應龍灣別墅項目可行性研究報告(28頁)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-04 16:27本頁面
【導讀】總體布局方案………………………（六）社區(qū)配套規(guī)劃………………………就成都而言，2020年房地產(chǎn)開發(fā)累積投資，“五路一橋”工程的完工，并順應“成都一個特大城市??”年成都郊區(qū)（縣）的城市建設及房地產(chǎn)的發(fā)展達到了前所未有的高度。投資行為的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展著力于“生態(tài)環(huán)?！迸c“人文環(huán)境”相結(jié)合。工作態(tài)度進行論證分析。本項目位于成都市外東中和鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)東臨雙流縣新興鄉(xiāng)，南接華陽鎮(zhèn)，仁路等高等級公路橫穿該鎮(zhèn)，成都平原的母親河——府河繞鎮(zhèn)而過。該鎮(zhèn)是成都市發(fā)展重心向東南移首當其沖的重鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢突出。已建成占地面積5972平方米的府河街；已修筑占地面積14畝的府河專業(yè)市場；已建成日供氣量達6萬立方米的配氣站一座；及服務設施分割，豪華級與高級住宅以公共綠地分割。以保障居住區(qū)內(nèi)無汽車的噪音。和廢氣污染，社區(qū)內(nèi)的交通將由大量的電瓶車完成。合于業(yè)主自由租用和社區(qū)小型活動；
【正文】 業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動發(fā)展，加快城東、外東建設進程，東郊改造城市建設用地 107平方公里，居住用地 38平方公里，人口規(guī)模 139萬，將城東、外東建設成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 （ 3）物業(yè)類型趨向多元化發(fā)展 城東、外東的土地面積占成都版圖近 1/3，萬科城市花園、東方明珠、海棠名居等樓盤成功開發(fā)后，這片土地便成了開發(fā)的熱土。應龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項目的開發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。 （五）華陽房產(chǎn)分析 華陽目前的樓盤索引 項目名稱 占地 畝 建筑面積㎡ 容積率 綠化 % 價格 元 /平方米 備注 府河音樂花園 560 400000 65 1250— 2180 錯、躍 向陽名居 108 65000 66 1308— 1688 標準、錯、躍 綠水康城 141 66000 62 2180— 2600 聯(lián)排 黃金海岸 207 127516 68 1500 起 多層、單體別墅、聯(lián)排 翠擁天地 305 近 202000 1 60 標準、錯、躍、一期聯(lián)排 福澤花園 39 38000 42 888— 1418 平、錯 府河名居 60 38000 48 1000— 1380 標準、錯、躍 望江苑 24 24000 68 998— 1488 標準、錯、躍 金南園 80 90000 42 880— 1780 標準、錯、躍 華陽濱河花園 336 202000 1408 起 錯、躍、復 府河箐華 26 30000 40 1400— 1780 標準、錯、躍 光明苑 10 超過 10000 1 30 734— 1318 標準、錯、躍 觀景苑 30 788— 1280 錯 府河怡豐花園 140 一期 56000 1208— 1520 標準、錯、躍 華陽樓市概況 從房地產(chǎn)市場發(fā)育程度來看，華陽是成都市周邊開發(fā)較早的版塊，華陽房地產(chǎn)正逐漸升溫。 2020 年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車，城市 副中心正向外擴張，并 已延伸至華陽。現(xiàn)在開發(fā)的新項目大多以多層、聯(lián)排別墅以及少許單棟別墅為主。華陽境內(nèi)長長的府河沿線和沿岸的房地產(chǎn)項目使 “ 親水 ” 概 念成為華陽房地產(chǎn)的顯著特征。府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城等都因“ 水 ” 而成為眾多消費者關注的對象。 