【正文】 由于 項目目前還是策劃階段，市場調研并沒有真正實施，同時， 市場調研的深度和廣度受客觀因素所限，本項目總費用估算及效益評價均是初步的和粗線條的，測算、估算、分析等手 段難免受主觀因素的影響，必然存在片面和偏差，難免有所疏漏，有待于項目 立項后在 開發(fā)運作過程中進一步完善。 通過各方面綜合分析得出項目的社會效益良好的結論。 項目的運作，創(chuàng)造出直接稅收超過四千萬元，支援了地方財政稅收和地方建設。項目的建設，將拉動城東商圈的商業(yè)人氣，提高商圈對全市乃至周邊縣市的商業(yè)輻射范圍，推動市政府品牌戰(zhàn)略的實施。 Ｅ、開發(fā)期間稅費： 元 （ 萬元） 開發(fā)期間稅費一覽表 類 別 計算依據 應繳稅費（元） 城市綜合開發(fā)費 120 元 /平米 11640000 開發(fā)管理費 綜合開發(fā)費 2% 23280000 人防工程異地建設費 建筑面積 25 元 /平米 2425000 養(yǎng)老金保險 建安費 2% 圖紙審查費 建筑面積 2 元 /平米 194000 定額管理費 建安費 ‰ 項 目 計算依據 計價（萬元） 規(guī)劃設計費 建安工程費 3% 570 可行性研究費 建安工程費 % 285 水文、地質勘查費 建安工程費 % 285 籌建開辦費 建安工程費 2% 380 合 計 1520 第 24 頁 共 27 頁 質檢費 建安費 ‰ 墻體材料專項基金 建筑面積 8 元 /平米 776000 監(jiān)理費 建安費 2% 氣象局 建筑面積 元 /平米 135800 建筑垃圾處理費 建筑面積 1 元 /平米 97000 消防管理費 住宅 1 元 /平米商業(yè) 2 元 /平米 169000 招標代理費 建筑面積 元 /平米 155200 測繪費 11452 元 /宗地 11452 控規(guī)設計費 2500 元 /宗地 2500 規(guī)劃設計費 用地面積 元 /平米 10575 用 地技術服務費 1200 元 /畝 42021 工程技術服務費 建筑面積 元 /平米 281300 拔地訂樁費 2594 元 /宗地 2594 放線費 2594 元 /宗地 2594 竣工圖測繪費 1600 元 /幢 1600 副食品調節(jié)基金 建安費 2‰ 自來水城市配套費 萬元 169000 接頭材料安裝費 萬元 15000 電力增容費 100 元 /千瓦 500000（約） 污水處理費 375 元 /幢 375 有線電視接入費 250 元 /戶 31500 合計（萬元） Ｆ 、不可預見費（取以上 四 項之和的 3%）： 萬元 （注：第一項土地出讓金不存在不可預見因素） Ｇ 、開發(fā)成本（以上 六 項小計）： 萬元 2）、開發(fā)費用估算： Ａ 、管理費用（取以上 15 項之和的 3%）： Ｂ 、銷售費用 :5320 萬元 銷售費用估算表 第 25 頁 共 27 頁 項 目 計算依據 計價（萬元） 廣告及推廣費 銷售收入 1% 1330 銷售代理費 銷售收入 2% 2660 其他銷售費用 銷售收入 1% 1330 合計 （萬元） 5320 住宅銷售收入：住宅建筑面積 住宅平均售價 25000 10000=25000 萬元 商鋪銷售收入：商鋪面積 商鋪平均售價 36000 30000=108000 萬元 餐飲出租 收入 （年） ： 36000 （ 10 365） =13140 萬元 總銷售收入：住宅銷售收入 +商鋪銷售收入 =133000 萬 元 （ 億元） Ｃ ：財務費用（貸款利息）： 開發(fā)成本銀行平均貸款利息 %= 萬元 Ｄ ：開發(fā)費用（前 三項之和）： 萬元 （三）、總成本費用匯總 投資成本費用估算匯總表 成 本 項 目 金額（萬元） 開發(fā)成本 （ 1）、土地成本 10500 （ 2）、前期工程費 1520 （ 3）、建安工程費 （ 4）、基礎設施費 1000 （ 5）、開發(fā)期間稅費 （ 6）、不可預見費 開發(fā)費用 （ 1）、管理費用 （ 2）、銷售費用 5320 第 26 頁 共 27 頁 （ 3）、財務費 用 合 計 十、 項目靜態(tài)投資分析 銷售稅金計算 銷售稅金及附加表 項 目 金 額（萬元） 銷售收入 133000 銷售不動產稅 附加稅 土地增值稅 印花稅 稅金合計 損益表及靜態(tài)盈利分析 損 益 表 銷售收入 總成本費用 稅金及附加 利潤總額 133000 稅后利潤 所得稅 盈余公積金 可分配利潤 投資利潤率＝（利潤總額 /總投資額）１００％ 100%=% 投資利稅率＝（利稅總額 /總投資額）１００％ 100%=% 項目的靜態(tài)盈利分析的情況顯示，項 目投資利潤率 %，投資利稅率 %，兩者均滿足房地產投資的回報 要求；除此之外， 每年租金收入 億元，自主經營收入約 2021 萬 元 ； 本項目可行。 