【正文】 的商業(yè)人氣，提高商圈對全市乃至周邊縣市的商業(yè)輻射范圍，推動(dòng)市政府品牌戰(zhàn)略的實(shí)施。由于 項(xiàng)目目前還是策劃階段，市場調(diào)研并沒有真正實(shí)施，同時(shí)， 市場調(diào)研的深度和廣度受客觀因素所限，本項(xiàng)目總費(fèi)用估算及效益評價(jià)均是初步的和粗線條的，測算、估算、分析等手 段難免受主觀因素的影響，必然存在片面和偏差，難免有所疏漏，有待于項(xiàng)目 立項(xiàng)后在 開發(fā)運(yùn)作過程中進(jìn)一步完善。 Ｅ、開發(fā)期間稅費(fèi)： 元 （ 萬元） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 類 別 計(jì)算依據(jù) 應(yīng)繳稅費(fèi)（元） 城市綜合開發(fā)費(fèi) 120 元 /平米 11640000 開發(fā)管理費(fèi) 綜合開發(fā)費(fèi) 2% 23280000 人防工程異地建設(shè)費(fèi) 建筑面積 25 元 /平米 2425000 養(yǎng)老金保險(xiǎn) 建安費(fèi) 2% 圖紙審查費(fèi) 建筑面積 2 元 /平米 194000 定額管理費(fèi) 建安費(fèi) ‰ 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬元） 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 570 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) % 285 水文、地質(zhì)勘查費(fèi) 建安工程費(fèi) % 285 籌建開辦費(fèi) 建安工程費(fèi) 2% 380 合 計(jì) 1520 第 24 頁 共 27 頁 質(zhì)檢費(fèi) 建安費(fèi) ‰ 墻體材料專項(xiàng)基金 建筑面積 8 元 /平米 776000 監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi) 2% 氣象局 建筑面積 元 /平米 135800 建筑垃圾處理費(fèi) 建筑面積 1 元 /平米 97000 消防管理費(fèi) 住宅 1 元 /平米商業(yè) 2 元 /平米 169000 招標(biāo)代理費(fèi) 建筑面積 元 /平米 155200 測繪費(fèi) 11452 元 /宗地 11452 控規(guī)設(shè)計(jì)費(fèi) 2500 元 /宗地 2500 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 用地面積 元 /平米 10575 用 地技術(shù)服務(wù)費(fèi) 1200 元 /畝 42021 工程技術(shù)服務(wù)費(fèi) 建筑面積 元 /平米 281300 拔地訂樁費(fèi) 2594 元 /宗地 2594 放線費(fèi) 2594 元 /宗地 2594 竣工圖測繪費(fèi) 1600 元 /幢 1600 副食品調(diào)節(jié)基金 建安費(fèi) 2‰ 自來水城市配套費(fèi) 萬元 169000 接頭材料安裝費(fèi) 萬元 15000 電力增容費(fèi) 100 元 /千瓦 500000（約） 污水處理費(fèi) 375 元 /幢 375 有線電視接入費(fèi) 250 元 /戶 31500 合計(jì)（萬元） Ｆ 、不可預(yù)見費(fèi)（取以上 四 項(xiàng)之和的 3%）： 萬元 （注：第一項(xiàng)土地出讓金不存在不可預(yù)見因素） Ｇ 、開發(fā)成本（以上 六 項(xiàng)小計(jì)）： 萬元 2）、開發(fā)費(fèi)用估算： Ａ 、管理費(fèi)用（取以上 15 項(xiàng)之和的 3%）： Ｂ 、銷售費(fèi)用 :5320 萬元 銷售費(fèi)用估算表 第 25 頁 共 27 頁 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬元） 廣告及推廣費(fèi) 銷售收入 1% 1330 銷售代理費(fèi) 銷售收入 2% 2660 其他銷售費(fèi)用 銷售收入 1% 1330 合計(jì) （萬元） 5320 住宅銷售收入：住宅建筑面積 住宅平均售價(jià) 25000 10000=25000 萬元 