【文章內(nèi)容簡介】 、時尚消費檔次上，但亦應(yīng)充分考慮消費者“實惠便利”的客觀要求，在消費價格上應(yīng)不高于西安市同類消費水平，同時，盡可能為消費者在消費過程中提供便利。 第二節(jié) 規(guī)劃項目應(yīng)具備的條件 政策條件：項 目規(guī)劃內(nèi)容將嚴(yán)格執(zhí)行各項政策法規(guī)所經(jīng)營的內(nèi)容和項目，不得與政策法規(guī)相抵觸，同時，充分研究和利用現(xiàn)行政策為“東方 MALL”建設(shè)項目提供立足的政策和法律依據(jù)。 資源條件：所有規(guī)劃內(nèi)容將充分考慮目前的市場資源狀況，可實施、易落實、避免一味追求“高、新、全”，從而給項目實施帶來困難。 效益條件：效益條件是整個“東方 MALL”建設(shè)項目和商業(yè)規(guī)劃的核心。因此，所有規(guī)劃內(nèi)容將以效益為前提，不但項目形式、內(nèi)容要好，而且項目效益結(jié)果要更好。 資金條件：規(guī)劃內(nèi)容的實施，應(yīng)有足夠的資金支持，且應(yīng)以可供投入的資金量作為項目考量的前 提，最大資金缺口不應(yīng)超過 20%。 技術(shù)條件：商業(yè)規(guī)劃將充分考慮實施過程中的技術(shù)問題，作為充分的技術(shù)準(zhǔn)備，為項目內(nèi)容實施提供充分的技術(shù)保障。 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 16 第三節(jié) 項目規(guī)劃內(nèi)容 一、核心主力店：百貨零售、綜合超市 二、輔助主力店： 娛樂：動感影院、歌城； 餐飲：快餐店、咖啡、休閑茶吧等； 書城、音像店。 三、配套輔助店：個性商品特色店（服裝、家居、飾品等） 四、配套服務(wù)設(shè)施：銀行、美容美發(fā)、停車場等 第五章 項目實施 第一節(jié) 項目論證 “東方 MALL”建設(shè)項目將按要求進(jìn)行必要和充分的論證，以及時修正可能存在的問題與缺陷。 論證主要采?。? 調(diào)研論證：“東方 MALL”可行性研究報告及商業(yè)規(guī)劃均將進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的市場調(diào)研論證，通過采取模擬比較等方法取得符合實際的結(jié)論性的論證結(jié)果，使其更加切合商貿(mào)零售市場的發(fā)展實際。 專家論證：“東方 MALL”可行性研究報告及商業(yè)規(guī)劃，在進(jìn)行充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，將進(jìn)行必要的專家論證，主要進(jìn)行相關(guān)項目環(huán)節(jié)和技術(shù)方面的論證，以保證項目規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 17 第二節(jié) 項目推介 項目推介是項目建設(shè)必不可少的基礎(chǔ)性工作，是提高建設(shè)項目影響力，招商引進(jìn)、吸引消費的重要方法?！皷|方 MALL” 建設(shè)項目，主要采取 廣告推介、媒體推介、活動推介等形式，靈活展開，推介活動方案另行制訂。 第三節(jié) 招商引進(jìn) 鑒于“東方 MALL”項目建成后將采取現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的運作模式招商引進(jìn)，特別是主力商家入駐成為“東方 MALL”建設(shè)項目成功與否的關(guān)鍵因素。以目前“東方 MALL”項目規(guī)劃及設(shè)計現(xiàn)狀，只要招商有力，宣傳廣泛，工作深入，談判得當(dāng)，將有能力完成招商行為。 第六章 財務(wù)評價 沃爾瑪商場出租收入折現(xiàn)表 單位：萬元 年數(shù) 年租金/平米 面積（萬） 租金收入 折算到年初時 折算到年初時 的資金系數(shù) 的租金 1 300 450 424 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 18 美國時代華納出租收入折現(xiàn)表 單位：萬元 年數(shù) 年租金 /平米 面積（萬） 租金收入 折算到年初時 折算到年初時 的資金系數(shù) 6% 的租金 1 480 240 226 2 480 240 213 3 480 240 200 4 480 240 188 5 480 240 177 6 480 240 166 7 480 240 156 8 480 240 147 9 480 240 138 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 19 