【正文】 ①商品結(jié)構(gòu)化妝品美依娜多、丸美、詩(shī)芬、瑩樸、威露士、開(kāi)米、得力邦、簡(jiǎn)氏、高絲、小護(hù)士、玉麗、丁家宜、奧蘭雪、旁氏、伊絲麗、安尚秀、蝶裝、清妃、姍拉娜、大寶、曼詩(shī)貝單、羽西、歐萊雅、菲迪詩(shī)、美寶蓮、玉蘭油、up2u、佰草集、伊貝佳、溫雅、夢(mèng)的妮、寶麗姿、雅芳、紅地球、圣夢(mèng)、紀(jì)凡稀、古奇、沙娃蒂妮、BOSS、力士、舒蕾、潤(rùn)持珠寶飾品歐羅普、老店黃金、維瑪詩(shī)、周大生、老鳳祥、明牌、戴夢(mèng)得、瑞福達(dá)、英黃珠寶、曼德琳、恒生、洪福、卡瑞博家電快意通、文曲星、佳能、菲利浦、三星、松下、柯達(dá)、海信、七喜、方正、愛(ài)普生、同方、海兒、東芝、容聲、新飛、西門(mén)子、三菱、美菱、格力、美的、小天鵝、伊萊克斯、春蘭、三洋、新科、樂(lè)華、萬(wàn)利達(dá)、索尼、愛(ài)得樂(lè)、金正、步步高、小霸王、金州、夏普、NPC、麗聲、奇聲、山水、北歐之聲、安橋、TCL、夏新、康佳手表飛亞達(dá)、羅梵迪諾、天王、依波、梅花、奧華仕、卡西歐、羅西尼、英納格、瓦斯針、西鐵城、勞力士、浪琴、雷達(dá)、天梭、帝、精工、天霸箱包李寧、夢(mèng)特嬌、黃冠、卡帝樂(lè)、POLO、朗力、圣大寶羅、袋鼠、啄木鳥(niǎo)、沙弛、卓凡尼同比同比同比累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)元商城11569%95818%2西安國(guó)美電器6274479993民生百貨大樓6263%45167%4西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司4197381715家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）3516%28188%6世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)339825859　7西安秋林公司%25765%8西安太白商業(yè)大廈910%9937%9中大國(guó)際大廈有限公司694490810紡織商業(yè)大廈656%6289%11唐城百貨大廈5876%12西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心385311813北大街百貨商場(chǎng)62%2611%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年9月）單位：萬(wàn)元名次累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)元商城10500%84249%2西安國(guó)美電器5550417263民生百貨大樓4640%38904%4西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司3385290945家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）2904%24673%6世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)2900%22461%7西安秋林公司2645%22764%8紡織商業(yè)大廈1186%5633%9西安太白商業(yè)大廈823%9027%10中大國(guó)際大廈有限公司562421511唐城百貨大廈5515304%12北大街百貨商場(chǎng)304%2549%13西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心2742336西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年8月）單位：萬(wàn)元名次累計(jì)累計(jì)同比%1西安開(kāi)元商城13906%73749%2西安國(guó)美電器5126309193民生百貨大樓4702%34264%4西安秋林公司3712%20119%5西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司3659257096世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)3440%19561%7家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）2759%21769%8西安太白商業(yè)大廈823%8204%9紡織商業(yè)大廈780%4447%10中大國(guó)際大廈有限公司685365211唐城百貨大廈4964753%12西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心302206213北大街百貨商場(chǎng)275%2245%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年7月）單位：萬(wàn)元名次累計(jì)去年累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)元商城86639545%5984354225%2西安國(guó)美電器5405　　25793　　3民生百貨大樓44675416%2956240058%4西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司4366　　25776　　5家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）3454　%19009　%6世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)3428　%16121　%7西安秋林公司30043770%1640618821%8西安太白商業(yè)大廈8192190%73819351%9紡織商業(yè)大廈689641%36673628%10唐城百貨大廈475　　