【正文】 每年年終返款，稅金開發(fā)商代為扣除。年終返款 年限投資 投資 5 萬(wàn)元，委托 10 年，返款 10% 投資 5 萬(wàn)元，委托 15 年，返款 12% 投資 5 萬(wàn)元，委托 20 年，返款 15% 到期原價(jià)回購(gòu)。簽訂合同當(dāng)日起，開始返款。如出現(xiàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳，開發(fā)商代為交納。 西安 長(zhǎng)樂(lè)中路街道辦事處地處東郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，轄區(qū)面積 平方公里，常駐人口有 萬(wàn)人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國(guó)有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場(chǎng) 9 個(gè)。（后附“東方 MALL”市 場(chǎng)調(diào)研相關(guān)資料） 附件目錄： 一、東郊項(xiàng)目周遍市場(chǎng)調(diào)查狀況 根據(jù)信號(hào)廠項(xiàng)目的所處位置，我們將信號(hào)廠項(xiàng)目的調(diào)研基本確定在：以信號(hào)廠項(xiàng)目為圓點(diǎn)，四公里為半徑的范圍內(nèi)。 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 第二節(jié) 項(xiàng)目推介 項(xiàng)目推介是項(xiàng)目建設(shè)必不可少的基礎(chǔ)性工作，是提高建設(shè)項(xiàng)目影響力，招商引進(jìn)、吸引消費(fèi)的重要方法。本建設(shè)項(xiàng)目已得到政府相關(guān)的認(rèn)可，將在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中給予大力支持，無(wú)政策障礙。隨著西安市對(duì)開放力度的進(jìn)一步加大和西部大開發(fā)步伐的加快，西安市作為西部開發(fā)的橋頭堡，必然成為國(guó)內(nèi)外商家的必爭(zhēng)之地。如果人民幣存款利率不出現(xiàn)大的變動(dòng)，消費(fèi)市場(chǎng)若引導(dǎo)的好，這一潛在數(shù)字還將會(huì)加大?？茖W(xué)化管理使物流、商流、信息流通通過(guò)配送中心實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，大幅度提高效率，降低經(jīng)營(yíng)成本，增加銷售收入。 政策條件：“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目符合西安市政府堅(jiān)持發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性戰(zhàn)略調(diào)整，建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)商貿(mào)體系的思路，同時(shí)符合省、市政府進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，西安市及各級(jí)政府和辦事機(jī)構(gòu)，為適應(yīng)這一思路和 要求，亦在大力改善投資環(huán)境，規(guī)范和簡(jiǎn)化審批程序，提高辦事效率和服務(wù)質(zhì)量，多渠道、多領(lǐng)域加大招商引資力度，對(duì)重大項(xiàng)目采取“以項(xiàng)目定政策”的辦法吸引投資。 第二節(jié) 現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 ....................................................... 20 第三節(jié) 資金來(lái)源及運(yùn)用表的貸款償還能力分析 ................................... 20 第七章 風(fēng)險(xiǎn)控制 .......................................................................................... 22 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 第八章 結(jié)論 .................................................................................................. 23 附件目錄： ..................................................................................................... 23 一、東郊項(xiàng)目周遍市場(chǎng)調(diào)查狀況 .................................................................. 23 （一）周邊街道辦事處基本情況 ............................................................. 24 （二）項(xiàng)目周邊商圈概況 ........................................................................ 25 (三 )東郊樓商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表 .............................................................. 34 (四 )項(xiàng)目周邊公交車次及線路 .................................................................. 38 二、西安市零售企業(yè)銷售排名情況 ............................................................... 39 （一） 開元商城簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)概況 ............................................................. 43 （二）世紀(jì)金花購(gòu)物中心簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)概況 ............................................. 47 （三）民生百貨大樓簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)概況 ..................................................... 