10 480 240 130 11 480 240 122 12 480 240 115 13 480 240 108 14 480 240 101 15 480 240 95 16 480 240 89 17 480 240 84 18 480 240 79 19 480 240 74 20 480 240 70 合計 9600 4800 2678 車場利潤表 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 20 第二節(jié) 現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析 第三節(jié) 資金來源及運用表的貸款償還能力分析 本 項 目 有 較 強 的 貸 款 償 還 能 力 及 資 金 自 身 平 衡 能 力 ，詳 見下表： 資金來源與運用表 單位 :萬元 項目 第 1 6 月 第 7 12 月 第 13 18 月 第 19 24 月 合計 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 21 期初現(xiàn)金結(jié)余 現(xiàn)金流入 自有資金 借貸資金 銷售現(xiàn)金 車場收現(xiàn) 現(xiàn) 金 流 入 小 計 現(xiàn)金流出 付 現(xiàn) 土 地 成本 前期工程費 建安工程費 設(shè)備費 城 市 建 設(shè) 綜合配套費 管理費 銷售 費用 貸款利息 銷 售 稅 金 及附加 1還 貸 款 本 金 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 22 現(xiàn) 金 流 出 小 計 期末現(xiàn)金余額 第七章 風(fēng)險控制 “東方 MALL”建設(shè)項目的風(fēng)險首先來自商貿(mào)零售市場發(fā)展變化與項目預(yù)測的偏離。雖然依據(jù)最近三年的市場狀況分析了今后商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展趨勢，但基于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)和市場穩(wěn)定的特定前提，不排除項目建成后出現(xiàn)特殊災(zāi)難（如非典）和政治、經(jīng)濟(jì)形勢因某種原因突變，因此，應(yīng)及時掌握和了解政治、經(jīng)濟(jì)和社會情況的變化，并隨變化及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。 其次，市場競爭的變化亦增大了本建設(shè)項目的風(fēng)險。除國外及沿海商家入駐西安，與本項目展開競爭外，本地投資商亦有多家正在擬辦大型購物中心，“東方 MALL”將會遇到強力挑戰(zhàn)。因而，必須時刻關(guān)注國內(nèi)外商家及本地投資商的投資建設(shè)動態(tài)，及時了解其經(jīng)營定位，經(jīng)營模式和經(jīng)營內(nèi)容，作到知己知彼，揚長避短，在競爭中做大做強。 第三，經(jīng)營場所設(shè)計不當(dāng)和工程質(zhì)量達(dá)不到要求，亦可能給后期經(jīng)營開發(fā)帶來風(fēng)險。因此，應(yīng)當(dāng)通過規(guī)范的招標(biāo)竟標(biāo)形式，嚴(yán)格挑選有法定資質(zhì)，經(jīng)驗豐富的設(shè)計、施工單位進(jìn)行設(shè)計和施工，設(shè)計和施工方案必須經(jīng)過充分論證， 以規(guī)避風(fēng)險。 第四，招商不利及原擬訂主力商家未能按期入駐造成風(fēng)險。此項風(fēng)險為各項之最。其基本的對應(yīng)措施是：全面加強招商力度，強化招商宣傳，擴(kuò)大項目影響力，同時，對引進(jìn)商家和數(shù)量應(yīng)有預(yù)備方案，增加選擇余地，立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 23 分方案實施。 第八章 結(jié)論 本報告通過各方面研究論證，項目背景資料詳實，市場預(yù)測客觀、風(fēng)險分析全面，力求使“東方 MALL”建設(shè)項目符合市場發(fā)展實際，使整個項目建設(shè)在科學(xué)、現(xiàn)實的基礎(chǔ)上。綜上所述，本項目內(nèi)部條件和外部條件均具備了對擬建設(shè)項目的支持和滿足程度，項目建設(shè)和運營具有可能性。（后附“東方 MALL”市 場調(diào)研相關(guān)資料） 附件目錄： 一、東郊項目周遍市場調(diào)查狀況 根據(jù)信號廠項目的所處位置，我們將信號廠項目的調(diào)研基本確定在：以信號廠項目為圓點，四公里為半徑的范圍內(nèi)。