【正文】 、娛樂、餐飲、會展、物流等，營造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍?！?交易功能：引進企業(yè)產(chǎn)品直銷和品牌代理商家為主的一級批發(fā)市場。突出“大商貿(mào)、大物流”的特點；◆ 會展功能：創(chuàng)建年度專業(yè)商品博覽會，為商家提供展示交流平臺，擴大某商貿(mào)業(yè)品牌形象；◆ 信息功能：創(chuàng)建商品交易信息中心，為經(jīng)營戶提供網(wǎng)上交易及全球商品信息。推動交易方式轉(zhuǎn)型；◆ 研發(fā)功能：結(jié)合某本地特色產(chǎn)業(yè)，搭建產(chǎn)品研發(fā)中心。同時為引進產(chǎn)業(yè)營造基礎(chǔ)平臺；◆ 物流功能：充分利用地塊現(xiàn)有的獨特交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮火車站與客運中心的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求?！?配套功能：引入餐飲及各種現(xiàn)代休閑、娛樂等商業(yè)及元素，為消費者提供完善、舒適的生活服務(wù)；（3）業(yè)態(tài)定位分析（1）集散中心：（2）購物中心：以精品百貨、品牌超市為主力店，結(jié)合品牌專賣店、特色精品館等。業(yè)態(tài)包括首飾、化妝品、服飾、床上用品、鞋帽、箱包、家電、手機、數(shù)碼電子、鐘表、文體用品、圖書、工藝品、餐具、眼鏡、煙酒、飲料、食品、保健品等；（3）休閑娛樂中心：咖啡吧、茶吧、美容中心、KTV、影院、電玩城、網(wǎng)吧、兒童樂園等；（4）美食中心：中外快餐（如肯德基、麥當(dāng)勞等）、中外特色餐飲（如韓國料理、粵菜、火鍋等國內(nèi)各種菜系）等?！ň唧w經(jīng)營業(yè)態(tài)需要做進一步分析，并與政府的要求相對接。）（4）檔次定位分析本項目是某城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點，承擔(dān)著展現(xiàn)某城市形象、提升城市商業(yè)品位的重任。因此，項目的開發(fā)檔次應(yīng)以“第五代”市場為藍本，向中高端定位。同時，兼顧各個層次的消費需求。在配套功能上，既具備現(xiàn)代市場必要的設(shè)施，滿足項目可持續(xù)發(fā)展；又符合實際經(jīng)營需求，成為某未來主要的商品物流交易集散中心。（5）輻射定位分析按照現(xiàn)代商圈理論，結(jié)合某商貿(mào)業(yè)已經(jīng)具有的市場輻射，本項目建成后，市場輻射可分為三級： 一級輻射商圈為某市區(qū)傳承某傳統(tǒng)商業(yè)中心的繁榮，且某經(jīng)濟發(fā)展動力強勁，近年來經(jīng)濟年增長率居于浙江省前列。因此，本項目的建設(shè)將對某市區(qū)的消費領(lǐng)域帶來新的選擇，更好地推動商貿(mào)業(yè)的健康發(fā)展。 二級輻射商圈為某地區(qū)盡管本區(qū)域已經(jīng)形成大小不一的市場，但本項目位于某城區(qū)南部，是某地區(qū)的中心地帶，具備發(fā)展大型批發(fā)市場的必要條件，有效形成區(qū)域內(nèi)同類市場的統(tǒng)領(lǐng)地位。 三級輻射商圈為“四省九方”某市位于浙江省西部，地處浙江、福建、江西、安徽四省的邊際中心，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，具有輻射四省的有利條件。目前金華、上饒、黃山等地已形成相關(guān)市場集群，尤其是義烏小商品城響譽海內(nèi)外。但大多數(shù)還僅停留在傳統(tǒng)的單一交易模式，很難滿足人們對未來消費需求的變化。因此，某XX商城完全可以以“后來居上”之勢，通過高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、特色化的開發(fā)運營理念，引入國內(nèi)外品牌的經(jīng)銷商和代理商，打造以“四省九方”為三級輻射商圈的集散中心。第六部分 項目規(guī)劃建議一、規(guī)劃原則總體強調(diào)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、實用化的規(guī)劃設(shè)計效果，以確保項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的目標(biāo)；＞＞注重建筑與城市、道路、環(huán)境的和諧關(guān)系，以營造良好的交易環(huán)境品質(zhì)；＞＞注重經(jīng)營區(qū)的人流動線與物流動線設(shè)計，以獲得經(jīng)營均好性效果； ＞＞追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)嶄新的現(xiàn)代城市地標(biāo)風(fēng)范。因為本項目用地尚未掛牌，政府有關(guān)部門關(guān)于本項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)未確定。這里結(jié)合項目定位，暫時設(shè)定如下規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)?！?總用地面積：117333平方米◆ 總建筑面積：約 萬平方米◆ 容積率：約 ◆ 其他指標(biāo)：建筑高度、密度等按常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。其余基礎(chǔ)性指標(biāo)，如綠地率、建筑退紅線、消防、人防、環(huán)衛(wèi)等都按照浙江省或某市政府規(guī)劃部門有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。二、項目規(guī)劃思路 第七部分 項目運作思路一、開發(fā)節(jié)奏項目117333平方米按照統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，一次性開發(fā)建設(shè)。整體開發(fā)周期約為2年半。二、項目招商模式本項目的運營重點首先是招商。