【正文】 衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級瓷磚、高級衛(wèi)生潔具（品牌） 、高級照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級炊具（品牌） 、高檔櫥柜、排油煙機。三、 樓道 /樓梯間公共部分墻面為刷高級乳膠漆，吸音天花吊頂；標準層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料；標準層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料；車庫地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。二、 電梯廳 /電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達地下一層，地下一層設通往地下車庫的出入口。柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料） 。四、 景觀與視覺設計園區(qū)在西主入口的前方設計了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對話關系形成良好的關系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均好性。道路等級明確區(qū)分，標識性強。塔樓后退大街一段距離，減輕對城市道路的壓迫感，迎合了業(yè)主心理的要求，也符合建筑審美的需求。 總體規(guī)劃設計一、 總體平面布局做為一座綜合的商業(yè)項目，平面的布局顯得尤為重要。建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，車輛可以駛?cè)氪筇?，賓客再通過設于大堂內(nèi)的前廳、寫字間前廳進入各個功能。三、 建筑群組成包括：十四層的主體大廈、后四層的附樓、地下一層停車場、主建筑戶外停車場及院落。順天大廈項目可行性研究報告205 項目方案選擇 建筑面積和內(nèi)容一、 建筑面積總面積約 19，160 平方米，其中：公寓及寫字間約 11，369 平方米，商鋪約為5，091 平方米，地下停車場及設備用房約 2，660 平方米。 盡量縮短工期由于建筑工期尚未確定，建議盡量縮短工期，力爭在 2022 年 11 月進行項目上市前的預熱，2022 年 2 月進入內(nèi)部認購期，2022 年 3 月末正式開盤，避開 5 月住宅上市的黃金季。同時同類競品競爭面擴大，能夠先入為主就能搶占 15%以上的客源。但認購初期如果賣出項目的最高價，會違背低開高走的原則。根據(jù)“低開高走”的定價原則，如開盤均價 5800 元/平方米，經(jīng)過 1 個月的客群成交、市場摸底試探，如反饋良好可以飆升 200 元/平方米左右，即均價 6000 元/ 平方米；經(jīng)過兩三個月的熱銷反饋，再提升至 6500 元/平方米是有可能的。 價格定位通過區(qū)域地緣性項目的價格可接受度調(diào)查，可行性市場定位價格：順天大廈項目可行性研究報告181） 寫字間全程均價 6150 元/平方米；2） 底商均價 12500 元/平方米；3） 具體價格方案包括各種戶型價差、開盤價格明細及銷控、后期價格調(diào)整，在戶型設計方案確定后再做定案。八、 購房目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客購買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。六、 區(qū)域分布工作區(qū)域在大東區(qū)將占到 50%左右，沈河區(qū)占 30%左右，其他城區(qū) 20%。交通位置是購房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價位低（包括首付/月供/物業(yè)費） ，第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位/員工餐廳/ 空調(diào)） ，第五技術指標（使用率/層高）及物業(yè)管理。80 萬之間，其中以 1015 萬元居多。三、 文化 /年齡大學?？瞥潭染痈?，其次是大專文化與大學本科不分上下；2835 歲為主，35順天大廈項目可行性研究報告1745 歲為輔。D 類──服務行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機構；E 類──電子商務公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡公司；F 類──證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學組織等；G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。順天大廈項目可行性研究報告16 客戶類型分類一、 初創(chuàng)業(yè)者二、 一般投資者三、 中小企業(yè)主四、 跨國公司或大型公司代表處五、 風險投資者 客戶屬性分析一、 行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務形象優(yōu)越，而且更具個性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨特的賣點” 。 定位闡述1） 位置、地段和未來升值是商務廣場宇租、售行為重要因素， “順天大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢，而完美的外觀設計，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動。項目的結構形式，同時加入廚、衛(wèi)功能，兼顧生活所需。項目開發(fā)主題“順應天意、聯(lián)合創(chuàng)利” ?！绊樚臁比∽浴睹献?離婁上》 “順天者存” ?！绊樚齑髲B”作為公建立項的產(chǎn)品，前期推廣應深入，把握入市時機，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風險。但從資金回籠的角度看，則應利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表。威脅（threat）ST 戰(zhàn)略 WT 戰(zhàn)略略（參間）營銷和宣傳是關鍵，要把握好尺度，促進租售及資金回籠；做好融資相關工作，保證項目按規(guī)定進度進行；盡量提升使用價值；為弱化不確定因素帶來的影響，按月進行滾動預算，不段修正項目管理的細部。表 SWOT 綜合分析表競爭優(yōu)勢（strength） 競爭劣勢（weakness）略（參間 ） 略（參間 ）機會(opportunity)SO 戰(zhàn)略 WO 戰(zhàn)略略（參間）項目應盡快動工，以趕在 2022 年前全盤推向市場，以合理利用下一個需求高峰；充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳以寫字樓供應為主，提高項目的知名度。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進行修正。順天大廈項目可行性研究報告14 項目 SWOT 的綜合分析通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。三、 缺乏商務氛圍區(qū)域內(nèi)沒有商務氛圍，寫字樓、商務公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務廣場宇的優(yōu)勢。 威脅一、 周邊有類似銷售項目項目對面是正在銷售中的商務公寓（東逸花園商務公寓） 。 機會一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿Α绊樚齑髲B”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。三、 商住氛圍不明顯目前項目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點。順天大廈項目可行性研究報告13 劣勢一、 沒有形成規(guī)模效應項目建筑面積不足 2 萬平方米，規(guī)模較小。 “順天大廈”的開發(fā)建設必將成為這里的亮點。四、 市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽市的又一個商業(yè)集散地。三、 成熟的環(huán)境配套“順天大廈”的周邊過去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點學校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游， “依繁華存在，享都市寧靜” 。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。圖 SWOT 分析步驟順天大廈項目可行性研究報告12 優(yōu)勢項目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。