【正文】 建議在經(jīng)營(yíng)管理過程中，注意學(xué)習(xí)國(guó)外購(gòu)物中心及現(xiàn)代購(gòu)物中心超前的經(jīng)營(yíng)理念及先進(jìn)的管理模式，以不斷提高自身的經(jīng)營(yíng)管理水平。本項(xiàng)目建設(shè)是可行的。本項(xiàng)目的建設(shè)能有效地提高某縣現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，推進(jìn)某縣商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，并帶動(dòng)某縣農(nóng)特產(chǎn)品通過現(xiàn)代購(gòu)物中心系統(tǒng)在國(guó)內(nèi)的配銷網(wǎng)絡(luò)銷往全國(guó)。綜 合 經(jīng) 濟(jì) 評(píng) 價(jià) 結(jié) 果 表 明 ，該 項(xiàng) 目 既 能 保 證 投 資 者 的 合 理.. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告收 益 ，又 能 確 保 合 作 企 業(yè) 的 正 常 經(jīng) 營(yíng) 和 發(fā) 展 所 需 的 資 金 。綜上所述，本項(xiàng)目總投資為 1000 萬元。三 、項(xiàng) 目 利 潤(rùn) 估 算該項(xiàng)目計(jì)算期年平均利潤(rùn)總額為 125 萬元。購(gòu)物中心各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)實(shí)際情況，購(gòu)物中心各項(xiàng)費(fèi)用按銷售收入乘以費(fèi)率計(jì)算。二 、總 成 本 費(fèi) 用 估 算（一 ）成 本 費(fèi) 用 估 算 范 圍本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算包括商品銷售成本、商品出口部門員工工資及福利、購(gòu)物中心費(fèi)用支出、折舊攤銷費(fèi)用、修理費(fèi)用、其它費(fèi)用等。.. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 十 二 章 財(cái) 務(wù) 分 析本 項(xiàng) 目 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià) 確 定 計(jì) 算 期 為 15 年 ，其 中 建 設(shè) 期 年 ，經(jīng) 營(yíng) 期 14 年 。其 它 費(fèi) 用 10 萬 元 。.. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 十 一 章 投 資 估 算 與 資 金 籌 措一 、投 資 估 算本項(xiàng)目總投資估算 1000 萬元人民幣，全部為建設(shè)投資。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)室內(nèi)全面積噴淋，噴淋系統(tǒng)和消防栓系統(tǒng)分開，獨(dú)立設(shè)噴淋泵二臺(tái)（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動(dòng)由報(bào)警閥處的壓力形狀控制。消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑DN150），若今后二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考慮設(shè)消防水池。本項(xiàng)目擬在購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)廳部分東西兩側(cè)設(shè)兩個(gè)安全出口直接通向室外，各防水分區(qū)之間設(shè)乙級(jí)防火門分隔，各疏散口的布置滿足安全疏散距離的要求。三 、消 防 安 全公 司 按 照 國(guó) 家 有 關(guān) 消 防 安 全 管 理 規(guī) 定 進(jìn) 行 設(shè) 計(jì) （“建 筑 設(shè)計(jì) 防 火 規(guī) 范 ”GBJ1687 ）。此 外 ，仍 需 注 意 以 下 問 題 ：飲用水從城市上水管網(wǎng)引入自來水，儲(chǔ)存在清水池中；清水池中將上水與雜用水（廁所沖洗水、冷卻塔補(bǔ)給水）分開；.. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告飲用水由專設(shè)的管網(wǎng)供給，飲用水經(jīng)過過濾及殺菌處理等保證，其渾濁度、顏色及含菌指標(biāo)要達(dá)到所規(guī)定的要求。噪聲本項(xiàng)目所選設(shè)備多為低噪聲設(shè)備，不會(huì)對(duì)周圍聲環(huán)境產(chǎn)生較大影響。