【正文】 諸暨“奧特萊斯娛樂城”項目策劃組 執(zhí)筆：宋 寬 2008年3月10日……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析特種養(yǎng)殖(大雁、野鴨)……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析XX市交通可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理像監(jiān)控系統(tǒng)方案(17頁).經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析招標文件(樣本).經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析畢業(yè)設計(論文)……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析擔保業(yè)務制度文件().經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析20002010年高考物理試題分類匯編(全解全析全分類)上篇十四、……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析智能化別墅設計方案(含安防監(jiān)控綜合布線衛(wèi)星電視物業(yè)管理系統(tǒng)).經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析5改110kV線路保護(集成型)……………………3第二章…………………………9經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析如家樓頂防水女兒墻、……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析★……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析(畢業(yè)設計)……………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金。報告說明：本報告的結論是秉承謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)有資料的基礎上進行調(diào)查、估算、分析、預測后得出的。隨著項目的運營，必然在項目周邊形成新的生活消費需求，帶動項目周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和稅收。同時，建筑本身也將為諸暨市容形象的提升形成一道靚麗的風景線。十一、項目社會效益評價本項目的開發(fā)運營，填補了諸暨市缺少高檔次品牌折扣店的空白，將眾多世界著名品牌引入諸暨，從某種意義上引領了諸暨高消費的潮流；超大型餐飲、超豪華影城的興建為諸暨文化娛樂消費增加了亮點。 前期工程費估算表項 目計算依據(jù)計價（萬元）規(guī)劃設計費建安工程費3%570可行性研究費建安工程費%285水文、地質(zhì)勘查費建安工程費%285籌建開辦費建安工程費2%380合 計1520 Ｃ、建安工程費：總開發(fā)面積每平米造價=≈　　　　　　　　　建安工程費平米造價項 目造價（元／平米）項 目造價（元／平米）樁 基 礎120土建工程1300電 梯120消 防30水電安裝200燃 氣30通訊系統(tǒng)20監(jiān)控系統(tǒng)20智能化設施15普通裝修100閉路電視10合 計1965Ｄ、基礎設施改造費：1000萬元供電、供水、排水、電信、通訊、燃氣、供暖、道路、綠化等基礎設施配套預估費用：1000萬元。本項目所需征用的土地基本已經(jīng)完成了拆遷、平整及七通一平。其中主樓商場部分7200平米，按3000元每平米估算，；住宅部分25000平米，按1500元每平米估算，；土地出讓金300萬元每畝。投資成本與費用估算項目的投資評估和財務分析將站在投資人的角度進行，以達到評估和分析的客觀性和準確性。九、投資評估與財務分析項目投資人與項目資金來源項目的投資人：由香港任平企業(yè)有限公司與上海輕紡市場發(fā)展有限公司與諸暨市暨陽街道辦事處城郊居民委員會聯(lián)合投資開發(fā)?！　≈谱髌列涯康膽敉鈴V告，如車廂廣告、燈箱廣告以及路牌廣告等?！　∵x擇具有影響力和高覆蓋率的雜志、報紙等平面媒體，在一段時間內(nèi)，連續(xù)不斷地發(fā)布品牌招商和銷售宣傳廣告?！　