42582431%11北大街百貨商場(chǎng)320498%19702385%12西安友誼集團(tuán)公司238%5350%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年6月）單位：萬(wàn)元名次名 稱本 月去年同期同比累計(jì)去年累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)元商城2244614133%2244614133%2民生百貨大樓1022815026%1022815026%3家世界購(gòu)物廣場(chǎng)58744502%58744502%4西安秋林公司35003216%35003216%5世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)29731996%29731996%6西安太白商業(yè)大廈17101350%17101350%7唐城百貨大廈1415466%1415466%8紡織商業(yè)大廈590723%590723%9北大街百貨商場(chǎng)543412%543412%10西安友誼集團(tuán)公司1016%1016%11西安百貨大廈093%093%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年2月）單位：萬(wàn)元名次名 稱沒(méi)有鋪位劃分，使經(jīng)營(yíng)脫離因糾紛所帶來(lái)得負(fù)面影響。優(yōu)缺點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)點(diǎn)：地處西大街，目前正在建設(shè)中。委托10年。返款10%，%。完善的物流設(shè)施和廣告宣傳。年終返款優(yōu)缺點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)點(diǎn)：借助田園都市的大盤(pán)，烘托本商業(yè)的營(yíng)業(yè)前景。委托10年，返款10%。根據(jù)百盛的經(jīng)營(yíng)檔次分析,高檔位的產(chǎn)品是否符合小寨的市場(chǎng)需要，如實(shí)際出租價(jià)格低于開(kāi)發(fā)商返還價(jià)格，開(kāi)發(fā)商是否有實(shí)力保證返款。其次，優(yōu)越的回購(gòu)保障是給投資者減少投資風(fēng)險(xiǎn)的最佳保障。 委托到期后，開(kāi)發(fā)商以原價(jià)格的120%回購(gòu)。 3040萬(wàn)元中檔投資，鋪位劃分位置處于每層商場(chǎng)的中心位置 。并且康復(fù)路模式在解放路的復(fù)制是否會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)同也很難肯定。這種方式吸引投資者并且一系列的保證穩(wěn)定投資者信心，雖然沒(méi)有獨(dú)特的銷(xiāo)售方式，但優(yōu)惠的政策吸引了投資者。（合同上注明）優(yōu)缺點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)點(diǎn)：地理位置好，對(duì)面是人人樂(lè)超市，每日的客流量龐大。十年托管期滿后，開(kāi)發(fā)商原價(jià)回購(gòu) 。光彩燈具城（3層，燈具）金蒂娛樂(lè)城海時(shí)達(dá)娛樂(lè)休閑中心軍城大廈超市及百貨（2層，2000平方米，百貨，食品，軍人服務(wù)社開(kāi)）三棵樹(shù)地毯批發(fā)城（地毯、編制品，2層）上海人家咸寧百貨商場(chǎng)（2800平方米），日用、百貨、超市、煙酒、鞋、美寶蓮。人口組成比例表 單位：%（二）項(xiàng)目周邊商圈概況 項(xiàng)目商圈概況信號(hào)廠項(xiàng)目商圈劃定東起幸福路\西至雁塔路\北到長(zhǎng)纓路\南到等駕坡各商圈情況1） 核心商圈：東起火炬路、西至興慶路、北到咸寧路、南達(dá)建工路A、 居民區(qū)名稱戶數(shù)沙坡村社區(qū)2300余戶信號(hào)廠社區(qū)2181戶交大社區(qū)3700戶黃蒲莊社區(qū)2200戶陜鋼廠家屬院3000戶西安微波儀器廠900戶火炬路第一社區(qū)300戶東新城市花園3000戶合計(jì)17581戶B、商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施百貨超市大型商場(chǎng)娛樂(lè)餐飲交大百貨商場(chǎng)（2層，副食、蔬菜）海星超市建工路蔬菜批發(fā)市場(chǎng)金海岸大酒店（餐飲、住宿）中型澎湖灣酒店、愛(ài)家超市塞博電腦城（電腦、軟件、配件）天山賓館（住宿）老客棧塞格電腦城（電腦、軟件、配件）南洋大酒店?yáng)|來(lái)順青藤小肥羊民間瓦罐金延安C、公共設(shè)施公交基礎(chǔ)教育銀行醫(yī)院228路西鐵一中工商銀行交大分理處705路市十二中工商銀行咸寧西路分理處528普天幼兒園建設(shè)銀行長(zhǎng)樂(lè)坊分理處508普天子弟學(xué)校建設(shè)銀行東開(kāi)發(fā)區(qū)分理處7東方藝術(shù)學(xué)校商業(yè)銀行咸寧路支行240交大陽(yáng)光系列中國(guó)銀行咸寧路支行70283中7163745D、大中專院校名稱教職工人數(shù)學(xué)生人數(shù)西安交通大學(xué)1600026000信號(hào)廠中學(xué)1001000交大附中2002000西安理工大學(xué)1600019700西安警官職業(yè)學(xué)校大型武警學(xué)院大型E、大型企事業(yè)單位名稱規(guī)模西安富士通通訊設(shè)備廠中小型西安鐵路信號(hào)廠大型西安華力電器公司小型陜西省少管所大型監(jiān)獄西安監(jiān)獄大型監(jiān)獄長(zhǎng)嶺集團(tuán)中型企業(yè)西安衛(wèi)星測(cè)控中心軍事單位AMWAY安利公司營(yíng)銷(xiāo)中心西安微波設(shè)備廠大型電子儀器生產(chǎn)海實(shí)達(dá)事業(yè)發(fā)展有限公司中型F、地產(chǎn)項(xiàng)目名稱規(guī)模均價(jià)新興地產(chǎn)樓群4棟22層\28層2棟\交大開(kāi)元商務(wù)廣場(chǎng)24層3100元\ M2交大電腦城7層\已用交大瑞森大廈7層\已用交大創(chuàng)業(yè)園7層\已用交大思源集團(tuán)大樓7層\已用瑞森大廈20層\辦公用交大藥業(yè)集團(tuán)大樓8層\辦公用東南春曉小區(qū)14萬(wàn)平米大型商住建設(shè)中3300元\M2偉業(yè)\都市遠(yuǎn)景大廈13萬(wàn)平米,24層建設(shè)中3250元\M2翠庭大廈大型樓群\30層\4層商用東新商住大廈已用商品房,少管所家屬院150戶新世紀(jì)廣場(chǎng)大廈18層碑林區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園東開(kāi)產(chǎn)業(yè)建筑群6棟標(biāo)準(zhǔn)廠房,高7層開(kāi)元商住小區(qū)已住\4棟多層住宅達(dá)爾曼大廈22層廢棄新興IN之家240戶東新城市花園6棟高層3200元\㎡七七一所家屬樓29層高層1）外圍商圈：東起萬(wàn)壽路，西至興慶路、經(jīng)九路，北到韓森路、互助路、柿園路，南達(dá)西影路。，；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國(guó)有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場(chǎng)9個(gè)。北至環(huán)城南路東段，咸寧西路，南至二環(huán)路，西到雁塔路，冬至金花南路。東起金花路，西臨護(hù)城河，南臨咸寧西路，北轄東關(guān)南街、柿園路、互助路。東起金花北路，西至環(huán)城東路北段，南至東關(guān)南街，北到永樂(lè)路。就此展開(kāi)了關(guān)于此范圍內(nèi)的人口、廠礦、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲娛樂(lè)的調(diào)研。其基本的對(duì)應(yīng)措施是：全面加強(qiáng)招商力度，強(qiáng)化招商宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，同時(shí)，對(duì)引進(jìn)商家和數(shù)量應(yīng)有預(yù)備方案，增加選擇余地，分方案實(shí)施。第三，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)計(jì)不當(dāng)和工程質(zhì)量達(dá)不到要求，亦可能給后期經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。雖然依據(jù)最近三年的市場(chǎng)狀況分析了今后商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，但基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)和市場(chǎng)穩(wěn)定的特定前提，不排除項(xiàng)目建成后出現(xiàn)特殊災(zāi)難（如非典）和政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)因某種原因突變，因此，應(yīng)及時(shí)掌握和了解政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)情況的變化，并隨變化及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略?！皷|方MALL” 建設(shè)項(xiàng)目，主要采取廣告推介、媒體推介、活動(dòng)推介等形式，靈活展開(kāi)，推介活動(dòng)方案另行制訂。三、配套輔助店：個(gè)性商品特色店（服裝、家居、飾品等）四、配套服務(wù)設(shè)施：銀行、美容美發(fā)、停車(chē)場(chǎng)等第五章 項(xiàng)目實(shí)施第一節(jié) 項(xiàng)目論證“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目將按要求進(jìn)行必要和充分的論證，以及時(shí)修正可能存在的問(wèn)題與缺陷。因此，所有規(guī)劃內(nèi)容將以效益為前提，不但項(xiàng)目形式、內(nèi)容要好，而且項(xiàng)目效益結(jié)果要更好。實(shí)惠便利：“東方MALL”雖然定位在中檔、時(shí)尚消費(fèi)檔次上，但亦應(yīng)充分考慮消費(fèi)者“實(shí)惠便利”的客觀要求，在消費(fèi)價(jià)格上應(yīng)不高于西安市同類(lèi)消費(fèi)水平，同時(shí)，盡可能為消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中提供便利。第四章 商業(yè)規(guī)劃的總體原則第一節(jié) 商業(yè)規(guī)劃的總體原則準(zhǔn)確定位。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：本項(xiàng)目地址周邊除以上院校、企業(yè)外，輻射范圍包括東至紡織城，北至第四軍醫(yī)大學(xué)，西至東門(mén)外，人口較為集中，收入在西安市平均水平以上，消費(fèi)潛力較大。本項(xiàng)目地處高新開(kāi)發(fā)區(qū)郊大板塊內(nèi)，道路設(shè)施良好，于東二環(huán)與南二環(huán)交匯處，無(wú)行車(chē)障礙。在國(guó)內(nèi)、國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形式較為平穩(wěn)的情況下，應(yīng)無(wú)此大的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)外沿海的商業(yè)大腕特別是國(guó)外商貿(mào)零售企業(yè)將會(huì)瞄準(zhǔn)西安市商貿(mào)零售業(yè)這一商業(yè)寶地，與西安本地商戶展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。但隨著建工路拓寬工程完工，與公交公司協(xié)商，將有可能部分解決，此項(xiàng)