【導讀】麗水、杭州三市相交，是閩浙贛皖四省邊際中心城市，XX生態(tài)市，國家歷史文化名城，國家化學工業(yè)基地。衢江之畔，素有“四省通衢”之稱，也是歷代兵家必爭。1994年衢城被國務院命名為國家級歷史文化名城。杭新景高速、龍麗溫高速等。衢州至九江鐵路衢常段也已通車。源于開化蓮花尖，是錢塘江的源頭，水運自古即為XX重要交通方式。近年來，衢江航道的建設也正日趨成熟，浙贛運河也正在醞釀中。久的將來衢州的水運一定又會恢復往日空前繁榮的樣子。衢州市面積8837平方千米，人口246萬人。衢州物產(chǎn)豐富、特產(chǎn)眾多，旅游商品價廉物美。以兔頭最具代表，其肉質細膩、疏松；高蛋白、低脂肪、低膽固。醇，有利于身心健康。其中一粒志三頭一掌最有代表性。增長%，金融業(yè)增加值增長%，房地產(chǎn)業(yè)增加值下降%。規(guī)模以上工業(yè)全年完成產(chǎn)值億元，增長%，其。商業(yè)營業(yè)用房萬平方米，下降%。宅、倉儲等各類用地，重點培育精細化工產(chǎn)業(yè)。

　　

【正文】 業(yè)的輻射力、影響力，塑造衢州商貿業(yè)的現(xiàn)代性、國際性的品牌形象。 本項目按照主題定位思路，項目功能定位的基本思路： ＞＞ 以專業(yè)批發(fā)市場，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點； ＞＞以零售購物中心，顯示品味和檔次，提升城市窗口形象； ＞＞以休閑、娛樂、餐飲、會展、物流等，營造現(xiàn)代商貿氛圍。 ◆ 交易功能 ：引進企業(yè)產(chǎn)品直銷和品牌代理商家為主的一級批發(fā)市場。突出“大商貿、大物流”的特點； ◆ 會展功能 ：創(chuàng)建年度專業(yè)商品博覽會，為商家提供展示交流平臺，擴大衢州商貿業(yè)品牌形象； ◆ 信息功能： 創(chuàng)建商品交易信息中心，為經(jīng)營戶提供網(wǎng)上交易及全球商品信息。推動交易方式轉型； ◆ 研發(fā)功能： 結合衢州本地特色產(chǎn)業(yè)，搭建產(chǎn)品研發(fā)中心。同時為引進產(chǎn)業(yè)營 造基礎平臺； ◆ 物流功能： 充分利用地塊現(xiàn)有的獨特交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮火車站與客運中心的商品物流集散功能，滿足大型商貿物流業(yè)的發(fā)展需求。 ◆ 配套功能 ：引入餐飲及各種現(xiàn)代休閑、娛樂等商業(yè)及元素，為消費者提供完善、舒適的生活服務； 34 （ 3） 業(yè)態(tài)定位 分析 （ 1）集散中心： （ 2）購物中心： 以精品百貨、品牌超市為主力店，結合品牌專賣店、特色精品館等。業(yè)態(tài)包括首飾、化妝品、服飾、床上用品、鞋帽、箱包、家電、手機、數(shù)碼電子、鐘表、文體用品、圖書、工藝品、餐具、眼鏡、煙酒、飲料、食品、保健品等； （ 3）休閑娛樂中心： 咖啡 吧、茶吧、美容中心、 KTV、影院、電玩城、網(wǎng)吧、兒童樂園等； （ 4）美食中心： 中外快餐（如肯德基、麥當勞等）、中外特色餐飲（如韓國料理、粵菜、火鍋等國內各種菜系）等。 …… （具體經(jīng)營業(yè)態(tài)需要做進一步分析，并與政府的要求相對接。） （ 4）檔次定位 分析 本項目是衢州城市商貿業(yè)發(fā)展的重點，承擔著展現(xiàn)衢州城市形象、提升城市商業(yè)品位的重任。 因此，項目的開發(fā)檔次應以“第五代”市場為藍本，向中高端定位。同時，兼顧各個層次的消費需求。在配套功能上，既具備現(xiàn)代市場必要的設施，滿足項目可持續(xù)發(fā)展；又符合實際經(jīng)營需求，成為 衢州未來主要的商品物流交易集散中心。 （ 5）輻射定位分析 35 按照現(xiàn)代商圈理論，結合衢州商貿業(yè)已經(jīng)具有的市場輻射，本項目建成后，市場輻射可分為三級： 一級輻射商圈為衢州市區(qū) 傳承衢州傳統(tǒng)商業(yè)中心的繁榮，且衢州經(jīng)濟發(fā)展動力強勁，近年來經(jīng)濟年增長率居于浙江省前列。因此，本項目的建設將對衢州市區(qū)的消費領域帶來新的選擇，更好地推動商貿業(yè)的健康發(fā)展。 