【導(dǎo)讀】（六）建設(shè)規(guī)模及建設(shè)期限：本項(xiàng)目由甲方籌措經(jīng)營資金，乙方出資裝修經(jīng)營場(chǎng)地合作經(jīng)營超市、百貨業(yè)。賃經(jīng)營高檔商品。將建兩層合共6000平方大型綜合超市。投資總額為人民幣伍仟萬元正。自有資金和融資。企業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)規(guī)章制度。封開縣城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，具有重要的促進(jìn)作用。局分散、經(jīng)營混亂、經(jīng)營專業(yè)化程度低等現(xiàn)狀。使封開城區(qū)得居民得到專業(yè)化、人性化、品質(zhì)優(yōu)良的服務(wù)。社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益說明該項(xiàng)目是可行的。極因素2723平方公里，轄16個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?6萬人。近年來，封開縣充分利用優(yōu)越的地理位置及豐富的資源，好又多購物中心的建成標(biāo)志著封開城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)。施將跨上一個(gè)新臺(tái)階，有助于樹立封開城區(qū)良好的風(fēng)貌與形象。人民生活質(zhì)量的需要。好又多購物中心建成，將會(huì)極大地改善該區(qū)域的環(huán)境。目前封開縣城的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀況，型購物商業(yè)區(qū)以及封開縣城購物中心。封開縣自然資源豐富。全縣林業(yè)用地面積極因素萬公

　　

【正文】 平方米，共三層，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體。樓層功能劃分如下： 樓層 分類與功能 一層 餐飲：如肯德基、德克士、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等快餐； 購物超市：煙酒副食、日用百貨 二層 男女服裝、鞋帽 皮包、旅行箱 體育用品和戶外裝備 三層 兒童玩具 家具家電 游戲娛樂城 二、經(jīng)營模式 （一）產(chǎn)品特征 鑒于 XX 超市連鎖有限公司在經(jīng)營超市領(lǐng)域以及在管理方式上的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目選擇的主營業(yè)態(tài) 具有以下經(jīng)營特征： 商品定位以中低檔消費(fèi)品為主，面向工薪階層、中等收入的消費(fèi)群體； 超市全部采用自選購物形式，環(huán)境寬敞舒適； 經(jīng)營商品品種眾多，內(nèi)容豐富； 食品類商品在商品結(jié)構(gòu)中所占比重大，流通速度快； 購物與休閑娛樂相結(jié)合，真正做到現(xiàn)代性和綜合性的特點(diǎn)。 8 （二）規(guī)?；?jīng)營 本超市選址在人口密集的地區(qū)，由于是連鎖超市，本公司有著成熟的供貨鏈，可以節(jié)省開支，降低銷售商品成本，為便于經(jīng)營管理，根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營范圍，力求商場(chǎng)布局合理，商品宜專業(yè)化、系列化陳列，以方便顧客選購。 由于實(shí)行廠家進(jìn)貨且商品流轉(zhuǎn)迅速，可實(shí)現(xiàn)每天向顧客提供品質(zhì)優(yōu)異、保證新鮮的商品。由于采取從產(chǎn)地大批量進(jìn)貨的經(jīng)營方式，加上科學(xué)化的大型超市管理手段，可保證合資公司經(jīng)銷的商品價(jià)格低廉，經(jīng)營上萬種商品，可使顧客在短時(shí)間內(nèi)一次性采購到價(jià)格便宜的所有日常家居用品。 （三）電腦化管理 公司所有的大型超市均實(shí)行電腦化管理，總部與各分店之間電腦聯(lián)網(wǎng)，以保持最新信息。以此擴(kuò)大銷售規(guī)模，提高管理效率，增加市場(chǎng)占有率。 超市根據(jù)電腦提供的銷售和庫存信息，在經(jīng)科學(xué)分析后，可在最短的時(shí)間內(nèi)及時(shí)調(diào)整商品布局和商品種類，掌握 暢銷、平銷、滯銷商品的各種信息，以此擴(kuò)大銷售規(guī)模，提高管理效率。 （四）優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和營銷 大型超市除熟食、化妝品、等少量商品實(shí)行柜臺(tái)服務(wù)以外，其他商品都實(shí)行開架銷售，顧客自我服務(wù)。