【正文】 。附表1： 經營收入與稅金及附加估算表 單位：萬元序號項目合計第一期工程第二期工程第三期工程1銷售收入183319381927429170836商鋪114932289036321522814公寓1048864594029地下停車場28302830餐飲樓70477047高層住宅2648226482辦公樓21540215402稅金及附加9712202339363753營業(yè)稅9164190837143542城市維護建設稅及教育費附加548115222211附表2 項目總成本費用估算表 單位：萬元序號項目合計第一期工程第二期工程第三期工程1土地費用2400051618024108152建安費642281265821525299253報建費5092999170623874利息237646679611145水、電、空調、電梯86031687288340336設計費16183175427597稅費69081355231532388管理費16053146577549銷售費用2700529905126610不可預計費69229602323363911總成本費用124052244464167657930附表3 項目損益表 單位：萬元序號項目合計第一期工程第二期工程第三期工程1經營收入1833193819274291708362總成本費用1240522444641676579303經營稅金及附加97122023393637534利潤總額49555117232867991535所得稅163533868946430206稅后利潤332027855192156133附表4 全部投資現金流量表 單位：萬元序號項目合計第1年末第2年末第3年末第4年末1現金流入1833191002463907869157236經營收入171517431907109157236預售收入118021002320076002現金流出1500932700247773702605058開發(fā)建設投資124017270024053256483經營稅金及附加9712234139363435所得稅163644900984116233凈現金流量332262600013838431527184累計凈現金流量260002738318952332265財務凈現值計算指標 全部投資回收期（a）：； 財務內部收益率：%；財務凈現值：。方便了長沙市東部地區(qū)居民的生活，給長沙人民的購物注入了新的理念，真正是集購物、娛樂、休閑為一體。本項目符合長沙市城市建設的總體規(guī)劃“西文東市”，建設了長沙市東部市場，促進了長沙市經濟的發(fā)展。（包括建設期一年），說明投資在較短的時間內有回收的可能。%，其大于基準收益率12%，說明本項目的盈利能力滿足行業(yè)要求；同時，,，說明項目在財務上是可行的。 第二年第一季度和第二年第二季度均實現30%的銷售總額, 第二年第三季度和第二年第四季度均實現20%的銷售總額。（包括建設期三年），說明投資在較短的時間內有回收的可能。%，其大于基準收益率12%，說明本項目的盈利能力滿足行業(yè)要求；同時，說明項目在財務上是可行的。項目利潤總額詳見附表3。三、利潤估算項目根據國家計委、建設部1993年4月頒布的《建設項目經濟評價方法及參數》（第二版）以及建設部2000年9月頒布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》的要求進行經濟評價。二、總成本費用估算項目的成本費用包括土地費用、建安費、報建費、水電空調電梯等配套設施建設費、設計費、利息、稅費、管理費、銷售費用、不可預計費，根據項目總投資估算，按不同工期的工程量，將總成本分攤到第一期、第二期、第三期工程上，第一期工程總成本 費用為24446萬元，第二期工程總成本費用41676萬元，第三期工程總成本費用57930萬元，其項目總成本費用124052萬元。本項目應交納營業(yè)稅9164萬元，城市維護建設稅及教育費附加548萬元，總計稅金9712萬元。經營稅金及附加本項目需交納營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加。按照商鋪的一層均價12000元/平方米，二層均價5000元/平方米,三層3000元/平方米,公寓均價2600元/平方米，高層住宅均價2000元/平方米。一、經營收入及稅金估算 經營收入根據項目的具體情況，中南國際商城建成后，其物業(yè)大部分是直接銷售，少部分是用于出租，現假設全部物業(yè)都全部按時出售。主要為，地下車庫、地下發(fā)電機機房、變電房、空調房、消防控制室等。所以雖然開發(fā)成本對發(fā)展商的壓力是明顯的，但綜合考慮供求關系等因素，2004年樓價不可能大幅上漲，但合理的小幅上漲也是可以預期的。凱達集團總裁樂根成分析，目前房地產開發(fā)在建筑成本上的增加大約已達200元／平方米左右，在建筑成本的上升壓力下，加上決定房地產價格的綜合成本均已上揚，樓價上漲的趨勢難以抑制。那么，決定房價的因素到底是什么呢？2004年的房地產價格到底會呈何種趨勢？其實影響房價的綜合指數歸納起來就是兩個參數：成本壓力和市場壓力。