【正文】 、建設(shè)大市場、搞活大流通，取得長足的發(fā)展，流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，社會消費(fèi)品零售總額一直高巨 西北五省中心城市之首。建筑投資約三億元人民幣。因此，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)無政策障礙，將會得到政府各方面的支持。我國目前已出現(xiàn)經(jīng)營連鎖化的趨勢，但由于連鎖經(jīng)營剛剛起步，存在問題較多，需要經(jīng)過一定時間進(jìn)行完善。我國商貿(mào)零售業(yè)隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，經(jīng)營管理科學(xué)化的程度將會進(jìn)一步提高。 為了進(jìn)一步充分發(fā)揮西安市西部地區(qū)商貿(mào)中心的作用，搞活流通，同時，解決和克服目前商貿(mào)零售業(yè)存在的制約零售業(yè)發(fā) 展的問題，西安市政府提立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 10 出了進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放、強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制等現(xiàn)代化營銷方式，有計劃地改造和完善三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，重點(diǎn)扶持發(fā)展各類商貿(mào)新型業(yè)態(tài)，建設(shè)綜合性倉儲超市、購物廣場，突現(xiàn)流通方式的創(chuàng)新，推動服務(wù)貿(mào)易的產(chǎn)業(yè)化、社會化。由此可見，西安市商貿(mào)零售業(yè)具有潛在的巨大市場空間，必須抓住機(jī)遇，率先搶灘。 服務(wù)設(shè)施對比。國內(nèi)外沿海的商業(yè)大腕特別是國外商貿(mào)零售企業(yè)將會瞄準(zhǔn)西安市商貿(mào)零售業(yè)這一商業(yè)寶地，與西安本地商戶展開競爭。本項(xiàng)目 地處高新開發(fā)區(qū)郊大板塊內(nèi)，道路設(shè)施良好，于東二環(huán)與南二環(huán)交匯處，無行車障礙。 第四章 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 第一節(jié) 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 準(zhǔn)確定位。因此，所有規(guī)劃內(nèi)容將以效益為前提，不但項(xiàng)目形式、內(nèi)容要好，而且項(xiàng)目效益結(jié)果要更好?！皷|方 MALL” 建設(shè)項(xiàng)目，主要采取 廣告推介、媒體推介、活動推介等形式，靈活展開，推介活動方案另行制訂。 第三，經(jīng)營場所設(shè)計不當(dāng)和工程質(zhì)量達(dá)不到要求，亦可能給后期經(jīng)營開發(fā)帶來風(fēng)險。就此展開了關(guān)于此范圍內(nèi)的人口、廠礦、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲娛樂的調(diào)研。東起金花路，西臨護(hù)城河，南臨咸寧西路，北轄東關(guān)南街、柿園路、互助路，面積 平方公里。 胡家廟街道辦事處 .轄區(qū)面積 平方公里，常駐人口有 萬人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場 9 個。 光彩燈具城（ 3層，燈具） 金蒂娛樂城 海時達(dá)娛樂休閑中心 軍 城大廈超市及百貨（ 2 層， 2020平方米，百貨，食品，軍人服務(wù)社開） 三棵樹 地毯批發(fā)城（地毯、編制品， 2層） 上海人家 咸 寧 百 貨 商 場（ 2800 平方米），日用、百貨、超市、煙酒、鞋、美寶蓮。（合同上注明） 優(yōu)缺點(diǎn)與市場競爭分析 優(yōu)點(diǎn)： 地理位置好，對面是人人樂超市，每日的客流量龐大。并且康復(fù)路模式在解放路的復(fù)制是否會得到消費(fèi)者的認(rèn)同也很難肯定。 委托到期后，開發(fā)商以原價格的 120%回購。根據(jù)百盛的經(jīng)營檔次分析 ,高檔位的產(chǎn)品是否符合小寨的市場需要，如實(shí)際出租價格低于開發(fā)商返還價格，開發(fā)商是否有實(shí)力保證返款。年終返款 優(yōu)缺點(diǎn)與市場競爭分析 優(yōu)點(diǎn)：借助田園都市的大盤，烘托本商業(yè)的營業(yè)前景。返款 10%，應(yīng)交稅率%。 優(yōu)缺點(diǎn)與市場競爭分析 優(yōu)點(diǎn)：地處西大街，目前正在建設(shè)中 。 缺點(diǎn)：高額的投資價格決定了鋪位租賃價格的提升，開發(fā)商在投資前期能否保證正常返款，是一大考驗(yàn)。到期原價回購。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表 項(xiàng)目名稱 時代盛典 項(xiàng)目類型 商場 項(xiàng)目位置 西大街 聯(lián)系電話 發(fā)展商 新潤置業(yè)有限公司 周遍商業(yè) 開元、南大街精品 按揭銀行 光大銀行 付款 方式 一次性 優(yōu)惠點(diǎn) 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點(diǎn) 首付 50%無優(yōu)惠點(diǎn) 公攤 樓層價格 一層： 18800 元、二層： 17000 三層 ： 15000 四層：9200 經(jīng)營規(guī)劃 兩棟樓：全委托 4 層，自營 2 層 開業(yè)時間 2020 年 10 月 運(yùn)營商 百盛 推廣賣點(diǎn) 鐘樓旺鋪、百盛管理、不旺不由你 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 38 項(xiàng)目主題 西北旗艦店 項(xiàng)目配套 無 投資方式 返款和稅金 全委托 最少投資金額為 5 萬元。到期原價回購。 缺點(diǎn)：目前此商業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃為 1 層經(jīng)營珠寶、飾品。