大型超市將在入口處的顯眼位置設(shè)置大面積的顧客服務(wù)中心，集中處理顧客的投訴、疑難咨詢和退貨；在各商品部顯眼位置，張貼各部門主管、員工的照片和姓名等告示牌供咨詢；為方便顧客尋找到商品，除主通道、樓梯口有明顯指示牌外，次通道也有分類的指示牌、標(biāo)示牌，指引顧客。 商品是大型超市最重要的裝飾，促銷也主要集中在賣場(chǎng)內(nèi)。除充分利用賣場(chǎng)和 商品與顧客交流外，合資公司還將采取一些措施，經(jīng)常推出促銷產(chǎn)品在顯眼的貨位，場(chǎng)內(nèi)叫賣、新品品嘗、廠家促銷、拍賣促銷等活躍賣場(chǎng)氣氛等。 9 （五）員工培訓(xùn) 購物中心擬招聘員工 200 人，將引進(jìn)總公司先進(jìn)的經(jīng)營管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，為使員工盡快適應(yīng)工作需要，公司將通過多種形式和途徑對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，提高其工作能力和素質(zhì)。所有員工都需要就有關(guān)企業(yè)法規(guī)和商業(yè)管理政策等方面進(jìn)行系統(tǒng)地學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，重點(diǎn)為職業(yè)道德教育和技術(shù)業(yè)務(wù)教育。必要時(shí)，公司會(huì)自行決定選派有關(guān)人員前往公司銷售業(yè)績好、管理成熟的連鎖超市學(xué)習(xí)。 對(duì)高級(jí)、中級(jí)管 理人員及一般員工的培訓(xùn)內(nèi)容包括商品知識(shí)、商業(yè)文化、商業(yè)道德、營銷策略、大型超市服務(wù)規(guī)范、文明禮貌、消防、等各項(xiàng)專門課程。員工上崗后，也將結(jié)合工作實(shí)際，定期進(jìn)行道德和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工逐步達(dá)到一流的服務(wù)水平。 10 4 項(xiàng)目建設(shè)方案 一、建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn)： XX 縣 XX 鎮(zhèn) 建設(shè)條件： XX 縣 XX 鎮(zhèn)位于 XX 縣城北部，距縣城約 27 公里。XX 鎮(zhèn)地處平原，地勢(shì)平坦、交通便利，鎮(zhèn)中心無大型工礦企業(yè)、人口密集，適合建設(shè)大型的購物中心。 二、建設(shè)規(guī)劃和工程結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目規(guī)劃：本項(xiàng)目擬占地面積約 萬平方 米（ 20 畝），建筑面積約為 18000 平忙米，共三層。 工程結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) 三、電氣和給排水 電氣：根據(jù)超市的建設(shè)規(guī)模和經(jīng)營類型估算，本超市需約 3000KVA負(fù)載用電，直接從就近城鎮(zhèn)供電網(wǎng)絡(luò)接入。 給排水：超市給水由城鎮(zhèn)自來水管網(wǎng)接入，雨水和污水排入市政雨污管網(wǎng)。 四、消防 根據(jù)消防部門有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目總布局中設(shè)置消防環(huán)行道路，以保證消防車輛安全行駛和作業(yè)要求。 根據(jù)消防疏散要求，每層設(shè)置多個(gè)防火通道直接對(duì)外，以保證人員疏散的需求。另外項(xiàng)目內(nèi)設(shè)有消防控制中心、防排煙系統(tǒng)、溫感、煙感探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)、自 動(dòng)噴淋系統(tǒng)，以保證火災(zāi)報(bào)警以及自救的需要，在各層均設(shè)置安全出口、疏散導(dǎo)向指示標(biāo)志和應(yīng)急疏散照明裝置。 設(shè)置消防水泵，分別設(shè)置消火栓和自動(dòng)噴淋加壓泵，以保證消火栓和噴淋網(wǎng)最不利點(diǎn)的噴頭壓力。 11 因?yàn)楸卷?xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用有力的消防措施，將使項(xiàng)目的安全運(yùn)作得到可靠的保證。 五、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃于 20xx 年 4 月開始前期準(zhǔn)備工作， 20xx 年 6 月開工， 20xx年 5 月正式開業(yè)，建設(shè)期 1 年。 