【正文】 據(jù)委托，我公司組織 相關(guān)工程技術(shù)人員 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)情況進(jìn)行了調(diào)查，分析了有關(guān)資料，依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要求及項(xiàng)目地的地理、水文、氣象、交通、水電等基本情況，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件、建設(shè)方案、建設(shè)規(guī)模及綜合效益進(jìn)行了 研究與論證，在滿足技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 建設(shè)規(guī)模： 項(xiàng)目總用地面積 平方米， 占地地 積 1754 平方米，總建筑面積 32020 平方米 （含地下層 2265 平 方米） ，其中商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快 的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 (五 )結(jié)論 通過(guò)對(duì)建設(shè)場(chǎng)地的區(qū)位、項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、資金籌措方式等的深入調(diào)查研究結(jié)論如下： 項(xiàng)目是 在 岳陽(yáng)市 繁華地段南湖 大道 開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)黃金鋪面， 有利于加快岳陽(yáng)市 南湖大道 街 區(qū)的規(guī)范和 發(fā)展， 有利于優(yōu)化岳陽(yáng)市 商業(yè) 、服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)和布局，給岳陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展理念，項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)建設(shè) 符合城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)推進(jìn)岳陽(yáng)市城市建設(shè) 具有 極積的作用 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 51′之間。 達(dá)海，有長(zhǎng)江岸線 163公里，城陵磯是長(zhǎng)江八大良港之一。 2020年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng) %。 全國(guó)商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng) %，增幅比上年回落 個(gè)百分點(diǎn) 。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。最近一兩年一些大財(cái)團(tuán)、大房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)投資可紛紛進(jìn)入武漢、長(zhǎng)沙甚至岳陽(yáng)，預(yù)示著湖南、長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)和汨羅的房地產(chǎn)業(yè)即將走上一條快速發(fā)展的軌道。投資規(guī)模居全國(guó)第 13 位，居中部地區(qū)第 3位；投資增幅居全國(guó)第7位，居中部地區(qū)第 2位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年全省金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格信貸審批條件，提高了貸款利息特別是購(gòu)房貸款的利息，房地產(chǎn)貸款仍然持續(xù)增長(zhǎng)，但增速減緩。 息影響，個(gè)人購(gòu)房貸款需求減少，提前還款的客戶增加，購(gòu)房貸款增速大幅回落，貸款余額為 億元，比年初增加 億元，增長(zhǎng) %，增幅比上年回落 33 個(gè)百分點(diǎn)。 住房需求恢復(fù)理性，住房?jī)r(jià)格小步上升。商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。而張家界市、懷化市、湘西自治州三個(gè)地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全省比重不足 5%。全省商品房竣工面積增速低于銷(xiāo)售面積增速 個(gè)百分點(diǎn)，如果持續(xù)下去，則會(huì)出現(xiàn)有效供應(yīng)不足，住房?jī)r(jià)格上漲的壓力增大。另外，“加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)”的戰(zhàn)略為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，推行建筑 “四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地），大力發(fā)展“節(jié)能省地型住宅”，將帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式的根本轉(zhuǎn)變。 2020 年 全年房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房銷(xiāo)售面積 ，增長(zhǎng) %，商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。幾年來(lái)，第一，引進(jìn)項(xiàng)目越來(lái)越大。自 1993年商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊， 1998 年出現(xiàn)第二次高峰， 2020 年又再次超歷史，全年商品房銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額達(dá) 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快 的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲了 %,漲幅最大的集中在一、二級(jí)地段，如屬繁華地段的五里牌某小區(qū)二手房去年同期 1078 元 /平方米，今年提價(jià) 2%。 鋪。 岳陽(yáng)住宅市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性短缺階段，新產(chǎn)品、新理念對(duì)市場(chǎng)沖擊大。 大中 戶型、 商業(yè)鋪面同質(zhì)性較強(qiáng)，市場(chǎng) 吸納量 有限 ，消化速度慢，項(xiàng)目加入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間較晚， 必須創(chuàng)新設(shè)計(jì)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)才能贏得市場(chǎng) 。 ㈡ 工程地質(zhì) 及地震 １、工程地質(zhì) 勘察區(qū)上層為第四系全新統(tǒng)，殘坡積和部分淤積的土層，厚度不一，一般厚 ～ 米，局部表層有少量人工填土，系居民建房后整平地面的殘留物。 場(chǎng)地 內(nèi)基底為下 元古界前震蕩系冷家溪群崔坳組泥質(zhì)粉砂質(zhì)板巖，薄層狀為主。 ３ 、地震 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 2020 年 2月發(fā)布的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）查得：項(xiàng)目地地震動(dòng)峰值加速度為 ，地 震動(dòng)反應(yīng)譜特性周期為 ，對(duì)應(yīng)地震烈度為Ⅱ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快 的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其特點(diǎn)為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長(zhǎng)，嚴(yán)寒期短，無(wú)霜期長(zhǎng)，光照充足，熱能充裕。 ⑵ 有京廣鐵路、京珠高速和 107國(guó)道為陸路大動(dòng)脈。 項(xiàng)目定位 以 商業(yè)為主、住宅為輔，突出特色、創(chuàng)立品牌，合理計(jì)算、擇優(yōu)定案，節(jié)約成本、提高效率。 四層 至二十七層 為住宅部分 住宅樓面積初定為三種戶型：小戶型面積（ 50— 70 平方米）、中戶型面積（ 80— 120 平方米）、大戶型面積（ 130— 180平方米）（具體的面積待設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)安排） 二十八層至三十層為空中會(huì)所 （ 三）基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu) 工程概況 擬建的項(xiàng)目， 位于 岳陽(yáng)市南湖大道 ，本工程 地下層 為停車(chē)場(chǎng) 等公共用房 ，裙樓 為商業(yè)建筑，主樓為住宅樓 。樓面裝修及粉刷取 。 