【正文】 可行性研究報(bào)告 3 第八章 結(jié)論 .................................................................................................. 23 附件目錄： ..................................................................................................... 23 一、東郊項(xiàng)目周遍市場(chǎng)調(diào)查狀況 .................................................................. 23 （一）周邊街道辦事處基本情況 ............................................................. 24 （二）項(xiàng)目周邊商圈概況 ........................................................................ 25 (三 )東郊樓商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表 .............................................................. 34 (四 )項(xiàng)目周邊公交車次及線路 .................................................................. 38 二、西安市零售企業(yè)銷售排名情況 ............................................................... 39 （一） 開元商城簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)概況 ............................................................. 43 （二）世紀(jì)金花購(gòu)物中心簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)概況 ............................................. 47 （三）民生百貨大樓簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)概況 ..................................................... 50 三、西安市經(jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)水平狀況 ....................................................... 54 （一）西安市居民消費(fèi)情況一覽表 ......................................................... 55 （二）西安市各區(qū)縣從業(yè)人員平均工資統(tǒng)計(jì)表 ..................................... 55 （三）西安市零售、餐飲網(wǎng)點(diǎn)從業(yè)人員及經(jīng)濟(jì)情況 .............................. 56 （四）西安市居民總消費(fèi)水平 58 （五）全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)基本 59 （六）分區(qū)縣人口和戶數(shù)及人口變動(dòng)情況 61 四、項(xiàng)目平面圖 62 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 五、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)（初稿） 71 第一章 總論 第一 節(jié) 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱：立豐集團(tuán)“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位：立豐（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)： 根據(jù)《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市堅(jiān)持發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通的思路，力求對(duì)傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)的商貿(mào)體系，通過深化流通領(lǐng)域的各項(xiàng)改革，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程。 根據(jù)以上所述，結(jié)合近年來國(guó)內(nèi)外出現(xiàn)的全新零售業(yè)態(tài) — SHOPPING MALL 的成功案例，建設(shè)以經(jīng)營(yíng)選購(gòu)商品為主，休閑、餐飲、娛 樂、購(gòu)物相結(jié)合的多功能大型或超大型的“一店消費(fèi)”必將成為零售消費(fèi)的重要支撐點(diǎn)。其中一層層高 8 米，二、三層層高 5 米，四層層高 2 米。 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 主要建設(shè)條件 市場(chǎng)條件：西安市作為西北五省區(qū)省會(huì) 城市之首，西部大開發(fā)的橋頭堡，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度日益加快，始終保持 13%以上的增幅，全市消費(fèi)品零售增長(zhǎng)速度亦達(dá)到 12%以上，人均收入水平逐年增加。 