【導(dǎo)讀】的超級(jí)商業(yè)中心。多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購(gòu)物中心。物中心，如國(guó)貿(mào)商城等。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增添餐飲、娛樂(lè)等新。的功能，從而形成大型購(gòu)物中心的雛形，如王府井的新東安市場(chǎng)等.該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)。展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。樓平方米，公寓、辦公樓平方米。變電房、空調(diào)房、消防控制室等。地產(chǎn)設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)效果將是長(zhǎng)沙市第一流的。銀泰等商家達(dá)成了初步協(xié)約，這將為項(xiàng)目的成功打下品牌基礎(chǔ)。是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開放的旅游城市。市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，人均GDP達(dá)1656美元。建國(guó)以來(lái)特別是改革開放以來(lái)，長(zhǎng)沙的商貿(mào)得到了飛速的發(fā)展。2020年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍上了400億元的新臺(tái)階，商。工再就業(yè)作出了顯著的貢獻(xiàn)。二是發(fā)展思路進(jìn)一步提升，奠定了長(zhǎng)沙。順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，全面推進(jìn)

　　

【正文】 ,綠化率 %,道路面積 23779 平方米，地上道路面積 9728平方米，地下道路面積 14051平方米 ,停車位 3098個(gè) . 二 估算依據(jù) 1．建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 2．依據(jù)上述規(guī)定，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)形式，結(jié)合長(zhǎng)沙市目前實(shí)際工程造價(jià)估算 ＋ 第七章 經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)： 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》（第二版）； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 長(zhǎng)沙中南國(guó)際商城規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 一、經(jīng)營(yíng)收入及稅金估算 經(jīng)營(yíng)收入 根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，中南國(guó)際商城建成后，其物業(yè)大部分是直接銷售，少部分是用于出租，現(xiàn)假設(shè)全部物業(yè)都全部按時(shí)出售。第一、二、三期工程開發(fā)期分別都各為一年，設(shè)定第一期工程在第 2 年底前全部售出，第二期工程在第 3年底前全部售出，第三期工程在第 4年底前全部售出。按照商鋪的一層均價(jià) 12020元 /平方米，二層均價(jià) 5000元 /平方米 ,三層 3000元 /平方米 ,公寓均價(jià) 2600元 /平方 米，高層住宅均價(jià) 2020 元 /平方米。進(jìn)行估算，第一期工程銷售收入 38192萬(wàn)元，第二期工程銷售收入 74291萬(wàn)元，第三期工程銷售收入 70836萬(wàn)元，總銷售收入 183319萬(wàn)元。 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 本項(xiàng)目需交納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。銷售房地產(chǎn)按營(yíng)業(yè)額的 5%交納營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 3%交納，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%交納。本項(xiàng)目應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅 9164萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 548 萬(wàn)元，總計(jì)稅金 9712萬(wàn)元。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加詳見附表 1。 二、總成本費(fèi)用估算 項(xiàng)目的 成本費(fèi)用包括土地費(fèi)用、建安費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、水電空調(diào)電梯等配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，根據(jù)項(xiàng)目總投資估算，按不同工期的工程量，將總成本分?jǐn)偟降谝黄?、第二期、第三期工程上，第一期工程總成? 費(fèi)用為 24446萬(wàn)元，第二期工程總成本費(fèi)用 41676 萬(wàn)元，第三期工程總成本費(fèi)用57930 萬(wàn)元，其項(xiàng)目總成本費(fèi)用 124052萬(wàn)元。 項(xiàng)目總成本費(fèi)用及明細(xì)詳見附表 2。 三、利潤(rùn)估算 項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部 1993 年 4 月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法及參數(shù)》（第二版）以及建設(shè)部 2020年 9 月頒布 的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定企業(yè)所得稅按 33%的標(biāo)準(zhǔn)征收，項(xiàng)目第一期工程、第二期工程、第三期工程的稅后利潤(rùn)總額分別為 7855 萬(wàn)元、 19215 萬(wàn)元、 6133 萬(wàn)元，項(xiàng)目稅后總利潤(rùn)額為 33202萬(wàn)元，據(jù)此計(jì)算項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %，其中第一期工程的投資利潤(rùn)率為 %。 項(xiàng)目利潤(rùn)總額詳見附表 3。 四、財(cái)務(wù)盈利能力分析 (一 )整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析 通過(guò)整個(gè)項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元（ IC=12%） 。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，其大于基準(zhǔn)收益率 12%，說(shuō)明本項(xiàng)目的盈利能力滿足行業(yè)要求；同時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值第三年末為 萬(wàn)元，第四年末為 萬(wàn)元，說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。按此計(jì)算的其他各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)詳見附表4。 整個(gè)項(xiàng)目全部投資回收期為 年（包括建設(shè)期三年），說(shuō)明投資在較短的時(shí)間內(nèi)有回收的可能。 (二 ) 第一期工程財(cái)務(wù)盈利能力分析 設(shè)定第一期工程在第一年第一季度投入 6000 萬(wàn)元購(gòu)置土地 ,其他建設(shè)投資 21002 萬(wàn)元均等的投到第一年的四個(gè)季度 , 第一年第三季度末和第一年第四季度末均攤預(yù)售收入 501 萬(wàn)元 。 