【正文】 程造價(jià)估算＋第七章 經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)： 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 長沙中南國際商城規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。一、經(jīng)營收入及稅金估算 經(jīng)營收入根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，中南國際商城建成后，其物業(yè)大部分是直接銷售，少部分是用于出租，現(xiàn)假設(shè)全部物業(yè)都全部按時(shí)出售。第一、二、三期工程開發(fā)期分別都各為一年，設(shè)定第一期工程在第2年底前全部售出，第二期工程在第3年底前全部售出，第三期工程在第4年底前全部售出。按照商鋪的一層均價(jià)12000元/平方米，二層均價(jià)5000元/平方米,三層3000元/平方米,公寓均價(jià)2600元/平方米，高層住宅均價(jià)2000元/平方米。進(jìn)行估算，第一期工程銷售收入38192萬元，第二期工程銷售收入74291萬元，第三期工程銷售收入70836萬元，總銷售收入183319萬元。經(jīng)營稅金及附加本項(xiàng)目需交納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。銷售房地產(chǎn)按營業(yè)額的5%交納營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的3%交納，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%交納。本項(xiàng)目應(yīng)交納營業(yè)稅9164萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加548萬元，總計(jì)稅金9712萬元。項(xiàng)目經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加詳見附表1。二、總成本費(fèi)用估算項(xiàng)目的成本費(fèi)用包括土地費(fèi)用、建安費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、水電空調(diào)電梯等配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，根據(jù)項(xiàng)目總投資估算，按不同工期的工程量，將總成本分?jǐn)偟降谝黄?、第二期、第三期工程上，第一期工程總成?費(fèi)用為24446萬元，第二期工程總成本費(fèi)用41676萬元，第三期工程總成本費(fèi)用57930萬元，其項(xiàng)目總成本費(fèi)用124052萬元。項(xiàng)目總成本費(fèi)用及明細(xì)詳見附表2。三、利潤估算項(xiàng)目根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部1993年4月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法及參數(shù)》（第二版）以及建設(shè)部2000年9月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定企業(yè)所得稅按33%的標(biāo)準(zhǔn)征收，項(xiàng)目第一期工程、第二期工程、第三期工程的稅后利潤總額分別為7855萬元、19215萬元、6133萬元，項(xiàng)目稅后總利潤額為33202萬元，%，%。項(xiàng)目利潤總額詳見附表3。四、財(cái)務(wù)盈利能力分析(一)整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析通過整個(gè)項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，（IC=12%）。%，其大于基準(zhǔn)收益率12%，說明本項(xiàng)目的盈利能力滿足行業(yè)要求；同時(shí)，，說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。按此計(jì)算的其他各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)詳見附表4。（包括建設(shè)期三年），說明投資在較短的時(shí)間內(nèi)有回收的可能。(二) 第一期工程財(cái)務(wù)盈利能力分析設(shè)定第一期工程在第一年第一季度投入6000萬元購置土地,其他建設(shè)投資21002萬元均等的投到第一年的四個(gè)季度, 第一年第三季度末和第一年第四季度末均攤預(yù)售收入501萬元。 第二年第一季度和第二年第二季度均實(shí)現(xiàn)30%的銷售總額, 第二年第三季度和第二年第四季度均實(shí)現(xiàn)20%的銷售總額。通過第一期工程財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，（IC=12%）。%，其大于基準(zhǔn)收益率12%，說明本項(xiàng)目的盈利能力滿足行業(yè)要求；同時(shí)，,，說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。按此計(jì)算的其他各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)詳見附表5。（包括建設(shè)期一年），說明投資在較短的時(shí)間內(nèi)有回收的可能。五、綜合經(jīng)濟(jì)效益分析綜合分析，整個(gè)項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：全部投資內(nèi)部收益率： % (%)全部投資回收期： ()財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： ()項(xiàng)目投資利潤率： % (%)從以上指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)完全能夠滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求,且具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目符合長沙市城市建設(shè)的總體規(guī)劃“西文東市”，建設(shè)了長沙市東部市場，促進(jìn)了長沙市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。提升了長沙市東部商圈的品位，加大了長沙市市場對外省的輻射力，提高了長沙市商業(yè)貿(mào)易的競爭力。方便了長沙市東部地區(qū)居民的生活，給長沙人民的購物注入了新的理念，真正是集購物、娛樂、休閑為一體。綜上所述，該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益和很好的社會(huì)效益，因此項(xiàng)目是可行的。附表1： 經(jīng)營收入與稅金及附加估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一期工程第二期工程第三期工程1銷售收入183319381927429170836商鋪114932289036321522814公寓1048864594029地下停車場28302830餐飲樓70477047高層住宅2648226482辦公樓21540215402稅金及附加9712202339363753營業(yè)稅9164190837143542城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加548115222211附表2 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一期工程第二期工程第三期工程1土地費(fèi)用2400051618024108152建安費(fèi)642281265821525299253報(bào)建費(fèi)5092999170623874利息237646679611145水、電、空調(diào)、電梯86031687288340336設(shè)計(jì)費(fèi)16183175427597稅費(fèi)69081355231532388管理費(fèi)16053146577549銷售費(fèi)用2700529905126610不可預(yù)計(jì)費(fèi)69229602323363911總成本費(fèi)用124052244464167657930附表3 項(xiàng)目損益表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一期工程第二期工程第三期工程1經(jīng)營收入1833193819274291708362總成本費(fèi)用1240522444641676579303經(jīng)營稅金及附加97122023393637534利潤總額49555117232867991535所得稅163533868946430206稅后利潤332027855192156133附表4 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年末第2年末第3年末第4年末1現(xiàn)金流入1833191002463907869157236經(jīng)營收入171517431907109157236預(yù)售收入118021002320076002現(xiàn)金流出1500932700247773702605058開發(fā)建設(shè)投資124017270024053256483經(jīng)營稅金及附加9712234139363435所得稅163644900984116233凈現(xiàn)金流量332262600013838431527184累計(jì)凈現(xiàn)金流量260002738318952332265財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo) 全部投資回收期（a）：； 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：。37附表5 第一期工程投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第1季度第1年第2季度第1年第3季度第1年第4季度第2年第1季度第2年第2季度第2年第3季度第2年第4季度1現(xiàn)金流入44192501501129571295786388638經(jīng)營收入43190129571295786388638預(yù)售收入10025015012現(xiàn)金流出34243開發(fā)建設(shè)投資27002經(jīng)營稅金及附加2341所得稅4900147014709809803凈現(xiàn)金流量99494累計(jì)凈現(xiàn)金流量165012600099495財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo) 全部投資回收期（a）：； 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：。