【正文】 設(shè)期間及建成以后將提供眾多就業(yè)崗位，全面整合區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物流、資金流、人才流、技術(shù)流整體合一，帶動(dòng)和提升區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)、和諧的全面發(fā)展。某XX商城的開發(fā)不僅成為推動(dòng)柯城區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量，也將成為柯城區(qū)稅收收入的重要來源。在項(xiàng)目建設(shè)中，積極進(jìn)行招商、選商、推介，站在全國(guó)商貿(mào)行業(yè)高度，調(diào)動(dòng)全國(guó)的商業(yè)資源，將國(guó)內(nèi)品牌客商匯聚到某XX商城，將某XX商城打造成為高端化、現(xiàn)代化、品牌化、時(shí)尚化，幅射浙、贛、閩、皖四省邊際中心城市的市場(chǎng)中心。 依托潛在市場(chǎng)需求“十二五”期間，紹興、寧波、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的部分大中型企業(yè)，由于在土地和人力成本上升、政策向內(nèi)地傾斜等因素的作用下，大量的工業(yè)產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)移內(nèi)遷至江西、安徽等中部欠發(fā)達(dá)省份，這將極大地促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。本項(xiàng)目以市場(chǎng)為導(dǎo)向，滿足未來消費(fèi)者的需求。但隨著我國(guó)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，某不少市場(chǎng)普遍存在轉(zhuǎn)型升級(jí)的問題，以適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展的需要。發(fā)展的需要，為XX商城的開發(fā)建設(shè)提供了極大空間四、開發(fā)機(jī)構(gòu)實(shí)力雄厚商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)工程。本項(xiàng)目由夏氏國(guó)際投資有限公司聯(lián)合國(guó)內(nèi)著名地產(chǎn)開發(fā)公司共同協(xié)作開發(fā)、經(jīng)營(yíng)。另外，在項(xiàng)目所在地招聘大量的員工以確保項(xiàng)目的正常運(yùn)行。商品交易市場(chǎng)專業(yè)委員會(huì)是中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)直屬機(jī)構(gòu)，是指導(dǎo)、服務(wù)全國(guó)交易市場(chǎng)的行業(yè)機(jī)構(gòu)。業(yè)務(wù)范圍：行業(yè)調(diào)查、制定行業(yè)規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)、國(guó)際合作、組織交流、培訓(xùn)、咨詢、合作。因此，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完全可行。三、項(xiàng)目選址項(xiàng)目位于某老城區(qū)南部，某新火車站北面。四、項(xiàng)目定位原則▲ 項(xiàng)目創(chuàng)新原則創(chuàng)新是商業(yè)項(xiàng)目的生命力，是滿足和引領(lǐng)城市商業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。因此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的定位不能簡(jiǎn)單重復(fù)某現(xiàn)有的商業(yè)模式，應(yīng)在符合市場(chǎng)需求的前提下，借鑒引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè)開發(fā)理念，追求引導(dǎo)性、主體化的商業(yè)發(fā)展，全面提升某城市商業(yè)品位?！?資源高效原則本項(xiàng)目擁有某得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，又占據(jù)火車站、客運(yùn)中心兩大交通樞紐，同時(shí)南區(qū)又是某城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，是未來的城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的中心，是商業(yè)地產(chǎn)的黃金寶地，是不可再生的稀缺資源。▲ 科學(xué)發(fā)展原則隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，現(xiàn)代意義上的商業(yè)場(chǎng)所已經(jīng)不僅僅滿足于單純的貨物交易功能。本項(xiàng)目將以現(xiàn)代理念為指導(dǎo)思想，在對(duì)某及四省邊際地區(qū)商貿(mào)業(yè)整合、提升基礎(chǔ)上，形成以交易為主體功能，集展示、研發(fā)、信息、商務(wù)、物流于一體的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體。本項(xiàng)目以規(guī)模領(lǐng)先、潛力巨大的特點(diǎn)，建成后必將成為某城市新的商貿(mào)業(yè)標(biāo)桿。同時(shí)，項(xiàng)目定位必須充分考慮配合推動(dòng)某城市向西、向南的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。一方面，項(xiàng)目的建設(shè)是城市發(fā)展的需要；另一方面，本項(xiàng)目將對(duì)現(xiàn)有傳統(tǒng)市場(chǎng)商圈形成沖擊。五、項(xiàng)目定位分析（1）主題定位分析主題決定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)目標(biāo)。義烏從“第一代”馬路市場(chǎng)，歷經(jīng)30余年發(fā)展，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、國(guó)際化、品牌化、功能化、信息化的轉(zhuǎn)型，最新建設(shè)并繼續(xù)擴(kuò)容的“國(guó)際商貿(mào)城”被譽(yù)為“第五代”市場(chǎng)典范。但本項(xiàng)目完全可以借鑒其中適合某發(fā)展的實(shí)際需要，打造一個(gè)具有某特色的、現(xiàn)代化的商貿(mào)綜合體。具體表述為：專業(yè)化、多功能、一站式。某XX商城將以超越式發(fā)展的理念，以引領(lǐng)某市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)為目標(biāo)，有效提升區(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟(jì)檔次和城市價(jià)值的功能，整合和完善區(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的合理布局，成為某城市商業(yè)“金名片”、國(guó)內(nèi)一流的商品交易集散平臺(tái)。由此，本項(xiàng)目的主題定位為：國(guó)際化“第五代”復(fù)合型商貿(mào)旗艦（某現(xiàn)代大型城市商貿(mào)綜合體）定位理由：◎某商貿(mào)業(yè)升級(jí)換代的需要。因此，作為大型的市場(chǎng)，必須具有與之適應(yīng)和引領(lǐng)的價(jià)值。 ◎市場(chǎng)資源有效整合的需要。亟需對(duì)原有市場(chǎng)資源進(jìn)行整合。◎城市化發(fā)展的需要。開發(fā)一個(gè)高品質(zhì)、高檔次的國(guó)際化商貿(mào)城，有利于推進(jìn)該區(qū)塊的城市化進(jìn)程，符合政府對(duì)區(qū)域規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)。目前由于市場(chǎng)建筑形式陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施老化，交通物流的擁堵，倉(cāng)儲(chǔ)、餐飲、休閑等功能不足，大大限制了經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需求。