第二年第一季度和第二年第二季度均實(shí)現(xiàn) 30%的銷售總額 , 第二年第三季度和第二年第四季度均實(shí)現(xiàn) 20%的銷售總額。通過(guò)第一期工程財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì) 算，在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元（ IC=12%） 。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，其大于基準(zhǔn)收益率 12%，說(shuō)明本項(xiàng)目的盈利能力滿足行業(yè)要求；同時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值第二年第一季度末為 ，第二年第二季度末為 萬(wàn)元 ,第二年第三季度末為 萬(wàn)元 ,第二年第四季度末為 萬(wàn)元，說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。按此計(jì)算的其他各項(xiàng)財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)詳見附表 5。 第一期工程全部投資回收期為 （包括建設(shè)期一年），說(shuō)明投資在較短的時(shí)間內(nèi)有回收的可能。 五、綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 綜合分析，整個(gè)項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 全部投資內(nèi)部收益率： % (其中第一期工程為 %) 全部投資回收期： 年 (其中第一期工程為 年 ) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： (其中第一期工程為 萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率： % (其中第一期工程為 %) 從以上指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)完全能夠滿足有關(guān)標(biāo) 準(zhǔn)的要求 ,且具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本項(xiàng)目符合長(zhǎng)沙市城市建設(shè)的總體規(guī)劃“西文東市”，建設(shè)了長(zhǎng)沙市東部市場(chǎng)，促進(jìn)了長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。提升了長(zhǎng)沙市東部商圈的品位，加大了長(zhǎng)沙市市場(chǎng)對(duì)外省的輻射力，提高了長(zhǎng)沙市商業(yè)貿(mào)易的競(jìng)爭(zhēng)力。方便了長(zhǎng)沙市東部地區(qū)居民的生活，給長(zhǎng)沙人民的購(gòu)物注入了新的理念，真正是集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體。 綜上所述，該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益和很好的社會(huì)效益，因此項(xiàng)目是可行的 。 附表 1： 經(jīng)營(yíng)收入與稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第一期工程 第二期工程 第三期工程 1 銷售收入 183319 38192 74291 70836 商鋪 114932 28903 63215 22814 公寓 10488 6459 4029 地下停車場(chǎng) 2830 2830 餐飲樓 7047 7047 高層住宅 26482 26482 辦公樓 21540 21540 2 稅金及附加 9712 2023 3936 3753 營(yíng)業(yè)稅 9164 1908 3714 3542 城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 548 115 222 211 附表 2 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第一期工程 第二期工程 第三期工程 1 土地費(fèi)用 24000 5161 8024 10815 2 建安費(fèi) 64228 12658 21525 29925 3 報(bào)建費(fèi) 5092 999 1706 2387 4 利息 2376 466 796 1114 5 水、電、空調(diào)、電梯 8603 1687 2883 4033 6 設(shè)計(jì)費(fèi) 1618 317 542 759 7 稅費(fèi) 6908 1355 2315 3238 8 管理費(fèi) 1605 314 657 754 9 銷售費(fèi)用 2700 529 905 1266 10 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 6922 960 2323 3639 11 總成本費(fèi)用 124052 24446 41676 57930 附表 3 項(xiàng)目損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第一期工程 第二期工程 第三期工程 1 經(jīng)營(yíng)收入 183319 38192 74291 70836 2 總成本費(fèi)用 124052 24446 41676 57930 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 9712 2023 3936 3753 4 利潤(rùn)總額 49555 11723 28679 9153 5 所得稅 16353 3868 9464 3020 6 稅后利潤(rùn) 33202 7855 19215 6133 附表 4 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第 1 年末 第 2 年末 第 3 年末 第 4 年末 1 現(xiàn)金流入 183319 1002 46390 78691 57236 經(jīng)營(yíng)收入 171517 43190 71091 57236 預(yù)售收入 11802 1002 3200 7600 2 現(xiàn)金流出 150093 27002 47773 70260 5058 開發(fā)建設(shè)投資 124017 27002 40532 56483 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 9712 2341 3936 3435 所得稅 16364 4900 9841 1623 3 凈現(xiàn)金流量 33226 26000 1383 8431 52718 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 26000 27383 18952 33226 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo) 全部投資回收期（ a）： ； 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 萬(wàn)元。 附表 5 第一期工程投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第 1 年第 1季度 第 1 年第 2季度 第 1 年第 3季度 第 1 年第 4季度 第 2 年第 1季度 第 2 年第 2季度 第 2 年第 3季度 第 2 年第 4季度 1 現(xiàn)金流入 44192 501 501 12957 12957 8638 8638 經(jīng)營(yíng)收入 43190 12957 12957 8638 8638 預(yù)售收入 1002 501 501 2 現(xiàn)金流出 34243 開發(fā)建設(shè)投資 27002 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2341 所得稅 4900 1470 1470 980 980 3 凈現(xiàn)金流量 9949 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 16501 26000 9949 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo) 全部投資回收期（ a）： ； 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 萬(wàn)元。