【正文】 每年年終返款，稅金開發(fā)商代為扣除。年終返款 年限投資 投資 5 萬元，委托 10 年，返款 10% 投資 5 萬元，委托 15 年，返款 12% 投資 5 萬元，委托 20 年，返款 15% 到期原價回購。簽訂合同當日起，開始返款。如出現(xiàn)稅務(wù)機關(guān)追繳，開發(fā)商代為交納。 西安 長樂中路街道辦事處地處東郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，轄區(qū)面積 平方公里，常駐人口有 萬人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場 9 個。（后附“東方 MALL”市 場調(diào)研相關(guān)資料） 附件目錄： 一、東郊項目周遍市場調(diào)查狀況 根據(jù)信號廠項目的所處位置，我們將信號廠項目的調(diào)研基本確定在：以信號廠項目為圓點，四公里為半徑的范圍內(nèi)。 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 17 第二節(jié) 項目推介 項目推介是項目建設(shè)必不可少的基礎(chǔ)性工作，是提高建設(shè)項目影響力，招商引進、吸引消費的重要方法。本建設(shè)項目已得到政府相關(guān)的認可，將在項目實施過程中給予大力支持，無政策障礙。隨著西安市對開放力度的進一步加大和西部大開發(fā)步伐的加快，西安市作為西部開發(fā)的橋頭堡，必然成為國內(nèi)外商家的必爭之地。如果人民幣存款利率不出現(xiàn)大的變動，消費市場若引導(dǎo)的好，這一潛在數(shù)字還將會加大?？茖W(xué)化管理使物流、商流、信息流通通過配送中心實現(xiàn)統(tǒng)一，大幅度提高效率，降低經(jīng)營成本，增加銷售收入。 政策條件：“東方 MALL”建設(shè)項目符合西安市政府堅持發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通，對傳統(tǒng)商業(yè)進行結(jié)構(gòu)性戰(zhàn)略調(diào)整，建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)商貿(mào)體系的思路，同時符合省、市政府進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，西安市及各級政府和辦事機構(gòu)，為適應(yīng)這一思路和 要求，亦在大力改善投資環(huán)境，規(guī)范和簡化審批程序，提高辦事效率和服務(wù)質(zhì)量，多渠道、多領(lǐng)域加大招商引資力度，對重大項目采取“以項目定政策”的辦法吸引投資。 第二節(jié) 現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析 ....................................................... 20 第三節(jié) 資金來源及運用表的貸款償還能力分析 ................................... 20 第七章 風險控制 .......................................................................................... 22 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 3 第八章 結(jié)論 .................................................................................................. 23 附件目錄： ..................................................................................................... 23 一、東郊項目周遍市場調(diào)查狀況 .................................................................. 23 （一）周邊街道辦事處基本情況 ............................................................. 24 （二）項目周邊商圈概況 ........................................................................ 25 (三 )東郊樓商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表 .............................................................. 34 (四 )項目周邊公交車次及線路 .................................................................. 38 二、西安市零售企業(yè)銷售排名情況 ............................................................... 39 （一） 開元商城簡介及經(jīng)營概況 ............................................................. 43 （二）世紀金花購物中心簡介及經(jīng)營概況 ............................................. 