【正文】 在自營(yíng)一方面開(kāi)發(fā)商保證原價(jià)回購(gòu)，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。已完善形成的商業(yè)氛圍、正在相繼建設(shè)的商業(yè)改造項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)模式采取委托與自營(yíng)相脫離互不干擾的經(jīng)營(yíng)方式。返款 10%，應(yīng)交稅金 %。到期原價(jià)回購(gòu)。并且此商業(yè)地產(chǎn)所處位置正處于建設(shè)初期購(gòu)物環(huán)境還未形成，因此前期的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的考驗(yàn)。以投資年限為返款比例，吸引業(yè)主長(zhǎng)期投資減少因開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)所帶來(lái)得資金壓力。稅金業(yè)主自行交納。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表 項(xiàng)目名稱 高點(diǎn)國(guó)際 LM 商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng) 目類型 家具廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置 西萬(wàn)路（紫薇田園都市對(duì)面） 聯(lián)系電話 發(fā)展商 金潤(rùn)達(dá)家具有限公司 周遍商業(yè) 無(wú) 按揭銀行 建行 付款方式 一次性 優(yōu)惠點(diǎn) 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點(diǎn) 首付 50%無(wú)折扣點(diǎn) 公攤 樓層價(jià)格 一層： 8300 元。再次，填補(bǔ)小寨沒(méi)有大型百貨零售的空白，也是吸引投資者的一個(gè)方面。 優(yōu)缺點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 優(yōu)點(diǎn)：首先小寨領(lǐng)秀城所占據(jù)的地理位置是其他商業(yè)地產(chǎn)所無(wú)法比擬的。 返款和稅金 委托期 15 年，年返款為總房款的 10%。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表 項(xiàng)目名稱 小寨領(lǐng)秀城 項(xiàng)目類型 商場(chǎng) 項(xiàng)目位置 小寨十字好又多對(duì)面 聯(lián)系電話 發(fā)展商 陜西天寶置業(yè)有限公司 周遍商業(yè) 好又多、軍區(qū)服務(wù)、百 匯 按揭銀行 招商銀 行 付款方式 一次性 優(yōu)惠點(diǎn) 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點(diǎn) 無(wú) 公攤 樓層價(jià)格 一層： 19896 元、二層： 18700 三層： 17210 四五層： 9860 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 珠寶、百貨、服裝 開(kāi)業(yè)時(shí)間 .1 運(yùn)營(yíng)商 百盛 推廣賣點(diǎn) 小寨旺了 20 年，至少在旺 50 年 。 缺點(diǎn)： 營(yíng)運(yùn)方式采取康復(fù)路模式，兼顧零售和批發(fā)?？梢越柚萌肆鞅ＷC消費(fèi)。投資價(jià)格為 3 萬(wàn) — 20萬(wàn)元不等。 愛(ài)家超市（大型） 新世紀(jì)家具匯展中心（ 3 層、大型、家用床上用品、批發(fā)零售） 小貝殼酒樓 國(guó)美電器商城 摩托城 順?lè)? 摩登娛樂(lè) 西川、一品堂 元太祖 萬(wàn)壽路小吃城 建國(guó)飯店 C、 地產(chǎn)項(xiàng)目 名稱 規(guī)模 均價(jià) 新園社區(qū) 大型 2020 元 \㎡ 東興大廈 13 層 東方機(jī)械廠商住樓 3 棟 ,19 層 雁影華廳 22 層 3100 元 \㎡ 紫荊苑 18 層 3100 元 \㎡ 城市麗景 大型 3700 元 \㎡ 翔園 大型 3380 元 \㎡ 心情雅苑 大型 新光小區(qū) 占地 畝 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 中綠花園 11 畝 鑫龍 .天然居 40 萬(wàn)平米多棟高層 圖蘭朵商務(wù)會(huì)所 8 萬(wàn)平米 D、公共設(shè)施 公交 基礎(chǔ)教育 銀行 醫(yī)院 公共休閑場(chǎng)所 717 陽(yáng)光中學(xué) 商業(yè)銀行雁塔北路支行 陜鋼醫(yī)院 興慶公園 714 陽(yáng)光小學(xué) 建設(shè)銀行興慶路儲(chǔ)蓄所 西安交通大學(xué)醫(yī)院 公園南路公園 716 秦川子校 建設(shè)銀行建工路儲(chǔ)蓄所 北方醫(yī)院 102 八十三中 工商銀行西影路分行 武警醫(yī)院 512 二十七中 工行公園路分理處 建材局醫(yī)院 502 工行萬(wàn)壽路分理處 607 工行開(kāi)發(fā)區(qū)支行東取分理處 37 工行互助路分理處 300 工行鐵路局分理處 8 45 528 13 228 240 508 708 E、大中專院校 名稱 