【導(dǎo)讀】華人，出資1200萬(wàn)元，占股比例為80%；方米，總建筑面積，，人防及地下層工程。申請(qǐng)銀行貸款600萬(wàn)元。項(xiàng)目二期工程投資1900萬(wàn)元，資金來(lái)源為自籌。資項(xiàng)目可行性研究指南》；４、岳陽(yáng)市城市建設(shè)總體規(guī)劃；５、國(guó)家有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；６、項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、效益分析等。濟(jì)合理的基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。合城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)推進(jìn)岳陽(yáng)市城市建設(shè)具有極積的作用。利于提供經(jīng)濟(jì)可靠的水電、通訊、交通、消防安全等建設(shè)條件，行貸款得到承諾。岳陽(yáng)市現(xiàn)有行政區(qū)域包括四區(qū)。全市期末總?cè)丝跒槿f(wàn)人。城，距今已有2500多年歷史，是全國(guó)對(duì)外開(kāi)放甲級(jí)旅游城市，岳陽(yáng)有儲(chǔ)量豐富的金、銀、銅、鋅、鈾、獨(dú)居石、岳陽(yáng)市氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富。，比上年增長(zhǎng)%，規(guī)模和速度均創(chuàng)七年新高。人均GDP取得歷史性突破，達(dá)到12408元。2020年，全社會(huì)固定資。GDP增長(zhǎng)的3倍左右。

　　

【正文】 額（萬(wàn)元） 單價(jià) 備注 1 土地費(fèi)用 凈用地面積 2 建安 土石方工程 12020m3 30 主體建筑工程 商業(yè)建筑部分 1250 含裝修 住宅建筑部分 1150 含裝修 人防及地下層工程 1500 主要建筑材料自己采購(gòu) 3 配套附屬工程 消防系統(tǒng) 電梯系統(tǒng) 綠化 200m2 廣場(chǎng)及道路 1000m2 100 水電配套等 污水處理 4 報(bào)建費(fèi)用 135元 /m2 5 前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究等 6 建設(shè)期利息 貸款 600萬(wàn)元，年利率 6% 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 8 總投資 表 72 投資估算表（一期） 資金籌措： 一期 工程總投資 2100 萬(wàn)元，企業(yè)自籌 1500 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 600萬(wàn)元。 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 單價(jià) 備注 1 土地費(fèi)用 凈 用地面積 m2 2 建安 土石方工程 12020m3 30 主體建筑工程 2 1200 商業(yè)建筑部分 1200 人防及地下層工程 1500 3 配套附屬工程 消防系統(tǒng) 電梯系統(tǒng) 綠化 廣場(chǎng)及道路 水電配套等 4 報(bào)建費(fèi)用 按 135元 / m2 5 前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究等 6 建設(shè)期利息 貸款 600萬(wàn)元，年利率 6% 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 8 總投資 2100 表 73 投資估算表（二期） 二期總投資 1900萬(wàn)元，資金籌措方案為自籌。 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 單價(jià) 備注 1 土地費(fèi)用 2 建安 土石方工程 主體建筑工程 商業(yè)建筑部分 1300 含一期裝修 住宅建筑部分 1150 含裝修 3 配套附屬工程 消防系統(tǒng) 電梯系統(tǒng) 綠化 200m2 廣場(chǎng)及道路 1000m2 100 水電配套等 污水處理 45 污水初處理系統(tǒng) 4 報(bào)建費(fèi)用 按 135元 / m2 5 前期費(fèi)用 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 7 總投資 八、財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ㈠ 銷售分析 考慮 到投資回收及銷售操作，項(xiàng)目按一個(gè)銷售周期銷售。 本項(xiàng)目全部按銷售考慮（商鋪按均價(jià) 5800 元 /平方米，住宅按均價(jià) 1800 元 /平方米 ），銷售額 萬(wàn)元， 按 5%繳納營(yíng)業(yè)稅、按 %繳納房產(chǎn)稅 、按營(yíng)業(yè)稅額的 7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、按營(yíng)業(yè)稅額的 3%繳納教育費(fèi)附加 ，詳見(jiàn)下表。 