（四 ）環(huán) 境 影 響 及 評(píng) 價(jià)公 司 為 大 型 綜 合 購(gòu) 物 中 心 ，項(xiàng) 目 實(shí) 施 后 ，沒 有 工 業(yè) 污 染物 ，其 可 能 產(chǎn) 生 的 廢 水 、噪 音 、廢 氣 ，將 采 取 綜 合 治 理 措 施 ，不 會(huì) 對(duì) 周 圍 環(huán) 境 產(chǎn) 生 較 大 影 響 。項(xiàng)目按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)管理：《污 水 綜 合 排 放 標(biāo) 準(zhǔn) 》（GB89781996）《大 氣 污 染 物 綜 合 排 放 標(biāo) 準(zhǔn) 》（GB162971996）《企 業(yè) 廠 界 噪 聲 標(biāo) 準(zhǔn) 》（GB1234890）（二 ）施 工 過 程 中 的 環(huán) 保 問 題本 項(xiàng) 目 建 設(shè) 場(chǎng) 地 位 于 某 縣 孫 疃 鎮(zhèn) 劉 圩 村 ，項(xiàng) 目 建 設(shè) 及 啟用 后 ，主 要 涉 及 到 噪 聲 、污 水 及 固 體 廢 棄 物 等 環(huán) 境 問 題 ，尤 其是 施 工 中 ，更 應(yīng) 注 意 環(huán) 境 問 題 。公 司 所 需 人 員 除 高 級(jí) 管 理 人 員 外 ，將 從 社 會(huì) 上 公 開 招 聘 ，通 過 考 核 擇 優(yōu) 錄 取 ，并 一 律 實(shí) 行 勞 動(dòng) 合 同 制 。公 司 經(jīng) 營(yíng) 管 理 ：公 司 由 現(xiàn) 代 購(gòu) 物 中 心 有 限 公 司 負(fù) 責(zé) 公 司 的日 常 經(jīng) 營(yíng) 管 理 ，將 引 進(jìn) 一 流 的 營(yíng) 銷 技 術(shù) 、管 理 經(jīng) 驗(yàn) 和 銷 售 網(wǎng) 絡(luò) ，使 之 成 為 現(xiàn) 代 化 的 大 型 綜 合 購(gòu) 物 中 心 ，在 某 縣 商 品 流 通 領(lǐng) 域 樹立 起 新 型 的 商 企 形 象 。音響系統(tǒng).. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有音響系統(tǒng)，作購(gòu)物中心廣播尋呼之用，兼作消防廣播。電話由市電話網(wǎng)引入直線電話 100 對(duì)（可同時(shí)進(jìn)出）。配電按照明、動(dòng)力、空調(diào)等不同功能，分區(qū)分系統(tǒng)供電，在配電系統(tǒng)的輸出端均裝置具有過載、短路保護(hù)功能的自動(dòng)斷路器。由電業(yè)提供二路 10 kVA 高壓電源（按二類負(fù)荷供電），高壓側(cè)分開，低壓側(cè)聯(lián)絡(luò)。儲(chǔ)藏室、操作室照度為 200LX，采用帶燈罩的熒光燈作光源。每一區(qū)域（大、小）和果蔬冷都按要求補(bǔ)送新風(fēng)。倉(cāng)庫(kù)利用高窗，采用自然排煙方式。通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備用房，倉(cāng)庫(kù)均采用自然進(jìn)風(fēng)，機(jī)械排風(fēng)。為確保新風(fēng)進(jìn)入，提高空氣品質(zhì)，配置必要的排風(fēng)系統(tǒng)，為降低噪聲，空調(diào)系統(tǒng)采用中外合資廠生產(chǎn)的阻抗.. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告復(fù)合消聲器。室外消防在基地周圍設(shè)四套室外消火栓。消火栓系統(tǒng).. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告系統(tǒng)設(shè)二臺(tái)加壓泵（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(shè)水池，消火栓布置保證有二股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。（3）循環(huán)系統(tǒng)根據(jù)工藝要求，冷凍機(jī)冷卻水量約 500m3／h。餐飲的含油廢水和副食品加工的含油廢水經(jīng)隔油池處理后與生活污廢水一并納入基地污水處理站，經(jīng)三級(jí)生化處理達(dá)到國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道。生活飲用水系統(tǒng)：飲用水主要供購(gòu)物中心工作人員及顧客餐飲用水，食品加工用水。序號(hào)用 水 單 位最 大 日 用 水 量（m3／ d）最 大 時(shí) 用 水 量（m3／ h）1 職 工 用 水 50 82 顧 客 用 水 20 43 餐 飲 80 154 副 食 品 加 工 55 105 地 面 沖 洗 30 56 空 調(diào) 補(bǔ) 充 水 240 107 綠 地 用 水 20 5合 計(jì) 495 57（3）供水方式根據(jù)市政供水管網(wǎng)的情況及消防部門的要求進(jìn)行供水。