【正文】 業(yè)研究所 中型 西北地質(zhì)研究所 中型 陜西鋼廠 大型國有、經(jīng)營狀況不良 新城區(qū)人民檢查院 華山機械廠 幸福制藥廠 黃河中游管理局 省城市規(guī)劃設(shè)計院 西安熱工研究院 假肢廠 省藥材公司 西北光電儀器廠 西北電力設(shè)計院 搪瓷廠 (三 )東郊樓商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表 項目名稱 98 金光大道 項目類型 商場 項目位置 解放路 98 號（人人樂對面） 聯(lián)系電話 82106777 發(fā)展商 丹尼爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 周遍商業(yè) 人人樂、民生、百盛 按揭銀行 建行 付款方式 一次性 優(yōu)惠點 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點 無 公攤 樓層價格 一層： 20200 元、二層： 17500 三層： 16300 四五層： 9860 經(jīng)營規(guī)劃 為中檔服裝，劃分形式參照康復路 開業(yè)時間 2020 年 10 月 運營商 丹尼爾康復路商城 推廣賣點 優(yōu)越的地理環(huán)境、托管十年，康復路的經(jīng)營模式 項目主題 致富的金光大道 項目配套 無 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 35 資產(chǎn)投資方式 委托十年 最低單位面積為 5000 元 /㎡，最高價格為 20200 元 /㎡。十年托管期滿后，開發(fā)商原價回購 。投資價格為 3 萬 — 20萬元不等。 返款和稅金 返款為每季度返款一次，只交納 %的稅款。如出現(xiàn)稅務(wù)機關(guān)追繳，開發(fā)商代為交納。（合同上注明） 優(yōu)缺點與市場競爭分析 優(yōu)點： 地理位置好，對面是人人樂超市，每日的客流量龐大。可以借助它得人流保證消費。托管十年 ，每季度返款稅金低下，如不足開發(fā)商補交。期到后開發(fā)商原價收回。這種方式吸引投資者并且一系列的保證穩(wěn)定投資者信心，雖然沒有獨特的銷售方式，但優(yōu)惠的政策吸引了投資者。 缺點： 營運方式采取康復路模式，兼顧零售和批發(fā)。這種銷售模式必定不符合解放路的道路要求。并且公攤小鋪位密集是否適合中高檔產(chǎn)品的經(jīng)營還有待考察。并且康復路模式在解放路的復制是否會得到消費者的認同也很難肯定。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表 項目名稱 小寨領(lǐng)秀城 項目類型 商場 項目位置 小寨十字好又多對面 聯(lián)系電話 發(fā)展商 陜西天寶置業(yè)有限公司 周遍商業(yè) 好又多、軍區(qū)服務(wù)、百 匯 按揭銀行 招商銀 行 付款方式 一次性 優(yōu)惠點 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點 無 公攤 樓層價格 一層： 19896 元、二層： 18700 三層： 17210 四五層： 9860 經(jīng)營規(guī)劃 珠寶、百貨、服裝 開業(yè)時間 .1 運營商 百盛 推廣賣點 小寨旺了 20 年，至少在旺 50 年 。 項目主題 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有利保障 項目配套 門前廣場、辦公寫字間 資產(chǎn)投資方 5 萬元 最小投資額，這類商鋪的劃分采取沿墻劃分模式。 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 36 式 20 萬元 基本投資額度 ，占此百貨商場投資的 40 左右。 3040 萬元 中檔投資，鋪位劃分位置處于每層商場的中心位置 。 返款和稅金 委托期 15 年，年返款為總房款的 10%。交納稅金為 %（租賃業(yè)稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅）。簽訂合同當日起，開始返款。 委托到期后，開發(fā)商以原價格的 120%回購。 優(yōu)缺點與市場競爭分析 優(yōu)點：首先小寨領(lǐng)秀城所占據(jù)的地理位置是其他商業(yè)地產(chǎn)所無法比擬的。周遍火暴的經(jīng)營場面是吸引好多投資者的一個重要因素。因此雖然沒有獨特的銷售方式卻出現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績。其次， 優(yōu)越的回購保障是給投資者減少投資風險的最佳保障。再次，填補小寨沒有大型百貨零售的空白，也是吸引投資者的一個方面。 