【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。項(xiàng)目總用地面積平方米，占地地積1754平方米，建筑5100平方米，住宅22655平方米，空中會(huì)所1980平方米，資項(xiàng)目可行性研究指南》；４、岳陽市城市建設(shè)總體規(guī)劃；５、國家有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；６、項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。投資估算與資金籌措、效益分析等。濟(jì)合理的基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。進(jìn)岳陽市城市建設(shè)具有極積的作用。造方便、安全、舒適、高效的商務(wù)、購物環(huán)境。文件和手續(xù)等基礎(chǔ)資料齊全。發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的可行研究技術(shù)參數(shù)的要求。岳陽市現(xiàn)有行政區(qū)域包括四區(qū)。接湖北省監(jiān)利縣、洪湖市、赤壁市，南接長沙和瀏陽市、望城縣，全市期末總?cè)丝跒槿f人。城，距今已有2500多年歷史，是全國對(duì)外開放甲級(jí)旅游城市，人文景觀十分豐富，有岳陽樓、屈子祠等名勝古跡193處。區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。

　　

【正文】 置安全警示，對(duì)區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進(jìn)行安全教育。 ⑧注意火警預(yù)防，將本項(xiàng)目平面布置圖交予 岳陽 市消防 支隊(duì)，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請(qǐng)消防 支 隊(duì)到街區(qū)來進(jìn)行滅火示范。 消防手段 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。 冷卻 水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 消防器材 本項(xiàng)目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。 消防外協(xié) 消防外協(xié)由開發(fā)商或物管與岳陽市消防支隊(duì)協(xié)商解決。 ㈣ 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 ⑴為了嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生，除采取消防措施外必須加強(qiáng)消防安全教育。 ⑵為確保人身安全，各住戶、門店、商場對(duì)所有配電設(shè)備、用電設(shè)備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護(hù)，并設(shè)置必要的工作接地系統(tǒng)。 ⑶加強(qiáng)設(shè)備選型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對(duì)環(huán)境的影響。 ⑷合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護(hù) 安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。 ⑸充分利用空坪隙地進(jìn)行場地綠化，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美舒適的環(huán)境。 ⑹按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計(jì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六、項(xiàng)目管理 ㈠ 建設(shè)工期 本項(xiàng)目從前期工作開始至項(xiàng)目竣工運(yùn)營，其項(xiàng)目實(shí)施期自2020年 11月至 2020年 9月 。 項(xiàng)目 建設(shè) 工程從 2020年 11月開展前期工作，到 2020年 3月 破土動(dòng)工， 2020 年 9 月 完 成裙樓封頂， 并 展開 銷售 宣傳 和預(yù)售 。 項(xiàng)目 2020 年 3 月主樓封頂 并開始 現(xiàn)房銷售 ，到 2020 年 9月大樓整體竣工驗(yàn)收 。 ㈡ 工程招投標(biāo) ⑴ 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備、構(gòu)件等原材料采購均為招標(biāo)范圍。 ⑵ 招標(biāo)組織形式 對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備材料采購等各項(xiàng)招標(biāo)活動(dòng)均按國家有關(guān)規(guī)定采用委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的招標(biāo)代理公司負(fù)責(zé)招標(biāo)。 ⑶ 招標(biāo)方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 按以上招標(biāo)范圍的項(xiàng)目，一律采用公開招標(biāo)。 ⑷ 招標(biāo)公告發(fā)布 根據(jù)國家招標(biāo)法，擬在省、市級(jí)媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)信息。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 七、投資估算與資金籌措 ㈠ 投資估算編制范圍 與依據(jù) １、編制范圍 本項(xiàng)目的投資估算范圍包括：土地征用拆遷，前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑安裝工程、公共設(shè)施配套、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 ２、編制依據(jù) ①國家及有關(guān)部委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目投資估算編制要求。 ②土建工程費(fèi)用依據(jù)岳陽市造價(jià)辦公室提供單位工程造價(jià)估算標(biāo)準(zhǔn)。 ③土建工程費(fèi)用依據(jù)湖南省建委 1999年頒布的單位投資估算表進(jìn)行估算。 ④建設(shè)單位管理費(fèi)、勘測設(shè)計(jì)費(fèi)及其它費(fèi)按國家計(jì)委、建設(shè)部、湖南省建委等有關(guān)文件計(jì)算。 ㈡ 投資估算與資金籌措 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 １、工程 概況 本項(xiàng)目總用地面積 平方米，總建筑規(guī)模 32020 平方米。