優(yōu)勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成 SO、ST、WO、WT 策略。按照項目競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應是一個項目“能夠做的” （即組織的強項和弱項）和“可能做的” （即環(huán)境的機會和威脅）之間的有機組合。因此，清楚的確定項目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目所面臨的機會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關重要的意義。順天大廈項目可行性研究報告11影響寫字樓需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。 個別因素個別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價值的影響因素。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達性及其交通運輸成本(包括交通時間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價值。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等直接相關，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價值。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個城市或城市的一部分，也可能影響到多個城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。一般因素中，順天大廈項目可行性研究報告10主要有行政因素、經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級因素。這類影響因素對房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個地區(qū)、一個國家乃至全球。本文主要從影響寫字樓需求及價值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構成寫字樓的需求量影響因素體系。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項目，比較具有代表性的是建筑面積 萬平米的房產(chǎn)局開發(fā)的房地產(chǎn)大廈(金廈廣場)，以及東北電力開發(fā)的光明大廈。 開發(fā)商持有項目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括華新國際開發(fā)的華新國際大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的總統(tǒng)大廈等。實際上沈陽市寫字樓物業(yè)管理市場上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，除了地王國際的凱順天大廈項目可行性研究報告9賓斯基酒店管理，匯寶國際的世邦魏理士，以及商貿(mào)國際的戴德梁行等少數(shù)幾個知名的寫字樓物業(yè)管理公司，其余的都是沈陽市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。只有極少數(shù)的高檔次寫字樓物業(yè)由專業(yè)的高素質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。從寫字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當然相應的價格也存在較大的差異。 寫字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè)但是與北京上海等發(fā)達城市中統(tǒng)一業(yè)權寫字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，沈陽市的統(tǒng)一業(yè)權寫字樓物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有，甚至沈陽市寫字樓市場上，包括高檔寫字樓市場，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開發(fā)的昌鑫置地廣場，新加坡華新國際開發(fā)的華新國際大廈等少數(shù)的幾個外地資本項目，其余均為本地發(fā)展商開發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團資本背景。從同價位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務中心成熟度的比較，寫字樓物業(yè)管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，等城市的相對成熟的寫字樓市場的較大差距。沈陽市建設現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是寫字樓市場發(fā)展的源動力。 基礎設施條件隨著道路的改建、擴建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃氣等多條市政管線已相繼敷設至本地段，完全能夠滿足本項目的建設開發(fā)、使用經(jīng)營需要。 工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。市內(nèi)平均降雨量為 毫米，最多年降水量 毫米（1953 年） ，最少為 445 毫米（1965 年） ，降水日數(shù)歷年平均是 天，日最大降水量為 毫米（1973 年 8 月 21 日） ，霜期開始于 10 上旬，結束于 4月下旬，平均 210 天左右，無霜期平均 155 天左右。 自然環(huán)境條件大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部，位于北溫帶亞洲季風氣候區(qū)的北緣，屬受季風影響的溫帶半濕潤氣候。 項目位置東：現(xiàn)狀住宅住宅 南：航空西路 西：傍江街 北：107 中學 周邊配套設施提高了項目的宜居性項目地塊所在地是城市中心次熱點區(qū)域，西臨城市內(nèi)環(huán)線交通干道的滂江街；北為沈陽市重點初中 107 中學，正東為遼寧省重點中學沈陽市第一高級中學；周邊有以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀聯(lián)華”大型商業(yè)賣場；西南面為距今已有百年歷史萬泉公園，園區(qū)內(nèi)水面面積為 公頃，草木繁茂。大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機發(fā)動機、機械設備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群。四、 工業(yè)基礎大東區(qū)是當前沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)。三、 居住條件大東區(qū)是沈陽市最適合于居住的城區(qū)之一，南北兩條運河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是正在建設的大東廣場，是沈陽市最大的廣場，廣場周邊地區(qū)適合建設金融、保險、高檔寫字樓等商貿(mào)服務設施。沈海熱電廠提供充足的電力，進行各項投資所需的水、煤氣等供應充足。沈順天大廈項目可行性研究報告6陽一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，沈陽市東西快速干道 1/3 在大東區(qū)內(nèi)。以桃仙國際機場為基地的北方航空公司，已開通國內(nèi)外航線 70 多條，可直達中國香港特別行政區(qū)和國內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國等國家?？者\：沈陽桃仙國際機場，是東北地區(qū)最大的樞紐機場。連結山海關、大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集沈陽，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。公路：以沈陽為中心，沈陽至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。面積 平方公里，人口 63 萬，是沈陽市內(nèi)面積最大的城區(qū)。以沈陽為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)，分布著鋼鐵基地鞍山、煤炭基地撫順、化纖基地遼陽、煤鐵基地本溪、石油基地盤錦、煤糧基地鐵嶺、電力基地阜新等 7 座百萬人口以上的大型工商業(yè)城市，構