【正文】 面積與開元商城相當(dāng)，但經(jīng)營內(nèi)容更能適合消費市場的要求，集大型購物、休閑、娛樂、餐飲、健身為一體，實行智能化、科學(xué)化管理，成為零售消費行業(yè)一大亮點。 第二節(jié) 項目概況 項目建設(shè)地點 “東方 MALL”建設(shè)項目位于西安市東二環(huán)與南二環(huán)路口交叉東北角，東臨西安高新技術(shù)東開發(fā)區(qū)，北臨西安微波設(shè)備廠生產(chǎn)區(qū)，南臨信號廠生產(chǎn)區(qū)，交通便利，是西安今后幾年重點發(fā)展地帶。 2020 年社會消費品零售總額達(dá)到 4 05 億元（摘自統(tǒng)計局資料），比上年增長 1 01%，且每年以 12— 13%的數(shù)額遞增，呈現(xiàn)強(qiáng)大的市場潛力，有著巨大的市場發(fā)展空間。立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 立豐國際購物中心建設(shè)項目 可行性研究報告 目 錄 第一章 總論 ...................................................................................................... 4 第一節(jié) 項目背景 ........................................................................................ 4 項目名稱：立豐集團(tuán)“東方 MALL”建設(shè)項目 ........................... 4 建設(shè)單位：立豐（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ............................ 4 項目建設(shè)依據(jù)： .............................................................................. 4 第二節(jié) 項目概況 ........................................................................................ 5 項目建設(shè)地點 .................................................................................. 5 項目規(guī)模與目標(biāo) .............................................................................. 5 主要建設(shè)條件 .................................................................................. 6 項目投資效益預(yù)測（暫空） ........................................................... 7 第三節(jié) 項目建設(shè)原則及要求 .................................................................... 7 第二章 市場預(yù)測分析 ...................................................................................... 7 第一節(jié) 商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢及特點 ......................................................... 7 第二節(jié) 西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展空間預(yù)測 ..................................... 9 第三節(jié) 目標(biāo)市場及競爭力分析 ................................................................11 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 2 第四節(jié) 市場風(fēng)險分析 .............................................................................. 12 第三章 項目環(huán)境分析 .................................................................................. 13 第一節(jié) 自然地理及交通環(huán)境 .................................................................. 13 第二節(jié) 商圈人文及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 .................................................................. 13 第三節(jié) 項目開發(fā)政策環(huán)境 .................................................................... 14 第四章 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 ...................................................................... 14 第一節(jié) 商業(yè)規(guī)劃的總體原則 .................................................................. 14 第二節(jié) 規(guī)劃項目應(yīng)具備的條件 ............................................................... 15 第三節(jié) 項目規(guī)劃內(nèi)容 .............................................................................. 16 第五章 項目實施 .......................................................................................... 16 第一節(jié) 項目論證 ...................................................................................... 16 第二節(jié) 項目推介 ...................................................................................... 17 第三節(jié) 招商引進(jìn) ...................................................................................... 17 第六章 財務(wù)評價 .......................................................................................... 17 第一節(jié) 損益表及靜態(tài)盈利分析 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 雖然近幾年西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展較快，但也存在著商業(yè)網(wǎng)點布局過于集中，要素市場發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)百貨業(yè)仍占主體，新型業(yè)態(tài)規(guī)范化和規(guī)?；讲桓?，商業(yè)科技化含量低，營銷理念落后等諸方面問題，急待轉(zhuǎn)軌變立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 5 形。 項目規(guī)模與目標(biāo) “東方 MALL”建設(shè)項目總建筑面積 3 萬平方米，地上五層半，底下二層半，地下停車場面積為 13000 平方米，共有停車位約 450 余輛。 “東方 MALL”主要瞄準(zhǔn)西安市未來商貿(mào)零售市場，集中體現(xiàn)當(dāng)代消費特性，充分發(fā)揮交通、文化、物流、人流、餐飲等優(yōu)勢，將“東方 MALL”建設(shè)成為西安市規(guī)模一流、設(shè)施一流、環(huán)境一流、服務(wù)一流的消費中心。 資金條件：本建設(shè)項目總投資三億人民幣，通過自有資金運作，銀行借貸和吸納社會資金，各項建設(shè)資金基本籌措完成，無大的資金障礙。 第二章 市場預(yù)測分析 第一節(jié) 商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢及特點 隨著改革開放的深入和國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 （ 2）經(jīng)營連鎖化 全球著名的大型零售企業(yè)幾乎全部采取連鎖經(jīng)營方式。發(fā)展企業(yè)規(guī)模，實行規(guī)?；?jīng)營，可以使零售企業(yè)更具市場競爭力，并降低經(jīng)營成本，從而形成規(guī)模效益。 （ 5）管理科學(xué)化 目前，各大型零售企業(yè)均在探討和實行科學(xué)管理，建立現(xiàn)代化的物流配送中心，加快資金、庫存周轉(zhuǎn)；運用計算機(jī)對商品購銷進(jìn)行管理，加快信息交流速度；建立網(wǎng)上銷售平臺，擴(kuò) 大產(chǎn)品覆蓋面等。西安市商貿(mào)業(yè)以引導(dǎo)生產(chǎn)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大需求，拉動經(jīng)濟(jì)增長為出發(fā)點，流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，社會購買力日益增強(qiáng)，全市社會消費品零售總額以年 12%以上的速度增長，已初步建立起統(tǒng)一、開放、競爭、有序的各種經(jīng)濟(jì)成份共同發(fā)展的流通格局。各商業(yè)集團(tuán)擴(kuò)張速度加快，市場格局和經(jīng)營項目重 新劃分，麥德龍已正式開業(yè)，家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、百安居等外貿(mào)零售企業(yè)亦將陸續(xù)進(jìn)入西安市場，商業(yè)競爭將更加激烈。西安是世界著名的文化古都之一，是我國西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西部開發(fā)的橋頭堡，也是全國重點旅游城市之一。（以上數(shù)據(jù)來自市統(tǒng)計局）為此，巨大的 潛在市場勢必進(jìn)一步推動西安市的市場消費，加速西安市商貿(mào)零售業(yè)的改革與發(fā)展，同時，加劇市場的競爭。項目經(jīng)營中，將重點分析和了解覆蓋區(qū)和輻射區(qū) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入水平、消費特點及消費群體類別等狀況（有關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件）。 消費環(huán)境對比。 地理交通狀況對比。 第四節(jié) 市場風(fēng)險分析 隨著西安市國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商貿(mào)零售業(yè)市場潛力的進(jìn)一步加大，在不斷增加商機(jī)的同時，也面臨著許多風(fēng)險和挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在： 市場競爭風(fēng)險。在此情況下，本建設(shè)項目一是要在經(jīng)營理念、管理技術(shù)等方面虛心學(xué)習(xí)力求趕超，同時，立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 13 要 充分發(fā)揮本地企業(yè)“天時、地利、人和”的優(yōu)勢，在競爭中發(fā)展和壯大。同時，諸如“非典”等突發(fā)性災(zāi)難，對市場造成的沖擊和影響，亦應(yīng)考慮其中。 第二節(jié) 商圈人文及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 商圈人文環(huán)境：“東方 MALL”人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有西安交通大學(xué)、理工大學(xué)、紡織學(xué)院等四所大專院校及東方廠、華山廠、昆侖廠、黃河廠、陜西鋼廠、西安電影制片廠、陜氣總廠、黃河電子有限公司和實達(dá)電力等大中型企業(yè)，人口約 2 7 萬人。 第三節(jié) 項目開發(fā)政策環(huán)境 “東方 MALL”建設(shè)項目需要政府各有關(guān)部門的大力支持，也需要各項政策的配套落實，本項目符合黨的十六屆三中全會關(guān)于加快發(fā)展非公有制企業(yè)的政策要求，同時，符合西安發(fā)展 大商貿(mào)、建設(shè)大市場，搞活大流通的發(fā)展要求。 突出特色：商業(yè)規(guī)劃必須重點突出經(jīng)營特色，從企業(yè)形象、 消費內(nèi)容、管理服務(wù)、消費環(huán)境，均展現(xiàn)鮮明的個性與特色，使“東方 MALL”成為擴(kuò)大立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 15 消費者領(lǐng)略時代潮流和最新時尚的窗口。 資源條件：所有規(guī)劃內(nèi)容將充分考慮目前的市場資源狀況，可實施、易落實、避免一味追求“高、新、全”，從而給項目實施帶來困難。 技術(shù)條件：商業(yè)規(guī)劃將充分考慮實施過程中的技術(shù)問題，作為充分的技術(shù)準(zhǔn)備，為項目內(nèi)容實施提供充分的技術(shù)保障。 專家論證：“東方 MALL”可行性研究報告及商業(yè)規(guī)劃，在進(jìn)行充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，將進(jìn)行必要的專家論證，主要進(jìn)行相關(guān)項目環(huán)節(jié)和技術(shù)方面的論證，以保證項目規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。以目前“東方 MALL”項目規(guī)劃及設(shè)計現(xiàn)狀，只要招商有力，宣傳廣泛，工作深入，談判得當(dāng)，將有能力完成招商行為。除國外及沿海商家入駐西安，與本項目展開競爭外，本地投資商亦有多家正在擬辦大型購物中心，“東方 MALL”將會遇到強(qiáng)力挑戰(zhàn)。 第四，招商不利及原擬訂主力商家未能按期入駐造成風(fēng)險。綜上所述，本項目內(nèi)部條件和外部條件均具備了對擬建設(shè)項目的支持和滿足程度，項目建設(shè)和運營具有可能性。這七個街道辦事處的人口情況如下： 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 24 （一）周邊街道辦事處基本情況 長樂坊街道辦事處。 東關(guān)南街街道辦事處。 太乙路街道辦事處。 韓森寨 街道地處東部城鄉(xiāng)結(jié)合部，所轄地域 平方公里，常住人口為 74292 人，有 8 個社區(qū)居委會（ 2 個單位社區(qū)， 6 個綜合社區(qū)），駐地單位 33 個。東起金花路，西至朝陽門，南起永樂路，北止火車東站。 千戶村陜鋼家屬院 650 戶 陜西國藥公司家屬院 400 戶 20 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1398 戶 25 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 828 戶 28 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶 29 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1050 戶 30 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶 31 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1008 戶 新光小區(qū) 252 戶 經(jīng)貿(mào)學(xué)院東家屬區(qū) 252 戶 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 28 公園南路社區(qū) 840 戶 金花南路社區(qū) 1216 戶 理工大社區(qū) 1548 戶 仁厚莊社區(qū) 420 戶 紡院西家屬院 798 戶 B、 商業(yè)娛樂 百貨 超市 大型市場 娛樂 餐飲 大雁塔商場（ 2 層800 平方米，書、超市、服裝、鞋、設(shè)施陳舊） 興慶路海星超市 520 平方米 港澳臺燈飾城（燈具 3 層） 格藍(lán)明珠保齡球中心。日用品、食品）