【正文】 三、 項目融資分析 本項目（ 117333 平方米）計劃總投資人民幣 8 億元，主要以開發(fā)運營公司自有資金和銀行貸款兩部分組成。 二、項目經濟效益 42 市場建成后，預計初始年交易額 10 億元，年利稅 ，解決就業(yè)人口預計將達到 4000 多人。 ● 加快商貿業(yè)升級換代 項目的建設，必將推動 衢州 商貿 業(yè)進入一個全新的時代。使制造業(yè)與商貿業(yè)形成互動關系，推動市場成為一級產地型批發(fā)市場。通過新引入商家及品類為 衢州 目前所沒有的知名品牌，全面提升 衢州 商貿流通業(yè)的檔次和品牌知名度，進一步推動 衢州 社會經濟的繁榮，增強城市經濟核心競爭力。 我們將依托現(xiàn)有強大的專業(yè)開發(fā)、經營團隊資源，以及豐富的市場運作經驗，從項目規(guī)劃設計、工程建設、招商運作、經營管理等，實施一體化運營，確保項目開發(fā)、招商、經營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿業(yè)運作的規(guī)律，實施“ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理 ”的運作模式。 因此，我們一旦取得項目的開發(fā)權后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè) 40 運營商的特長和優(yōu)勢，利用自身豐富的商業(yè)資源，實施招商先行，經營先行的運營策略；以今后經營的成功為標準，衡定項目的整個開發(fā)建設環(huán)節(jié)。這是一個優(yōu)秀的商業(yè)地產開發(fā)運營商應有的社會責任。如減免初始租金、管理費等；尤其是面對本地主力商家和國內外品牌商家入駐，實施更有力度的優(yōu)惠政策。 以國內外知名品牌商家作為主要招商對象；通過他們的進駐，提升項目的經營檔次，提升 衢州 城市的品牌形象； ●優(yōu)惠優(yōu)先策略。 在項目完成規(guī)劃 方案后，立即實施招商先行的策略； ●本地商家優(yōu)先策略。以達到“匯集天下商品，輻射 四省九市 ”的目標。并全面引進企業(yè)直銷中心。 特別 是我們作為“浙商 ” ,在長期的市場開發(fā)運營中，與 義烏 中國小商品城 、永康 中國科技五金城 、柯橋 中國輕紡城 、海寧 中國皮革城 、織里 中國童裝城等國內著名市場形成戰(zhàn)略合作關系，招商資源極為豐厚。 二 、項目招商模式 本項目的運營重點首先是招商。 二、項目規(guī)劃思路 37 38 第七部分 項目 運 作思路 一、開發(fā)節(jié)奏 項目 117333 平方米 按照統(tǒng)一規(guī)劃設計， 一次性開發(fā)建設。 ◆ 總用地面積： 117333 平方米 ◆ 總建筑面積： 約 萬平方米 ◆ 容積率： 約 ◆ 其他指標： 建筑高 度、密度等按常規(guī)標準規(guī)劃。 因為本項目用地尚未掛牌，政府有關部門關于本項目的經濟技術指標未確定。因此，衢州 XX 商城完全可以以“后來居上”之勢，通過高起點、高標準、特色化的開發(fā)運營理念，引入國內外品牌的經銷商和代理商，打造以“四省九方”為三級輻射商圈的集散中心。 目前金華、上饒、黃山等地已形成相關市場集群，尤其是義烏小商品城響譽海內外。 二級輻射商圈為衢州地區(qū) 盡管本區(qū)域已經形成大小不一的市場，但本項目位于衢州城區(qū)南部，是衢州地區(qū)的中心地帶，具備發(fā)展大型批發(fā)市場的必要條件，有效形成區(qū)域內同 類市場的統(tǒng)領地位。 （ 5）輻射定位分析 35 按照現(xiàn)代商圈理論，結合衢州商貿業(yè)已經具有的市場輻射，本項目建成后，市場輻射可分為三級： 一級輻射商圈為衢州市區(qū) 傳承衢州傳統(tǒng)商業(yè)中心的繁榮，且衢州經濟發(fā)展動力強勁，近年來經濟年增長率居于浙江省前列。同時，兼顧各個層次的消費需求。） （ 4）檔次定位 分析 本項目是衢州城市商貿業(yè)發(fā)展的重點，承擔著展現(xiàn)衢州城市形象、提升城市商業(yè)品位的重任。業(yè)態(tài)包括首飾、化妝品、服飾、床上用品、鞋帽、箱包、家電、手機、數(shù)碼電子、鐘表、文體用品、圖書、工藝品、餐具、眼鏡、煙酒、飲料、食品、保健品等； （ 3）休閑娛樂中心： 咖啡 吧、茶吧、美容中心、 KTV、影院、電玩城、網吧、兒童樂園等； （ 4）美食中心： 中外快餐（如肯德基、麥當勞等）、中外特色餐飲（如韓國料理、粵菜、火鍋等國內各種菜系）等。同時為引進產業(yè)營 造基礎平臺； ◆ 物流功能： 充分利用地塊現(xiàn)有的獨特交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮火車站與客運中心的商品物流集散功能，滿足大型商貿物流業(yè)的發(fā)展需求。突出“大商貿、大物流”的特點； ◆ 會展功能 ：創(chuàng)建年度專業(yè)商品博覽會，為商家提供展示交流平臺，擴大衢州商貿業(yè)品牌形象； ◆ 信息功能： 創(chuàng)建商品交易信息中心，為經營戶提供網上交易及全球商品信息。 