二級輻射商圈為衢州地區(qū) 盡管本區(qū)域已經(jīng)形成大小不一的市場，但本項目位于衢州城區(qū)南部，是衢州地區(qū)的中心地帶，具備發(fā)展大型批發(fā)市場的必要條件，有效形成區(qū)域內同 類市場的統(tǒng)領地位。 三級輻射商圈為“四省九方” 衢州市位于浙江省西部，地處浙江、福建、江西、安徽四省 的邊際中心，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，具有輻射四省的有利條件。 目前金華、上饒、黃山等地已形成相關市場集群，尤其是義烏小商品城響譽海內外。但大多數(shù)還僅停留在傳統(tǒng)的單一交易模式，很難滿足人們對未來消費需求的變化。因此，衢州 XX 商城完全可以以“后來居上”之勢，通過高起點、高標準、特色化的開發(fā)運營理念，引入國內外品牌的經(jīng)銷商和代理商，打造以“四省九方”為三級輻射商圈的集散中心。 36 第六部分 項目規(guī)劃建議 一、規(guī)劃原則 總體強調現(xiàn)代化、標準化、實用化的規(guī)劃設計效果，以確保項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的目標； ＞＞注重建筑與城市、道路、環(huán)境的和諧關系，以營造良好的交易環(huán)境品質； ＞＞注重經(jīng)營區(qū)的人流動線與物流動線設計，以獲得經(jīng)營均好性效果； ＞＞追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風格，以體現(xiàn)嶄新的現(xiàn)代城市地標風范。 因為本項目用地尚未掛牌，政府有關部門關于本項目的經(jīng)濟技術指標未確定。這里結合項目定位，暫時設定如下規(guī)劃規(guī)劃指標。 ◆ 總用地面積： 117333 平方米 ◆ 總建筑面積： 約 萬平方米 ◆ 容積率： 約 ◆ 其他指標： 建筑高 度、密度等按常規(guī)標準規(guī)劃。其余基礎性指標，如綠地率、建筑退紅線、消防、人防、環(huán)衛(wèi)等都按照浙江省或衢州市政府規(guī)劃部門有關文件規(guī)定執(zhí)行。 二、項目規(guī)劃思路 37 38 第七部分 項目 運 作思路 一、開發(fā)節(jié)奏 項目 117333 平方米 按照統(tǒng)一規(guī)劃設計， 一次性開發(fā)建設。 整體開發(fā)周期約為 2 年 半 。 二 、項目招商模式 本項目的運營重點首先是招商。我們將依托自身專業(yè)的招商團隊，以及 商業(yè)聯(lián)合會在 國內極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡，利用浙江、江蘇 、山東 等地區(qū)品牌商 家和企業(yè)的優(yōu)勢資源，面向國內外招商，確保項目實現(xiàn)滿鋪經(jīng)營。 特別 是我們作為“浙商 ” ,在長期的市場開發(fā)運營中，與 義烏 中國小商品城 、永康 中國科技五金城 、柯橋 中國輕紡城 、海寧 中國皮革城 、織里 中國童裝城等國內著名市場形成戰(zhàn)略合作關系，招商資源極為豐厚。本項目招商將全面對接上述著名市場。并全面引進企業(yè)直銷中心。 （ 1） 招商思路 立足 衢州 的商業(yè)資源，重點引進國內外及 上海 、浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進而面向全國進行品牌招商。以達到“匯集天下商品，輻射 四省九市 ”的目標。 39 （ 2）招商策略 ●招商先行策略。 在項目完成規(guī)劃 方案后，立即實施招商先行的策略； ●本地商家優(yōu)先策略。 通過本地區(qū)經(jīng)營戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營戶渴望經(jīng)營環(huán)境改善和升級的目標； ●品牌商家優(yōu)先策略。 以國內外知名品牌商家作為主要招商對象；通過他們的進駐，提升項目的經(jīng)營檔次，提升 衢州 城市的品牌形象； ●優(yōu)惠優(yōu)先策略。 