土地使用權出讓金： 35 畝 300 萬元 =10500 萬 元 Ｂ、前期工程費： 1520萬元 ，詳見本項目前期工程費估算表。 1）開發(fā)成本估算 Ａ、 土地使用權出 讓金、土地征用拆遷及前期七通一平費。 項目總建筑面積 97000 平方米， 項目預計總投資人民幣 億元 。 項目資金來源：土地出讓金部分由 城郊 居民委員會 投入；項目建設投資由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場發(fā)展有限公司投入，全部資金來源為自有資金。廣告牌均以醒目的標語、美麗的圖案向公眾展示項目的主題。廣告文案要形象生動，使人閱后難忘。 在展銷會期間，安排促銷人員 在項目周邊主要道口派發(fā)項目廣告宣傳單。 建立項目網站，設計精美的網頁，鏈接知名網站，在建立數字信息渠道、介紹項目信息的同時，通過各種網絡營銷和廣告發(fā)布的技巧運用，如：設立品牌論壇、業(yè)界風云人物排行榜評比活動、建立品牌信息發(fā)布平臺等手段，提高網頁的點擊率，取得良好的宣傳效果。設計廣告 語和廣告歌，重點是突出本項目“高檔、名牌、國際 ”的特色和項目主題。設計形象生動的西部名品廣場項目的企業(yè)標識，標識的立意要簡約、易記、醒目，體現出項目的主題。必要時可選擇名人擔任本項目的形象代言人，通過名人效應，達到項目宣傳目的。 廣告策略與媒體策略 投入足夠的人力物力，通過各種媒體，集中宣傳項目的十大優(yōu)勢： 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢； 國際化 品 牌專賣 ； 豪華的外觀形象；完備的功能配套； 靈活的鋪面分割； 穩(wěn)定的投資回報； 一站式消費理念 ；巨大的升值潛力； 豐富的管理經驗；高效的服務保障； 總體的廣告運作，要 有統一的廣告和媒體策劃。 銷售接待中心布局及服務要體現人性化理念，銷售接待人員須經過嚴格培訓后上崗，做到熱心 周到的講解和服務。 在展銷會期間，邀請一些影視、歌壇、體育明星參加現場表演，舉行服裝模特表演等活動，擴大項目的影響力和第一時間打出項目的知名度。在展銷會召開的前一周，在各種媒體上做大量的廣告推廣，并開始接 受內部認購，一周后展銷會正式對外公開發(fā)售時，已有相當的鋪位售罄，給公眾一個鋪位緊俏的消費引導，增加投資者的購買欲望。銷售開盤的標志是召開具有相當規(guī)模和廣大媒體參與的銷售展示會，并組織已簽約入駐的品牌商家在銷售展銷會召開期間舉辦品牌優(yōu)惠促銷活動，吸引人氣。 通過一系列切實可行的招商措施和優(yōu)惠政策，采用靈活高效的 招商 手段，吸引 國際國內的著名和知名品牌和 零售商 、各種品牌特許經營的龍頭機構落戶 本項目， 帶動項目 鋪位 銷售工作的開展。 在項目的 立項 的同時，即組建好項目的 招商 管理團隊， 選擇 具有多年商業(yè)管理和經營經驗的專業(yè)人員，組成強有力的管理團隊，提前介入品牌招商工作。另一方面，也保證了產權投資人的利潤回報率。 這里主要 闡述 項目的 商鋪 整體銷售策略：以品牌招商為龍頭，帶動鋪位銷售工作的開展。分別由專業(yè)的經營公司經營，以保證項目的穩(wěn)定收入。規(guī)范管理保安、保潔、維護、收發(fā)等物業(yè)服務人員，保證物業(yè)整體服務質量。 管理模式 及經營模式 無論哪種盈利模式，全部采取 統 一物業(yè)管理，保證物業(yè)整體管理質量。 此部分共 4層樓面，建筑面積 36000 平米。按平均三萬元每平米估算，總銷售額約 億元。分割面積在 20200 平方米之間，以 60100 平方米為主。 這種經營模式，確保 賣 場的有序經營和 業(yè)主的穩(wěn)定投資回報 。 項目的經營管理團隊負責項目的整體品牌招商工作。同時， 項目 與業(yè)主簽訂“返租經營協議”，確保投資者穩(wěn)定地回報率，消除業(yè)主的投資風險，把業(yè)主的投資風險轉變?yōu)榻洜I風險轉移 給 項目的經營團隊。 2） 、 名品店鋪， 產權 出售，售后 返租 第 19 頁 共 27 頁 項目 名牌專賣店部分 和數碼廣場部分 采取鋪位產權與經營權分離的經營模式。物業(yè)管理聘請香港或上海的專業(yè)公司負責，保證為住戶提供專業(yè)的服務。根據項目的功能、業(yè)態(tài) 不同