≈谱骶赖膿?，平面設計要獨具匠心、完美，印刷精致，達到良好的宣傳效果。制作一系列的電視廣告短片，力求廣告在形象上簡約、優(yōu)美動人，內(nèi)容上突出項目的優(yōu)勢，反映項目的主題?！　≡谥醒腚娨暸_等強勢媒體播出系列廣告、專訪。　　通過贊助公益事業(yè)、慈善事業(yè)，以及配合協(xié)助政府舉辦各種紀念活動、主題活動等方式為項目造勢。項目運作的全過程都要非常注重廣告包裝和項目造勢，品牌招商和鋪位銷售住宅銷售的關鍵和重要時期巧妙地通過一系列制造懸念的營銷手段，達到出人意料的轟動效應，以達到事半功倍的宣傳目的。在接待中心不斷的播放項目廣告宣傳片；邀請公證處、保險機構、銀行按揭部門、律師事務所等有關人員現(xiàn)場辦公，烘托現(xiàn)場氣氛，營造熱鬧、有序的銷售氛圍?！　≡O立鋪位樣板間，布置要規(guī)范別致，品牌形象突出，充分體現(xiàn)出項目“高檔次、大品牌、國際化”的業(yè)態(tài)定位?！　〗o予前10名購買商鋪的投資人以適當?shù)膬r格優(yōu)惠，刺激投資者的投資欲望?！　〈罅π麄?，樹立品牌形象。入市時機與開盤計劃品牌招商要先于鋪位銷售工作，在積極展開大規(guī)模的招商活動并取得令人滿意的成果后，適時拉開銷售開盤序幕，計劃在品牌招商完成所有鋪位的70％以后，展開鋪位銷售計劃。并使未來經(jīng)營管理團隊提前介入并參與項目的全過程，以加強項目各環(huán)節(jié)的連接，保證項目整體運作的合理性和規(guī)范性。投資人在投資購買產(chǎn)權的同時，已經(jīng)明確的了解鋪位的未來經(jīng)營者和經(jīng)營品牌，減小了投資風險，增加了投資者的投資信心。本項目采取產(chǎn)權與經(jīng)營權的分離，一方面保證了項目經(jīng)營管理的主題化和統(tǒng)一化。八、營銷策略與銷售計劃品牌招商與銷售策略本項目住宅部分的銷售和自主經(jīng)營部分的租賃屬常規(guī)地產(chǎn)銷售模式，在這里不進行累述。無論哪種盈利模式，全部采取統(tǒng)一物業(yè)經(jīng)營。以確保中央空調(diào)、電梯、照明、供水、供氣等設施的保養(yǎng)維護，保證項目物業(yè)的正常運營。自主經(jīng)營年收入約2000萬元。3）、文化餐飲，長期持有，租賃經(jīng)營文化、娛樂、餐飲部分時本項目的特色經(jīng)營部分，采取產(chǎn)權與經(jīng)營權長期持有，租賃經(jīng)營與自主經(jīng)營相結合的方式。賣場部分共4層樓面，建筑面積36000平米。商鋪單元的分割遵循按各樓層業(yè)態(tài)和品種的功能需要進行分割的原則；同時，在保證消防通道和客流通道的前提下，最大限度合理利用平面空間。明確每個樓層、每個區(qū)域、每個鋪位的經(jīng)營范圍和經(jīng)營品牌，整體經(jīng)營，避免產(chǎn)生經(jīng)營上的混亂，招商結束后將經(jīng)營權移交給香港任平企業(yè)零售商管理團隊管理。巨大的升值潛力和穩(wěn)定且無風險的回報率必然刺激鋪位投資者的投資信心。投資者購買了鋪位的產(chǎn)權以后，成為鋪位的業(yè)主。空中樓閣共21層樓面，總建筑面積25000平米，126戶，按一萬元每平米估算。住宅的出入通道獨立設置，與賣場互不干涉，便于獨立管理，方便住戶。七、盈利模式與經(jīng)營模式盈利模式本項目盈利模式采取長期投資與短期投資相結合的盈利模式，即保證以最短的時間內(nèi)收回投資，又兼顧項目的長期收益。品牌規(guī)劃：品牌入位裝修的全程現(xiàn)場跟進，為商家解決整體協(xié)調(diào)問題，時時的POP設計，讓商家保持時尚的前沿。 氛圍設計：在業(yè)種確立之后，氛圍設計將承擔著重要的詮釋作用，那里是業(yè)種的轄域，是什么樣的業(yè)種，是何種文化屬性，如何體現(xiàn)，那里是主題區(qū)，主題區(qū)如何表達，門楣與柱面如何體現(xiàn)，重點照明的處理都是推敲的重要內(nèi)容。對樓層與樓層業(yè)種變化的有效支持，對動線的實際體現(xiàn)和引導。頂柵設計：追求簡潔大方，突出重點，追隨動線的變化，體現(xiàn)商場定位的主題區(qū)域氛圍，并能與頂棚設備的友好衍接，共同營造出舒適的公共空間。照明設計：商場設計中首當其沖的是功能照明，它提供商場內(nèi)所有區(qū)域的基礎照明，使商品的基本展示照度得以控制。塊型設計：業(yè)種分布是現(xiàn)代商場經(jīng)營中經(jīng)常要推敲的問題，在動線規(guī)劃的大格局下，如何