【正文】 三、項(xiàng)目融資分析本項(xiàng)目（117333平方米）計(jì)劃總投資人民幣8億元，主要以開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司自有資金和銀行貸款兩部分組成。二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益市場(chǎng)建成后，預(yù)計(jì)初始年交易額10億元，解決就業(yè)人口預(yù)計(jì)將達(dá)到4000多人?！窦涌焐藤Q(mào)業(yè)升級(jí)換代項(xiàng)目的建設(shè)，必將推動(dòng)某商貿(mào)業(yè)進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)代。使制造業(yè)與商貿(mào)業(yè)形成互動(dòng)關(guān)系，推動(dòng)市場(chǎng)成為一級(jí)產(chǎn)地型批發(fā)市場(chǎng)。通過(guò)新引入商家及品類為某目前所沒(méi)有的知名品牌，全面提升某商貿(mào)流通業(yè)的檔次和品牌知名度，進(jìn)一步推動(dòng)某社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力。我們將依托現(xiàn)有強(qiáng)大的專業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)資源，以及豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、招商運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)管理等，實(shí)施一體化運(yùn)營(yíng)，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運(yùn)作的規(guī)律，實(shí)施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理”的運(yùn)作模式。因此，我們一旦取得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的特長(zhǎng)和優(yōu)勢(shì)，利用自身豐富的商業(yè)資源，實(shí)施招商先行，經(jīng)營(yíng)先行的運(yùn)營(yíng)策略；以今后經(jīng)營(yíng)的成功為標(biāo)準(zhǔn)，衡定項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。這是一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。如減免初始租金、管理費(fèi)等；尤其是面對(duì)本地主力商家和國(guó)內(nèi)外品牌商家入駐，實(shí)施更有力度的優(yōu)惠政策。以國(guó)內(nèi)外知名品牌商家作為主要招商對(duì)象；通過(guò)他們的進(jìn)駐，提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，提升某城市的品牌形象；●優(yōu)惠優(yōu)先策略。在項(xiàng)目完成規(guī)劃方案后，立即實(shí)施招商先行的策略；●本地商家優(yōu)先策略。以達(dá)到“匯集天下商品，輻射四省九市”的目標(biāo)。并全面引進(jìn)企業(yè)直銷中心。特別是我們作為“浙商”,在長(zhǎng)期的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，與義烏中國(guó)小商品城、永康中國(guó)科技五金城、柯橋中國(guó)輕紡城、海寧中國(guó)皮革城、織里中國(guó)童裝城等國(guó)內(nèi)著名市場(chǎng)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，招商資源極為豐厚。二、項(xiàng)目招商模式本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)首先是招商。二、項(xiàng)目規(guī)劃思路 第七部分 項(xiàng)目運(yùn)作思路一、開(kāi)發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目117333平方米按照統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，一次性開(kāi)發(fā)建設(shè)。◆ 總用地面積：117333平方米◆ 總建筑面積：約 萬(wàn)平方米◆ 容積率：約 ◆ 其他指標(biāo)：建筑高度、密度等按常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。因?yàn)楸卷?xiàng)目用地尚未掛牌，政府有關(guān)部門關(guān)于本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未確定。因此，某XX商城完全可以以“后來(lái)居上”之勢(shì)，通過(guò)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、特色化的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念，引入國(guó)內(nèi)外品牌的經(jīng)銷商和代理商，打造以“四省九方”為三級(jí)輻射商圈的集散中心。目前金華、上饒、黃山等地已形成相關(guān)市場(chǎng)集群，尤其是義烏小商品城響譽(yù)海內(nèi)外。 二級(jí)輻射商圈為某地區(qū)盡管本區(qū)域已經(jīng)形成大小不一的市場(chǎng)，但本項(xiàng)目位于某城區(qū)南部，是某地區(qū)的中心地帶，具備發(fā)展大型批發(fā)市場(chǎng)的必要條件，有效形成區(qū)域內(nèi)同類市場(chǎng)的統(tǒng)領(lǐng)地位。（5）輻射定位分析按照現(xiàn)代商圈理論，結(jié)合某商貿(mào)業(yè)已經(jīng)具有的市場(chǎng)輻射，本項(xiàng)目建成后，市場(chǎng)輻射可分為三級(jí)： 一級(jí)輻射商圈為某市區(qū)傳承某傳統(tǒng)商業(yè)中心的繁榮，且某經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率居于浙江省前列。同時(shí)，兼顧各個(gè)層次的消費(fèi)需求。）（4）檔次定位分析本項(xiàng)目是某城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，承擔(dān)著展現(xiàn)某城市形象、提升城市商業(yè)品位的重任。業(yè)態(tài)包括首飾、化妝品、服飾、床上用品、鞋帽、箱包、家電、手機(jī)、數(shù)碼電子、鐘表、文體用品、圖書、工藝品、餐具、眼鏡、煙酒、飲料、食品、保健品等；（3）休閑娛樂(lè)中心：咖啡吧、茶吧、美容中心、KTV、影院、電玩城、網(wǎng)吧、兒童樂(lè)園等；（4）美食中心：中外快餐（如肯德基、麥當(dāng)勞等）、中外特色餐飲（如韓國(guó)料理、粵菜、火鍋等國(guó)內(nèi)各種菜系）等。同時(shí)為引進(jìn)產(chǎn)業(yè)營(yíng)造基礎(chǔ)平臺(tái)；◆ 物流功能：充分利用地塊現(xiàn)有的獨(dú)特交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮火車站與客運(yùn)中心的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。突出“大商貿(mào)、大物流”的特點(diǎn)；◆ 會(huì)展功能：創(chuàng)建年度專業(yè)商品博覽會(huì)，為商家提供展示交流平臺(tái)，擴(kuò)大某商貿(mào)業(yè)品牌形象；◆ 信息功能：創(chuàng)建商品交易信息中心，為經(jīng)營(yíng)戶提供網(wǎng)上交易及全球商品信息。