【正文】 八章 結(jié)論 .................................................................................................. 23 附件目錄： ..................................................................................................... 23 一、東郊項目周遍市場調(diào)查狀況 .................................................................. 23 （一）周邊街道辦事處基本情況 ............................................................. 24 （二）項目周邊商圈概況 ........................................................................ 25 (三 )東郊樓商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表 .............................................................. 34 (四 )項目周邊公交車次及線路 .................................................................. 38 二、西安市零售企業(yè)銷售排名情況 ............................................................... 39 （一） 開元商城簡介及經(jīng)營概況 ............................................................. 43 （二）世紀金花購物中心簡介及經(jīng)營概況 ............................................. 47 （三）民生百貨大樓簡介及經(jīng)營概況 ..................................................... 50 三、西安市經(jīng)濟、人口、消費水平狀況 ....................................................... 54 （一）西安市居民消費情況一覽表 ......................................................... 55 （二）西安市各區(qū)縣從業(yè)人員平均工資統(tǒng)計表 ..................................... 55 （三）西安市零售、餐飲網(wǎng)點從業(yè)人員及經(jīng)濟情況 .............................. 56 （四）西安市居民總消費水平 58 （五）全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)基本 59 （六）分區(qū)縣人口和戶數(shù)及人口變動情況 61 四、項目平面圖 62 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 4 五、項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計（初稿） 71 第一章 總論 第一 節(jié) 項目背景 項目名稱：立豐集團“東方 MALL”建設(shè)項目 建設(shè)單位：立豐（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目建設(shè)依據(jù)： 根據(jù)《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》的精神，西安市堅持發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通的思路，力求對傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)的商貿(mào)體系，通過深化流通領(lǐng)域的各項改革，進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進流通產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進程。其中一層層高 8 米，二、三層層高 5 米，四層層高 2 米。 