【正文】 地周邊設(shè)立圍擋，對(duì)于堆放、裝卸、運(yùn)輸易產(chǎn)生揚(yáng)塵污染的材料采取遮蓋、封閉、灑水等措施。 年度進(jìn)度階段 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 項(xiàng)目立項(xiàng)及前期準(zhǔn)備工作 設(shè)計(jì)階段 施工階段 竣工驗(yàn)收階段 12 5 環(huán)保和節(jié)能 一、環(huán)境保護(hù) 概述： 該項(xiàng)目周圍無工礦業(yè)企業(yè) ,環(huán)境狀況良好看，水體、氣體、土壤和植被具有較強(qiáng)的凈化能力。另外項(xiàng)目內(nèi)設(shè)有消防控制中心、防排煙系統(tǒng)、溫感、煙感探測報(bào)警系統(tǒng)、自 動(dòng)噴淋系統(tǒng)，以保證火災(zāi)報(bào)警以及自救的需要，在各層均設(shè)置安全出口、疏散導(dǎo)向指示標(biāo)志和應(yīng)急疏散照明裝置。 工程結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) 三、電氣和給排水 電氣：根據(jù)超市的建設(shè)規(guī)模和經(jīng)營類型估算，本超市需約 3000KVA負(fù)載用電，直接從就近城鎮(zhèn)供電網(wǎng)絡(luò)接入。員工上崗后，也將結(jié)合工作實(shí)際，定期進(jìn)行道德和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工逐步達(dá)到一流的服務(wù)水平。 9 （五）員工培訓(xùn) 購物中心擬招聘員工 200 人，將引進(jìn)總公司先進(jìn)的經(jīng)營管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，為使員工盡快適應(yīng)工作需要，公司將通過多種形式和途徑對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，提高其工作能力和素質(zhì)。 （四）優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和營銷 大型超市除熟食、化妝品、等少量商品實(shí)行柜臺(tái)服務(wù)以外，其他商品都實(shí)行開架銷售，顧客自我服務(wù)。由于采取從產(chǎn)地大批量進(jìn)貨的經(jīng)營方式，加上科學(xué)化的大型超市管理手段，可保證合資公司經(jīng)銷的商品價(jià)格低廉，經(jīng)營上萬種商品，可使顧客在短時(shí)間內(nèi)一次性采購到價(jià)格便宜的所有日常家居用品。 7 3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和經(jīng)營管理模式 一、建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目擬占地約 萬平方米（ 20 畝），建筑面積約 18000 平方米，共三層，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體。完成了 19 個(gè)村的村莊綠化工程，共植 樹 萬株。新建教學(xué)樓 2 棟、公寓樓 1 棟和學(xué)生餐廳 1 座，順利完成了 “三校合一 ”工程。中部行政辦公區(qū)，教育、衛(wèi)生、土管、國稅、津盛駕校等辦公樓建成 。借助威烏高速、通港鐵路、東紅高速等優(yōu)勢區(qū)位，規(guī)劃建設(shè)專業(yè)市場和倉儲(chǔ)設(shè)施，投資 億元、占地 270 畝的 XX 創(chuàng)業(yè)園完成部分主體工程，形成北部現(xiàn)代物流專業(yè)市場。全鎮(zhèn)有 26個(gè)村達(dá)到小康村水平。個(gè)體私營企業(yè) 168 家，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，利稅 億元。轄 72 個(gè)自然村， 95 個(gè)村民委員會(huì)。同時(shí)，與生活密切相關(guān)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)需求強(qiáng)勁，巨大的商機(jī)和資源正等待企業(yè) 5 開發(fā)。目前，中國連鎖超市行業(yè)呈內(nèi)資超市外資超市共同競爭的格局，一些內(nèi)資連鎖超市企業(yè)如華潤萬家、華聯(lián)超市等已經(jīng)發(fā)展成為全國性大型綜合超市企業(yè)，無論在品牌經(jīng)營、銷售規(guī)模還是多元 化發(fā)展方面都已有能力于外資連鎖超市巨頭抗衡，在銷售規(guī)模、自有品牌、經(jīng)營模式以及物流技術(shù)等方面也有不同程度的發(fā)展。 六、投資概算 本項(xiàng)目總投資 3000 萬元，資金來源為 XX 超市連鎖有限公司 自由資金。 20xx 年， XX 超市依然一如既往，始終堅(jiān)持走具有自身特點(diǎn)、符合業(yè)態(tài)實(shí)際、貼近百姓生活的連鎖發(fā)展之路，以經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化，連鎖網(wǎng)絡(luò)城鄉(xiāng)化，服務(wù)理念人性化為企業(yè)的建設(shè)目標(biāo)，堅(jiān)持不斷優(yōu)化和持久創(chuàng)新，真正走出一 條體現(xiàn) XX 特色的企業(yè)之路。 公司注冊(cè)在全國著名的魚米之鄉(xiāng)、美麗水鄉(xiāng)金湖，以杭州、上海為戰(zhàn)略指揮及營運(yùn)中心，立足長三角，輻射全國大部分地區(qū)，相繼在上海、浙江、江蘇、安徽、 XX、北京、廣東、云南等地注冊(cè)成立分公司，南至中越交界的云南蒙自自治洲，北到內(nèi)蒙及黑龍江中俄邊界，東起國際大都市上海，西至川、貴重鎮(zhèn)，均有 XX 超市的門店落地生花，既繁榮了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)市場，也給當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钐峁┝酥T多便利。這無疑使其營銷缺 乏訴求點(diǎn)和打動(dòng)人心的創(chuàng)意，從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購買欲望。 第二，投資者或經(jīng)營者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，謹(jǐn)慎決策漸成風(fēng)尚。 （二）建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營需要 不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對(duì)一般性經(jīng)營的要求，如經(jīng)營場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲(chǔ)式超市和普通超市對(duì)建筑層高的要求差距甚大。同時(shí)，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。 25 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、盈虧平衡分析 滿負(fù)荷經(jīng)營年本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn) (生產(chǎn)能力利用率 )為%，即銷售收入達(dá)到 萬元時(shí)，處于盈虧平衡狀態(tài)，說明企業(yè)的成本較低，盈利情況良好。道路功能的改善與提高，還能有效地緩減市區(qū)交通擁擠，減少貨運(yùn)和客運(yùn)延時(shí)損失，增加可觀的經(jīng)濟(jì)效益?？梢姾糜侄噘徫镏行牡慕ㄔO(shè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的其它 24 產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了較好的帶動(dòng)作用，延長了產(chǎn)業(yè)鏈條，具有良好的國民經(jīng)濟(jì)效益。因此，好又多購物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，推動(dòng)封開城區(qū)的建設(shè)步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還清貸款。滿負(fù)荷經(jīng)營年稅后利潤為 萬元。 產(chǎn)品營業(yè)稅按 5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加分別為7%、 3%，預(yù)計(jì)滿負(fù)荷經(jīng)營年銷售稅金及附加為 元。 （三）工資及福利費(fèi) 本項(xiàng)目技術(shù)人員和管理人員共計(jì) 60 人，人均工資按 萬元 /年計(jì)算。第 2年開始正式運(yùn)營，第 4年達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行年，滿負(fù)荷經(jīng)營年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入總額為 2360 萬元。 三、新增 固定資產(chǎn) 資金來源與籌措 本項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)投資 5000萬元，資金來源為企業(yè)自籌。根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求，估算新增總投資 5000萬元，其中新增固定資產(chǎn)投資 4810萬元，鋪底流動(dòng)資金 190 萬元。 三、勞動(dòng)定員和人員管理 按照組織管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，分別測算出工作量，按照經(jīng)營各個(gè)環(huán)節(jié)的職位測算定員，本項(xiàng)目勞動(dòng)定員為 60 人，其中，管理人員10 人、行政管理人員 15 人、專業(yè)技術(shù)人員 15 人、保安人員 10人、清潔工人 10 人。秉著 “ 誠信、創(chuàng)新、發(fā)展 ” 的經(jīng)營理念，無論對(duì)商戶、無論對(duì)消費(fèi)者， 公司 都充分站在對(duì)方的角度去考慮問題，確保商戶、消費(fèi)者的利益能夠得到充分的維護(hù)；此外， 公司 不斷吸取先進(jìn)的經(jīng)營理念、管理模式，借鑒、總結(jié)成功 管理 經(jīng)驗(yàn)，在已有基礎(chǔ)上開拓、創(chuàng)新更適合自己的途徑和方式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬件設(shè)施，在市場、在消費(fèi)者心目中樹立一個(gè) “ 誠信、健康和不斷發(fā)展向上 ” 的品牌形象。 好又多購物中心建設(shè)項(xiàng)目設(shè)立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和總經(jīng)理，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 6．其它未盡事宜按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 2．地震時(shí)公園、綠 地、綜合廣場等為群眾主要疏散和避難場地，城市主次干道要滿足疏散救援，要求道路兩側(cè)建筑物高度，以房屋倒塌后，道路中間所留二車道（ 6 米）為標(biāo)準(zhǔn)。 2．《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。 6．按規(guī)范要求搞好設(shè)施的設(shè)計(jì)與安裝，防止產(chǎn)生火源。 2．所有建筑物均按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》確定建筑物耐火等級(jí)和安全通道，并合理的選擇防雷電設(shè)施。 2.《 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》。 8．公示投訴處理結(jié)果。 15 4．配備賣場區(qū)域分布導(dǎo)圖。 23．配備專職消防隊(duì)，并配備消防車等。 19．配備應(yīng)急照明設(shè)施。 15．設(shè)立對(duì)購 物中心的電子監(jiān)控設(shè)施。 11．電梯等大型電器設(shè)備申請(qǐng)檢驗(yàn)，并取得驗(yàn)收合格證書。 7．按照消防法規(guī)要求設(shè)立消防組織，責(zé)任落實(shí)到人頭。 3．根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定要求，配備消防設(shè)施，包括消防栓、滅火器，報(bào)消防主管部門檢驗(yàn)。 、電子提款機(jī)等公用設(shè)施為消費(fèi)者提供方便、快捷服務(wù)。衛(wèi)生間的數(shù)量、面積、條件與購物中心面積、條件相匹配。