表 81 銷售收入和銷售稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 單價(jià) （元） 銷售量 金額 1 銷售收入 萬(wàn)元 商 鋪 M2 住 宅 M2 2 稅金及附加 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元 房 產(chǎn)稅 萬(wàn)元 城市維護(hù)建設(shè)稅 萬(wàn)元 教育費(fèi)附加 萬(wàn)元 銷售額按 四 個(gè)季度實(shí)現(xiàn)，本項(xiàng)目各期間的銷售收入估算見(jiàn)下表 表 82 分期銷售收入估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 時(shí)間 住宅銷售 商業(yè)鋪面銷售 合計(jì) 比率 面積 金額 比率 面積 金額 1 2020年二 季度 40% 2 2020年 三 季度 30% 30% 3 2020年 四 季度 40% 30% 4 2020年 一 季度 30% 5 小計(jì) 100% 100% 表 83 分期稅金及附加估算表 單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 時(shí)間 稅金及附加 銷售收入 營(yíng)業(yè)稅 房產(chǎn)稅 城市維建稅 教育費(fèi)附加 小計(jì) 1 2020年二季度 2 2020年三季度 3 2020年四季度 4 2020年一季度 ㈡ 成本分析 成本費(fèi)用指標(biāo) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)成本結(jié)轉(zhuǎn)、銷售及管理費(fèi)用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用（ 不 含稅金）為 4211萬(wàn)元。 ⑴ 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本按照銷售面積進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。 ⑵ 營(yíng)銷 及廣告 費(fèi)用暫按銷售額的 3%考慮，管理費(fèi)暫按銷售額的 1%考慮。 表 84 成本費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 06年四季度 07年一季度 07年二季度 07年三季度 07年四季度 08年一季度 1 總成本費(fèi)用 2 土地費(fèi)用 3 建安 4 配套附屬工程 5 報(bào)建費(fèi)用 6 前期費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 9 營(yíng)銷廣告費(fèi)用 10 管理費(fèi)用 ㈢ 利潤(rùn)估算及分析 營(yíng)業(yè)稅金及附加 經(jīng)估算，營(yíng)業(yè)稅金及附加為 。 利潤(rùn)估算及分析：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元 ,投資利潤(rùn)率達(dá) %，銷售利潤(rùn)率達(dá) %。見(jiàn)下表。 85 損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 06年四季度 07年一季度 07年二季度 07年三季度 07年四季度 08年一季度 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費(fèi)用 4 利潤(rùn)額 5 彌補(bǔ)上期虧損 6 應(yīng)稅所得額 7 所得稅 8 稅后利潤(rùn) 表 86 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 06年 四季度 07年 一季度 07年 二季度 07年 三季度 07年 四季度 08年 一季度 1 資金來(lái)源 銷售收入 自有資金 長(zhǎng)期借款 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 資金運(yùn)用 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 征地及其他費(fèi) 銷售稅金及附加 營(yíng)銷廣告費(fèi)用 管理費(fèi)用 所得稅 借款本金償還 應(yīng)付利潤(rùn) 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 ㈣ 財(cái)務(wù)分析 １、財(cái)務(wù)狀況分析 本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 %，銷售利潤(rùn)率 %；具有 較 強(qiáng)的盈利能力和較高的經(jīng)營(yíng)收入盈利水平。 ２、貸款償還能力分析 本項(xiàng)目貸款 600 萬(wàn)元，主要用于 一期工程 建安成本。按以上各期銷售收入估算表和損益表分析，到 2020 年 二 季度，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元，償債覆蓋率達(dá) %，完全有能力償還銀行 600萬(wàn)元貸款，還款能力無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。 ３、財(cái)務(wù)平衡分析 根據(jù)項(xiàng)目的資金來(lái)源與資金運(yùn)用，到 2020 年 二 季度實(shí)現(xiàn) 一期工程部分 銷售時(shí)，企業(yè) 還貸后 累計(jì)盈余資金達(dá) 。 ４、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率達(dá) %，銷售利潤(rùn)率 %；項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。