交納稅金為 %（租賃業(yè)稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅）。這種銷售模式必定不符合解放路的道路要求。 返款和稅金 返款為每季度返款一次，只交納 %的稅款。 千戶村陜鋼家屬院 650 戶 陜西國藥公司家屬院 400 戶 20 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1398 戶 25 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 828 戶 28 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶 29 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1050 戶 30 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶 31 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1008 戶 新光小區(qū) 252 戶 經(jīng)貿(mào)學(xué)院東家屬區(qū) 252 戶 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 28 公園南路社區(qū) 840 戶 金花南路社區(qū) 1216 戶 理工大社區(qū) 1548 戶 仁厚莊社區(qū) 420 戶 紡院西家屬院 798 戶 B、 商業(yè)娛樂 百貨 超市 大型市場 娛樂 餐飲 大雁塔商場（ 2 層800 平方米，書、超市、服裝、鞋、設(shè)施陳舊） 興慶路海星超市 520 平方米 港澳臺燈飾城（燈具 3 層） 格藍(lán)明珠保齡球中心。 韓森寨 街道地處東部城鄉(xiāng)結(jié)合部，所轄地域 平方公里，常住人口為 74292 人，有 8 個社區(qū)居委會（ 2 個單位社區(qū)， 6 個綜合社區(qū)），駐地單位 33 個。 東關(guān)南街街道辦事處。綜上所述，本項(xiàng)目內(nèi)部條件和外部條件均具備了對擬建設(shè)項(xiàng)目的支持和滿足程度，項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營具有可能性。除國外及沿海商家入駐西安，與本項(xiàng)目展開競爭外，本地投資商亦有多家正在擬辦大型購物中心，“東方 MALL”將會遇到強(qiáng)力挑戰(zhàn)。 專家論證：“東方 MALL”可行性研究報告及商業(yè)規(guī)劃，在進(jìn)行充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，將進(jìn)行必要的專家論證，主要進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目環(huán)節(jié)和技術(shù)方面的論證，以保證項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。 資源條件：所有規(guī)劃內(nèi)容將充分考慮目前的市場資源狀況，可實(shí)施、易落實(shí)、避免一味追求“高、新、全”，從而給項(xiàng)目實(shí)施帶來困難。 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)政策環(huán)境 “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目需要政府各有關(guān)部門的大力支持，也需要各項(xiàng)政策的配套落實(shí)，本項(xiàng)目符合黨的十六屆三中全會關(guān)于加快發(fā)展非公有制企業(yè)的政策要求，同時，符合西安發(fā)展 大商貿(mào)、建設(shè)大市場，搞活大流通的發(fā)展要求。同時，諸如“非典”等突發(fā)性災(zāi)難，對市場造成的沖擊和影響，亦應(yīng)考慮其中。 第四節(jié) 市場風(fēng)險分析 隨著西安市國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商貿(mào)零售業(yè)市場潛力的進(jìn)一步加大，在不斷增加商機(jī)的同時，也面臨著許多風(fēng)險和挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在： 市場競爭風(fēng)險。 消費(fèi)環(huán)境對比。（以上數(shù)據(jù)來自市統(tǒng)計局）為此，巨大的 潛在市場勢必進(jìn)一步推動西安市的市場消費(fèi)，加速西安市商貿(mào)零售業(yè)的改革與發(fā)展，同時，加劇市場的競爭。各商業(yè)集團(tuán)擴(kuò)張速度加快，市場格局和經(jīng)營項(xiàng)目重 新劃分，麥德龍已正式開業(yè)，家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、百安居等外貿(mào)零售企業(yè)亦將陸續(xù)進(jìn)入西安市場，商業(yè)競爭將更加激烈。 （ 5）管理科學(xué)化 目前，各大型零售企業(yè)均在探討和實(shí)行科學(xué)管理，建立現(xiàn)代化的物流配送中心，加快資金、庫存周轉(zhuǎn)；運(yùn)用計算機(jī)對商品購銷進(jìn)行管理，加快信息交流速度；建立網(wǎng)上銷售平臺，擴(kuò) 大產(chǎn)品覆蓋面等。 （ 2）經(jīng)營連鎖化 全球著名的大型零售企業(yè)幾乎全部采取連鎖經(jīng)營方式。 資金條件：本建設(shè)項(xiàng)目總投資三億人民幣，通過自有資金運(yùn)作，銀行借貸和吸納社會資金，各項(xiàng)建設(shè)資金基本籌措完成，無大的資金障礙。 項(xiàng)目規(guī)模與目標(biāo) “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積 3 萬平方米，地上五層半，底下二層半，地下停車場面積為 13000 平方米，共有停車位約 450 余輛。立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報告 目 錄 第一章 總論 ...................................................................................................... 