【導(dǎo)讀】總體布局方案………………………（六）社區(qū)配套規(guī)劃………………………就成都而言，2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累積投資，“五路一橋”工程的完工，并順應(yīng)“成都一個(gè)特大城市??”年成都郊區(qū)（縣）的城市建設(shè)及房地產(chǎn)的發(fā)展達(dá)到了前所未有的高度。投資行為的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展著力于“生態(tài)環(huán)?！迸c“人文環(huán)境”相結(jié)合。工作態(tài)度進(jìn)行論證分析。本項(xiàng)目位于成都市外東中和鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)東臨雙流縣新興鄉(xiāng)，南接華陽(yáng)鎮(zhèn)，仁路等高等級(jí)公路橫穿該鎮(zhèn)，成都平原的母親河——府河繞鎮(zhèn)而過(guò)。該鎮(zhèn)是成都市發(fā)展重心向東南移首當(dāng)其沖的重鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。已建成占地面積5972平方米的府河街；已修筑占地面積14畝的府河專業(yè)市場(chǎng)；已建成日供氣量達(dá)6萬(wàn)立方米的配氣站一座；及服務(wù)設(shè)施分割，豪華級(jí)與高級(jí)住宅以公共綠地分割。以保障居住區(qū)內(nèi)無(wú)汽車的噪音。和廢氣污染，社區(qū)內(nèi)的交通將由大量的電瓶車完成。合于業(yè)主自由租用和社區(qū)小型活動(dòng)；

　　

【正文】 業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動(dòng)發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進(jìn)程，東郊改造城市建設(shè)用地 107平方公里，居住用地 38平方公里，人口規(guī)模 139萬(wàn)，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 （ 3）物業(yè)類型趨向多元化發(fā)展 城東、外東的土地面積占成都版圖近 1/3，萬(wàn)科城市花園、東方明珠、海棠名居等樓盤成功開(kāi)發(fā)后，這片土地便成了開(kāi)發(fā)的熱土。應(yīng)龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。 （五）華陽(yáng)房產(chǎn)分析 華陽(yáng)目前的樓盤索引 項(xiàng)目名稱 占地 畝 建筑面積㎡ 容積率 綠化 % 價(jià)格 元 /平方米 備注 府河音樂(lè)花園 560 400000 65 1250— 2180 錯(cuò)、躍 向陽(yáng)名居 108 65000 66 1308— 1688 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 綠水康城 141 66000 62 2180— 2600 聯(lián)排 黃金海岸 207 127516 68 1500 起 多層、單體別墅、聯(lián)排 翠擁天地 305 近 202000 1 60 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍、一期聯(lián)排 福澤花園 39 38000 42 888— 1418 平、錯(cuò) 府河名居 60 38000 48 1000— 1380 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 望江苑 24 24000 68 998— 1488 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 金南園 80 90000 42 880— 1780 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 華陽(yáng)濱河花園 336 202000 1408 起 錯(cuò)、躍、復(fù) 府河箐華 26 30000 40 1400— 1780 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 光明苑 10 超過(guò) 10000 1 30 734— 1318 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 觀景苑 30 788— 1280 錯(cuò) 府河怡豐花園 140 一期 56000 1208— 1520 標(biāo)準(zhǔn)、錯(cuò)、躍 華陽(yáng)樓市概況 從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度來(lái)看，華陽(yáng)是成都市周邊開(kāi)發(fā)較早的版塊，華陽(yáng)房地產(chǎn)正逐漸升溫。 2020 年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車，城市 副中心正向外擴(kuò)張，并 已延伸至華陽(yáng)?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目大多以多層、聯(lián)排別墅以及少許單棟別墅為主。華陽(yáng)境內(nèi)長(zhǎng)長(zhǎng)的府河沿線和沿岸的房地產(chǎn)項(xiàng)目使 “ 親水 ” 概 念成為華陽(yáng)房地產(chǎn)的顯著特征。府河音樂(lè)花園、華陽(yáng)濱河花園、綠水康城等都因“ 水 ” 而成為眾多消費(fèi)者關(guān)注的對(duì)象。 隨著華陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽(yáng)的房?jī)r(jià)也逐漸上升。 但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及大盤的操作，使華陽(yáng)的可開(kāi)發(fā)用地逐漸減少，而應(yīng)龍灣所在的中和鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也逐漸被市民所看好。 四、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)定 （一） 建設(shè)總投資 項(xiàng)目建設(shè)總投資 22285萬(wàn)元，具體項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目投資估 算表 ” 。 