通道不得堆放任何物品，保證通行順暢和疏散迅速。 4．購物中心清潔衛(wèi)生，未有影響環(huán)境衛(wèi)生的污染源。項(xiàng) 12 目建成后將針對(duì)不同消費(fèi)者的需求，為廣大消費(fèi)者提供高、中、低檔服務(wù)。 （四）項(xiàng)目管理 為保證工程質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)投資，縮短建設(shè)周期，盡快發(fā)揮投資效益，根據(jù)國家有關(guān)部門政策，本項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、項(xiàng)目資本金制、工程招投標(biāo)制、工程質(zhì)量監(jiān)督管理制、項(xiàng)目環(huán)境監(jiān)督管理制、項(xiàng)目籌資渠道多元化等制度的建設(shè)和建設(shè)項(xiàng)目的前期工作。本項(xiàng)目將成為集品牌展示和銷售為一體，市場、超市、專賣店等多種業(yè)態(tài)互動(dòng)共生的大型城市購物中心。 3．交通 封開縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi)國道 321線一級(jí)水泥路、省首 S266 線二級(jí)水泥路和縣道西線水泥路工程，水陸交通便利。好又多購物中心建設(shè)項(xiàng)目正是迎合這一需求趨勢而建設(shè)，項(xiàng)目以創(chuàng)新的“都市 MALL”為核心經(jīng)營模式，以大型超市、精品百貨、寫字樓為經(jīng)營主題，符合封開縣城市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展方向。 項(xiàng)目內(nèi)公共廁所，垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計(jì)齊全，為公共環(huán)境衛(wèi)生具備物質(zhì)條件。 而這種大型的建筑，一流的規(guī)劃、高雅時(shí)尚的設(shè)計(jì)將使本項(xiàng)目成為封開縣 8 城市封開城區(qū)未來的城市座標(biāo)，成為封開城區(qū)居民休閑、購物、文化活動(dòng)中心。缺乏高檔、集中成片的商業(yè)區(qū)，而封開城區(qū)缺乏商業(yè)設(shè)施， 缺少核心購物中心和商業(yè)競爭力，正是這種充滿缺陷的現(xiàn)狀為本項(xiàng)目建設(shè)城市購物中心提供了必要條件。隨著城市建設(shè)步伐加快，城市人口增長加快，封開舊城區(qū)將成為封開縣城市規(guī)模最大、城市人口最多、商務(wù)活動(dòng)最旺的城區(qū)之一 本土資源優(yōu)勢 封開縣自然資源豐富。好又多購物中心的實(shí)施，將有力于城市環(huán)境的改善，必定會(huì)帶動(dòng)周圍地價(jià)的升值，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 2．好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、提高人民生活質(zhì)量的需要。 1．好又多購物中心的規(guī)劃建設(shè)是進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)外開放，全面提升城市形象、加快城市化進(jìn)程的需要?？h內(nèi)有直接出口貨物的岸碼頭。封開縣城市按照營造和諧封開縣城的要求，實(shí)施封開新城市發(fā)展戰(zhàn)略，封開城區(qū)建設(shè)步伐加快。 好又多購物中心建設(shè)方案要適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，合理使用資金，提高投資效益。 本項(xiàng)目要以市場機(jī)制運(yùn)行作為資源配置的手段，以高速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化市場體系為目標(biāo)，科學(xué)預(yù)測未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向，設(shè)計(jì)原則采用近遠(yuǎn)期結(jié)合，著眼于今后發(fā)展使本項(xiàng)目既有一定的彈性，又具有較強(qiáng)的可操作性和可達(dá)性，體現(xiàn)長期性和超前性的特點(diǎn)。本項(xiàng)目的實(shí)施將使封開城區(qū)得居民得到專業(yè)化、人性化、品質(zhì)優(yōu)良的服務(wù)。 2 公司經(jīng)營范圍：自有資金對(duì)農(nóng)貿(mào)市場、物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行投資，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、銷售；建筑材料。 1． 建設(shè)規(guī)模： 將建兩層合共 6000平方大型綜合超市。首層部份鋪位租賃經(jīng)營高檔商品。 二、建設(shè)單位概況 封開縣 信匯投資有限責(zé)任公司于 20xx 年 6 月注冊(cè)成立，注冊(cè)資金 500萬元，公司設(shè)立了投資部、市場發(fā)展部、工程部、行政人事部、財(cái)務(wù)部、督查部、采購部等管理部門，并建立了適合企業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)規(guī)章制度。 目前，建設(shè)步伐加快，建設(shè)一座大型購物中心可以有力的推動(dòng)封開城區(qū)城市建設(shè)，此外還將改善封開縣城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施布局分散、經(jīng)營混亂、經(jīng)營專業(yè)化程度低等現(xiàn)狀。 本項(xiàng)目按照“規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品高質(zhì)量、高附加值、因地制宜”的原則進(jìn)行建設(shè)，充分利用資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、政策優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益 、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。 把好又多購物中心建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美 、對(duì)封