以生活及消防的需要。高層公寓：給水分為高、中、低三個(gè)區(qū)，每區(qū)控制壓力不超過 ，超壓部分設(shè)減壓閥。園區(qū)內(nèi)各個(gè)建筑的生活污水經(jīng)過化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。雨水系統(tǒng)：設(shè)計(jì)重視期為 1 年，設(shè)計(jì)降雨歷為 15min。高層建筑屋面雨水內(nèi)排，與道路雨水一同排入?yún)^(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)，最后排入市政雨水管網(wǎng)。二、 編制內(nèi)容在地下一層設(shè)供熱換熱站，供本區(qū)及停車場(chǎng)用熱，熱水溫度為 60/50℃?？梢苑謶艨刂?，分戶計(jì)量收費(fèi)。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26地下車庫排風(fēng)（排煙）按 6 次/h 計(jì)算風(fēng)量，按 5 次 /h 計(jì)算送風(fēng)（補(bǔ)風(fēng)）量。五、 地下設(shè)備用房設(shè)置機(jī)械循環(huán)水平串聯(lián)式采暖系統(tǒng)。按 4 次/h 換氣計(jì)算風(fēng)量。二、 用電指標(biāo)高層：15KW/ 戶三、 電源本工程擬在園區(qū)內(nèi)設(shè)置 1 處 20KV 開閉所總?cè)萘繛?5，000KVA 。四、 變電所的設(shè)置高層公寓的供電采用地下局自維變電所一座，容量為 5，000KVA。五、 設(shè)備選型開閉所及各變電所 10KV 中壓設(shè)備采用 HXGN 型封閉式金屬鎧裝開關(guān)柜，交流操作。六、 負(fù)荷級(jí)別的確定及配電本工程中，用于消防泵、噴灑泵、排煙機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、消防中心設(shè)備及應(yīng)急照明裝置等負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷；電梯、生活水泵及地下室照明等負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷；公寓的照明及高層建筑的普通動(dòng)力設(shè)備和照明裝置等負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。對(duì)于特別重要負(fù)荷則增設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組或不間斷電源系統(tǒng)作為備用電源。二、 總圖外線建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。并視實(shí)采取多表遠(yuǎn)傳計(jì)量和控制技術(shù)。 煤氣一、 編制依據(jù)1） 建設(shè)單位提供的煤氣性質(zhì)2） 建設(shè)單位提供的控規(guī)3） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范二、 編制內(nèi)容建設(shè)單位提供煤氣性質(zhì)為低壓，中壓天然氣，熱值為 70008000kcal/m3。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告286 專篇設(shè)計(jì) 總平面消防一、 區(qū)域位置及概況項(xiàng)目位于大東區(qū)傍江街東側(cè)，園區(qū)地勢(shì)平坦、周邊道路寬敞通暢，交通便利，周圍街路和車行道的寬度均能滿足消防車通行及撲救的要求。二、 建筑分類和耐火等級(jí)本工程公寓為一類高層，耐火等級(jí)為一級(jí)。三、 建筑功能及防火防煙分區(qū)地下停車場(chǎng)設(shè)有噴淋滅火系統(tǒng)，所以防火分區(qū)的面積地下不大于 1，000㎡，地上不大于 2，000㎡。四、 建筑疏散通道、安全出口及防火門設(shè)置本工程地下室設(shè)有疏散樓梯寬度、疏散距離、疏散口寬度，均滿足現(xiàn)行防火規(guī)范及有關(guān)規(guī)范的要求。本工程同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為 1 次，一次順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29滅火用水量為 101/S。二、 消火栓給水系統(tǒng)消火栓給水系統(tǒng)設(shè)于區(qū)內(nèi)高層建筑內(nèi)?；馂?zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)。室內(nèi)消火栓給水管成環(huán)狀布置，消火栓的布置保證兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。高層建筑消防電梯前室設(shè)消火栓；頂層設(shè)試驗(yàn)及檢查用消火栓。每區(qū)配消防水泵結(jié)合器兩組。六、 地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：按中危險(xiǎn) II 級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度 81/Min?㎡；作用面積 160㎡，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1 小時(shí)，流量 231/S。八、