項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目名稱 數(shù) 目 單位造價(jià) 合計(jì)（萬(wàn)元） 土地費(fèi) 332（畝） 3201 設(shè)計(jì)費(fèi) 20 萬(wàn) /㎡ 15 元 /㎡ 300 報(bào)建規(guī)費(fèi) 20 萬(wàn) /㎡ 15 元 /㎡ 300 地勘 100 配套費(fèi) 1852 建安費(fèi) 豪華級(jí)別墅 7680 ㎡ 650 元 /㎡ 460 高級(jí)別墅 59200 ㎡ 550 元 /㎡ 3256 多 層 139920 ㎡ 530 元 /㎡ 7416 合 計(jì) 11132 監(jiān)理費(fèi) 100 工程管理費(fèi) 450 區(qū)內(nèi)配套 1200 園藝 2020 銀行利息 1050 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 600 總建設(shè)投資 22285 （二） 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積為 206900㎡： 豪華級(jí)花園式別墅 24 套，建筑面積 7680 ㎡ 高級(jí)獨(dú)院別墅 296 套，建筑面積 59200 ㎡ 多層公寓 1060套，建筑面積 139920 ㎡ （三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本工程項(xiàng)目分三期建設(shè)，三年全部建成，分年建設(shè)內(nèi)容為： 2020 年建成住宅 414 套，其中豪華級(jí) 16套、高級(jí) 80套、多層 318 套，共計(jì) 63096㎡。 2020 年建成住宅 552 套，其中豪華級(jí) 8套、高級(jí) 120套、多層 424 套，共計(jì) 82528㎡。 2020 年建成住宅 414 套，其中高級(jí) 96 套、多層 318 套，共計(jì) 61276㎡。 （四）資金來(lái)源及籌措計(jì)劃 公司自籌資金 2020萬(wàn)元，向銀行金融部門申請(qǐng)貸款 5000萬(wàn)元人民幣，主要用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期各項(xiàng)籌備、策劃以及第一期工程開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，即前期開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)資金。 余下二、三期工程滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 （五）項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目從第 2 年即 2020 年起開(kāi)始銷售，共銷售計(jì)劃如下： 2020 年 銷售 418 套 共計(jì)：63096 ㎡ 2020 年 552套 82528 ㎡ 2020 年 378套 61176 ㎡ 詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目分年出售計(jì)劃表 ” 。 銷售收入預(yù)測(cè) 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，按照各類建筑的出售價(jià)格，測(cè)算出項(xiàng)目在20202020年期的分年銷售收入（詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目分年收入預(yù)測(cè)表 ” ），到 2020 年將全部銷售完畢，總計(jì)銷售收入 萬(wàn)元。 （六）項(xiàng)目盈虧計(jì)劃分析 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資、總收入和銷售費(fèi)用的計(jì)算，按照下列公式計(jì)算出項(xiàng)目的凈收入，即為項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目純收入 =總收入 總投資 銷售 費(fèi) 稅費(fèi) 總收入： 總投資： 22285萬(wàn)元 銷售費(fèi)用： 銷售稅費(fèi)： 計(jì)算出項(xiàng)目純收入為： 投資利潤(rùn)率為： 詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目盈虧計(jì)劃表 ” 。 （七）項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)計(jì)算 項(xiàng)目現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 =項(xiàng)目收入 建設(shè)投資 銷售費(fèi) 稅金 項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為： 萬(wàn)元 簡(jiǎn)單投資利潤(rùn)率： 50% 靜態(tài)投資回收期： 2年零 9個(gè)月 內(nèi)部收益率為（動(dòng)態(tài)）： % 詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ” 。 五、結(jié)論 通過(guò)以上分析： 物業(yè)郊區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境成熟，且別墅郊區(qū)化已是大勢(shì)所趨。 城東、外東樓市逐漸火爆，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 中和鎮(zhèn)逐漸完善的配套為本項(xiàng)目的執(zhí)行提供了舞臺(tái)。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高級(jí)白領(lǐng)有足夠的購(gòu)買力。 優(yōu)越的地理位置和渾然天成的山水風(fēng)光在成都郊區(qū)唯我獨(dú)尊。 規(guī)劃設(shè)計(jì)把 “ 一片天、一湖水、一塊地 ” 充分做到方案中，提出新的營(yíng)銷思路，迎合了市場(chǎng)。 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜合評(píng)比結(jié)果證明本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 綜上所述，本項(xiàng)目是切實(shí)可行的，具有較強(qiáng)的 市場(chǎng)可操作性。