【正文】 采取現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作模式招商引進(jìn)，特別是主力商家入駐成為“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素。 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 沃爾瑪商場出租收入折現(xiàn)表 單位：萬元 年數(shù) 年租金/平米 面積（萬） 租金收入 折算到年初時(shí) 折算到年初時(shí) 的資金系數(shù) 的租金 1 300 450 424 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 美國時(shí)代華納出租收入折現(xiàn)表 單位：萬元 年數(shù) 年租金 /平米 面積（萬） 租金收入 折算到年初時(shí) 折算到年初時(shí) 的資金系數(shù) 6% 的租金 1 480 240 226 2 480 240 213 3 480 240 200 4 480 240 188 5 480 240 177 6 480 240 166 7 480 240 156 8 480 240 147 9 480 240 138 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 10 480 240 130 11 480 240 122 12 480 240 115 13 480 240 108 14 480 240 101 15 480 240 95 16 480 240 89 17 480 240 84 18 480 240 79 19 480 240 74 20 480 240 70 合計(jì) 9600 4800 2678 車場利潤表 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 第二節(jié) 現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 第三節(jié) 資金來源及運(yùn)用表的貸款償還能力分析 本 項(xiàng) 目 有 較 強(qiáng) 的 貸 款 償 還 能 力 及 資 金 自 身 平 衡 能 力 ，詳 見下表： 資金來源與運(yùn)用表 單位 :萬元 項(xiàng)目 第 1 6 月 第 7 12 月 第 13 18 月 第 19 24 月 合計(jì) 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 期初現(xiàn)金結(jié)余 現(xiàn)金流入 自有資金 借貸資金 銷售現(xiàn)金 車場收現(xiàn) 現(xiàn) 金 流 入 小 計(jì) 現(xiàn)金流出 付 現(xiàn) 土 地 成本 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 設(shè)備費(fèi) 城 市 建 設(shè) 綜合配套費(fèi) 管理費(fèi) 銷售 費(fèi)用 貸款利息 銷 售 稅 金 及附加 1還 貸 款 本 金 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 現(xiàn) 金 流 出 小 計(jì) 期末現(xiàn)金余額 第七章 風(fēng)險(xiǎn)控制 “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先來自商貿(mào)零售市場發(fā)展變化與項(xiàng)目預(yù)測的偏離。 其次，市場競爭的變化亦增大了本建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。因而，必須時(shí)刻關(guān)注國內(nèi)外商家及本地投資商的投資建設(shè)動(dòng)態(tài)，及時(shí)了解其經(jīng)營定位，經(jīng)營模式和經(jīng)營內(nèi)容，作到知己知彼，揚(yáng)長避短，在競爭中做大做強(qiáng)。因此，應(yīng)當(dāng)通過規(guī)范的招標(biāo)竟標(biāo)形式，嚴(yán)格挑選有法定資質(zhì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，設(shè)計(jì)和施工方案必須經(jīng)過充分論證， 以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)為各項(xiàng)之最。 