缺點：目前此商業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃為 1 層經(jīng)營珠寶、飾品。 3 層為女裝， 4層為男裝， 5 層為床上用品生活品。根據(jù)百盛的經(jīng)營檔次分析 ,高檔位的產(chǎn)品是否符合小寨的市場需要，如實際出租價格低于開發(fā)商返還價格，開發(fā)商是否有實力保證返款。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表 項目名稱 高點國際 LM 商業(yè)廣場 項 目類型 家具廣場 項目位置 西萬路（紫薇田園都市對面） 聯(lián)系電話 發(fā)展商 金潤達家具有限公司 周遍商業(yè) 無 按揭銀行 建行 付款方式 一次性 優(yōu)惠點 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點 首付 50%無折扣點 公攤 樓層價格 一層： 8300 元。二層； 7300 元。三層： 6200 元 經(jīng)營規(guī)劃 家具廣場 開業(yè)時間 2020 年 12 月 運營商 金潤達家具有限公司 推廣賣點 搶占南城財富極點 項目主題 投資高點賺的歡 項目配套 門前停車場 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 37 投資方式及 返款和稅金 基本投資 投資最小金額 為 5 萬元，最大不限。委托 10 年，返款 10%。稅金業(yè)主自行交納。到期原價回購。年終返款 年限投資 投資 5 萬元，委托 10 年，返款 10% 投資 5 萬元，委托 15 年，返款 12% 投資 5 萬元，委托 20 年，返款 15% 到期原價回購。年終返款 優(yōu)缺點與市場競爭分析 優(yōu)點：借助田園都市的大盤，烘托本商業(yè)的營業(yè)前景。以投資年限為返款比例，吸引業(yè)主長期投資減少因開發(fā)商的回購所帶來得資金壓力。填補南城無大型家具商業(yè)的空白，占據(jù)南郊潛在的消費群體。 缺點：家具裝飾作為普通家庭的固定資產(chǎn)，消耗時間長，要保障此商業(yè)地產(chǎn)的良性經(jīng)營 必須有兩個方面的支撐： 高新區(qū)新的住宅、寫字間的建設(shè)。 完善的物流設(shè)施和廣告宣傳。并且此商業(yè)地產(chǎn)所處位置正處于建設(shè)初期購物環(huán)境還未形成，因此前期的經(jīng)營對開發(fā)商來說是一個很大的考驗。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表 項目名稱 時代盛典 項目類型 商場 項目位置 西大街 聯(lián)系電話 發(fā)展商 新潤置業(yè)有限公司 周遍商業(yè) 開元、南大街精品 按揭銀行 光大銀行 付款 方式 一次性 優(yōu)惠點 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點 首付 50%無優(yōu)惠點 公攤 樓層價格 一層： 18800 元、二層： 17000 三層 ： 15000 四層：9200 經(jīng)營規(guī)劃 兩棟樓：全委托 4 層，自營 2 層 開業(yè)時間 2020 年 10 月 運營商 百盛 推廣賣點 鐘樓旺鋪、百盛管理、不旺不由你 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 38 項目主題 西北旗艦店 項目配套 無 投資方式 返款和稅金 全委托 最少投資金額為 5 萬元。委托 15 年。返款 10%，應(yīng)交稅率%。到期原價回購?？衫m(xù)欠。 自營 最少投資 5 萬元。委托 10 年。返款 10%，應(yīng)交稅金 %。到期原價回購。 每年年終返款，稅金開發(fā)商代為扣除。 優(yōu)缺點與市場競爭分析 優(yōu)點：地處西大街，目前正在建設(shè)中 。已完善形成的商業(yè)氛圍、正在相繼建設(shè)的商業(yè)改造項目和經(jīng)營模式采取委托與自營相脫離互不干擾的經(jīng)營方式。促使銷售情況良好。在委托一方，開發(fā)商相當高額接受投資人的存款。沒有鋪位劃分，使經(jīng)營脫離因糾紛所帶來得負面影響。在自營一方面開發(fā)商保證原價回購，減少投資風險。 缺點：高額的投資價格決定了鋪位租賃價格的提升，開發(fā)商在投資前期能否保證正常返款，是一大考驗。 (四 )項目周邊公交車次及線路 7 大差市 陜汽總廠 陜汽總廠 ― 長樂中路 ― 韓森寨 ― 緯什街 ― 經(jīng)二路 ― 金花路 ―興慶路 ― 興慶公園 ― 南廓門 ― 和平門 ― 大差市 11 五 廠十字 鐘樓 鐘樓 ― 北大街 ― 革命公園 ― 五路口 ― 朝陽門 ― 安仁坊 ― 康復路 ― 金花路 ― 萬年路 ― 萬壽 路 ― 長樂坡 ― 考場 ― 半坡 ― 堡子村 ― 公社 ― 三、四廠 ― 五廠 28 政法干校 崗家寨 崗家寨 ― 南康村 ― 六公司 ― 方新村 ― 龍首村 ― 北稍門 ― 北關(guān)什字 ― 北門 ― 火車站 ― 東閘口 ― 環(huán)東路 ― 安仁坊 ― 四醫(yī)大 ―傘塔路 ― 互助路 ― 興慶公園 ― 金花路 ― 信號廠 ― 磚廠 ― 政法干校 308 路 土門 緯什街 土門 ― 灃鎬路 ― 昆明路 ― 桃園湖 ― 勞動南路 ― 白廟村 ― 北方樂園 ― 人民保險公司 ― 延煉大廈 ― 新后村 ― 鐵一局醫(yī)院 ― 鐵路中心醫(yī)院 ― 開元新村 ― 金花路 ― 政法干校 ― 建工路 ― 緯什街 401 路 醫(yī)科 灞橋熱電 醫(yī)科大學 ― 緯二街 ― 小寨 ― 陜博 ― 大雁塔 ― 后村 ― 魯家村 ―立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 39 大學 廠 建筑科大 ― 祭臺村 ― 友誼東路 ― 西鐵局 ― 西鐵警校 ― 沙坡 ―交大新村 ― 咸寧路 ― 興慶宮公園 ― 興慶路 ― 動物園 ― 金花路 ― 輕工市場 ― 萬壽路 ― 長樂坡 ― 考場 ― 半坡 ― 新星減速機廠 ― 閻家灘 ― 西安第四制藥廠 ― 灞橋熱電廠 508 路 培華女子大學 唐都醫(yī)院 培華女子大學 ― 沙井村 ― 太白小區(qū) ― 吉祥村 ― 子午路 ― 朱雀家俱市場 ― 小雁塔 ― 南稍門 ― 文藝路 ― 李家村 ― 空軍醫(yī)院 ―太乙路 ― 西鐵局 ― 沙坡 ― 興慶公園 ― 交大商場 ― 金花南路 ―東開發(fā)區(qū) ― 經(jīng)二 路 ― 緯十街 ― 機具站 ― 安裝四處 ― 田家灣 ―金牛股份有限公司 ― 水泥廠 ― 國棉五、六廠 ― 紡五路 ― 紡織城商業(yè)大廈 ― 省紡織醫(yī)院 ― 紡三路 ― 灞橋區(qū)政府 ― 紡北路 ―唐都醫(yī)院 705 路 鐵路職大 公路機械廠 鐵路職大 ― 龍首村 ― 北稍門 ― 北關(guān) ― 北門 ― 八辦 ― 火車站 ―解放大樓 ― 民生大廈 ― 民樂園 ― 大差市 ― 東門 ― 古跡嶺 ― 南廓門 ― 興慶宮公園 ― 交大宿舍 ― 交大商場 ― 金花南路 ― 開發(fā)區(qū) ― 政法干校 ― 東方廠 ― 公路機械廠 712 路 航空四站 長樂毛紡廠 航空四站 ― 蘭空后汽修廠 ― 豐登南路 ― 延光廠 ― 西稍門 ― 南小巷 ― 西門 ― 兒童醫(yī)院 ― 香米園 ― 玉祥門 ― 西 北一路 ― 習武園賓館 ― 小北門 ― 高陽里 ― 北門 ― 北新街 ― 火車站 ― 八一賓館 ― 三府灣 ― 康復路 ― 錦繡鞋城 ― 金花路 ― 蔬菜批發(fā)市場 ―公園北路 ― 西光廠福利區(qū) ― 長樂中路 ― 萬壽路 ― 長樂加油站 ― 長樂坡 ― 長樂毛紡廠 715 路 公安灞橋分局 春臨村 公安灞橋分局 ― 灞橋區(qū)政府 ― 紡建路 ― 堡子村 ― 半坡 ― 考場 ― 長樂坡 ― 萬壽 路口 ― 萬年路 ― 金花路 ― 康復路 ― 傘塔路 ― 興慶路 ― 興慶宮公園 ― 雞市拐 ― 東關(guān) ― 古跡嶺 ― 南廓門 ― 建東街 ― 樂居場 ― 建東街 ― 安東街 ― 空軍醫(yī)院 ― 李 家村 ― 魯家村 ― 后村 ― 大雁塔什字 ― 環(huán)塔路 ― 大雁塔 ― 精神病院 ― 寒窯 ― 春臨村 716 路 205 所 幸福北路 205 所 ― 西京醫(yī)院 ― 電子城大廈 ― 電子醫(yī)院 ― 石油學院 ― 腫瘤醫(yī)院 ― 吉祥村 ― 省委 黨校 ― 軍人服務(wù)社 ― 小寨商業(yè)大廈 ― 歷史博物館 ― 公路交通大學 ― 后村 ― 建筑科技 大學 ― 祭臺村 ―太乙路 ― 鐵路局 ― 經(jīng)九路市場 ― 武警醫(yī)院 ― 沙坡 ― 鐵路信號廠 ― 微 波設(shè)備廠 ― 理工大學 ― 建國飯店 ― 動物園 ― 金花飯店 ― 輕工市場 ― 萬壽路 ― 公交二 公司 ― 幸福北路 二、西安市零售企業(yè)銷售排名情況 （ 2020 年 1 月） 單位：萬元 名次 名 稱 本 月 去年同期 同比 累計 去年累計 累計同比 1 西安開元商城 22446 14133 % 22446 14133 % 2 民生百貨大樓 10228 15026 % 10228 15026 % 3 家世界購物廣場 5874 4502 % 5874 4502 % 4 西安秋林公司 3500 3216 % 3500 3216 % 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 40 5 世紀金花購物廣場 2973 1996 % 2973 1996 % 6 西安太白商業(yè)大廈 1710 1350 % 1710 1350 % 7 唐城百貨大廈 1415 466 % 1415 466 % 8 紡織商業(yè)大廈 590 723 % 590 723 % 9 北大街百貨商場 543 412 % 543 412 % 10 西安友誼集團公司 10 16 % 10 16