【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 d、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高。 2020年 5月份，岳陽(yáng)市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲了 %，其中商品房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲了%。住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲 %，其中普遍高層住宅漲幅最大為 %，如位于一般地段定向開發(fā)的晚報(bào)社普遍高層住宅 ，去年同期 1300 元 /平方米，今年 5 月售價(jià)為 1400 元 /平方米，同比提價(jià) %；其次是普遍多層住宅上漲 %，如香洲名都售價(jià) 1629 元 /平方米，同比提價(jià) 5%。非住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲%，其中商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲 %，如森煌公司位于求索東路的商業(yè)用房去年同期 2200 元 /平方米，今年提價(jià) %。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲了 %,漲幅最大的集中在一、二級(jí)地段，如屬繁華地段的五里牌某小區(qū)二手房去年同期 1078 元 /平方米，今年提價(jià) 2%。 （三）項(xiàng)目 SWTO 分析 優(yōu)勢(shì) ： 岳陽(yáng)市旅游中心 與現(xiàn)代城市 商圈 、人流結(jié) 點(diǎn)的完美結(jié)合，具備打造岳陽(yáng)商業(yè)中心的 先天條件和發(fā)展 基礎(chǔ)。 區(qū) 位 交通便利、配套設(shè)施完善、 人氣旺盛 ，發(fā)展前景優(yōu)良。 項(xiàng)目臨的 南湖大道、游樂(lè)園 商業(yè)氛圍濃厚 ， 但 多而雜 ， 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 較 低，為 整合資源，建設(shè) 高品位市場(chǎng)提供了巨大的空間 。 項(xiàng)目 整體規(guī)劃合理， 設(shè)計(jì)理念先進(jìn)， 科學(xué)的客流導(dǎo)入系統(tǒng)，讓客人輕松進(jìn)入 商區(qū)的每一個(gè)角落，使每一間商鋪都是黃金旺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 鋪。 空中景觀 會(huì)所、 休閑平臺(tái) 、臨街觀光梯 等獨(dú)特 設(shè)計(jì) ， 演繹現(xiàn)代時(shí)尚主義，享受至尊絢麗多彩的都市休閑生活， 保證了 商業(yè)空間利用率 ，提升 住宅的 物業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目周邊的 地 區(qū)集中了大量市民群體， 且毗鄰 南 湖廣場(chǎng) ，是人流、物流、信息流的集散地， 利于項(xiàng)目 開發(fā) 。 地塊所處位置認(rèn)同度好，對(duì)地塊價(jià)值有共識(shí)，有于推廣。 劣勢(shì) ： 項(xiàng)目建設(shè)地并不是岳陽(yáng)商業(yè)核心，商業(yè)氛圍 還未 形成 ，而項(xiàng)目建設(shè) 缺少相應(yīng)的 規(guī)模 優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目地塊 舊城區(qū)域范圍大 ，形象不隹。 項(xiàng)目規(guī)劃為岳陽(yáng) 新型 旅游 商業(yè)區(qū) ，要完成與之相匹配的配套難度 較 大。 機(jī)會(huì) ： 岳陽(yáng) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)即將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，項(xiàng)目發(fā)展存在良好的機(jī)會(huì)。 岳陽(yáng)住宅市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性短缺階段，新產(chǎn)品、新理念對(duì)市場(chǎng)沖擊大。 岳陽(yáng) 市作為湘北中心城市， 湖南省“一點(diǎn)一線”發(fā)展的起點(diǎn)， 城市化進(jìn)程 進(jìn)一步加快 ，商業(yè)零售業(yè) 發(fā) 展勢(shì)頭強(qiáng)勁， 沿洞庭湖南湖風(fēng)景區(qū)旅游商 圈正在形成， 給項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)造機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目區(qū)相對(duì)老城區(qū) 具有更好的環(huán)境的規(guī)劃，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，能夠吸引客戶前來(lái)購(gòu)房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 威脅： 周邊 城 區(qū) 開發(fā)建設(shè)空間大，隨著 物業(yè)供給量 增 大，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。 大中 戶型、 商業(yè)鋪面同質(zhì)性較強(qiáng)，市場(chǎng) 吸納量 有限 ，消化速度慢，項(xiàng)目加入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間較晚， 必須創(chuàng)新設(shè)計(jì)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)才能贏得市場(chǎng) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 ㈠ 建址現(xiàn)狀 根據(jù)岳陽(yáng)市城市建設(shè)總體規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域位于岳陽(yáng)市中心城區(qū)，東臨 南湖大道 ，西面是岳陽(yáng)樂(lè)園內(nèi)院，南面是南湖大廈，北面是 30 層規(guī)劃擬建建筑 。場(chǎng)址總占地面積 方米。 項(xiàng)目 周邊環(huán)境優(yōu)美，且交通便捷，水、電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施接用方便，適宜項(xiàng)目工程的建設(shè)。 ㈡ 工程地質(zhì) 及地震 １、工程地質(zhì) 勘察區(qū)上層為第四系全新統(tǒng)，殘坡積和部分淤積的土層，厚度不一，一般厚 ～ 米，局部表層有少量人工填土，系居民建房后整平地面的殘留物。