政策條件：“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目符合西安市政府堅(jiān)持發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性戰(zhàn)略調(diào)整，建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)商貿(mào)體系的思路，同時(shí)符合省、市政府進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，西安市及各級(jí)政府和辦事機(jī)構(gòu)，為適應(yīng)這一思路和 要求，亦在大力改善投資環(huán)境，規(guī)范和簡(jiǎn)化審批程序，提高辦事效率和服務(wù)質(zhì)量，多渠道、多領(lǐng)域加大招商引資力度，對(duì)重大項(xiàng)目采取“以項(xiàng)目定政策”的辦法吸引投資。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的要求，改革和改造傳統(tǒng)的商貿(mào)流通體制和經(jīng)營(yíng)模式已成為當(dāng)務(wù)之急，發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通、建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)的新型商貿(mào)，與國(guó)際零售業(yè)接軌已成為我國(guó)商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，并日益突顯，主要表現(xiàn)在： （ 1）零售業(yè)態(tài)多樣化 目前，國(guó)際上零售業(yè)態(tài)以其經(jīng)營(yíng)方式和規(guī)模大小可分為購(gòu)物中心、折扣店、便利店、專賣店、超級(jí)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店、專業(yè)店等，滿足了不同消費(fèi)者的不同消費(fèi)習(xí)慣。由于大多數(shù)零售業(yè)立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 態(tài)都可以以連鎖經(jīng)營(yíng)的形式存在，因此連鎖業(yè)的空前發(fā)展使其成為零售業(yè)新的發(fā)展趨勢(shì)。企業(yè)規(guī)?；饕卣靼?括：經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)廣、營(yíng)業(yè)面積大、商品種類多、營(yíng)業(yè)收入高。科學(xué)化管理使物流、商流、信息流通通過配送中心實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，大幅度提高效率，降低經(jīng)營(yíng)成本，增加銷售收入。商貿(mào)市場(chǎng)設(shè)施發(fā)展速度，新型 業(yè)態(tài)及營(yíng)銷方式發(fā)展勢(shì)頭良好，市場(chǎng)潛力巨大。 但目前西安商貿(mào)業(yè)也存在著許多問題，主要表現(xiàn)在：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過于集中，主要分布在市中心地帶；要素市場(chǎng)發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)百貨業(yè)仍占主體；新型商貿(mào)業(yè)態(tài)規(guī)范化和規(guī)?；讲桓?；缺乏現(xiàn)代營(yíng)銷理念，營(yíng)銷方式和經(jīng)營(yíng)手段落后，商業(yè)科技含量低，管理滯后；流通法制建設(shè)尚不完善，在某種程度上制約了商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。到 2020 年末 全市共有人口 703萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 536 萬(wàn)人 ；流動(dòng)人口約 100 萬(wàn)人，暫住人口約 30萬(wàn)人，近年來，西安經(jīng)濟(jì)始終保持 13%以上的增長(zhǎng)速度。如果人民幣存款利率不出現(xiàn)大的變動(dòng)，消費(fèi)市場(chǎng)若引導(dǎo)的好，這一潛在數(shù)字還將會(huì)加大。在此基礎(chǔ)上以特色環(huán)境、特色商品、特色服務(wù)、特 色消費(fèi)等將影響力擴(kuò)大到整個(gè)西安市地區(qū)?！皷|方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目充 分考慮當(dāng)今消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物及消費(fèi)環(huán)境的要求，從外場(chǎng)地規(guī)劃到店堂設(shè)計(jì)， 消費(fèi)區(qū)域劃分到商品陳列，均使消費(fèi)者體會(huì)輕松、優(yōu)雅、舒適的感覺，避免了一般消費(fèi)場(chǎng)所擁擠，嘈雜，購(gòu)物活動(dòng)空間狹窄的弊端，從而使消費(fèi)者“輕松購(gòu)物”、“輕松消費(fèi)”，使其他店家無(wú)可比擬。“東方 MALL”選址地處西安市東二環(huán)與南二環(huán)路 口交叉東北角，目前，有 12 條公交車輛經(jīng)過該地段，最近站點(diǎn)距購(gòu)物中心步行 5— 10 分鐘左右，目前尚無(wú)公交車在項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)設(shè)立站點(diǎn)，對(duì)吸引普通消費(fèi)者購(gòu)物消費(fèi)不利。隨著西安市對(duì)開放力度的進(jìn)一步加大和西部大開發(fā)步伐的加快，西安市作為西部開發(fā)的橋頭堡，必然成為國(guó)內(nèi)外商家的必爭(zhēng)之地。 市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。 第三章 項(xiàng)目環(huán)境分析 第一節(jié) 自然地理及交通環(huán)境 “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目位于西安市東郊金花南路 39 號(hào)院內(nèi)，東臨西安高新技術(shù)東開發(fā)區(qū)，北臨西安微波設(shè)備廠，是今后幾年西安市重點(diǎn)發(fā)展地帶。