第八章 結(jié)論 本報(bào)告通過各方面研究論證，項(xiàng)目背景資料詳實(shí)，市場預(yù)測客觀、風(fēng)險(xiǎn)分析全面，力求使“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目符合市場發(fā)展實(shí)際，使整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)在科學(xué)、現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上。（后附“東方 MALL”市 場調(diào)研相關(guān)資料） 附件目錄： 一、東郊項(xiàng)目周遍市場調(diào)查狀況 根據(jù)信號(hào)廠項(xiàng)目的所處位置，我們將信號(hào)廠項(xiàng)目的調(diào)研基本確定在：以信號(hào)廠項(xiàng)目為圓點(diǎn)，四公里為半徑的范圍內(nèi)。我們的調(diào)研范圍含跨了七個(gè)街道辦事處分別為：長樂坊街道辦事處、東關(guān)南街街道辦事處、太乙路街道辦事處、韓森寨街道辦事處、長樂西路街道辦事處、長樂中路街道辦事處、胡家廟街道辦事處。位于小東門。有街道 28 條，有機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位 176 家， 49 個(gè)居委會(huì)，共計(jì) 21502 戶， 83548 人。位于東門外。共有街道 26 條，共計(jì) 16135 戶， 75345 人。位于和平門外。共計(jì) 25345戶， 102543 人。 西安 長樂中路街道辦事處地處東郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，轄區(qū)面積 平方公里，常駐人口有 萬人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場 9 個(gè)。有流動(dòng)人口 萬人 (日流量 )，是人員密集，流動(dòng)人口相對(duì)集中的 區(qū)域， 新城區(qū)長樂西路街道辦事處管轄面積 平方公里，人口 萬。駐地單位有第四立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 軍醫(yī)大學(xué)、西安供電局、金花飯店、西北電建總公司等國內(nèi)外知名單位 。 A、 居民區(qū) 名稱 戶數(shù) 西影廠第一社區(qū) 600 戶 西影廠社區(qū) 3000 戶 東方居民 區(qū) 105 街坊 4000 戶 東方廠社區(qū)（東方小學(xué)、東方幼兒園） 1300 戶 104 街坊社區(qū) 1300 戶 等駕坡村 1500 戶 陽光小區(qū) 湘區(qū) 2300 戶；秀區(qū) 1300 戶，內(nèi)有陽光小學(xué)、中學(xué)。 東方大酒店 西影路紅星商業(yè)街（蔬菜、百貨） 上海如海超市1000 平方米，內(nèi)衣，日用、小家電。 愛家超市（大型） 新世紀(jì)家具匯展中心（ 3 層、大型、家用床上用品、批發(fā)零售） 小貝殼酒樓 國美電器商城 摩托城 順峰 摩登娛樂 西川、一品堂 元太祖 萬壽路小吃城 建國飯店 C、 地產(chǎn)項(xiàng)目 名稱 規(guī)模 均價(jià) 新園社區(qū) 大型 2020 元 \㎡ 東興大廈 13 層 東方機(jī)械廠商住樓 3 棟 ,19 層 雁影華廳 22 層 3100 元 \㎡ 紫荊苑 18 層 3100 元 \㎡ 城市麗景 大型 3700 元 \㎡ 翔園 大型 3380 元 \㎡ 心情雅苑 大型 新光小區(qū) 占地 畝 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 中綠花園 11 畝 鑫龍 .天然居 40 萬平米多棟高層 圖蘭朵商務(wù)會(huì)所 8 萬平米 D、公共設(shè)施 公交 基礎(chǔ)教育 銀行 醫(yī)院 公共休閑場所 717 陽光中學(xué) 商業(yè)銀行雁塔北路支行 陜鋼醫(yī)院 興慶公園 714 陽光小學(xué) 建設(shè)銀行興慶路儲(chǔ)蓄所 西安交通大學(xué)醫(yī)院 公園南路公園 716 秦川子校 建設(shè)銀行建工路儲(chǔ)蓄所 北方醫(yī)院 102 八十三中 工商銀行西影路分行 武警醫(yī)院 512 二十七中 工行公園路分理處 建材局醫(yī)院 502 工行萬壽路分理處 607 工行開發(fā)區(qū)支行東取分理處 37 工行互助路分理處 300 工行鐵路局分理處 8 45 528 13 228 240 508 708 E、大中專院校 名稱 人數(shù) 學(xué)生數(shù) 西安建筑科技大學(xué)（分校） 500 人 