年度進(jìn)度階段 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 項(xiàng)目立項(xiàng)及前期準(zhǔn)備工作 設(shè)計(jì)階段 施工階段 竣工驗(yàn)收階段 12 5 環(huán)保和節(jié)能 一、環(huán)境保護(hù) 概述： 該項(xiàng)目周圍無工礦業(yè)企業(yè) ,環(huán)境狀況良好看，水體、氣體、土壤和植被具有較強(qiáng)的凈化能力。超市周邊設(shè)置綠化帶，種植樹木花，可完全達(dá)到國家規(guī)定的環(huán)保要求。 污染源分析 本項(xiàng)目為購物中心建設(shè)項(xiàng)目，污染源主要為施工期的機(jī)械噪聲、粉塵、固體廢棄物和項(xiàng)目運(yùn)營期的生活污水、生活垃圾。 環(huán)境 保護(hù)措施 （ 1）施工期措施 應(yīng)合理安排施時(shí)間，施工場(chǎng)地合理布局，盡量采用低噪聲設(shè)備、并對(duì)施工機(jī)械采取降噪措施，以保證周圍的環(huán)境質(zhì)量。建筑材料裝運(yùn)過程中不要超載，車輛駛出工地前，進(jìn)行除泥除塵處理；工地周邊設(shè)立圍擋，對(duì)于堆放、裝卸、運(yùn)輸易產(chǎn)生揚(yáng)塵污染的材料采取遮蓋、封閉、灑水等措施。 按照規(guī)定，安裝材料的下腳料及施工過程中產(chǎn)生的包裝袋、包裝箱等包裝廢棄物，運(yùn)至城市垃圾場(chǎng)處理。 （ 2）運(yùn)營期措施 運(yùn)營期的廢水主要為生活污水、糞便污水。糞便污水單獨(dú)經(jīng)化糞池處理后 , 排入市政下水管網(wǎng)，生活污水直接排入市政污水管 網(wǎng)。員工生活垃圾和顧客丟棄的垃圾放入指定地點(diǎn)由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一及時(shí)清運(yùn)至填埋場(chǎng)處置，則對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生明顯的影響。 二、節(jié)能 13 概述 本項(xiàng)目主要從施工期施工工藝和工程材料方面進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，運(yùn)營期的節(jié)能主要從管理方面考慮。 節(jié)能措施 （ 1）在施工工藝和工程材料方面，墻體采用新型節(jié)能材料，如承重空心砌塊、加氣混凝土砌塊、復(fù)合外保溫外墻等；門窗采用傳熱系數(shù)小、密封性好的材料，并加設(shè)密封條等；屋面采用擠塑式聚苯乙烯保溫板等新型保溫材料；在建筑設(shè)計(jì)中盡量保證形體簡(jiǎn)潔，減少體形系數(shù)。 （ 2）購物中心內(nèi)的 供水器具宜選用節(jié)水型設(shè)備，燈具以節(jié)能燈為主，運(yùn)營期藥加強(qiáng)對(duì)用電、用水的管理。 14 6 投資概算和資金籌措 一、投資概算 本項(xiàng)目總投資 3000 萬元，其中工程和設(shè)備費(fèi)用 2050 萬元，其它費(fèi)用490 萬元，預(yù)備費(fèi) 160 萬元，鋪底流動(dòng)資金 300 萬元，詳見投資概算表。 建設(shè)項(xiàng)目投資概算 單位：萬元 序號(hào) 工程及費(fèi)用名稱 工程費(fèi)用 其它費(fèi)用 合計(jì) 一 第一部分工程費(fèi)用 1 建筑工程費(fèi) 2 設(shè)備購置和安裝費(fèi) 3 室外配套設(shè)施 二 第二工程其它費(fèi)用 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 3 工程監(jiān)理費(fèi) 4 前期工作費(fèi) 一、二部分費(fèi)用合計(jì) 三 預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi) 四 鋪底流動(dòng)資金 五 建設(shè)投資估算合計(jì) 二、資金籌措 本項(xiàng)目總投資 3000 萬元，所投資金為 XX 超市連鎖有限公司自有資金。 15 7 效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益 根據(jù) XX 縣零售商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)計(jì)顯示，一般零售商業(yè)平均毛利率為15%至 40%左右。鑒于本項(xiàng)目的經(jīng)營特點(diǎn)，即采用廠家直接進(jìn)貨，集中統(tǒng)一配送的進(jìn)貨原則，加上規(guī)模經(jīng)濟(jì)及科學(xué)管理等多種因素的綜合作用，使項(xiàng)目不僅能夠獲得較佳的經(jīng)營利潤，且能夠具有很強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)。 