本項(xiàng)目按照主題定位思路，項(xiàng)目功能定位的基本思路：＞＞以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點(diǎn)；＞＞以零售購(gòu)物中心，顯示品味和檔次，提升城市窗口形象；＞＞以休閑、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、物流等，營(yíng)造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。其中如會(huì)展、信息功能就是關(guān)鍵性的。經(jīng)營(yíng)戶普遍有擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)規(guī)模和改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境的想法?！蚪?jīng)營(yíng)環(huán)境改善的需要。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，原有各類市場(chǎng)的位置，存在影響未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展的空間。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，是某商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的需要。目前某的各類市場(chǎng)主要分布在老城區(qū)，空間的逼仄，交通的擁堵，設(shè)施的落后，使得經(jīng)營(yíng)功能滯后，經(jīng)營(yíng)管理零散。以“國(guó)際化”理念作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，打造高端流通市場(chǎng)平臺(tái)，是區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的需要。現(xiàn)階段的某商貿(mào)流通業(yè)，已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的通道。實(shí)現(xiàn)引領(lǐng)某商貿(mào)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)大目標(biāo)。復(fù)合型：業(yè)態(tài)多樣化，主力業(yè)態(tài)與輔助業(yè)態(tài)有機(jī)規(guī)劃；多功能：以交易為主體，輔以博覽展示、電子商務(wù)、產(chǎn)品研發(fā)、物流配送等；一站式：集金融、工商、檢測(cè)，及餐飲、休閑娛樂(lè)等一體。即：某XX商城以五星級(jí)專業(yè)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立高起點(diǎn)、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的整體品質(zhì)；以前瞻的理念，打造功能先進(jìn)、配套齊全、業(yè)態(tài)規(guī)范、管理專業(yè)的“第五代”市場(chǎng)品質(zhì)；以出色的規(guī)劃布局，營(yíng)造情景化、舒適化、景觀化的交易空間；以信息化手段，實(shí)現(xiàn)商貿(mào)交易方式的轉(zhuǎn)型突破；以現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象，以合理的配套功能，創(chuàng)建“一站式”現(xiàn)代大型城市商貿(mào)綜合體。當(dāng)然，義烏市場(chǎng)的發(fā)展有其自身的因素和特征，不能簡(jiǎn)單照搬照抄。在主題定位前，我們必須考慮如下問(wèn)題：項(xiàng)目怎樣實(shí)施高品質(zhì)、高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)？項(xiàng)目怎樣具有提升區(qū)域商貿(mào)品質(zhì)的價(jià)值？在商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)階段中，怎樣具有引領(lǐng)的功能？在全國(guó)各類市場(chǎng)比較范圍內(nèi)，怎樣具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)？在這里，我們可以以義烏商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展作為參照系。項(xiàng)目將通過(guò)全新的定位，以錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，共同繁榮的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)某城市商業(yè)和諧發(fā)展、共贏共榮的目標(biāo)?！?和諧發(fā)展原則作為如此大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，建成后必然對(duì)某現(xiàn)有商業(yè)格局產(chǎn)生重大影響。因此，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式等等必須體現(xiàn)未來(lái)城市品質(zhì)和形象的高度，充分體現(xiàn)以城市為本的理念?！?城市經(jīng)營(yíng)原則規(guī)模型的城市商業(yè)承擔(dān)著一座城市發(fā)展的任務(wù)。項(xiàng)目的運(yùn)作應(yīng)本著“以人為本”、“以城市為本”的宗旨，以科學(xué)發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更現(xiàn)代化的方向發(fā)展。怎樣高效利用好土地資源，在滿足功能需求的同時(shí)，盡量在土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度上提高土地利用率，獲得土地資源收益的最大化目標(biāo)。▲ 引領(lǐng)市場(chǎng)原則按照“大商貿(mào)、大物流”的整體思路，某未來(lái)的商品專業(yè)市場(chǎng)要站在未來(lái)商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的高度，堅(jiān)持科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的原則，力求打造具有引領(lǐng)四省邊際中心商貿(mào)業(yè)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)平臺(tái)。對(duì)作為大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，實(shí)施有效的整合資源、借鑒創(chuàng)新的定位策略尤為重要。距某民航機(jī)場(chǎng)僅4公里，距杭衢高速約8公里。東臨思源路，西臨啟程路，南臨新火車站，北臨環(huán)城南路。第五部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位分析一、項(xiàng)目名稱某XX商城（暫名）二、項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目總占地面積117333平方米。……地理位置優(yōu)越、市場(chǎng)需求巨大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求、商業(yè)聯(lián)合會(huì)的支持構(gòu)成了國(guó)際商貿(mào)城開(kāi)發(fā)建設(shè) “天時(shí)、地利、人和”的完善要素。其宗旨是：以國(guó)家法律、法規(guī)為準(zhǔn)則，以中國(guó)各類商品交易市場(chǎng)的體系組合發(fā)展為目標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)基地和服務(wù)基地為基礎(chǔ)，為企業(yè)打造參與國(guó)內(nèi)外徑大循環(huán)的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，促進(jìn)我國(guó)商