1000 西安藝校 陜西科技學(xué)院 市財(cái)會(huì)學(xué)校 F、大型企事業(yè)單位 名稱 規(guī)模 東方機(jī)械廠 大型 蘇寧電器超市 大型 陜西路橋集團(tuán)一公司 大型 西安鐵路局 大型 省建三公司 大型 省交通監(jiān)利站 市勘測站 長慶油田西安辦事處 西安漂染廠 輻射商圈：東區(qū)幸福路、西至雁塔路、北到長纓路、南到等駕坡 A、 居民區(qū) 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 名稱 戶數(shù) 雁塔路北段社區(qū) 平方公里，共 2926 戶 文藝路中段社區(qū) 平方公里，共 2020 戶 樂局廠第一社區(qū) 1000 戶 樂局廠 800 戶 祭臺(tái)村 社區(qū) 3000 戶 建筑科技大學(xué)社區(qū) 2020 戶 西安理工大學(xué)社區(qū) 2200 戶 鐵安街社區(qū) 平方公里， 4226 戶 安東街社區(qū) 平方公里， 1457 戶 環(huán)南路社區(qū) 平方公里， 1982 戶 省委家屬小區(qū) 約 2020 測繪局小區(qū) 1200 測繪西路家屬院 1000 梅園家屬院 440 鐵路廟村 2020 開元小區(qū) 2300 西鐵新村 2600 北池頭村 1000 二環(huán)南路小區(qū) 420 武警總隊(duì)小區(qū) 180 西安有色金屬勘測設(shè)計(jì)院家屬院 250 長樂家園 288 索羅巷小區(qū) 168 萬慶巷小區(qū) 546 東新巷小區(qū) 2100 省藥材公司家屬區(qū)朝陽社區(qū) 420 金緣雅居 420 更新社區(qū) 572 東關(guān)小區(qū) 784 茶葉公司家屬院 252 搪瓷廠家屬院 168 永樂路小區(qū) 230 物資專業(yè)學(xué)校家屬區(qū) 1932 安仁坊社區(qū) 252 北火巷搪瓷廠社區(qū) 1800 市三中家屬區(qū) 714 長樂坊社區(qū) 140 八仙庵社區(qū) 200 二十二中社區(qū) 588 夢家巷社區(qū) 84 統(tǒng)計(jì)局社區(qū) 1386 供電局社區(qū) 294 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 炮房社區(qū) 624 煙草局社區(qū) 732 大新巷社區(qū) 366 機(jī)床二廠家屬區(qū) 756 第二壓縮機(jī)廠家屬區(qū) 252 市局機(jī)關(guān)家屬區(qū) 168 蔡家巷小區(qū) 126 臥龍巷小區(qū) 336 省檢察院家屬區(qū) 252 機(jī)械研究所家屬院 180 商業(yè)機(jī)械總廠家屬區(qū) 210 市政管理處家屬區(qū) 210 古跡嶺家屬區(qū) 2228 龍渠堡社區(qū) 252 柿園坊社區(qū) 672 互助路社區(qū) 630 鐵道部 15 工程局辦事處家屬區(qū) 360 B、商業(yè)娛樂設(shè)施 百貨 超市 大型市場 賓館 餐飲 秋林公司（文藝路）三層、 3000平方米、服裝、百貨、副食、 美寶蓮、蘆花濃、艾格、金歷來、百麗、天美意、晶眾家樂 福通科技超市（中型，經(jīng)營電腦配件） 松林超市（ 700 平方米、日用品、百貨、小食品、音響） 浙江村服裝批發(fā)市場（中型、服裝、及飾品、敷料批發(fā)） 家樂購物廣場 海星超市（理工大、160 平方米。大型服裝批發(fā)市場） 宗江川菜酒樓 陜西廣濟(jì)大藥房超市 匯科電腦超市 海星超市（一引分店500 平方米，百貨、 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 副食） 秋林第五連鎖店（安東街， 200 平方米，副食、日用、文具） 三棵樹超市， 300 平方米、經(jīng)營百貨、小食品 紅光電影院 老孫家飯莊 紅珊瑚市場；食品、洗滌、煙酒 黃河健身中心 金花飯店 輕工市場 萬年飯店 義烏小商品城 皇后大酒店 人和服裝城 國賓飯店 華東服裝城 聞天大酒店 康復(fù)路市場 神州明珠酒 店 長樂果品批發(fā)市場 朝陽門工業(yè)品批發(fā)市場 C、地產(chǎn)項(xiàng)目 名稱 規(guī)模 均價(jià) 亞曦華業(yè)大廈 建設(shè)中 凱來大廈 30 層，即將竣工 中鐵十一局集團(tuán)大樓陜西地方鐵路辦公大樓 15 層辦公用，未竣工 11 層建設(shè)中 城南錦繡華廳 大型純住宅， 2960 元 \㎡ 人民日報(bào)西北新聞大樓 7 萬平米 2020 年竣工 2960 元 \㎡ 鐵一局基地測繪實(shí)驗(yàn)大樓 24 層商用 都市遠(yuǎn)景 24 層辦公，