人數(shù) 學(xué)生數(shù) 西安建筑科技大學(xué)（分校） 500 人 1000 西安藝校 陜西科技學(xué)院 市財(cái)會(huì)學(xué)校 F、大型企事業(yè)單位 名稱 規(guī)模 東方機(jī)械廠 大型 蘇寧電器超市 大型 陜西路橋集團(tuán)一公司 大型 西安鐵路局 大型 省建三公司 大型 省交通監(jiān)利站 市勘測(cè)站 長(zhǎng)慶油田西安辦事處 西安漂染廠 輻射商圈：東區(qū)幸福路、西至雁塔路、北到長(zhǎng)纓路、南到等駕坡 A、 居民區(qū) 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 名稱 戶數(shù) 雁塔路北段社區(qū) 平方公里，共 2926 戶 文藝路中段社區(qū) 平方公里，共 2020 戶 樂(lè)局廠第一社區(qū) 1000 戶 樂(lè)局廠 800 戶 祭臺(tái)村 社區(qū) 3000 戶 建筑科技大學(xué)社區(qū) 2020 戶 西安理工大學(xué)社區(qū) 2200 戶 鐵安街社區(qū) 平方公里， 4226 戶 安東街社區(qū) 平方公里， 1457 戶 環(huán)南路社區(qū) 平方公里， 1982 戶 省委家屬小區(qū) 約 2020 測(cè)繪局小區(qū) 1200 測(cè)繪西路家屬院 1000 梅園家屬院 440 鐵路廟村 2020 開(kāi)元小區(qū) 2300 西鐵新村 2600 北池頭村 1000 二環(huán)南路小區(qū) 420 武警總隊(duì)小區(qū) 180 西安有色金屬勘測(cè)設(shè)計(jì)院家屬院 250 長(zhǎng)樂(lè)家園 288 索羅巷小區(qū) 168 萬(wàn)慶巷小區(qū) 546 東新巷小區(qū) 2100 省藥材公司家屬區(qū)朝陽(yáng)社區(qū) 420 金緣雅居 420 更新社區(qū) 572 東關(guān)小區(qū) 784 茶葉公司家屬院 252 搪瓷廠家屬院 168 永樂(lè)路小區(qū) 230 物資專業(yè)學(xué)校家屬區(qū) 1932 安仁坊社區(qū) 252 北火巷搪瓷廠社區(qū) 1800 市三中家屬區(qū) 714 長(zhǎng)樂(lè)坊社區(qū) 140 八仙庵社區(qū) 200 二十二中社區(qū) 588 夢(mèng)家巷社區(qū) 84 統(tǒng)計(jì)局社區(qū) 1386 供電局社區(qū) 294 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 炮房社區(qū) 624 煙草局社區(qū) 732 大新巷社區(qū) 366 機(jī)床二廠家屬區(qū) 756 第二壓縮機(jī)廠家屬區(qū) 252 市局機(jī)關(guān)家屬區(qū) 168 蔡家巷小區(qū) 126 臥龍巷小區(qū) 336 省檢察院家屬區(qū) 252 機(jī)械研究所家屬院 180 商業(yè)機(jī)械總廠家屬區(qū) 210 市政管理處家屬區(qū) 210 古跡嶺家屬區(qū) 2228 龍渠堡社區(qū) 252 柿園坊社區(qū) 672 互助路社區(qū) 630 鐵道部 15 工程局辦事處家屬區(qū) 360 B、商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施 百貨 超市 大型市場(chǎng) 賓館 餐飲 秋林公司（文藝路）三層、 3000平方米、服裝、百貨、副食、 美寶蓮、蘆花濃、艾格、金歷來(lái)、百麗、天美意、晶眾家樂(lè) 福通科技超市（中型，經(jīng)營(yíng)電腦配件） 松林超市（ 700 平方米、日用品、百貨、小食品、音響） 浙江村服裝批發(fā)市場(chǎng)（中型、服裝、及飾品、敷料批發(fā)） 家樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng) 海星超市（理工大、160 平方米。 A、 居民區(qū) 名稱 戶數(shù) 西影廠第一社區(qū) 600 戶 西影廠社區(qū) 3000 戶 東方居民 區(qū) 105 街坊 4000 戶 東方廠社區(qū)（東方小學(xué)、東方幼兒園） 1300 戶 104 街坊社區(qū) 1300 戶 等駕坡村 1500 戶 陽(yáng)光小區(qū) 湘區(qū) 2300 戶；秀區(qū) 1300 戶，內(nèi)有陽(yáng)光小學(xué)、中學(xué)。有流動(dòng)人口 萬(wàn)人 (日流量 )，是人員密集，流動(dòng)人口相對(duì)集中的 區(qū)域， 新城區(qū)長(zhǎng)樂(lè)西路街道辦事處管轄面積 平方公里，人口 萬(wàn)。共計(jì) 25345戶， 102543 人。共有街道 26 條，共計(jì) 16135 戶， 75345 人。有街道 28 條，有機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位 176 家， 49 個(gè)居委會(huì)，共計(jì) 21502 戶， 83548 人。我們的調(diào)研范圍含跨了七個(gè)街道辦事處分別為：長(zhǎng)樂(lè)坊街道辦事處、東關(guān)南街街道辦事處、太乙路街道辦事處、韓森寨街道辦事處、長(zhǎng)樂(lè)西路街道辦事處、長(zhǎng)樂(lè)中路街道辦事處、胡家廟街道辦事處。 