47 （三）民生百貨大樓簡介及經(jīng)營概況 ..................................................... 50 三、西安市經(jīng)濟、人口、消費水平狀況 ....................................................... 54 （一）西安市居民消費情況一覽表 ......................................................... 55 （二）西安市各區(qū)縣從業(yè)人員平均工資統(tǒng)計表 ..................................... 55 （三）西安市零售、餐飲網(wǎng)點從業(yè)人員及經(jīng)濟情況 .............................. 56 （四）西安市居民總消費水平 58 （五）全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)基本 59 （六）分區(qū)縣人口和戶數(shù)及人口變動情況 61 四、項目平面圖 62 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 4 五、項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計（初稿） 71 第一章 總論 第一 節(jié) 項目背景 項目名稱：立豐集團“東方 MALL”建設(shè)項目 建設(shè)單位：立豐（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目建設(shè)依據(jù)： 根據(jù)《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》的精神，西安市堅持發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通的思路，力求對傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)的商貿(mào)體系，通過深化流通領(lǐng)域的各項改革，進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進流通產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進程。以 2020 年西安市消費品零售總額 40 4 億元，按每年遞增 12%計算，全市將每年新增約 50億元的市場份額，商貿(mào)零售市場具有廣闊的發(fā)展前景，為“東方 MALL”建設(shè)項目提供了有利的市場條件。 （ 4）商品品牌自有化 商品是吸引顧客的原動力，因此，銷售特色產(chǎn)品、自有商品已成為贏得消費者的主要方法之一。 2020 年全市國民生產(chǎn)總值達到 9 35億元，與上年同比增長 1 5%，消費品零售總額達到 4 05 億元，與上年同比增長 1 01%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7748 元，比上年增長 9%，消費性支出達到 6805 元，比上年度增加 6%。但隨著建工路拓寬工程完工，與公交公司協(xié)商，將有可能部分解決，此項與開元商城、民生百貨、愛家超市等對比相對不利。 經(jīng)濟環(huán)境：本項目地 址周邊除以上院校、企業(yè)外，輻射范圍包括東至紡織立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 14 城，北至第四軍醫(yī)大學(xué)，西至東門外，人口較為集中，收入在西安市平均水平以上，消費潛力較大。 三、配套輔助店：個性商品特色店（服裝、家居、飾品等） 四、配套服務(wù)設(shè)施：銀行、美容美發(fā)、停車場等 第五章 項目實施 第一節(jié) 項目論證 “東方 MALL”建設(shè)項目將按要求進行必要和充分的論證，以及時修正可能存在的問題與缺陷。其基本的對應(yīng)措施是：全面加強招商力度，強化招商宣傳，擴大項目影響力，同時，對引進商家和數(shù)量應(yīng)有預(yù)備方案，增加選擇余地，立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 23 分方案實施。北至環(huán)城南路東段，咸寧西路，南至二環(huán)路，西到雁塔路，冬至金花南路，面積 平方公里。十年托管期滿后，開發(fā)商原價回購 。 3040 萬元 中檔投資，鋪位劃分位置處于每層商場的中心位置 。委托 10 年，返款 10%。委托 10 年。促使銷售情況良好。填補南城無大型家具商業(yè)的空白，占據(jù)南郊潛在的消費群體。周遍火暴的經(jīng)營場面是吸引好多投資者的一個重要因素。托管十年 ，每季度返款稅金低下，如不足開發(fā)商補交。東起金花路，西至朝陽門，南起永樂路，北止火車東站。這七個街道辦事處的人口情況如下： 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 24 （一）周邊街道辦事處基本情況 長樂坊街道辦事處。以目前“東方 MALL”項目規(guī)劃及設(shè)計現(xiàn)狀，只要招商有力，宣傳廣泛，工作深入，談判得當，將有能力完成招商行為。 突出特色：商業(yè)規(guī)劃必須重點突出經(jīng)營特色，從企業(yè)形象、 消費內(nèi)容、管理服務(wù)、消費環(huán)境，均展現(xiàn)鮮明的個性與特色，使“東方 MALL”成為擴大立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 15 消費者領(lǐng)略時代潮流和最新時尚的窗口。