建筑物基底面積 ， 道路面積 400 平方米，綠化面積 1000 平方米 。 ２、投資估算與資金籌措 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 5120 萬元，其中建筑安裝工程費(fèi)用 2880 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 100 萬元，土地費(fèi)用 957 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 231 萬元，前期工程費(fèi)用 262 萬元，公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 160 萬元，管理費(fèi)用 160 萬元，銷售費(fèi)用 190 萬元，不可預(yù)見費(fèi)用 180萬元。 詳見投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（萬元） 百分比（ %） 備注 1 土地費(fèi)用 2 建筑安裝工程費(fèi)用 32020 m2 3 前期工程費(fèi)用 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5 公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款 2020萬元 8 銷售費(fèi)用 9 不可預(yù)見費(fèi)用 10 總投資 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 表 71 投資估算表 本項(xiàng)目需資金 5120萬元，融資方案為： 自有資金 2182萬元，占 %； 預(yù)售收入 938萬元，占 %； 申請(qǐng)銀行貸款 2020萬元，占 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 八、財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ㈠ 銷售分析 本項(xiàng)目全部按銷售考慮。地下層按均價(jià) 2020 元 /平方米銷售，群樓按均價(jià) 4500 元 /平方米銷售，高尚住宅按均價(jià) 2500 元/平方米銷售，空中會(huì)所按均價(jià) 5000 元 /平方米銷售，累計(jì)銷售額 。詳見下表。 表 81 銷售收入估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 單價(jià) （元 /平方米） 銷售量 金額 1 銷售收入 萬元 地下層 M2 群樓 M2 高尚住宅 M2 空中會(huì)所 M2 ㈡ 成本分 析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括開發(fā)建設(shè)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售及管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用。項(xiàng)目總開發(fā)成本（不含稅金）為5120 萬元。 ㈢ 利潤估算及分析 營業(yè)稅金及附加 表82 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 經(jīng)估算，銷售稅金及附加為 。 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 稅率 稅額 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 7%（營業(yè)稅） 教育費(fèi)附加 3%（營業(yè)稅） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 所得稅前利潤估算及分析： 開發(fā)商利潤 =銷售收入 開發(fā)總成本 銷售稅金及附加 = 5120萬元 = 開發(fā)商成本利潤率 =（開發(fā)商利潤247?？傞_發(fā)成本） 100% =（ 247。 5120萬元） 100% =% 銷售利潤率 =（開發(fā)商利潤247。銷售收入） 100% =（ 247。 ） =% 所得稅后利潤估算及分析： 所得稅額 =開發(fā)商利潤 33% = 33% = 所得稅后利潤 =開發(fā)商利潤 所得稅額 = = 所得稅后開發(fā)利潤率 =（ 所得稅后 利潤247。 總開發(fā)成本 ） 100% =（ 247。 5120萬元） 100% =% 所得稅后 銷售 利潤率 =（ 所得稅后 利潤247。 銷售收入 ） 100% =（ 247。 ） 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 =% 本項(xiàng)目開發(fā)利潤率為 %，銷售利潤率為 %；所得稅后開發(fā)利潤率為 %，所得稅后銷售利潤率為 %。具有較強(qiáng)的盈利能力和較高的經(jīng)營收入盈利水平。 ２、貸款償還能力分析 本項(xiàng)目貸款 2020 萬元，主要用于建安成本。根據(jù)以上分析，項(xiàng)目實(shí)施后可實(shí)現(xiàn)所得稅后 利潤 萬元，有足夠的貸款償還能力。 ㈤ 不確定性分析 保本銷售量分析 固定成本包括土地費(fèi)用 957 萬元、前期工程費(fèi)用 262 萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 100 萬元、建筑安裝工程費(fèi) 2880 萬元、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 160 萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用 231 萬元、不可預(yù)見費(fèi)用 180萬元，累計(jì)固定成本為 4770萬元。 變動(dòng)成本包括管理費(fèi)用 160 萬元、銷售費(fèi)用 190 萬元，累計(jì) 變動(dòng) 成本為 350 萬元。 根據(jù)盈虧平衡公式 BEP=[（固定成本）247。（銷售收入 變動(dòng)成本 銷售稅金及附加） ] 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 =[4770萬元247。（ 350萬元 ） ] 100% =% 即項(xiàng)目只要實(shí)現(xiàn) %的銷售量就能保本，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 風(fēng)險(xiǎn) 分析 表 8７ 風(fēng)險(xiǎn) 分析表 項(xiàng) 目 銷售收入 （萬元） 成本及 稅金 （萬元） 所得稅 （萬元） 開發(fā)利潤 （萬元） 開發(fā) 利潤率 （ %） 銷售 利潤率 （ %） 盈虧 平衡點(diǎn) （ %） 基準(zhǔn)情況（所得稅前） 銷售收入不變、成本上 升 5% 成本不變，銷售收入減少 5% 銷售收入減少 5%，成本上升 5% 基準(zhǔn)情況（所得稅后） 銷售收入不變、成本上升 5% 成本不變，銷售收入減少 5% 銷售收入減少 5%，成本上升 5%