【導(dǎo)讀】麗水、杭州三市相交，是閩浙贛皖四省邊際中心城市，XX生態(tài)市，國(guó)家歷史文化名城，國(guó)家化學(xué)工業(yè)基地。衢江之畔，素有“四省通衢”之稱，也是歷代兵家必爭(zhēng)。1994年衢城被國(guó)務(wù)院命名為國(guó)家級(jí)歷史文化名城。杭新景高速、龍麗溫高速等。衢州至九江鐵路衢常段也已通車。源于開化蓮花尖，是錢塘江的源頭，水運(yùn)自古即為XX重要交通方式。近年來，衢江航道的建設(shè)也正日趨成熟，浙贛運(yùn)河也正在醞釀中。久的將來衢州的水運(yùn)一定又會(huì)恢復(fù)往日空前繁榮的樣子。衢州市面積8837平方千米，人口246萬人。衢州物產(chǎn)豐富、特產(chǎn)眾多，旅游商品價(jià)廉物美。以兔頭最具代表，其肉質(zhì)細(xì)膩、疏松；高蛋白、低脂肪、低膽固。醇，有利于身心健康。其中一粒志三頭一掌最有代表性。增長(zhǎng)%，金融業(yè)增加值增長(zhǎng)%，房地產(chǎn)業(yè)增加值下降%。規(guī)模以上工業(yè)全年完成產(chǎn)值億元，增長(zhǎng)%，其。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬平方米，下降%。宅、倉(cāng)儲(chǔ)等各類用地，重點(diǎn)培育精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)。

　　

【正文】 業(yè)的輻射力、影響力，塑造衢州商貿(mào)業(yè)的現(xiàn)代性、國(guó)際性的品牌形象。 本項(xiàng)目按照主題定位思路，項(xiàng)目功能定位的基本思路： ＞＞ 以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點(diǎn)； ＞＞以零售購(gòu)物中心，顯示品味和檔次，提升城市窗口形象； ＞＞以休閑、娛樂、餐飲、會(huì)展、物流等，營(yíng)造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。 ◆ 交易功能 ：引進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品直銷和品牌代理商家為主的一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)。突出“大商貿(mào)、大物流”的特點(diǎn)； ◆ 會(huì)展功能 ：創(chuàng)建年度專業(yè)商品博覽會(huì)，為商家提供展示交流平臺(tái)，擴(kuò)大衢州商貿(mào)業(yè)品牌形象； ◆ 信息功能： 創(chuàng)建商品交易信息中心，為經(jīng)營(yíng)戶提供網(wǎng)上交易及全球商品信息。推動(dòng)交易方式轉(zhuǎn)型； ◆ 研發(fā)功能： 結(jié)合衢州本地特色產(chǎn)業(yè)，搭建產(chǎn)品研發(fā)中心。同時(shí)為引進(jìn)產(chǎn)業(yè)營(yíng) 造基礎(chǔ)平臺(tái)； ◆ 物流功能： 充分利用地塊現(xiàn)有的獨(dú)特交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮火車站與客運(yùn)中心的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。 ◆ 配套功能 ：引入餐飲及各種現(xiàn)代休閑、娛樂等商業(yè)及元素，為消費(fèi)者提供完善、舒適的生活服務(wù)； 34 （ 3） 業(yè)態(tài)定位 分析 （ 1）集散中心： （ 2）購(gòu)物中心： 以精品百貨、品牌超市為主力店，結(jié)合品牌專賣店、特色精品館等。業(yè)態(tài)包括首飾、化妝品、服飾、床上用品、鞋帽、箱包、家電、手機(jī)、數(shù)碼電子、鐘表、文體用品、圖書、工藝品、餐具、眼鏡、煙酒、飲料、食品、保健品等； （ 3）休閑娛樂中心： 咖啡 吧、茶吧、美容中心、 KTV、影院、電玩城、網(wǎng)吧、兒童樂園等； （ 4）美食中心： 中外快餐（如肯德基、麥當(dāng)勞等）、中外特色餐飲（如韓國(guó)料理、粵菜、火鍋等國(guó)內(nèi)各種菜系）等。 …… （具體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)需要做進(jìn)一步分析，并與政府的要求相對(duì)接。） （ 4）檔次定位 分析 本項(xiàng)目是衢州城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，承擔(dān)著展現(xiàn)衢州城市形象、提升城市商業(yè)品位的重任。 因此，項(xiàng)目的開發(fā)檔次應(yīng)以“第五代”市場(chǎng)為藍(lán)本，向中高端定位。同時(shí)，兼顧各個(gè)層次的消費(fèi)需求。在配套功能上，既具備現(xiàn)代市場(chǎng)必要的設(shè)施，滿足項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展；又符合實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求，成為 衢州未來主要的商品物流交易集散中心。 （ 5）輻射定位分析 35 按照現(xiàn)代商圈理論，結(jié)合衢州商貿(mào)業(yè)已經(jīng)具有的市場(chǎng)輻射，本項(xiàng)目建成后，市場(chǎng)輻射可分為三級(jí)： 一級(jí)輻射商圈為衢州市區(qū) 傳承衢州傳統(tǒng)商業(yè)中心的繁榮，且衢州經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，近年來經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率居于浙江省前列。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)衢州市區(qū)的消費(fèi)領(lǐng)域帶來新的選擇，更好地推動(dòng)商貿(mào)業(yè)的健康發(fā)展。 