商鋪銷售收入：商鋪面積 商鋪平均售價(jià) 36000 30000=108000 萬元 餐飲出租 收入 （年） ： 36000 （ 10 365） =13140 萬元 總銷售收入：住宅銷售收入 +商鋪銷售收入 =133000 萬 元 （ 億元） Ｃ ：財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）： 開發(fā)成本銀行平均貸款利息 %= 萬元 Ｄ ：開發(fā)費(fèi)用（前 三項(xiàng)之和）： 萬元 （三）、總成本費(fèi)用匯總 投資成本費(fèi)用估算匯總表 成 本 項(xiàng) 目 金額（萬元） 開發(fā)成本 （ 1）、土地成本 10500 （ 2）、前期工程費(fèi) 1520 （ 3）、建安工程費(fèi) （ 4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1000 （ 5）、開發(fā)期間稅費(fèi) （ 6）、不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)費(fèi)用 （ 1）、管理費(fèi)用 （ 2）、銷售費(fèi)用 5320 第 26 頁 共 27 頁 （ 3）、財(cái)務(wù)費(fèi) 用 合 計(jì) 十、 項(xiàng)目靜態(tài)投資分析 銷售稅金計(jì)算 銷售稅金及附加表 項(xiàng) 目 金 額（萬元） 銷售收入 133000 銷售不動(dòng)產(chǎn)稅 附加稅 土地增值稅 印花稅 稅金合計(jì) 損益表及靜態(tài)盈利分析 損 益 表 銷售收入 總成本費(fèi)用 稅金及附加 利潤總額 133000 稅后利潤 所得稅 盈余公積金 可分配利潤 投資利潤率＝（利潤總額 /總投資額）１００％ 100%=% 投資利稅率＝（利稅總額 /總投資額）１００％ 100%=% 項(xiàng)目的靜態(tài)盈利分析的情況顯示，項(xiàng) 目投資利潤率 %，投資利稅率 %，兩者均滿足房地產(chǎn)投資的回報(bào) 要求；除此之外， 每年租金收入 億元，自主經(jīng)營收入約 2021 萬 元 ； 本項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目資金來源：土地出讓金部分由 城郊 居民委員會(huì) 投入；項(xiàng)目建設(shè)投資由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場發(fā)展有限公司投入，全部資金來源為自有資金。 建立項(xiàng)目網(wǎng)站，設(shè)計(jì)精美的網(wǎng)頁，鏈接知名網(wǎng)站，在建立數(shù)字信息渠道、介紹項(xiàng)目信息的同時(shí)，通過各種網(wǎng)絡(luò)營銷和廣告發(fā)布的技巧運(yùn)用，如：設(shè)立品牌論壇、業(yè)界風(fēng)云人物排行榜評比活動(dòng)、建立品牌信息發(fā)布平臺等手段，提高網(wǎng)頁的點(diǎn)擊率，取得良好的宣傳效果。 廣告策略與媒體策略 投入足夠的人力物力，通過各種媒體，集中宣傳項(xiàng)目的十大優(yōu)勢： 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢； 國際化 品 牌專賣 ； 豪華的外觀形象；完備的功能配套； 靈活的鋪面分割； 穩(wěn)定的投資回報(bào)； 一站式消費(fèi)理念 ；巨大的升值潛力； 豐富的管理經(jīng)驗(yàn)；高效的服務(wù)保障； 總體的廣告運(yùn)作，要 有統(tǒng)一的廣告和媒體策劃。銷售開盤的標(biāo)志是召開具有相當(dāng)規(guī)模和廣大媒體參與的銷售展示會(huì)，并組織已簽約入駐的品牌商家在銷售展銷會(huì)召開期間舉辦品牌優(yōu)惠促銷活動(dòng)，吸引人氣。 這里主要 闡述 項(xiàng)目的 商鋪 整體銷售策略：以品牌招商為龍頭，帶動(dòng)鋪位銷售工作的開展。 此部分共 4層樓面，建筑面積 36000 平米。 項(xiàng)目的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體品牌招商工作。根據(jù)項(xiàng)目的功能、業(yè)態(tài) 不同 分為三種盈利模式： 1） 、 空中樓閣 ，直接銷售 ，統(tǒng)一物業(yè) 躍閣式住宅，采取直接銷售的方式。 