下伏基層為元古界冷家溪群（ Ptin）的淺變質(zhì)巖系。 建設(shè)場(chǎng)地 原始地貌類型為侵蝕丘陵區(qū)的沖溝部位。場(chǎng)地現(xiàn)有地形較為平坦，西部 略高于東部。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 場(chǎng)地 內(nèi)基底為下 元古界前震蕩系冷家溪群崔坳組泥質(zhì)粉砂質(zhì)板巖，薄層狀為主。 上層覆蓋地層為第四系全新統(tǒng)地層。上部第一層為雜土層厚約 米，結(jié)構(gòu)疏松，不均勻，不能作為天然地基使用。第二層為粉質(zhì)粘土層厚約 ，強(qiáng)度中等，工程性能分布不均勻，承重力一般，不宜作為建筑物基礎(chǔ)的持力層。第三層為強(qiáng)風(fēng)化板巖厚約 米 ,下為中等風(fēng)化板巖厚約，強(qiáng)風(fēng)化板巖強(qiáng)度高 ,工程性能好承載力大 ,是建筑物基礎(chǔ)較好的持力層 ,場(chǎng)地 范圍內(nèi)沒(méi)有區(qū)域斷層穿過(guò) ,在控制深度范圍內(nèi) 不存在液化、土洞等不良地質(zhì)作用，工程 地質(zhì)條件較好，地基承載力 粉質(zhì)粘土 層為 2250kpa， 強(qiáng) 風(fēng)化板巖為 430kpa，地面標(biāo)高平均為 （黃海高程系）。 ２ 、水文地質(zhì) 勘察區(qū)第四系土層透水性弱，基巖裂隙水和第四系孔隙水都比較貧乏。根據(jù)占探了解，土層中上層滯水的埋深大于 － 米，水量不豐，主要受大氣降水和湖水升降的影響而變化。對(duì)照類似區(qū)地資料，地下水具弱堿性，主要為 B603Mg型水。 ３ 、地震 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 2020 年 2月發(fā)布的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）查得：項(xiàng)目地地震動(dòng)峰值加速度為 ，地 震動(dòng)反應(yīng)譜特性周期為 ，對(duì)應(yīng)地震烈度為Ⅱ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 度。場(chǎng)地平均等效剪切波速為 258（ m/s)，場(chǎng)地屬中硬場(chǎng)地土，地層覆蓋層厚度為 20m，是可進(jìn)行本工程建設(shè)的一般性場(chǎng)地。該地原系湖南省地震活動(dòng)相對(duì)活躍地區(qū)，項(xiàng)目應(yīng)按規(guī)定做好構(gòu)造抗震設(shè)防。 ㈢ 自然條件 項(xiàng)目所在地域?qū)俦眮啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤(rùn)性氣候，四季分明。其特點(diǎn)為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長(zhǎng)，嚴(yán)寒期短，無(wú)霜期長(zhǎng)，光照充足，熱能充裕。 ⑴ 氣象條件 年平均氣溫 ℃ 最冷月 (1 月 )平均氣溫 ℃ 最熱月 (7 月 )平均氣溫 ℃ 最冷月極端最低氣溫 ℃ 最熱月極端最高氣溫 ℃ 年無(wú)霜期 256278 天 年降雨量 8292336mm 年主導(dǎo)風(fēng)向 NNE(夏季為 S) ⑵ 水文特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ①流量 最小流量 377m3/s(1975年 10月 5日 ) 最大流量 57900m3/s(1931年 7月 30日 ) 年平均流量 9400m3/s(1951年 1980年 ) ②水位 (吳淞水位 ) 最高水位 (1998年 8月 20日 ) 最低水位 (1960年 2月 16 日 ) ③水溫 最高水溫 ℃ 冬季平均水溫 ℃ ㈣ 交通運(yùn)輸條件 岳陽(yáng)市的交通特點(diǎn)是地處一江（長(zhǎng)江）、一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、 107 國(guó)道）、三省（湘、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點(diǎn)上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分便利。是湖南唯一臨江口岸，是長(zhǎng)江沿岸對(duì)外開放城市。 ⑴ 以洞庭湖為中心，水路可通江達(dá)海，長(zhǎng)江黃金水道上的城陵磯港是長(zhǎng)江八大良港之一，是目前湖南唯一能辦理外輪直航業(yè)務(wù)的港口。 ⑵ 有京廣鐵路、京珠高速和 107國(guó)道為陸路大動(dòng)脈。 ⑶ 項(xiàng)目地地處長(zhǎng)沙黃 花機(jī)場(chǎng)和武漢天河機(jī)場(chǎng)之間，兩個(gè)小 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 時(shí)的車程均能到達(dá)，方便商務(wù)往來(lái)。 四、建設(shè)方案 ㈠ 總體規(guī)劃方案 １、指導(dǎo)思想 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、和諧的商業(yè)、休閑和人居環(huán)境，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)代性、超前性。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 堅(jiān)持建筑功能、建筑美學(xué)、空間組合、城市美學(xué)均滿足城市規(guī)劃要求和建筑綜合功能布局合理、方便實(shí)用的原則。 項(xiàng)目定位 以 商業(yè)為主、住宅為輔，突出特色、創(chuàng)立品牌，合理計(jì)算、擇優(yōu)定案，節(jié)約成本、提高效率。 ㈡ 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目 開發(fā)地塊總 用地 面積 平方米， 占地面積 1754 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 平方米， 總建筑面積 32020 平方米， 其中地下層面積為 2265 平方米， 各功能區(qū)建設(shè)規(guī)模見表４ 1。 表 41 建設(shè)規(guī)模表 主體工程建筑面積 地下層面積 合計(jì)（ m2） （ 29735m2） （ 2265m2） 32020 商業(yè)鋪面面積（ m2） 住宅面積（ m2） 空中會(huì)所 車庫(kù) 5100（ m2） 22655（ m2） 1980（ m2） 70（車位） 樓層功能： 地下層為地下車庫(kù)和設(shè)備及輔助 用房 等 。 一層 至三層裙樓為 臨街商鋪，以 南湖大道 為依托，發(fā)揮 風(fēng)景旅游區(qū) 地理優(yōu)勢(shì)； 作為大面積商場(chǎng) 。 四層 至二十七層 為住宅部分 住宅樓面積初定為三種戶型：小戶型面積（ 50—