另 外 ，多 功 能 廣 場(chǎng) 場(chǎng) 地 面 積 為1000m2，室 外 自 行 車 停 車 場(chǎng) 面 積 為 500m2。建筑物外墻下設(shè)鋼筋混凝土基礎(chǔ)梁及承臺(tái)之間的聯(lián)系梁約為 400mm800mm（寬 高）。基礎(chǔ)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)本場(chǎng)地地質(zhì)情況由設(shè)計(jì)計(jì)算確定。外墻白色乳膠漆。樓梯把手：鋼質(zhì)欄桿，木扶手。倉(cāng)庫(kù)：木質(zhì)防火推拉門，雙向開啟鋼框有機(jī)玻璃門，雙向開啟鋼框有機(jī)玻璃門?；?層 上 刷 IBL 隔 汽 涂 料 一 度 ，做 陶 粒 混 凝 土 保 溫 層 ，同時(shí) 找 坡 ，坡 度 － %。此部分設(shè)夾層，可設(shè)內(nèi)部辦公用層。從一層自動(dòng)扶梯進(jìn)入二層購(gòu)物中心后，前部為商店區(qū)。在細(xì)部設(shè)施上，將購(gòu)物中心的 S 型交通空間暴露在外，通過來來往往川流不息的人流，暗喻了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活，同時(shí)，大量的人流流動(dòng)也可以引起過往人的好奇心，吸引潛在的顧客進(jìn)入購(gòu)物中心購(gòu)物。本 項(xiàng) 目 總 建 筑 面 積 為 9800m2，水 、電 、氣 、通 訊 、停 車 、綠 化 等 配 套 設(shè) 施 與 購(gòu) 物 中 心 建 筑 物 同 步 設(shè) 計(jì) 施 工 建 設(shè) 。項(xiàng) 目 主 要 設(shè) 備 采 購(gòu) 清 單 詳 見表 6－ 1。其中，加工車間主要是對(duì)部分商品重新進(jìn)行分割包裝，使之更適應(yīng)購(gòu)物中心的銷售方式。購(gòu)物中心有限公司成立后，將與合肥總公司連網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，以便統(tǒng)一配貨，降低成本。計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)由公司總部的電腦系統(tǒng)、購(gòu)物中心系統(tǒng)、遠(yuǎn)程聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)組成。.. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 表 51 經(jīng) 營(yíng) 品 種序 號(hào) 分 類 序 號(hào) 分 類一 生 鮮 商 品 四 非 食 品 非 技 術(shù) （2）1 奶 制 品 1 家 用 五 金2 面 包 2 工 具3 糕 點(diǎn) 3 像 制 品4 自 助 熟 食 4 游 戲 及 玩 具5 肉 類 5 體 育 用 品6 魚 類 6 廚 房 與 餐 桌 用 品7 冷 凍 食 品 7 學(xué) 習(xí) 辦 公 用 品8 蔬 果 8 清 潔 整 理 用 品9 干 果 ／ 南 北 貨 9 箱 包 珠 寶二 非 食 品 非 技 術(shù) （1） 五 大 眾 消 費(fèi) 品1 照 相 1 成 品2 音 像 2 洗 滌 菜3 家 具 3 美 容 美 發(fā)4 大 家 電 4 清 潔 護(hù) 理5 小 家 電 5 小 吃 早 餐6 通 訊 6 餅 干三 紡 織 品 7 飲 料 煙 酒1 男 裝 8 團(tuán) 購(gòu) 品.. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 表 522 兒 童 用 品3 內(nèi) 衣 裝4 女 裝5 鞋 類6 家 用 紡 織 品消費(fèi)對(duì)象中、低、高收入群體。（2）通訊通訊由某縣網(wǎng)通公司提供統(tǒng)一服務(wù)。 淮北市現(xiàn)有 20 多萬畝采煤塌陷地自主開發(fā)，20 多萬工程 技術(shù)人員和技術(shù)熟練的產(chǎn)業(yè)工人。青阜線則經(jīng)阜陽、淮南直通省府合肥，遠(yuǎn)達(dá)皖南重鎮(zhèn)蕪湖?；幢笔幸栽簽閯?dòng)力的坑口發(fā)電，為華東電網(wǎng)的主力軍之一，2022 年總裝機(jī)容量已達(dá) 800淮北(20 張) 萬 KW?；幢笔?古稱相邑 、相縣、別名相城。果樹主要有杏、桃、核桃、石榴、蜜棗等。（4）土壤狀況.. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目區(qū)土壤類型分砂姜黑土和潮土 2 大土類。四 、建 設(shè) 條 件項(xiàng)目區(qū)自然條件優(yōu)越（1）氣候特征某縣地處北溫帶，屬北方型大陸性季風(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，光照充足，日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，日照度為 %，無霜期 202 天。.. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二 、選 址 條 件地形、地貌與環(huán)境條件公用設(shè)施齊全，道路暢通。，交通便利。商品價(jià)格低廉、品質(zhì)優(yōu)良、商品繁多，成為現(xiàn)代購(gòu)物中心廣受歡迎的關(guān)鍵因素。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)，現(xiàn)代購(gòu)物中心專門設(shè)立了采購(gòu)中心，負(fù)責(zé)現(xiàn)代購(gòu)物中心商品的統(tǒng)一采購(gòu)，由于現(xiàn)代購(gòu)物中心市場(chǎng)采購(gòu)力較強(qiáng)，進(jìn)行商品統(tǒng)一采購(gòu)可使商品的采購(gòu)成本大大降低。目 前 項(xiàng) 目 區(qū) 附 近 常 住 人 口 已 超 過 2 萬 ，再加 上 附 近 居 住 小 區(qū) 和 村 莊 人 口 將 更 多 。再加上外地流動(dòng)人口和集團(tuán)購(gòu)買力等，某縣的現(xiàn)實(shí)社會(huì)購(gòu)買力及購(gòu)買力潛力較大。設(shè)想到 2022 年，城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到 50％，商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá) 32％。有利于促進(jìn)某縣現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展近年來，某縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇，全縣涌現(xiàn)出了一批批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。現(xiàn)代購(gòu)物中心集團(tuán)對(duì)其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費(fèi)者的各種抱怨，并給消費(fèi)者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費(fèi)者處理問題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復(fù)他的負(fù)責(zé)人。根據(jù)消費(fèi)者的期望，以競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格，把高質(zhì)量的產(chǎn)品賣給消費(fèi)者，而且在最短的時(shí)間里將市場(chǎng)上的新產(chǎn)品提供給消費(fèi)者。購(gòu)物中心同時(shí)包含了多樣商品的提供、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供、管理模式.. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的運(yùn)用等，購(gòu)物中心不僅把自選、廉價(jià)和服務(wù)放在同一建筑物中，同時(shí)把服務(wù)與管理融為一體。我國(guó)購(gòu)物中心始初于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問題而導(dǎo)致一度萎縮。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。表 11 項(xiàng) 目 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 表.. 新建購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注一 項(xiàng) 目 規(guī) 模1 總 占 地 面 積 m2 2 總 建 筑 面 積 m2 9800二 經(jīng) 營(yíng) 規(guī) 模零 售 萬 元 6850 正 常 經(jīng) 營(yíng) 年三 勞 動(dòng) 定 員 人 365四 項(xiàng) 目 總 投 資 萬 元 10001 固 定 資 產(chǎn) 投 資 總 額 萬 元 10002 鋪 底 流 動(dòng) 資 金 萬 元 另 籌五 年 總 成 本 費(fèi) 用 萬 元 計(jì) 算 期 年 平 均六 年 銷 售 稅 金 及 附 加 萬 元 計(jì) 算 期 年 平 均七 年 凈 利 潤(rùn) 萬 元 125 計(jì) 算 期 年 平 均八 主 要 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo)1 全 部 投 資 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 評(píng) 價(jià) 基 準(zhǔn) 6%投 資