結(jié)構(gòu)防火 本建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限情況如下： ⑴ 框架柱為鋼筋混凝土柱，保護(hù)層厚度為 45mm，耐火極限 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快 的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑸ 非承重墻采用混凝土小型砌塊或粘土空心磚，厚度為2 190，耐火極限大于 。 ⑶ 給水（生活給水及消防用水） 本項(xiàng)目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項(xiàng)目的要求。 消防給水：室外消防用水量 30L/S；室內(nèi)消防用水量 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按 3小時(shí)計(jì) ，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按 1小時(shí)計(jì) 。 采用雨污分流制的設(shè)計(jì)原則 雨水采用重力流直接排入城市排水管網(wǎng) 污水主要為生活污水，通過(guò)設(shè)置地埋式二級(jí)生化處理裝置排入城市下水道管網(wǎng)。 ⑷ 保安接地與防雷接地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快 的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快 的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑷加強(qiáng)用電管理，減少能耗。 ㈡ 環(huán)境保護(hù) 依據(jù) ⑴《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； ⑵《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB309693； ⑶《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB1629790； ⑷《建筑施工廠界噪聲限值》 GB1252393； ⑸《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T1484893； ⑹《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB38382020。 建設(shè)期內(nèi)機(jī)械及運(yùn)輸車(chē)輛產(chǎn)生的噪音，通過(guò)建筑機(jī)械設(shè)備選用和避免深夜作業(yè)（一般不超過(guò)晚上十點(diǎn)）來(lái)進(jìn)行控制。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ⑥施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工，不得擅自更改施工圖。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ⑹按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計(jì)。 ㈡ 工程招投標(biāo) ⑴ 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備、構(gòu)件等原材料采購(gòu)均為招標(biāo)范圍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快 的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ④建設(shè)單位管理費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)及其它費(fèi)按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部、湖南省建委等有關(guān)文件計(jì)算。 詳見(jiàn)投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 百分比（ %） 備注 1 土地費(fèi)用 2 建筑安裝工程費(fèi)用 32020 m2 3 前期工程費(fèi)用 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5 公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款 2020萬(wàn)元 8 銷(xiāo)售費(fèi)用 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 10 總投資 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快 的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售及管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用?？傞_(kāi)發(fā)成本） 100% =（ 247。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 變動(dòng)成本包括管理費(fèi)用 160 萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用 190 萬(wàn)元，累計(jì) 變動(dòng) 成本為 350 萬(wàn)元。 風(fēng)險(xiǎn) 分析 表 8７ 風(fēng)險(xiǎn) 分析表 項(xiàng) 目 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 成本及 稅金 （萬(wàn)元） 所得稅 （萬(wàn)元） 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) （萬(wàn)元） 開(kāi)發(fā) 利潤(rùn)率 （ %） 銷(xiāo)售 利潤(rùn)率 （ %） 盈虧 平衡點(diǎn) （ %） 基準(zhǔn)情況（所得稅前） 銷(xiāo)售收入不變、成本上 升 5% 成本不變，銷(xiāo)售收入減少 5% 銷(xiāo)售收入減少 5%，成本上升 5% 基準(zhǔn)情況（所得稅后） 銷(xiāo)售收入不變、成本上升 5% 成本不變，銷(xiāo)售收入減少 5% 銷(xiāo)售收入減少 5%，成本上升 5% 。（銷(xiāo)售收入 變動(dòng)成本 銷(xiāo)售稅金及附加） ] 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快 的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。銷(xiāo)售收入） 100% =（ 247。 ㈢ 利潤(rùn)估算及分析 營(yíng)業(yè)稅金及附加 表82 銷(xiāo)售稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 經(jīng)估算，銷(xiāo)售稅金及附加為 。地下層按均價(jià) 2020 元 /平方米銷(xiāo)售，群樓按均價(jià) 4500 元 /平方米銷(xiāo)售，高尚住宅按均價(jià) 2500 元/平方米銷(xiāo)售，空中會(huì)所按均價(jià) 5000 元 /平方米銷(xiāo)售，累計(jì)銷(xiāo)售額 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑶ 招標(biāo)方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快 的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 消防外協(xié) 消防外協(xié)由開(kāi)發(fā)商或物管與岳陽(yáng)市消防支隊(duì)協(xié)商解決。 ⑧注意火警預(yù)防，將本項(xiàng)目平面布置圖交予 岳陽(yáng) 市消防 支隊(duì)，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請(qǐng)消防 支 隊(duì)到街區(qū)來(lái)進(jìn)行滅火示范。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ⑷其他廢棄物 ▲ 生活垃圾。 ３、環(huán)保措施 ⑴粉塵 本項(xiàng)目粉塵的形成是在工程建設(shè)期間。 節(jié)水 ⑴采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目單位對(duì)本工程的有關(guān)要求。 615 層由屋頂水箱經(jīng)管道減壓后供給。 d 計(jì)， 用水量 240 噸 /天，時(shí)變化系數(shù)Ｋ取 ，商業(yè)商務(wù)按 5 L／人 （四） 公用輔助工程 １、給排水 ⑴ 編制依據(jù) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1386（ 1997年版）； 《 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1487（ 1997年版）； 《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1588（ 2020 年版）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2020年版）； 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14090。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更