二級(jí)輻射商圈為衢州地區(qū) 盡管本區(qū)域已經(jīng)形成大小不一的市場(chǎng)，但本項(xiàng)目位于衢州城區(qū)南部，是衢州地區(qū)的中心地帶，具備發(fā)展大型批發(fā)市場(chǎng)的必要條件，有效形成區(qū)域內(nèi)同 類市場(chǎng)的統(tǒng)領(lǐng)地位。 三級(jí)輻射商圈為“四省九方” 衢州市位于浙江省西部，地處浙江、福建、江西、安徽四省 的邊際中心，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，具有輻射四省的有利條件。 目前金華、上饒、黃山等地已形成相關(guān)市場(chǎng)集群，尤其是義烏小商品城響譽(yù)海內(nèi)外。但大多數(shù)還僅停留在傳統(tǒng)的單一交易模式，很難滿足人們對(duì)未來消費(fèi)需求的變化。因此，衢州 XX 商城完全可以以“后來居上”之勢(shì)，通過高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、特色化的開發(fā)運(yùn)營(yíng)理念，引入國(guó)內(nèi)外品牌的經(jīng)銷商和代理商，打造以“四省九方”為三級(jí)輻射商圈的集散中心。 36 第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議 一、規(guī)劃原則 總體強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、實(shí)用化的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果，以確保項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的目標(biāo)； ＞＞注重建筑與城市、道路、環(huán)境的和諧關(guān)系，以營(yíng)造良好的交易環(huán)境品質(zhì)； ＞＞注重經(jīng)營(yíng)區(qū)的人流動(dòng)線與物流動(dòng)線設(shè)計(jì)，以獲得經(jīng)營(yíng)均好性效果； ＞＞追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)嶄新的現(xiàn)代城市地標(biāo)風(fēng)范。 因?yàn)楸卷?xiàng)目用地尚未掛牌，政府有關(guān)部門關(guān)于本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未確定。這里結(jié)合項(xiàng)目定位，暫時(shí)設(shè)定如下規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)。 ◆ 總用地面積： 117333 平方米 ◆ 總建筑面積： 約 萬平方米 ◆ 容積率： 約 ◆ 其他指標(biāo)： 建筑高 度、密度等按常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。其余基礎(chǔ)性指標(biāo)，如綠地率、建筑退紅線、消防、人防、環(huán)衛(wèi)等都按照浙江省或衢州市政府規(guī)劃部門有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。 二、項(xiàng)目規(guī)劃思路 37 38 第七部分 項(xiàng)目 運(yùn) 作思路 一、開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目 117333 平方米 按照統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)， 一次性開發(fā)建設(shè)。 整體開發(fā)周期約為 2 年 半 。 二 、項(xiàng)目招商模式 本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)首先是招商。我們將依托自身專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，以及 商業(yè)聯(lián)合會(huì)在 國(guó)內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，利用浙江、江蘇 、山東 等地區(qū)品牌商 家和企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，面向國(guó)內(nèi)外招商，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營(yíng)。 特別 是我們作為“浙商 ” ,在長(zhǎng)期的市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，與 義烏 中國(guó)小商品城 、永康 中國(guó)科技五金城 、柯橋 中國(guó)輕紡城 、海寧 中國(guó)皮革城 、織里 中國(guó)童裝城等國(guó)內(nèi)著名市場(chǎng)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，招商資源極為豐厚。本項(xiàng)目招商將全面對(duì)接上述著名市場(chǎng)。并全面引進(jìn)企業(yè)直銷中心。 （ 1） 招商思路 立足 衢州 的商業(yè)資源，重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外及 上海 、浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢(shì)品牌資源，進(jìn)而面向全國(guó)進(jìn)行品牌招商。以達(dá)到“匯集天下商品，輻射 四省九市 ”的目標(biāo)。 39 （ 2）招商策略 ●招商先行策略。 在項(xiàng)目完成規(guī)劃 方案后，立即實(shí)施招商先行的策略； ●本地商家優(yōu)先策略。 通過本地區(qū)經(jīng)營(yíng)戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營(yíng)戶渴望經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善和升級(jí)的目標(biāo)； ●品牌商家優(yōu)先策略。 