該區(qū)域單位人員基本屬于高等院校和國(guó)有大中型企業(yè)，文化水平和道德素質(zhì)均較高，符合“東方 MALL”人文環(huán)境要求。本建設(shè)項(xiàng)目已得到政府相關(guān)的認(rèn)可，將在項(xiàng)目實(shí)施過程中給予大力支持，無(wú)政策障礙。 揚(yáng)長(zhǎng)避短：本建設(shè)項(xiàng)目在對(duì)優(yōu)劣勢(shì)認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，將積極發(fā)揮自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，品牌優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)和管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)，努力克服交通站點(diǎn)缺乏等不利因素，使之成為市場(chǎng)矚目的焦點(diǎn)。 效益條件：效益條件是整個(gè)“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目和商業(yè)規(guī)劃的核心。 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 第三節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容 一、核心主力店：百貨零售、綜合超市 二、輔助主力店： 娛樂：動(dòng)感影院、歌城； 餐飲：快餐店、咖啡、休閑茶吧等； 書城、音像店。 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 第二節(jié) 項(xiàng)目推介 項(xiàng)目推介是項(xiàng)目建設(shè)必不可少的基礎(chǔ)性工作，是提高建設(shè)項(xiàng)目影響力，招商引進(jìn)、吸引消費(fèi)的重要方法。 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 沃爾瑪商場(chǎng)出租收入折現(xiàn)表 單位：萬(wàn)元 年數(shù) 年租金/平米 面積（萬(wàn)） 租金收入 折算到年初時(shí) 折算到年初時(shí) 的資金系數(shù) 的租金 1 300 450 424 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 美國(guó)時(shí)代華納出租收入折現(xiàn)表 單位：萬(wàn)元 年數(shù) 年租金 /平米 面積（萬(wàn)） 租金收入 折算到年初時(shí) 折算到年初時(shí) 的資金系數(shù) 6% 的租金 1 480 240 226 2 480 240 213 3 480 240 200 4 480 240 188 5 480 240 177 6 480 240 166 7 480 240 156 8 480 240 147 9 480 240 138 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 10 480 240 130 11 480 240 122 12 480 240 115 13 480 240 108 14 480 240 101 15 480 240 95 16 480 240 89 17 480 240 84 18 480 240 79 19 480 240 74 20 480 240 70 合計(jì) 9600 4800 2678 車場(chǎng)利潤(rùn)表 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 第二節(jié) 現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 第三節(jié) 資金來源及運(yùn)用表的貸款償還能力分析 本 項(xiàng) 目 有 較 強(qiáng) 的 貸 款 償 還 能 力 及 資 金 自 身 平 衡 能 力 ，詳 見下表： 資金來源與運(yùn)用表 單位 :萬(wàn)元 項(xiàng)目 第 1 6 月 第 7 12 月 第 13 18 月 第 19 24 月 合計(jì) 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 期初現(xiàn)金結(jié)余 現(xiàn)金流入 自有資金 借貸資金 銷售現(xiàn)金 車場(chǎng)收現(xiàn) 現(xiàn) 金 流 入 小 計(jì) 現(xiàn)金流出 付 現(xiàn) 土 地 成本 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 設(shè)備費(fèi) 城 市 建 設(shè) 綜合配套費(fèi) 管理費(fèi) 銷售 費(fèi)用 貸款利息 銷 售 稅 金 及附加 1還 貸 款 本 金 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 現(xiàn) 金 流 出 小 計(jì) 期末現(xiàn)金余額 第七章 風(fēng)險(xiǎn)控制 “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先來自商貿(mào)零售市場(chǎng)發(fā)展變化與項(xiàng)目預(yù)測(cè)的偏離。因而，必須時(shí)刻關(guān)注國(guó)內(nèi)外商家及本地投資商的投資建設(shè)動(dòng)態(tài)，及時(shí)了解其經(jīng)營(yíng)定位，經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，作到知己知彼，揚(yáng)長(zhǎng)避短，在競(jìng)爭(zhēng)中做大做強(qiáng)。此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)為各項(xiàng)之最。（后附“東方 MALL”市 場(chǎng)調(diào)研相關(guān)資料）