在此情況下，本建設(shè)項目一是要在經(jīng)營理念、管理技術(shù)等方面虛心學(xué)習(xí)力求趕超，同時，立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 13 要 充分發(fā)揮本地企業(yè)“天時、地利、人和”的優(yōu)勢，在競爭中發(fā)展和壯大。項目經(jīng)營中，將重點分析和了解覆蓋區(qū)和輻射區(qū) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟發(fā)展、收入水平、消費特點及消費群體類別等狀況（有關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件）。西安市商貿(mào)業(yè)以引導(dǎo)生產(chǎn)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴大需求，拉動經(jīng)濟增長為出發(fā)點，流通規(guī)模不斷擴大，社會購買力日益增強，全市社會消費品零售總額以年 12%以上的速度增長，已初步建立起統(tǒng)一、開放、競爭、有序的各種經(jīng)濟成份共同發(fā)展的流通格局。 第二章 市場預(yù)測分析 第一節(jié) 商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢及特點 隨著改革開放的深入和國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)面臨著機遇和挑戰(zhàn)。 雖然近幾年西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展較快，但也存在著商業(yè)網(wǎng)點布局過于集中，要素市場發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)百貨業(yè)仍占主體，新型業(yè)態(tài)規(guī)范化和規(guī)模化水平不高，商業(yè)科技化含量低，營銷理念落后等諸方面問題，急待轉(zhuǎn)軌變立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 5 形。建成后其綜合經(jīng)營面積與開元商城相當，但經(jīng)營內(nèi)容更能適合消費市場的要求，集大型購物、休閑、娛樂、餐飲、健身為一體，實行智能化、科學(xué)化管理，成為零售消費行業(yè)一大亮點。 （ 3）企業(yè)規(guī)?；? 做大企業(yè)規(guī)模，實行規(guī)?；?jīng)營，是當今零售業(yè)發(fā)展的又一趨勢。 西安市商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展空間預(yù)測?！皷|方 MALL”作為現(xiàn)代購物中心，將采用國內(nèi)一流的服務(wù)設(shè)施，為消費者提供便捷服務(wù)，客梯、扶梯、貨梯、購物行李車、保險立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 12 箱、刷卡機、吸煙室、電腦購物指南等一應(yīng)具備，為全市設(shè)施功能最全、最先進。不足之處是目前尚無公交車在項目開發(fā)地設(shè)立站點。 資金條件：規(guī)劃內(nèi)容的實施，應(yīng)有足夠的資金支持，且應(yīng)以可供投入的資金量作為項目考量的前 提，最大資金缺口不應(yīng)超過 20%。因此，應(yīng)當通過規(guī)范的招標竟標形式，嚴格挑選有法定資質(zhì)，經(jīng)驗豐富的設(shè)計、施工單位進行設(shè)計和施工，設(shè)計和施工方案必須經(jīng)過充分論證， 以規(guī)避風險。共有街道 26 條，共計 16135 戶， 75345 人。 愛家超市（大型） 新世紀家具匯展中心（ 3 層、大型、家用床上用品、批發(fā)零售） 小貝殼酒樓 國美電器商城 摩托城 順峰 摩登娛樂 西川、一品堂 元太祖 萬壽路小吃城 建國飯店 C、 地產(chǎn)項目 名稱 規(guī)模 均價 新園社區(qū) 大型 2020 元 \㎡ 東興大廈 13 層 東方機械廠商住樓 3 棟 ,19 層 雁影華廳 22 層 3100 元 \㎡ 紫荊苑 18 層 3100 元 \㎡ 城市麗景 大型 3700 元 \㎡ 翔園 大型 3380 元 \㎡ 心情雅苑 大型 新光小區(qū) 占地 畝 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 29 中綠花園 11 畝 鑫龍 .天然居 40 萬平米多棟高層 圖蘭朵商務(wù)會所 8 萬平米 D、公共設(shè)施 公交 基礎(chǔ)教育 銀行 醫(yī)院 公共休閑場所 717 陽光中學(xué) 商業(yè)銀行雁塔北路支行 陜鋼醫(yī)院 興慶公園 714 陽光小學(xué) 建設(shè)銀行興慶路儲蓄所 西安交通大學(xué)醫(yī)院 公園南路公園 716 秦川子校 建設(shè)銀行建工路儲蓄所 北方醫(yī)院 102 八十三中 工商銀行西影路分行 武警醫(yī)院 512 二十七中 工行公園路分理處 建材局醫(yī)院 502 工行萬壽路分理處 607 工行開發(fā)區(qū)支行東取分理處 37 工行互助路分理處 300 工行鐵路局分理處 8 45 528 13 228 240 508 708 E