我們將依托自身專業(yè)的招商團隊，以及商業(yè)聯(lián)合會在國內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，利用浙江、江蘇、山東等地區(qū)品牌商家和企業(yè)的優(yōu)勢資源，面向國內(nèi)外招商，確保項目實現(xiàn)滿鋪經(jīng)營。特別是我們作為“浙商”,在長期的市場開發(fā)運營中，與義烏中國小商品城、永康中國科技五金城、柯橋中國輕紡城、海寧中國皮革城、織里中國童裝城等國內(nèi)著名市場形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，招商資源極為豐厚。本項目招商將全面對接上述著名市場。并全面引進企業(yè)直銷中心。（1）招商思路立足某的商業(yè)資源，重點引進國內(nèi)外及上海、浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進而面向全國進行品牌招商。以達到“匯集天下商品，輻射四省九市”的目標(biāo)。（2）招商策略●招商先行策略。在項目完成規(guī)劃方案后，立即實施招商先行的策略；●本地商家優(yōu)先策略。通過本地區(qū)經(jīng)營戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營戶渴望經(jīng)營環(huán)境改善和升級的目標(biāo)；●品牌商家優(yōu)先策略。以國內(nèi)外知名品牌商家作為主要招商對象；通過他們的進駐，提升項目的經(jīng)營檔次，提升某城市的品牌形象；●優(yōu)惠優(yōu)先策略。在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對所有招商進駐的商家實施多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場。如減免初始租金、管理費等；尤其是面對本地主力商家和國內(nèi)外品牌商家入駐，實施更有力度的優(yōu)惠政策。三、項目運營管理一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營成功。這是一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商應(yīng)有的社會責(zé)任。本項目的建設(shè)重在運營，而且必須是品牌化運營。因此，我們一旦取得項目的開發(fā)權(quán)后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè)運營商的特長和優(yōu)勢，利用自身豐富的商業(yè)資源，實施招商先行，經(jīng)營先行的運營策略；以今后經(jīng)營的成功為標(biāo)準(zhǔn)，衡定項目的整個開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。本項目坐擁某火車站、客運中心站兩大交通樞紐，處于城市和商業(yè)規(guī)劃的南區(qū)位置，承擔(dān)著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任，項目運營的核心價值極為明顯。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運作的規(guī)律，實施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的運作模式。把項目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會效益與經(jīng)濟效益高度結(jié)合，實現(xiàn)某商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，全力推進某乃至跨區(qū)域商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。我們將依托現(xiàn)有強大的專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營團隊資源，以及豐富的市場運作經(jīng)驗，從項目規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、招商運作、經(jīng)營管理等，實施一體化運營，確保項目開發(fā)、招商、經(jīng)營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。第八部分 項目開發(fā)效益分析一、項目社會效益●促進區(qū)域商貿(mào)業(yè)繁榮項目將引進國內(nèi)外企業(yè)500余家，入駐商戶約1000余家。通過新引入商家及品類為某目前所沒有的知名品牌，全面提升某商貿(mào)流通業(yè)的檔次和品牌知名度，進一步推動某社會經(jīng)濟的繁榮，增強城市經(jīng)濟核心競爭力?！駷橐M產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ)今后隨著市場經(jīng)營發(fā)展，我們依托這一平臺，充分利用我們的資源優(yōu)勢，大力引進紹興、溫州、上海、常州等地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建某特色制造業(yè)基地。使制造業(yè)與商貿(mào)業(yè)形成互動關(guān)系，推動市場成為一級產(chǎn)地型批發(fā)市場。對某的區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟拉動作用將更為巨大?！窦涌焐藤Q(mào)業(yè)升級換代項目的建設(shè)，必將推動某商貿(mào)業(yè)進入一個全新的時代。進一步強化某市場的聚合力和輻射力，帶動某其他市場群，全面實現(xiàn)某市場的轉(zhuǎn)型升級。二、項目經(jīng)濟效益市場建成后，預(yù)計初始年交易額10億元，解決就業(yè)人口預(yù)計將達到4000多人。預(yù)計開業(yè)3年后，年交易額將可達到30億元。三、項目融資分析本項目（117333平方米）計劃總投資人民幣8億元，主要以開發(fā)運營公司自有資金和銀行貸款兩部分組成。42