以國(guó)內(nèi)外知名品牌商家作為主要招商對(duì)象；通過他們的進(jìn)駐，提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，提升 衢州 城市的品牌形象； ●優(yōu)惠優(yōu)先策略。 在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對(duì)所有招商進(jìn)駐的商家實(shí)施多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場(chǎng)。如減免初始租金、管理費(fèi)等；尤其是面對(duì)本地主力商家和國(guó)內(nèi)外品牌商家入駐，實(shí)施更有力度的優(yōu)惠政策。 三、項(xiàng)目運(yùn) 營(yíng)管理 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營(yíng)成功。這是一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。本項(xiàng)目的建設(shè)重在運(yùn)營(yíng)，而且必須是品牌化運(yùn)營(yíng)。 因此，我們一旦取得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè) 40 運(yùn)營(yíng)商的特長(zhǎng)和優(yōu)勢(shì)，利用自身豐富的商業(yè)資源，實(shí)施招商先行，經(jīng)營(yíng)先行的運(yùn)營(yíng)策略；以今后經(jīng)營(yíng)的成功為標(biāo)準(zhǔn)，衡定項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。 本項(xiàng)目坐擁 衢州火車站、客運(yùn)中心站兩大交通樞紐 ，處于城市 和商業(yè) 規(guī)劃的 南區(qū)位置 ，承擔(dān)著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心價(jià)值極為明 顯。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運(yùn)作的規(guī)律，實(shí)施“ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理 ”的運(yùn)作模式。把項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益高度結(jié)合，實(shí)現(xiàn) 衢州 商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代，全力推進(jìn) 衢州乃至 跨區(qū)域 商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。 我們將依托現(xiàn)有強(qiáng)大的專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)資源，以及豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、招商運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)管理等，實(shí)施一體化運(yùn)營(yíng)，確保項(xiàng)目開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。 41 第八部分 項(xiàng)目開發(fā)效益分析 一、項(xiàng)目社會(huì)效益 ● 促進(jìn)區(qū)域商貿(mào)業(yè) 繁榮 項(xiàng)目將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外企業(yè) 500 余家，入駐商戶約 1000 余家。通過新引入商家及品類為 衢州 目前所沒有的知名品牌，全面提升 衢州 商貿(mào)流通業(yè)的檔次和品牌知名度，進(jìn)一步推動(dòng) 衢州 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ● 為引進(jìn)產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ) 今后隨著市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，我們依托這一平臺(tái)，充分利用我們的資源優(yōu)勢(shì)，大力引進(jìn) 紹興、溫州、上海、常州 等地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建 衢州 特色制造業(yè)基地。使制造業(yè)與商貿(mào)業(yè)形成互動(dòng)關(guān)系，推動(dòng)市場(chǎng)成為一級(jí)產(chǎn)地型批發(fā)市場(chǎng)。對(duì) 衢州 的區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用將更為巨大。 ● 加快商貿(mào)業(yè)升級(jí)換代 項(xiàng)目的建設(shè)，必將推動(dòng) 衢州 商貿(mào) 業(yè)進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)代。進(jìn)一步強(qiáng)化 衢州 市場(chǎng)的聚合力和輻射力，帶動(dòng) 衢州 其他市場(chǎng)群，全面實(shí)現(xiàn) 衢州 市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 42 市場(chǎng)建成后，預(yù)計(jì)初始年交易額 10 億元，年利稅 ，解決就業(yè)人口預(yù)計(jì)將達(dá)到 4000 多人。預(yù)計(jì)開業(yè) 3 年后，年交易額將可達(dá)到 30 億元，年利稅超過 億元。 三、 項(xiàng)目融資分析 本項(xiàng)目（ 117333 平方米）計(jì)劃總投資人民幣 8 億元，主要以開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司自有資金和銀行貸款兩部分組成。