根據(jù)對(duì) XX 縣 XX 鎮(zhèn)未來經(jīng)濟(jì)增長、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及物價(jià)上漲等因素的綜合分析與預(yù)測(cè)，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，設(shè)定本項(xiàng)目年銷售額在經(jīng)營期前五年增長率預(yù)計(jì)約為 20%，之后保持 5%～ 10%的增長速度（考慮通貨膨脹率因素）。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析取項(xiàng)目運(yùn)營期前 5 年，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益詳見投資收益及利潤估算表。 投資收益及利潤估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 1 營業(yè)收入 2 營業(yè)成本 3 營業(yè)稅金及附加 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 地方教育費(fèi)附加 4 營業(yè)利潤 5 期間費(fèi)用 管理費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用 6 利潤總額 7 所得稅 8 凈利潤 16 二、社會(huì)效益 改善商業(yè)布局，方便人民生活 XX 購物中心的建成，將使 XX 縣 XX 鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)過于單一的局面得到根本改善，使之更趨于合理和更為方便人民生活；同時(shí)，購物中心將與總公司商業(yè)主管部門密切配合，順應(yīng)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)發(fā)展規(guī)劃，提供更多品種、更加優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)，繁榮城鎮(zhèn)發(fā)展，方便人民的生活，提高消費(fèi)質(zhì)量，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。這對(duì)于加快 XX 城鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和改造，帶動(dòng)商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，增強(qiáng)城鎮(zhèn)的綜合服務(wù)功能和投資 環(huán)境的進(jìn)一步改善，將起到積極的促進(jìn)作用。 活躍商業(yè)流通，增加地方財(cái)政稅收 XX 購物中心的建成將將起到活躍城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、帶動(dòng)市內(nèi)其他行業(yè)發(fā)展的作用。作為商業(yè)企業(yè)的零售業(yè)，在獲得良好經(jīng)濟(jì)收益的情況下，更能夠增加地方財(cái)政稅收。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和培訓(xùn)熟練的商業(yè)人員 XX 購物中心的建成將為 XX 縣 XX 鎮(zhèn)創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，并通過對(duì)招聘人員的統(tǒng)一培訓(xùn)，為當(dāng)?shù)卦炀鸵慌炀毜纳虡I(yè)專業(yè)人員，提高城鎮(zhèn)整體的商業(yè)管理水平。 17 8 結(jié) 論 本項(xiàng)目項(xiàng)目報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資商有較強(qiáng)的 經(jīng)營能力和良好 的信譽(yù)，項(xiàng)目所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目建成后可以給投資者帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，本項(xiàng)目可以完善當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)體系，提高居民消費(fèi)質(zhì)量和消費(fèi)水平，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方稅收。綜上所述，本項(xiàng)目是必要的、可行的，建議項(xiàng)目盡快實(shí)施。