就此展開了關(guān)于此范圍內(nèi)的人口、廠礦、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲娛樂的調(diào)研。我們的調(diào)研范圍含跨了七個街道辦事處分別為：長樂坊街道辦事處、東關(guān)南街街道辦事處、太乙路街道辦事處、韓森寨街道辦事處、長樂西路街道辦事處、長樂中路街道辦事處、胡家廟街道辦事處。這七個街道辦事處的人口情況如下： 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 24 （一）周邊街道辦事處基本情況 長樂坊街道辦事處。位于小東門。東起金花 北路，西至環(huán)城東路北段，南至東關(guān)南街，北到永樂路，轄區(qū)面積 平方公里。有街道 28 條，有機關(guān)、企事業(yè)單位 176 家， 49 個居委會，共計 21502 戶， 83548 人。 東關(guān)南街街道辦事處。位于東門外。東起金花路，西臨護(hù)城河，南臨咸寧西路，北轄東關(guān)南街、柿園路、互助路，面積 平方公里。共有街道 26 條，共計 16135 戶， 75345 人。 太乙路街道辦事處。位于和平門外。北至環(huán)城南路東段，咸寧西路，南至二環(huán)路，西到雁塔路，冬至金花南路，面積 平方公里。共計 25345戶， 102543 人。 韓森寨 街道地處東部城鄉(xiāng)結(jié)合部，所轄地域 平方公里，常住人口為 74292 人，有 8 個社區(qū)居委會（ 2 個單位社區(qū)， 6 個綜合社區(qū)），駐地單位 33 個。 西安 長樂中路街道辦事處地處東郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，轄區(qū)面積 平方公里，常駐人口有 萬人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場 9 個。 胡家廟街道辦事處 .轄區(qū)面積 平方公里，常駐人口有 萬人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場 9 個。有流動人口 萬人 (日流量 )，是人員密集，流動人口相對集中的 區(qū)域， 新城區(qū)長樂西路街道辦事處管轄面積 平方公里，人口 萬。東起金花路，西至朝陽門，南起永樂路，北止火車東站。駐地單位有第四立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 25 軍醫(yī)大學(xué)、西安供電局、金花飯店、西北電建總公司等國內(nèi)外知名單位 。 人口組成比例表 單位： % 5 7 . 21 2 . 43 0 . 4農(nóng)業(yè)人口 流動人口 城鎮(zhèn)人口 （二）項目周邊商圈概況 項目商圈概況 信號廠項目商圈劃定東起幸福路 \西至雁塔路 \北到長纓路 \南到等駕坡 各商圈情況 1） 核心商圈：東起火炬路、西至 興慶路、北到咸寧路、南達(dá)建工路 A、 居民區(qū) 名稱 戶數(shù) 沙坡村社區(qū) 2300 余戶 信號廠社區(qū) 2181 戶 交大社區(qū) 3700 戶 黃蒲莊社區(qū) 2200 戶 陜鋼廠家屬院 3000 戶 西安微波儀器廠 900 戶 火炬路第一社區(qū) 300 戶 東新城市花園 3000 戶 合計 17581 戶 B、商業(yè)娛樂設(shè)施 百貨 超市 大型商場 娛樂 餐飲 交大百貨商場（ 2 層，副食、蔬菜） 海星超市 建工路蔬菜批發(fā)市場 金海岸大酒店（餐飲、住宿）中型 澎湖灣酒店、 愛家超市 塞博電腦城（電腦、軟件、配件） 天山賓館 （住宿） 老客棧 立豐國際購物中心建設(shè)項目可行性研究報告 26 塞格電腦城（電腦、軟件、配件） 南洋大酒店 東來順 青藤 小肥羊 民間瓦罐 金延安 C、公共設(shè)施 公交 基礎(chǔ)教育 銀行 醫(yī)院 228 路 西鐵一中 工商銀行交大分理處 705 路 市十二中 工商銀行咸寧西路分理處 528 普天幼兒園 建設(shè)銀行長樂坊分理處 508 普天子弟學(xué)校 建設(shè)銀行東開發(fā)區(qū)分理處 7 東方藝術(shù)學(xué)校 商業(yè)銀行咸寧路支行 240 交大陽光系列 中國銀行咸寧路支行 702 83 中 716 37 45 D、大中專院校 名稱 教職工人數(shù) 學(xué)生人數(shù) 西安交通大學(xué) 16000 26000 信號廠中學(xué) 100 1000 交大附中 200 2020 西安理工大學(xué) 16000 19700 西安警官職業(yè)學(xué)校 大型 武警學(xué)院 大型 E、大型企事業(yè)單位 名稱 規(guī)模 西安富士通通訊設(shè)備廠 中小型 西安鐵路信號廠 大型 西安華力電器公