因此從財(cái)務(wù)角度看，項(xiàng)目是可行的。 ㈤ 不確定性分析 本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 達(dá) %，銷售利潤(rùn)率達(dá) %；遠(yuǎn)高于銀行利率，融資沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的投資回收的可靠性較強(qiáng)，不會(huì)造成資金回收的拖欠風(fēng)險(xiǎn)。因此本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。 表 8７ 敏感性分析表 項(xiàng) 目 銷售收入 （萬(wàn)元） 成本及稅金 （萬(wàn)元） 凈利潤(rùn) （萬(wàn)元） 投資利潤(rùn)率 （ %） 銷售利潤(rùn)率 （ %） 基準(zhǔn)情況 銷售收入不變、成本上升 5% 成本不變，銷售收入減少 5% 銷售收入減少 5%，成本上升 5% 九、結(jié)論與建議 ㈠ 結(jié)論 通過(guò)對(duì)建設(shè)場(chǎng)地的區(qū)位、項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、資金籌措方式等的深入調(diào)查研究結(jié)論如下： 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地是岳陽(yáng)市結(jié)合 五里牌 舊城 區(qū) 改造開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè) 次中心 的商業(yè)黃金鋪面， 有利于加快岳陽(yáng)市五里牌 街區(qū)的規(guī)范和 發(fā)展， 有 利于優(yōu)化岳陽(yáng)市 商業(yè) 、服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)和布局， 給岳陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展理念， 項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)建設(shè) 符合城市發(fā)展規(guī)劃， 對(duì)推進(jìn)岳陽(yáng)市城市 建設(shè) 具有 極積的作用 。 項(xiàng)目建設(shè)的場(chǎng)地周圍城市配套基礎(chǔ)設(shè)施 比較 齊全，有利于提供經(jīng)濟(jì)可靠的水電、通訊、交通、消防安全等建設(shè)條件，營(yíng)造方便、安全、舒適、高效的商務(wù)、購(gòu)物環(huán)境。 項(xiàng)目的前期工作比較扎實(shí)，支持項(xiàng)目順利建設(shè)的法律文件和手續(xù)等基礎(chǔ)資料齊全。 資金籌措和來(lái)源基本上落實(shí)。自有資金基本到位，銀行貸款得到承諾。 項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等指標(biāo)，均滿足國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部 關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的可行研究技術(shù)參數(shù)的要求。 根據(jù)以上各個(gè)方面研究的成果，經(jīng)過(guò)綜合評(píng)估，認(rèn)定項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位條件優(yōu)越，具有商貿(mào)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力，具有抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，資金籌措基本到位，市政府 有關(guān)部門的高度重視和鼎力支持。因此項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 ㈡ 建議 抓緊按規(guī)定和有關(guān)程序做好工程建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，按計(jì)劃落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金，確保工程順利實(shí)施。 高度重視項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，做好多方案比選，堅(jiān)持以人為本。營(yíng)造一個(gè)高效、安全、舒適、便捷的人文環(huán)境。各功能區(qū)，其建筑造型、空間布局、功能組 織、交通組織、環(huán)保安全等綜合條件，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境具有現(xiàn)代特色和顯明個(gè)性。 建設(shè)中引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)招標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)、監(jiān)理單位與設(shè)備供應(yīng)商，以最合理的費(fèi)用保證建設(shè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。 進(jìn)一步加大建設(shè)資金的籌資力度，密切股東交流和銀企聯(lián)系，確保資金如期到位和項(xiàng)目順利實(shí)施。