政策條件：“東方 MALL”建設(shè)項目符合西安市政府堅持發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通，對傳統(tǒng)商業(yè)進行結(jié)構(gòu)性戰(zhàn)略調(diào)整，建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)商貿(mào)體系的思路，同時符合省、市政府進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，西安市及各級政府和辦事機構(gòu)，為適應(yīng)這一思路和 要求，亦在大力改善投資環(huán)境，規(guī)范和簡化審批程序，提高辦事效率和服務(wù)質(zhì)量，多渠道、多領(lǐng)域加大招商引資力度，對重大項目采取“以項目定政策”的辦法吸引投資。由于大多數(shù)零售業(yè)立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 8 態(tài)都可以以連鎖經(jīng)營的形式存在，因此連鎖業(yè)的空前發(fā)展使其成為零售業(yè)新的發(fā)展趨勢?？茖W(xué)化管理使物流、商流、信息流通通過配送中心實現(xiàn)統(tǒng)一，大幅度提高效率，降低經(jīng)營成本，增加銷售收入。 但目前西安商貿(mào)業(yè)也存在著許多問題，主要表現(xiàn)在：商業(yè)網(wǎng)點過于集中，主要分布在市中心地帶；要素市場發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)百貨業(yè)仍占主體；新型商貿(mào)業(yè)態(tài)規(guī)范化和規(guī)?；讲桓?；缺乏現(xiàn)代營銷理念，營銷方式和經(jīng)營手段落后，商業(yè)科技含量低，管理滯后；流通法制建設(shè)尚不完善，在某種程度上制約了商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。如果人民幣存款利率不出現(xiàn)大的變動，消費市場若引導(dǎo)的好，這一潛在數(shù)字還將會加大?！皷|方 MALL”建設(shè)項目充 分考慮當今消費者對購物及消費環(huán)境的要求，從外場地規(guī)劃到店堂設(shè)計， 消費區(qū)域劃分到商品陳列，均使消費者體會輕松、優(yōu)雅、舒適的感覺，避免了一般消費場所擁擠，嘈雜，購物活動空間狹窄的弊端，從而使消費者“輕松購物”、“輕松消費”，使其他店家無可比擬。隨著西安市對開放力度的進一步加大和西部大開發(fā)步伐的加快，西安市作為西部開發(fā)的橋頭堡，必然成為國內(nèi)外商家的必爭之地。 第三章 項目環(huán)境分析 第一節(jié) 自然地理及交通環(huán)境 “東方 MALL”建設(shè)項目位于西安市東郊金花南路 39 號院內(nèi)，東臨西安高新技術(shù)東開發(fā)區(qū)，北臨西安微波設(shè)備廠，是今后幾年西安市重點發(fā)展地帶。本建設(shè)項目已得到政府相關(guān)的認可，將在項目實施過程中給予大力支持，無政策障礙。 效益條件：效益條件是整個“東方 MALL”建設(shè)項目和商業(yè)規(guī)劃的核心。 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 17 第二節(jié) 項目推介 項目推介是項目建設(shè)必不可少的基礎(chǔ)性工作，是提高建設(shè)項目影響力，招商引進、吸引消費的重要方法。因而，必須時刻關(guān)注國內(nèi)外商家及本地投資商的投資建設(shè)動態(tài)，及時了解其經(jīng)營定位，經(jīng)營模式和經(jīng)營內(nèi)容，作到知己知彼，揚長避短，在競爭中做大做強。（后附“東方 MALL”市 場調(diào)研相關(guān)資料） 附件目錄： 一、東郊項目周遍市場調(diào)查狀況 根據(jù)信號廠項目的所處位置，我們將信號廠項目的調(diào)研基本確定在：以信號廠項目為圓點，四公里為半徑的范圍內(nèi)。位于東門外。 西安 長樂中路街道辦事處地處東郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，轄區(qū)面積 平方公里，常駐人口有 萬人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場 9 個。 東方大酒店 西影路紅星商業(yè)街（蔬菜、百貨） 上海如海超市1000 平方米，內(nèi)衣，日用、小家電。如出現(xiàn)稅務(wù)機關(guān)追繳，開發(fā)商代為交納。并且公攤小鋪位密集是否適合中高檔產(chǎn)品的經(jīng)營還有待考察。簽訂合同當日起，開始返款。 3 層為女裝， 4層為男裝， 5 層為床上用品生活品。年終返款 年限投資 投資 5 萬元，委托 10 年，返款 10% 投資 5 萬元，委托 15 年，返款 12% 投資 5 萬元，委托 20 年，返款 15% 到期原價回購。委托 15 年。 每年年終返款，稅金開發(fā)商代為扣除。 (四 )項目周邊公交車次及線路 7 大差市 陜汽總廠 陜汽總廠 ― 長樂中路 ― 韓森寨 ― 緯什街 ― 經(jīng)二路 ― 金花路 ―興慶路 ― 興慶公園 ― 南廓門 ― 和平門 ― 大差市 11 五 廠十字 鐘樓 鐘樓 ― 北大街 ― 革命公園 ― 五路口 ― 朝陽門 ― 安仁坊 ― 康復(fù)路 ― 金花路 ― 萬年路 ― 萬壽 路 ― 長樂坡 ― 考場 ― 半坡 ― 堡子村 ― 公社 ― 三、四廠 ― 五廠 28 政法干校 崗家寨 崗家寨 ― 南康村 ― 六公司 ― 方新村 ― 龍首村 ― 北稍門 ― 北關(guān)什字 ― 北門 ― 火車站 ― 東閘口 ― 環(huán)東路 ― 安仁坊 ― 四醫(yī)大 ―傘塔路 ― 互助路 ― 興慶公園 ― 金花路 ― 信號廠 ― 磚廠 ― 政法干校 308 路 土門 緯什街 土門 ― 灃鎬路 ― 昆明路 ― 桃園湖 ― 勞動南路 ― 白廟村 ― 北方樂園 ― 人民保險公司 ― 延煉大廈 ― 新后村 ― 鐵一局醫(yī)院 ― 鐵路中心醫(yī)院 ― 開元新村 ― 金花路 ― 政法干校 ― 建工路 ― 緯什街 401 路 醫(yī)科 灞橋熱電 醫(yī)科大學(xué) ― 緯二街 ― 小寨 ― 陜博 ― 大雁塔 ― 后村 ― 魯家村 ―立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 39 大學(xué) 廠 建筑科大 ― 祭臺村 ― 友誼東路 ― 西鐵局 ― 西鐵警校 ― 沙坡 ―交大新村 ― 咸寧路 ― 興慶宮公園 ― 興慶路 ― 動物園 ― 金花路 ― 輕工市場 ― 萬壽路 ― 長樂坡 ― 考場 ― 半坡 ― 新星減速機廠 ― 閻家灘 ― 西安第四制藥廠 ― 灞橋熱電廠 508 路 培華女子大學(xué) 唐都醫(yī)院 培華女子大學(xué) ― 沙井村 ― 太白小區(qū) ― 吉祥村 ― 子午路 ― 朱雀家俱市場 ― 小雁塔 ― 南稍門 ― 文藝路 ― 李家村 ― 空軍醫(yī)院 ―太乙路 ― 西鐵局 ― 沙坡 ― 興慶公園 ― 交大商場 ― 金花南路 ―東開發(fā)區(qū) ― 經(jīng)二 路 ― 緯十街 ― 機具站 ― 安裝四處 ― 田家灣 ―金牛股份有限公司 ― 水泥廠 ― 國棉五、六廠 ― 紡五路 ― 紡織城商業(yè)大廈 ― 省紡織醫(yī)院 ― 紡三路 ― 灞橋區(qū)政府 ― 紡北路 ―唐都醫(yī)院 705 路 鐵路職大 公路機械廠 鐵路職大 ― 龍首村 ― 北稍門 ― 北關(guān) ― 北門 ― 八辦 ― 火車站 ―解放大樓 ― 民生大廈 ― 民樂園 ― 大差市 ― 東門 ― 古跡嶺 ― 南廓門 ― 興慶宮公園 ― 交大宿舍 ― 交大商場 ― 金花南路 ― 開發(fā)區(qū) ― 政法干校 ― 東方廠 ― 公路機械廠 712 路 航空四站 長樂毛紡廠 航空四站 ― 蘭空后汽修廠 ― 豐登南路 ― 延光廠 ― 西稍門 ― 南小巷 ― 西門 ― 兒童醫(yī)院 ― 香米園 ― 玉祥門 ― 西 北一路 ― 習(xí)武園賓館 ― 小北門 ― 高陽里 ― 北門 ― 北新街 ― 火車站 ― 八一賓館 ― 三府灣 ― 康復(fù)路 ― 錦繡鞋城 ― 金花路 ― 蔬菜批發(fā)市場 ―公園北路 ― 西光廠福利區(qū) ― 長樂中路 ― 萬壽路 ― 長樂加油站 ― 長樂坡 ― 長樂毛紡廠 715 路 公安灞橋分局 春臨村 公安灞橋分局 ― 灞橋區(qū)政府 ― 紡建路 ― 堡子村 ― 半坡 ― 考場 ― 長樂坡 ― 萬壽 路口 ― 萬年路 ― 金花路 ― 康復(fù)路 ― 傘塔路 ― 興慶路 ― 興慶宮公園 ― 雞市拐 ― 東關(guān) ― 古跡嶺 ― 南廓門 ― 建東街 ― 樂居場 ― 建東街 ― 安東街 ― 空軍醫(yī)院 ― 李 家村 ― 魯家村 ― 后村 ― 大雁塔什字 ― 環(huán)塔路 ― 大雁塔 ― 精神病院 ― 寒窯 ― 春臨村 716 路 205 所 幸福北路 205 所 ― 西京醫(yī)院 ― 電子城大廈 ― 電子醫(yī)院 ― 石油學(xué)院 ― 腫瘤醫(yī)院 ― 吉祥村 ― 省委 黨校 ― 軍人服務(wù)社 ― 小寨商業(yè)大廈 ― 歷史博物館 ― 公路交通大學(xué) ― 后村 ― 建筑科技 大學(xué) ― 祭臺村 ―太乙路 ― 鐵路局 ― 經(jīng)九路市場 ― 武警醫(yī)院 ― 沙坡 ― 鐵路信號廠 ― 微 波設(shè)備廠 ― 理工大學(xué) ― 建國飯店 ― 動物園 ― 金花飯店 ― 輕工市場 ― 萬壽路 ― 公交二 公司 ― 幸福北路 二、西安市零售企業(yè)銷售排名情況 （ 2020 年 1 月） 單位：萬元 名次 名 稱 本 月 去年同期 同比 累計 去年累計 累計同比 1 西安開元商城 22446 14133 % 22446 14133 % 2 民生百貨大樓 10228 15026 % 10228 15026 % 3 家世界購物廣場 5874 4502 % 5874 4502 % 4 西安秋林公司 3500 3216 % 3500 3216 % 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 40 5 世紀金花購物廣場 2973 1996 % 2973 1996 % 6 西安太白商業(yè)大廈 1710 1350 % 1710 1350 % 7 唐城百貨大廈 1415 466 % 1415 466 % 8 紡織商業(yè)大廈 590 723 % 590 723 % 9 北大街百貨商場 543 412 % 543 412 % 10 西安友誼集團公司 10 16 % 10 16