隨著華陽房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽的房價也逐漸上升。 但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及大盤的操作，使華陽的可開發(fā)用地逐漸減少，而應龍灣所在的中和鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項目也逐漸被市民所看好。 四、經(jīng)濟分析和財務評定 （一） 建設總投資 項目建設總投資 22285萬元，具體項目投資估算詳見 “ 項目投資估 算表 ” 。 項目投資估算表 項目名稱 數(shù) 目 單位造價 合計（萬元） 土地費 332（畝） 3201 設計費 20 萬 /㎡ 15 元 /㎡ 300 報建規(guī)費 20 萬 /㎡ 15 元 /㎡ 300 地勘 100 配套費 1852 建安費 豪華級別墅 7680 ㎡ 650 元 /㎡ 460 高級別墅 59200 ㎡ 550 元 /㎡ 3256 多 層 139920 ㎡ 530 元 /㎡ 7416 合 計 11132 監(jiān)理費 100 工程管理費 450 區(qū)內(nèi)配套 1200 園藝 2020 銀行利息 1050 不可預見費 600 總建設投資 22285 （二） 建設規(guī)模 項目總建筑面積為 206900㎡： 豪華級花園式別墅 24 套，建筑面積 7680 ㎡ 高級獨院別墅 296 套，建筑面積 59200 ㎡ 多層公寓 1060套，建筑面積 139920 ㎡ （三）項目建設進度計劃 本工程項目分三期建設，三年全部建成，分年建設內(nèi)容為： 2020 年建成住宅 414 套，其中豪華級 16套、高級 80套、多層 318 套，共計 63096㎡。 2020 年建成住宅 552 套，其中豪華級 8套、高級 120套、多層 424 套，共計 82528㎡。 2020 年建成住宅 414 套，其中高級 96 套、多層 318 套，共計 61276㎡。 （四）資金來源及籌措計劃 公司自籌資金 2020萬元，向銀行金融部門申請貸款 5000萬元人民幣，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)的前期各項籌備、策劃以及第一期工程開發(fā)的費用，即前期開發(fā)的啟動資金。 余下二、三期工程滾動開發(fā)。 （五）項目銷售計劃及銷售收入預測 本項目從第 2 年即 2020 年起開始銷售，共銷售計劃如下： 2020 年 銷售 418 套 共計：63096 ㎡ 2020 年 552套 82528 ㎡ 2020 年 378套 61176 ㎡ 詳見 “ 項目分年出售計劃表 ” 。 銷售收入預測 根據(jù)項目經(jīng)營計劃，按照各類建筑的出售價格，測算出項目在20202020年期的分年銷售收入（詳見 “ 項目分年收入預測表 ” ），到 2020 年將全部銷售完畢，總計銷售收入 萬元。 （六）項目盈虧計劃分析 根據(jù)項目建設投資、總收入和銷售費用的計算，按照下列公式計算出項目的凈收入，即為項目利潤 項目純收入 =總收入 總投資 銷售 費 稅費 總收入： 總投資： 22285萬元 銷售費用： 銷售稅費： 計算出項目純收入為： 投資利潤率為： 詳見 “ 項目盈虧計劃表 ” 。 （七）項目現(xiàn)金流量分析和經(jīng)濟效益指標計算 項目現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 =項目收入 建設投資 銷售費 稅金 項目累計凈現(xiàn)金流量為： 萬元 簡單投資利潤率： 50% 靜態(tài)投資回收期： 2年零 9個月 內(nèi)部收益率為（動態(tài)）： % 詳見 “ 項目現(xiàn)金流量表 ” 。 五、結(jié)論 通過以上分析： 物業(yè)郊區(qū)的市場環(huán)境成熟，且別墅郊區(qū)化已是大勢所趨。 城東、外東樓市逐漸火爆，這為本項目的開發(fā)奠定了基礎。 中和鎮(zhèn)逐漸完善的配套為本項目的執(zhí)行提供了舞臺。 城市經(jīng)濟發(fā)展，高級白領有足夠的購買力。 優(yōu)越的地理位置和渾然天成的山水風光在成都郊區(qū)唯我獨尊。 規(guī)劃設計把 “ 一片天、一湖水、一塊地 ” 充分做到方案中，提出新的營銷思路，迎合了市場。 本項目財務綜合評比結(jié)果證明本項目能實現(xiàn)可觀的經(jīng)濟效益。 綜上所述，本項目是切實可行的，具有較強的 市場可操作性。
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