第八章 結(jié)論 本報(bào)告通過(guò)各方面研究論證，項(xiàng)目背景資料詳實(shí)，市場(chǎng)預(yù)測(cè)客觀、風(fēng)險(xiǎn)分析全面，力求使“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目符合市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，使整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)在科學(xué)、現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)規(guī)范的招標(biāo)竟標(biāo)形式，嚴(yán)格挑選有法定資質(zhì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，設(shè)計(jì)和施工方案必須經(jīng)過(guò)充分論證， 以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 其次，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的變化亦增大了本建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 第三節(jié) 招商引進(jìn) 鑒于“東方 MALL”項(xiàng)目建成后將采取現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作模式招商引進(jìn)，特別是主力商家入駐成為“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素。 論證主要采取： 調(diào)研論證：“東方 MALL”可行性研究報(bào)告及商業(yè)規(guī)劃均將進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研論證，通過(guò)采取模擬比較等方法取得符合實(shí)際的結(jié)論性的論證結(jié)果，使其更加切合商貿(mào)零售市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際。 資金條件：規(guī)劃內(nèi)容的實(shí)施，應(yīng)有足夠的資金支持，且應(yīng)以可供投入的資金量作為項(xiàng)目考量的前 提，最大資金缺口不應(yīng)超過(guò) 20%。 第二節(jié) 規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)具備的條件 政策條件：項(xiàng) 目規(guī)劃內(nèi)容將嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)政策法規(guī)所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容和項(xiàng)目，不得與政策法規(guī)相抵觸，同時(shí)，充分研究和利用現(xiàn)行政策為“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目提供立足的政策和法律依據(jù)。“東方 MALL” 建設(shè)項(xiàng)目，在滿足消費(fèi)者多層次，全方位消費(fèi)需求的前提下，考慮到“東方 MALL”的特殊地理位置和消費(fèi)環(huán)境，將消費(fèi)定位確定在中檔、時(shí)尚消費(fèi)檔次上，重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品位高、質(zhì)量?jī)?yōu)、附加值大、消費(fèi)時(shí)尚及個(gè)性化商品，具有市場(chǎng)前瞻性的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上，以塑造與眾不同的格調(diào)與品位。同時(shí)，以“老客棧”、“海獅達(dá)”、“順風(fēng)”為代表的多家中、高檔次餐飲業(yè)的林立而起和東城花園、朝陽(yáng)天下等樓盤開(kāi)發(fā)亦為“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施起到了呼應(yīng)作用，逐漸形成西安市的消費(fèi)繁榮區(qū)。不足之處是目前尚無(wú)公交車在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地設(shè)立站點(diǎn)。但不能完全排除因特殊因素造成國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場(chǎng)秩序混亂，市場(chǎng)萎縮，對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目造成風(fēng)險(xiǎn)的情況。這些國(guó)內(nèi)外商貿(mào)企業(yè)擁有雄厚的資金和先進(jìn)的管理技術(shù)和經(jīng)營(yíng)理念，將會(huì)給西安市傳統(tǒng)的商貿(mào)體系形成強(qiáng)大的沖擊，使“東方 MALL”市場(chǎng)發(fā)展的不確定因素增加。 從以上四個(gè)方面對(duì)比，除地理交通條件外，“東方 MALL”在其他三方面與其他商場(chǎng)、超市相比，具有明顯優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，公共交通問(wèn)題在建設(shè)后期，經(jīng)過(guò)努力有望部分解決。