在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎上，我們對所有招商進駐的商家實施多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場。如減免初始租金、管理費等；尤其是面對本地主力商家和國內外品牌商家入駐，實施更有力度的優(yōu)惠政策。 三、項目運 營管理 一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營成功。這是一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商應有的社會責任。本項目的建設重在運營，而且必須是品牌化運營。 因此，我們一旦取得項目的開發(fā)權后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè) 40 運營商的特長和優(yōu)勢，利用自身豐富的商業(yè)資源，實施招商先行，經(jīng)營先行的運營策略；以今后經(jīng)營的成功為標準，衡定項目的整個開發(fā)建設環(huán)節(jié)。 本項目坐擁 衢州火車站、客運中心站兩大交通樞紐 ，處于城市 和商業(yè) 規(guī)劃的 南區(qū)位置 ，承擔著整合和提升城市商貿業(yè)資源和品質的重任，項目運營的核心價值極為明 顯。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿業(yè)運作的規(guī)律，實施“ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理 ”的運作模式。把項目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會效益與經(jīng)濟效益高度結合，實現(xiàn) 衢州 商貿業(yè)結構的升級換代，全力推進 衢州乃至 跨區(qū)域 商貿業(yè)的繁榮發(fā)展。 我們將依托現(xiàn)有強大的專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營團隊資源，以及豐富的市場運作經(jīng)驗，從項目規(guī)劃設計、工程建設、招商運作、經(jīng)營管理等，實施一體化運營，確保項目開發(fā)、招商、經(jīng)營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。 41 第八部分 項目開發(fā)效益分析 一、項目社會效益 ● 促進區(qū)域商貿業(yè) 繁榮 項目將引進國內外企業(yè) 500 余家，入駐商戶約 1000 余家。通過新引入商家及品類為 衢州 目前所沒有的知名品牌，全面提升 衢州 商貿流通業(yè)的檔次和品牌知名度，進一步推動 衢州 社會經(jīng)濟的繁榮，增強城市經(jīng)濟核心競爭力。 ● 為引進產(chǎn)業(yè)奠定基礎 今后隨著市場經(jīng)營發(fā)展，我們依托這一平臺，充分利用我們的資源優(yōu)勢，大力引進 紹興、溫州、上海、常州 等地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建 衢州 特色制造業(yè)基地。使制造業(yè)與商貿業(yè)形成互動關系，推動市場成為一級產(chǎn)地型批發(fā)市場。對 衢州 的區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟拉動作用將更為巨大。 ● 加快商貿業(yè)升級換代 項目的建設，必將推動 衢州 商貿 業(yè)進入一個全新的時代。進一步強化 衢州 市場的聚合力和輻射力，帶動 衢州 其他市場群，全面實現(xiàn) 衢州 市場的轉型升級。 二、項目經(jīng)濟效益 42 市場建成后，預計初始年交易額 10 億元，年利稅 ，解決就業(yè)人口預計將達到 4000 多人。預計開業(yè) 3 年后，年交易額將可達到 30 億元，年利稅超過 億元。 三、 項目融資分析 本項目（ 117333 平方米）計劃總投資人民幣 8 億元，主要以開發(fā)運營公司自有資金和銀行貸款兩部分組成。