【正文】 、建設大市場、搞活大流通，取得長足的發(fā)展，流通規(guī)模不斷擴大，社會消費品零售總額一直高巨 西北五省中心城市之首。建筑投資約三億元人民幣。因此，本建設項目應無政策障礙，將會得到政府各方面的支持。我國目前已出現(xiàn)經營連鎖化的趨勢，但由于連鎖經營剛剛起步，存在問題較多，需要經過一定時間進行完善。我國商貿零售業(yè)隨著社會主義市場經濟的進一步發(fā)展，經營管理科學化的程度將會進一步提高。 為了進一步充分發(fā)揮西安市西部地區(qū)商貿中心的作用，搞活流通，同時，解決和克服目前商貿零售業(yè)存在的制約零售業(yè)發(fā) 展的問題，西安市政府提立豐國際購物中心建設項目可行性研究報告 10 出了進一步擴大對外開放、強化區(qū)域性商貿中心地位，推進流通產業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，重點發(fā)展連鎖經營、物流配送、代理制等現(xiàn)代化營銷方式，有計劃地改造和完善三級商業(yè)服務網絡，重點扶持發(fā)展各類商貿新型業(yè)態(tài)，建設綜合性倉儲超市、購物廣場，突現(xiàn)流通方式的創(chuàng)新，推動服務貿易的產業(yè)化、社會化。由此可見，西安市商貿零售業(yè)具有潛在的巨大市場空間，必須抓住機遇，率先搶灘。 服務設施對比。國內外沿海的商業(yè)大腕特別是國外商貿零售企業(yè)將會瞄準西安市商貿零售業(yè)這一商業(yè)寶地，與西安本地商戶展開競爭。本項目 地處高新開發(fā)區(qū)郊大板塊內，道路設施良好，于東二環(huán)與南二環(huán)交匯處，無行車障礙。 第四章 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 第一節(jié) 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 準確定位。因此，所有規(guī)劃內容將以效益為前提，不但項目形式、內容要好，而且項目效益結果要更好?！皷|方 MALL” 建設項目，主要采取 廣告推介、媒體推介、活動推介等形式，靈活展開，推介活動方案另行制訂。 第三，經營場所設計不當和工程質量達不到要求，亦可能給后期經營開發(fā)帶來風險。就此展開了關于此范圍內的人口、廠礦、學校、醫(yī)院、餐飲娛樂的調研。東起金花路，西臨護城河，南臨咸寧西路，北轄東關南街、柿園路、互助路，面積 平方公里。 胡家廟街道辦事處 .轄區(qū)面積 平方公里，常駐人口有 萬人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國有軍工企業(yè)及輕工等大型室內市場 9 個。 光彩燈具城（ 3層，燈具） 金蒂娛樂城 海時達娛樂休閑中心 軍 城大廈超市及百貨（ 2 層， 2020平方米，百貨，食品，軍人服務社開） 三棵樹 地毯批發(fā)城（地毯、編制品， 2層） 上海人家 咸 寧 百 貨 商 場（ 2800 平方米），日用、百貨、超市、煙酒、鞋、美寶蓮。（合同上注明） 優(yōu)缺點與市場競爭分析 優(yōu)點： 地理位置好，對面是人人樂超市，每日的客流量龐大。并且康復路模式在解放路的復制是否會得到消費者的認同也很難肯定。 委托到期后，開發(fā)商以原價格的 120%回購。根據百盛的經營檔次分析 ,高檔位的產品是否符合小寨的市場需要，如實際出租價格低于開發(fā)商返還價格，開發(fā)商是否有實力保證返款。年終返款 優(yōu)缺點與市場競爭分析 優(yōu)點：借助田園都市的大盤，烘托本商業(yè)的營業(yè)前景。返款 10%，應交稅率%。 優(yōu)缺點與市場競爭分析 優(yōu)點：地處西大街，目前正在建設中 。 缺點：高額的投資價格決定了鋪位租賃價格的提升，開發(fā)商在投資前期能否保證正常返款，是一大考驗。到期原價回購。 商業(yè)地產調查對比表 項目名稱 時代盛典 項目類型 商場 項目位置 西大街 聯(lián)系電話 發(fā)展商 新潤置業(yè)有限公司 周遍商業(yè) 開元、南大街精品 按揭銀行 光大銀行 付款 方式 一次性 優(yōu)惠點 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點 首付 50%無優(yōu)惠點 公攤 樓層價格 一層： 18800 元、二層： 17000 三層 ： 15000 四層：9200 經營規(guī)劃 兩棟樓：全委托 4 層，自營 2 層 開業(yè)時間 2020 年 10 月 運營商 百盛 推廣賣點 鐘樓旺鋪、百盛管理、不旺不由你 立豐國際購物中心建設項目可行性研究報告 38 項目主題 西北旗艦店 項目配套 無 投資方式 返款和稅金 全委托 最少投資金額為 5 萬元。到期原價回購。 缺點：目前此商業(yè)的經營規(guī)劃為 1 層經營珠寶、飾品。交納稅金為 %（租賃業(yè)稅、營業(yè)稅、房產稅）。這種銷售模式必定不符合解放路的道路要求。 返款和稅金 返款為每季度返款一次，只交納 %的稅款。 千戶村陜鋼家屬院 650 戶 陜西國藥公司家屬院 400 戶 20 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1398 戶 25 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 828 戶 28 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶 29 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1050 戶 30 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶 31 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1008 戶 新光小區(qū) 252 戶 經貿學院東家屬區(qū) 252 戶 立豐國際購物中心建設項目可行性研究報告 28 公園南路社區(qū) 840 戶 金花南路社區(qū) 1216 戶 理工大社區(qū) 1548 戶 仁厚莊社區(qū) 420 戶 紡院西家屬院 798 戶 B、 商業(yè)娛樂 百貨 超市 大型市場 娛樂 餐飲 大雁塔商場（ 2 層800 平方米，書、超市、服裝、鞋、設施陳舊） 興慶路海星超市 520 平方米 港澳臺燈飾城（燈具 3 層） 格藍明珠保齡球中心。 韓森寨 街道地處東部城鄉(xiāng)結合部，所轄地域 平方公里，常住人口為 74292 人，有 8 個社區(qū)居委會（ 2 個單位社區(qū)， 6 個綜合社區(qū)），駐地單位 33 個。 東關南街街道辦事處。綜上所述，本項目內部條件和外部條件均具備了對擬建設項目的支持和滿足程度，項目建設和運營具有可能性。除國外及沿海商家入駐西安，與本項目展開競爭外，本地投資商亦有多家正在擬辦大型購物中心，“東方 MALL”將會遇到強力挑戰(zhàn)。 專家論證：“東方 MALL”可行性研究報告及商業(yè)規(guī)劃，在進行充分調研論證的基礎上，將進行必要的專家論證，主要進行相關項目環(huán)節(jié)和技術方面的論證，以保證項目規(guī)劃的科學性和可操作性。 資源條件：所有規(guī)劃內容將充分考慮目前的市場資源狀況，可實施、易落實、避免一味追求“高、新、全”，從而給項目實施帶來困難。 