本項目按照主題定位思路，項目功能定位的基本思路： ＞＞ 以專業(yè)批發(fā)市場，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點； ＞＞以零售購物中心，顯示品味和檔次，提升城市窗口形象； ＞＞以休閑、娛樂、餐飲、會展、物流等，營造現(xiàn)代商貿氛圍。其中如會展、信息功能就是關鍵性的。經營戶普遍有擴張經營規(guī)模和改善經營環(huán)境的想法。 ◎經營環(huán)境改善的需要 。 隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快，原有各類市場的位置，存在影響未來城市規(guī)劃發(fā)展的空間。因此，本項目的開發(fā)，是衢州商貿經濟未來發(fā)展的需要。 目前衢州的各類市場主要分布在老城區(qū)，空間的逼仄，交通的擁堵，設施的落后，使得經營功能滯后，經營管理零散。以“國際化”理念作為項目的開發(fā)運 營模式，打造高端流通市場平臺，是區(qū)域產業(yè)經濟和商貿經濟未來發(fā)展的需要。 現(xiàn)階段的衢州商貿流通業(yè)，已經進入快速發(fā)展的通道。實現(xiàn)引領衢州商貿市場轉型升級和可持續(xù)發(fā)展的遠大目標。 復合型： 業(yè)態(tài)多樣化，主力業(yè)態(tài)與輔助業(yè)態(tài)有機規(guī)劃； 多功能： 以交易為主體，輔以博覽展示、電子商務、產品研發(fā)、物流配送等； 一站式： 集金融、工商、檢測，及餐飲、休閑娛樂等一體。 31 即：衢州 XX 商城以五星級專業(yè)市場的標準，樹立高起點、高規(guī)格 、高標準的整體品質；以前瞻的理念，打造功能先進、配套齊全、業(yè)態(tài)規(guī)范、管理專業(yè)的“第五代”市場品質；以出色的規(guī)劃布局，營造情景化、舒適化、景觀化的交易空間；以信息化手段，實現(xiàn)商貿交易方式的轉型突破；以現(xiàn)代風格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象，以合理的配套功能，創(chuàng)建“一站式”現(xiàn)代大型城市商貿綜合體。當然，義烏市場的發(fā)展有其自身的因素和特征，不能簡單照搬照抄。 在主題定位前，我們必須考慮如下問題： 項目怎樣實施高品質、高起點開發(fā)標準？ 項目怎樣具有提升區(qū)域商貿品質的價值？ 在商貿業(yè)轉型升級階段中，怎樣具有引領的功能？ 在全國各類市場比較范圍內，怎樣具有獨特的優(yōu)勢？ 在這里，我們可以以義烏商貿市場發(fā)展作為參照系。項目將通過全新的定位，以錯位經營，共同繁榮的目標，實現(xiàn)衢州城市商業(yè)和諧發(fā)展、共贏共榮的目標。 30 ▲ 和諧發(fā)展原則 作為如此大規(guī)模的商業(yè)項目，建成后必然對衢州現(xiàn)有商業(yè)格局產生重大影響。因此，項目的規(guī)劃設計、商業(yè)運營模式等等必須體現(xiàn)未來城市品質和形象的高度，充分體現(xiàn)以城市為本的理念。 ▲ 城市經營原則 規(guī)模型的城市商業(yè)承擔著一座城市發(fā)展的任務。項目 的運作應本著“以人為本”、“以城市為本”的宗旨，以科學發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更現(xiàn)代化的方向發(fā)展。怎樣高效利用好土地資源，在滿足功能需求的同時，盡量在土地的開發(fā)強度上提高土地利用率，獲得土地資源收益的最大化目標。 ▲ 引領市場原則 29 按照“大商貿、大物流”的整體思路，衢州未來的商品專業(yè)市場要站在未來商貿市場發(fā)展趨勢的高度， 堅持科學可持續(xù)發(fā)展的原則，力求打造具有引領四省邊際中心商貿業(yè)市場的強勢平臺。對作為大型綜合性商業(yè)地產項目來說，實施有效的整合資源、借鑒創(chuàng)新的定位策略尤為重要。項目周邊距長途客運中心僅 ，距衢州民航機場僅 4 公里，距杭衢高速約 8 公里。東臨思源路，西臨啟程路，南臨新火車站，北臨環(huán)城南路。 28 第五部分 項目開發(fā)定位分析 一、項目名稱 衢州 XX 商城（暫名） 二、項目規(guī)模 項目總占地面積 117333 平方米。 …… 地理位置優(yōu)越、市場 需求巨大 、產業(yè)發(fā)展需求、商業(yè)聯(lián)合會的支持構成了國際商貿城開發(fā)建設 “天時、地利、人和”的完善要素。其宗旨是：以國家法律、法規(guī)為準則，以中國各類商品交易市場的體系組合發(fā)展為目標，以產業(yè)基地和服務基地為基礎，為企業(yè)打造參與國內外徑大循環(huán)的競爭平臺，促進我國商品交易市場提擋升級，培育企業(yè)核心競爭力。 同時，項目的建設獲得了中國商業(yè)聯(lián)合會商品交易市場專業(yè)委員會的大力支持。夏氏國際投資有限公司，其管理團隊的骨干以投資 者現(xiàn)有優(yōu)秀管理人才與聯(lián)合商業(yè)地產經營團隊共同組成。尤其作為一個整合區(qū)域資源、承擔社會經濟發(fā)展重任的項目，必須由一個資金勢力雄厚、專業(yè)知識豐富、開發(fā)運行經驗成熟、責任感強烈的優(yōu)秀團隊實施。其中包括衢州整體商貿