4 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 ........................................................................................ 4 項(xiàng)目名稱：立豐集團(tuán)“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目 ........................... 4 建設(shè)單位：立豐（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ............................ 4 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)： .............................................................................. 4 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 ........................................................................................ 5 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) .................................................................................. 5 項(xiàng)目規(guī)模與目標(biāo) .............................................................................. 5 主要建設(shè)條件 .................................................................................. 6 項(xiàng)目投資效益預(yù)測（暫空） ........................................................... 7 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)原則及要求 .................................................................... 7 第二章 市場預(yù)測分析 ...................................................................................... 7 第一節(jié) 商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢及特點(diǎn) ......................................................... 7 第二節(jié) 西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展空間預(yù)測 ..................................... 9 第三節(jié) 目標(biāo)市場及競爭力分析 ................................................................11 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 2 第四節(jié) 市場風(fēng)險分析 .............................................................................. 12 第三章 項(xiàng)目環(huán)境分析 .................................................................................. 13 第一節(jié) 自然地理及交通環(huán)境 .................................................................. 13 第二節(jié) 商圈人文及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 .................................................................. 13 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)政策環(huán)境 .................................................................... 14 第四章 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 ...................................................................... 14 第一節(jié) 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 .................................................................. 14 第二節(jié) 規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)具備的條件 ............................................................... 15 第三節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容 .............................................................................. 16 第五章 項(xiàng)目實(shí)施 .......................................................................................... 16 第一節(jié) 項(xiàng)目論證 .......................................