（2）功能定位分析義烏小商品市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，功能化起到了極為重要的作用。因此，本項(xiàng)目將以博覽中心、信息中心、研發(fā)中心、商務(wù)中心四大功能，作為項(xiàng)目核心功能——交易的強(qiáng)大引擎，進(jìn)一步提升某商貿(mào)業(yè)的輻射力、影響力，塑造某商貿(mào)業(yè)的現(xiàn)代性、國(guó)際性的品牌形象?！?交易功能：引進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品直銷和品牌代理商家為主的一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)。推動(dòng)交易方式轉(zhuǎn)型；◆ 研發(fā)功能：結(jié)合某本地特色產(chǎn)業(yè)，搭建產(chǎn)品研發(fā)中心?！?配套功能：引入餐飲及各種現(xiàn)代休閑、娛樂等商業(yè)及元素，為消費(fèi)者提供完善、舒適的生活服務(wù)；（3）業(yè)態(tài)定位分析（1）集散中心：（2）購(gòu)物中心：以精品百貨、品牌超市為主力店，結(jié)合品牌專賣店、特色精品館等?！ň唧w經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)需要做進(jìn)一步分析，并與政府的要求相對(duì)接。因此，項(xiàng)目的開發(fā)檔次應(yīng)以“第五代”市場(chǎng)為藍(lán)本，向中高端定位。在配套功能上，既具備現(xiàn)代市場(chǎng)必要的設(shè)施，滿足項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展；又符合實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求，成為某未來主要的商品物流交易集散中心。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)某市區(qū)的消費(fèi)領(lǐng)域帶來新的選擇，更好地推動(dòng)商貿(mào)業(yè)的健康發(fā)展。 三級(jí)輻射商圈為“四省九方”某市位于浙江省西部，地處浙江、福建、江西、安徽四省的邊際中心，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，具有輻射四省的有利條件。但大多數(shù)還僅停留在傳統(tǒng)的單一交易模式，很難滿足人們對(duì)未來消費(fèi)需求的變化。第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議一、規(guī)劃原則總體強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、實(shí)用化的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果，以確保項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的目標(biāo)；＞＞注重建筑與城市、道路、環(huán)境的和諧關(guān)系，以營(yíng)造良好的交易環(huán)境品質(zhì)；＞＞注重經(jīng)營(yíng)區(qū)的人流動(dòng)線與物流動(dòng)線設(shè)計(jì)，以獲得經(jīng)營(yíng)均好性效果； ＞＞追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)嶄新的現(xiàn)代城市地標(biāo)風(fēng)范。這里結(jié)合項(xiàng)目定位，暫時(shí)設(shè)定如下規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)。其余基礎(chǔ)性指標(biāo)，如綠地率、建筑退紅線、消防、人防、環(huán)衛(wèi)等都按照浙江省或某市政府規(guī)劃部門有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。整體開發(fā)周期約為2年半。我們將依托自身專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，以及商業(yè)聯(lián)合會(huì)在國(guó)內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，利用浙江、江蘇、山東等地區(qū)品牌商家和企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，面向國(guó)內(nèi)外招商，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目招商將全面對(duì)接上述著名市場(chǎng)。（1）招商思路立足某的商業(yè)資源，重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外及上海、浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢(shì)品牌資源，進(jìn)而面向全國(guó)進(jìn)行品牌招商。（2）招商策略●招商先行策略。通過本地區(qū)經(jīng)營(yíng)戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營(yíng)戶渴望經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善和升級(jí)的目標(biāo)；●品牌商家優(yōu)先策略。在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對(duì)所有招商進(jìn)駐的商家實(shí)施多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場(chǎng)。三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營(yíng)成功。本項(xiàng)目的建設(shè)重在運(yùn)營(yíng)，而且必須是品牌化運(yùn)營(yíng)。本項(xiàng)目坐擁某火車站、客運(yùn)中心站兩大交通樞紐，處于城市和商業(yè)規(guī)劃的南區(qū)位置，承擔(dān)著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心價(jià)值極為明顯。把項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益高度結(jié)合，實(shí)現(xiàn)某商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代，全力推進(jìn)某乃至跨區(qū)域商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。第八部分 項(xiàng)目開發(fā)效益分析一、項(xiàng)目社會(huì)效益●促進(jìn)區(qū)域商貿(mào)業(yè)繁榮項(xiàng)目將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外企業(yè)500余家，入駐商戶約1000余家?！駷橐M(jìn)產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ)今后隨著市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，我們依托這一平臺(tái)，充分利用我們的資源優(yōu)勢(shì)，大力引進(jìn)紹興、溫州、上海、常州等地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建某特色制造業(yè)基地。對(duì)某的區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用將更為巨大。進(jìn)一步強(qiáng)化某市場(chǎng)的聚合力和輻射力，帶動(dòng)某其他市場(chǎng)群，全面實(shí)現(xiàn)某市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。預(yù)計(jì)開業(yè)3年后，年交易額將可達(dá)到30億元。42