50 三、西安市經(jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)水平狀況 ....................................................... 54 （一）西安市居民消費(fèi)情況一覽表 ......................................................... 55 （二）西安市各區(qū)縣從業(yè)人員平均工資統(tǒng)計(jì)表 ..................................... 55 （三）西安市零售、餐飲網(wǎng)點(diǎn)從業(yè)人員及經(jīng)濟(jì)情況 .............................. 56 （四）西安市居民總消費(fèi)水平 58 （五）全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)基本 59 （六）分區(qū)縣人口和戶數(shù)及人口變動(dòng)情況 61 四、項(xiàng)目平面圖 62 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 五、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)（初稿） 71 第一章 總論 第一 節(jié) 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱：立豐集團(tuán)“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位：立豐（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)： 根據(jù)《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市堅(jiān)持發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通的思路，力求對(duì)傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)的商貿(mào)體系，通過(guò)深化流通領(lǐng)域的各項(xiàng)改革，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程。以 2020 年西安市消費(fèi)品零售總額 40 4 億元，按每年遞增 12%計(jì)算，全市將每年新增約 50億元的市場(chǎng)份額，商貿(mào)零售市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展前景，為“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目提供了有利的市場(chǎng)條件。 （ 4）商品品牌自有化 商品是吸引顧客的原動(dòng)力，因此，銷售特色產(chǎn)品、自有商品已成為贏得消費(fèi)者的主要方法之一。 2020 年全市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 9 35億元，與上年同比增長(zhǎng) 1 5%，消費(fèi)品零售總額達(dá)到 4 05 億元，與上年同比增長(zhǎng) 1 01%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7748 元，比上年增長(zhǎng) 9%，消費(fèi)性支出達(dá)到 6805 元，比上年度增加 6%。但隨著建工路拓寬工程完工，與公交公司協(xié)商，將有可能部分解決，此項(xiàng)與開元商城、民生百貨、愛家超市等對(duì)比相對(duì)不利。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：本項(xiàng)目地 址周邊除以上院校、企業(yè)外，輻射范圍包括東至紡織立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 城，北至第四軍醫(yī)大學(xué)，西至東門外，人口較為集中，收入在西安市平均水平以上，消費(fèi)潛力較大。 三、配套輔助店：個(gè)性商品特色店（服裝、家居、飾品等） 四、配套服務(wù)設(shè)施：銀行、美容美發(fā)、停車場(chǎng)等 第五章 項(xiàng)目實(shí)施 第一節(jié) 項(xiàng)目論證 “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目將按要求進(jìn)行必要和充分的論證，以及時(shí)修正可能存在的問(wèn)題與缺陷。其基本的對(duì)應(yīng)措施是：全面加強(qiáng)招商力度，強(qiáng)化招商宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，同時(shí)，對(duì)引進(jìn)商家和數(shù)量應(yīng)有預(yù)備方案，增加選擇余地，立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 分方案實(shí)施。北至環(huán)城南路東段，咸寧西路，南至二環(huán)路，西到雁塔路，冬至金花南路，面積 平方公里。十年托管期滿后，開發(fā)商原價(jià)回購(gòu) 。 3040 萬(wàn)元 中檔投資，鋪位劃分位置處于每層商場(chǎng)的中心位置 。委托 10 年，返款 10%。委托 10 年。促使銷售情況良好。填補(bǔ)南城無(wú)大型家具商業(yè)的空白，占據(jù)南郊潛在的消費(fèi)群體。周遍火暴的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)面是吸引好多投資者的一個(gè)重要因素。托管十年 ，每季度返款稅金低下，如不足開發(fā)商補(bǔ)交。東起金花路，西至朝陽(yáng)門，南起永樂(lè)路，北止火車東站。這七個(gè)街道辦事處的人口情況如下： 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 （一）周邊街道辦事處基本情況 長(zhǎng)樂(lè)坊街道辦事處。以目前“東方 MALL”項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)現(xiàn)狀，只要招商有力，宣傳廣泛，工作深入，談判得當(dāng)，將有能力完成招商行為。 突出特色：商業(yè)規(guī)劃必須重點(diǎn)突出經(jīng)營(yíng)特色，從企業(yè)形象、 消費(fèi)內(nèi)容、管理服務(wù)、消費(fèi)環(huán)境，均展現(xiàn)鮮明的個(gè)性與特色，使“東方 MALL”成為擴(kuò)大立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 消費(fèi)者領(lǐng)略時(shí)代潮流和最新時(shí)尚的窗口。