地坪設(shè)計(jì)：在商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，考慮建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，選取恰當(dāng)?shù)仄旱? 18 頁 共 27 頁 材料，在大格局中著重體現(xiàn)其功能性， 在重點(diǎn)區(qū)域承擔(dān)氛圍烘托的重要性。 第 17 頁 共 27 頁 建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃 動(dòng)線規(guī)劃： 建筑自身的特點(diǎn)往往與商業(yè)經(jīng)營者要求最大化營業(yè)面積相互沖突。 躍閣居室在上海、深 圳等城市發(fā)展起來的時(shí)間比較早，供應(yīng)量也比較多，很受購房者的喜愛 ， 市場反應(yīng) 良好 。兒童世界：打造不落幕的嘉年華。 紅子雞集團(tuán)創(chuàng)建于 1989 年，現(xiàn)已擁有一家三星級大酒店和四家大型海鮮大酒樓，是一家以經(jīng)營酒店和餐飲業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在上海創(chuàng)辦的“上海紅子雞總匯”是上海市目前規(guī)模最大的海鮮粵菜大酒樓， 2021 個(gè)餐位，營業(yè)面積 萬平方米，可以停泊 300 輛小汽車，年?duì)I業(yè)額已達(dá)一億元，是上海餐飲業(yè)的“巨無霸”。 1F3F： 300 家 國際品牌 折扣 店 1F：首飾 珠寶、 化妝品 、 香水、 名牌 手表、修配店 、 銀行、 美式快餐、咖啡廳、 咨詢處 。 本項(xiàng)目招商品牌的定位本著國際化、高檔次的業(yè)態(tài)定位。據(jù)美國的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全美有 275 個(gè)大型奧特萊斯中心 ，銷售增長率逐年大幅遞增。 實(shí)行的是 物業(yè)產(chǎn)權(quán) 租賃制， 項(xiàng)目面積 在 萬平 米， 其中摩爾營業(yè)面積 6 萬平米， 由于面積還不夠大，故 本項(xiàng)目 定位 面向一個(gè)特定消費(fèi)群體 ，亦即 高端市場，以 國際著名品牌 為主 ， 面向 高端消費(fèi) 目標(biāo)顧客群體 ， 主營 高檔商品 。銷品茂擁有充足 的停車位，其內(nèi)設(shè)數(shù)個(gè)核心主力店及各種功能的服務(wù)設(shè)施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費(fèi)者購物、娛樂、餐飲、休閑第 12 頁 共 27 頁 等消費(fèi)一體化的需求 。在布局設(shè)置、功能劃分、經(jīng)營理念等方面均不同于原有的商業(yè)購物場所 。 由于大潤發(fā)與本項(xiàng)目地域緊鄰，商業(yè)定位均為集購物、休閑、餐飲、娛樂一站式服務(wù)的銷品茂，規(guī)模上均為大型零售商，存在商業(yè)競爭不可避免。 由于本報(bào)告時(shí)間倉促，不能采取精確調(diào)研的方式取得相關(guān)數(shù)據(jù)，在這里采用估算方式進(jìn)行計(jì)算，待項(xiàng)目立項(xiàng)后再進(jìn)行精確調(diào)研計(jì)算。諸暨 全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 。 (3)供貨來源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。在這里，西施故里旅游區(qū)商旅繁盛，商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、文化娛樂等公共配套設(shè)施集 中布置，新行政中心將興建國土局大樓、交通局大樓、供電局大樓、農(nóng)業(yè)局大樓等。 而且，不僅僅是滿足高消費(fèi)群體的商業(yè)設(shè)施的缺乏，更為突出的是目前的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局中缺少國際品牌和 具 國際影響力的商業(yè)龍頭，缺少具有國際領(lǐng)先的服務(wù)業(yè)管理能力和商業(yè)運(yùn)營 能力的 團(tuán)隊(duì)。這個(gè)集購物、休閑、美食于一體的綜合性購物廣場，使消費(fèi)者在單純 的購物之外，