第三節(jié) 項目開發(fā)政策環(huán)境 “東方 MALL”建設項目需要政府各有關部門的大力支持，也需要各項政策的配套落實，本項目符合黨的十六屆三中全會關于加快發(fā)展非公有制企業(yè)的政策要求，同時，符合西安發(fā)展 大商貿、建設大市場，搞活大流通的發(fā)展要求。同時，諸如“非典”等突發(fā)性災難，對市場造成的沖擊和影響，亦應考慮其中。 第四節(jié) 市場風險分析 隨著西安市國民經濟的發(fā)展和商貿零售業(yè)市場潛力的進一步加大，在不斷增加商機的同時，也面臨著許多風險和挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在： 市場競爭風險。 消費環(huán)境對比。（以上數(shù)據來自市統(tǒng)計局）為此，巨大的 潛在市場勢必進一步推動西安市的市場消費，加速西安市商貿零售業(yè)的改革與發(fā)展，同時，加劇市場的競爭。各商業(yè)集團擴張速度加快，市場格局和經營項目重 新劃分，麥德龍已正式開業(yè)，家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、百安居等外貿零售企業(yè)亦將陸續(xù)進入西安市場，商業(yè)競爭將更加激烈。 （ 5）管理科學化 目前，各大型零售企業(yè)均在探討和實行科學管理，建立現(xiàn)代化的物流配送中心，加快資金、庫存周轉；運用計算機對商品購銷進行管理，加快信息交流速度；建立網上銷售平臺，擴 大產品覆蓋面等。 （ 2）經營連鎖化 全球著名的大型零售企業(yè)幾乎全部采取連鎖經營方式。 資金條件：本建設項目總投資三億人民幣，通過自有資金運作，銀行借貸和吸納社會資金，各項建設資金基本籌措完成，無大的資金障礙。 項目規(guī)模與目標 “東方 MALL”建設項目總建筑面積 3 萬平方米，地上五層半，底下二層半，地下停車場面積為 13000 平方米，共有停車位約 450 余輛。立豐國際購物中心建設項目可行性研究報告 立豐國際購物中心建設項目 可行性研究報告 目 錄 第一章 總論 ...................................................................................................... 4 第一節(jié) 項目背景 ........................................................................................ 4 項目名稱：立豐集團“東方 MALL”建設項目 ........................... 4 建設單位：立豐（西安）房地產開發(fā)有限公司 ............................ 4 項目建設依據： .............................................................................. 4 第二節(jié) 項目概況 ........................................................................................ 5 項目建設地點 .................................................................................. 5 項目規(guī)模與目標 .............................................................................. 5 主要建設條件 .................................................................................. 6 項目投資效益預測（暫空） ........................................................... 7 第三節(jié) 項目建設原則及要求 .................................................................... 7 第二章 市場預測分析 ...................................................................................... 7 第一節(jié) 商貿零售業(yè)發(fā)展趨勢及特點 ......................................................... 7 第二節(jié) 西安市商貿業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展空間預測 ..................................... 9 第三節(jié) 目標市場及競爭力分析 ................................................................11 立豐國際購物中心建設項目可行性研究報告 2 第四節(jié) 市場風險分析 .............................................................................. 12 第三章 項目環(huán)境分析 .................................................................................. 13 第一節(jié) 自然地理及交通環(huán)境 .................................................................. 13 第二節(jié) 商圈人文及經濟環(huán)境 .................................................................. 13 第三節(jié) 項目開發(fā)政策環(huán)境 .................................................................... 14 第四章 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 ...................................................................... 14 第一節(jié) 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 .................................................................. 14 第二節(jié) 規(guī)劃項目應具備的條件 ............................................................... 15 第三節(jié) 項目規(guī)劃內容 .............................................................................. 16 第五章 項目實施 .......................................................................................... 16 第一節(jié) 項目論證 .......................................