開發(fā)商當然希望樓盤漲價，水漲船高，但消費者特別是準備買房的消費者卻期望房價跌下來。這個話題一直困擾著長沙的房地產界?！? 四、價格走勢分析從商品房銷售價格來看，2003年長沙市商品房銷售均價為2468元/平方米，%，其中商品住房銷售均價為2222元/㎡，%，商品房價格在2002年略有下跌的基礎上穩(wěn)步回升，商品房價格基本保持穩(wěn)定。　　 若按近5年長沙市房地產開發(fā)中住宅建設投資比重占75%的平均水平計算，2002—2010年長沙房地產投資開發(fā)（包括住宅、寫字樓等）建筑面積將達5240萬平方米，若按每平方米1500元投資，今后9年房地產開發(fā)投資累計將達790億元，年均房地產開發(fā)投資將達87億元左右?！　?（5）缺房戶對城市住宅的需求　　雖然近幾年來長沙市城市缺房戶在逐年減少，按每戶3人計算，按人平建筑面積26平方米計算，為解決缺房戶住宅問題需建住宅116萬平方米。隨著城市化進程加快，流動人口會更多。　　 （4）流動人口對城市住宅存在較大的需求　　大量的流動人口出現是市場經濟的必然產物，對推動經濟增長會產生積極作用。由于目前尚難以對這些因素明確區(qū)分并分別進行量化的計算，所以我們采用一個綜合折舊率來反映這些因素的影響所產生的住宅潛在需求?！　。?）舊房屋更新改造對住宅的需求預測　　目前，長沙市有相當一批居民還住在建國后5060年代建的結構簡陋，不成套的住宅中，居民的生活極不方便，部分住宅也需改造。平均每年需新建231萬平方米住宅?？紤]到由于城市化新增的城市居民中，有三分之一是由于區(qū)劃原因形成的，即原地區(qū)按照區(qū)劃設置轉為城市，而居住于此的居民原有住宅，另外三分之二是新進城人口，將增加對住宅的需求。具體來說： （1）城市人口數量增加對住宅需求預測　　隨著長沙市城市化進程步伐加快，農村人口進城將加速城市人口增長。不言而喻，城市人口的成倍增長，必然出現大量的“農轉非”現象，這些農民產業(yè)工人化，住宅將成為他們的首要大計。（四）長沙居民對住宅的需求按政府部門規(guī)劃，長沙城市將逐步向外擴張，今后10左右，長沙市城市人口將達300萬，城區(qū)人口將比2001年增加120萬人左右，城市建城區(qū)面積將達350平方公里。而且他們的購買能力較強。但一些資金并不雄厚又想投資者，據我們的調查了解,如果有良好的市場，他們愿意投資買商鋪自我經營。若購置商業(yè)用房人員中有10%購置商鋪, 新增人口中就有300人購置不同檔次的商鋪，繼續(xù)從事商業(yè)經營。2003年長沙市總人口為170萬人，按照長沙市人口規(guī)劃,，其中除人口自然增長外(%)，大多數是由于農村人口城鎮(zhèn)化和外來者到長沙市投資形成的。（三）長沙居民對商鋪的需求，按國家的統(tǒng)計慣例，約有80%的資金用于投資，若其中20%用于商業(yè)性房地產投資，可消耗價格10000元/平方米的商業(yè)門面約1117200平方米。消費者指數的走勢顯示，擴大消費，強化消費者信心還有可為之處。　 第三，盡管消費者信心指數一直呈攀升之勢，中國經濟的運行還面臨許多矛盾的困擾，所以，對總體經濟的走向尚不能盲目的樂觀。報告指出，消費者信心指數的回升有如下特點：　 第一，進入2003年以來，消費者信心指數自非典結束以來一直呈攀升態(tài)勢，這說明，長沙消費者對家庭經濟收入的預期較為穩(wěn)定，對總體經濟前景的信心得到了進一步的強化。消費者信心指數的攀升首先導因于消費者對未來十二個月家庭收入狀況和宏觀經濟走向相對樂觀的預期。（二）長沙居民消費信心指數20世紀90年代以來，商品供給不斷豐富，長沙市居民對商品檔次、品味的需求越來越高，消費者不斷細化，市場逐步細分，人們不僅只滿足購物，更形成了對商業(yè)文化的追求，對品種齊全、管理優(yōu)先進、品質優(yōu)秀的連鎖超市、購物中心更是情有獨鐘。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大，“終極置業(yè)者”不斷涌現，長沙人均居住水平迅速提高。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。據長沙市房地產交易中心最近的一次調查統(tǒng)計，投資型置業(yè)者在購買各類商品房中的比重為：%、寫字樓為40%、%。從投資角度來看，由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。從購房能力來看，伴隨長沙經濟的增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，1998年至2003年，長沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，%。（見下圖）2．長沙市民的需求分析（一）長沙市民的消費狀況2002年。 隨著從人口素質的提高及經濟的迅速發(fā)展，長沙市城鄉(xiāng)民收入的增長速度在加快。第五次人口普查資料顯示： 在全市總人口中， 接受小學及以上文化教育的人口占總人口的比重由1990年“四普”%上升到2000年“五普”%。三、長沙市居民消費需求分析 1．長沙市人口及收入增長情況，