在此情況下，本建設(shè)項(xiàng)目一是要在經(jīng)營(yíng)理念、管理技術(shù)等方面虛心學(xué)習(xí)力求趕超，同時(shí)，立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 要 充分發(fā)揮本地企業(yè)“天時(shí)、地利、人和”的優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展和壯大。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，將重點(diǎn)分析和了解覆蓋區(qū)和輻射區(qū) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)群體類別等狀況（有關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件）。西安市商貿(mào)業(yè)以引導(dǎo)生產(chǎn)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為出發(fā)點(diǎn)，流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，社會(huì)購(gòu)買力日益增強(qiáng)，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額以年 12%以上的速度增長(zhǎng)，已初步建立起統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的各種經(jīng)濟(jì)成份共同發(fā)展的流通格局。 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 第一節(jié) 商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn) 隨著改革開放的深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 雖然近幾年西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展較快，但也存在著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局過(guò)于集中，要素市場(chǎng)發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)百貨業(yè)仍占主體，新型業(yè)態(tài)規(guī)范化和規(guī)?；讲桓撸虡I(yè)科技化含量低，營(yíng)銷理念落后等諸方面問(wèn)題，急待轉(zhuǎn)軌變立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 形。建成后其綜合經(jīng)營(yíng)面積與開元商城相當(dāng)，但經(jīng)營(yíng)內(nèi)容更能適合消費(fèi)市場(chǎng)的要求，集大型購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、健身為一體，實(shí)行智能化、科學(xué)化管理，成為零售消費(fèi)行業(yè)一大亮點(diǎn)。 （ 3）企業(yè)規(guī)?；? 做大企業(yè)規(guī)模，實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)，是當(dāng)今零售業(yè)發(fā)展的又一趨勢(shì)。 西安市商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)。“東方 MALL”作為現(xiàn)代購(gòu)物中心，將采用國(guó)內(nèi)一流的服務(wù)設(shè)施，為消費(fèi)者提供便捷服務(wù)，客梯、扶梯、貨梯、購(gòu)物行李車、保險(xiǎn)立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 箱、刷卡機(jī)、吸煙室、電腦購(gòu)物指南等一應(yīng)具備，為全市設(shè)施功能最全、最先進(jìn)。不足之處是目前尚無(wú)公交車在項(xiàng)目開發(fā)地設(shè)立站點(diǎn)。 資金條件：規(guī)劃內(nèi)容的實(shí)施，應(yīng)有足夠的資金支持，且應(yīng)以可供投入的資金量作為項(xiàng)目考量的前 提，最大資金缺口不應(yīng)超過(guò) 20%。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)規(guī)范的招標(biāo)竟標(biāo)形式，嚴(yán)格挑選有法定資質(zhì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，設(shè)計(jì)和施工方案必須經(jīng)過(guò)充分論證， 以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。共有街道 26 條，共計(jì) 16135 戶， 75345 人。 愛家超市（大型） 新世紀(jì)家具匯展中心（ 3 層、大型、家用床上用品、批發(fā)零售） 小貝殼酒樓 國(guó)美電器商城 摩托城 順?lè)? 摩登娛樂(lè) 西川、一品堂 元太祖 萬(wàn)壽路小吃城 建國(guó)飯店 C、 地產(chǎn)項(xiàng)目 名稱 規(guī)模 均價(jià) 新園社區(qū) 大型 2020 元 \㎡ 東興大廈 13 層 東方機(jī)械廠商住樓 3 棟 ,19 層 雁影華廳 22 層 3100 元 \㎡ 紫荊苑 18 層 3100 元 \㎡ 城市麗景 大型 3700 元 \㎡ 翔園 大型 3380 元 \㎡ 心情雅苑 大型 新光小區(qū) 占地 畝 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 中綠花園 11 畝 鑫龍 .天然居 40 萬(wàn)平米多棟高層 圖蘭朵商務(wù)會(huì)所 8 萬(wàn)平米 D、公共設(shè)施 公交 基礎(chǔ)教育 銀行 醫(yī)院 公共休閑場(chǎng)所 717 陽(yáng)光中學(xué) 商業(yè)銀行雁塔北路支行 陜鋼醫(yī)院 興慶公園 714 陽(yáng)光小學(xué) 建設(shè)銀行興慶路儲(chǔ)蓄所 西安交通大學(xué)醫(yī)院 公園南路公園 716 秦川子校 建設(shè)銀行建工路儲(chǔ)蓄所 北方醫(yī)院 102 八十三中 工商銀行西影路分行 武警醫(yī)院 512 二十七中 工行公園路分理處 建材局醫(yī)院 502 工行萬(wàn)壽路分理處 607 工行開發(fā)區(qū)支行東取分理處 37 工行互助路分理處 300 工行鐵路局分理處 8 45 528 13 228 240 508 708 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