“東方 MALL”作為現(xiàn)代購(gòu)物中心，將采用國(guó)內(nèi)一流的服務(wù)設(shè)施，為消費(fèi)者提供便捷服務(wù)，客梯、扶梯、貨梯、購(gòu)物行李車、保險(xiǎn)立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 箱、刷卡機(jī)、吸煙室、電腦購(gòu)物指南等一應(yīng)具備，為全市設(shè)施功能最全、最先進(jìn)。“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目吸納當(dāng)今國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式，控棄傳統(tǒng)的單一經(jīng)營(yíng)模式，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、健身為一體，實(shí)施“一店消費(fèi)”，為西安市所獨(dú)有，在吸引消費(fèi)方面具有明顯優(yōu)勢(shì)。 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 第三節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)力分析 目標(biāo)市場(chǎng)的確定： 根據(jù)“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，分析及對(duì)以項(xiàng)目地點(diǎn)為中心周邊商圈和西安市商貿(mào)零售業(yè)狀況的調(diào)查，西安市東郊地區(qū)除經(jīng)二路愛(ài)家超市外，尚無(wú)大型購(gòu)物中心，按照“東方 MALL”經(jīng)營(yíng)店為中心四公里半徑為覆蓋區(qū)，其周邊延伸的雁 塔區(qū)、新城區(qū)、霸橋區(qū)、碑林區(qū)、臨潼區(qū)為經(jīng)營(yíng)輻射區(qū)。以 2020 年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，若各項(xiàng)增長(zhǎng)指數(shù)保持不變，到 2020 年，消費(fèi)零售總額將達(dá)到 56 9億元，新增市場(chǎng)份額 12 95 億元，年均增加約 60 億元。 西安市商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)。目前，全市年銷售額在 10 億元 左右的有開(kāi)元商城、民生百貨等；品牌定位較高的商場(chǎng)有中大國(guó)際、世紀(jì)金花、百盛購(gòu)物中心等；大型超市有家世界、愛(ài)家、人人樂(lè)、好又多等；輻射中西部及周邊地區(qū)的大型貿(mào)易市場(chǎng)有輕工市場(chǎng)、康復(fù)路、胡家廟等批發(fā)市場(chǎng)。 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 第二節(jié) 西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展空間預(yù)測(cè) 西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。目前，國(guó)際上許多大型零售商都經(jīng)歷了從以一般品牌為主逐步發(fā)展為自有品牌為主的過(guò)程，自有品牌具有風(fēng)格獨(dú)特、價(jià)格低廉、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一貨源、統(tǒng)一價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，尤其適合特定顧客的需要。 （ 3）企業(yè)規(guī)?；? 做大企業(yè)規(guī)模，實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，是當(dāng)今零售業(yè)發(fā)展的又一趨勢(shì)。我國(guó)零 售業(yè)已初步顯示出這一特點(diǎn)，并展現(xiàn)出極強(qiáng)的活力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)（暫空） 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)原則及要求 項(xiàng)目建設(shè)原則：項(xiàng)目有意、論證有據(jù)、組織有序、招商有力； 項(xiàng)目建設(shè)要求：高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效率、高收益。 技術(shù)條件：“東方 MALL”建設(shè)單位立豐集團(tuán)本身具有較為豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和整合社會(huì)優(yōu)勢(shì)資源的經(jīng)驗(yàn)，擁有一批動(dòng)懂業(yè)務(wù)、會(huì)管理的專門人才，加之本項(xiàng)目充分借鑒國(guó)內(nèi)外 SHOPPING MALL 成功與失敗兩方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，現(xiàn)有的技術(shù)條件能夠基本滿足本建設(shè)項(xiàng)目的要求。建成后其綜合經(jīng)營(yíng)