【正文】 在委托一方，開發(fā)商相當(dāng)高額接受投資人的存款。 自營 最少投資 5 萬元。 缺點(diǎn)：家具裝飾作為普通家庭的固定資產(chǎn)，消耗時(shí)間長，要保障此商業(yè)地產(chǎn)的良性經(jīng)營 必須有兩個方面的支撐： 高新區(qū)新的住宅、寫字間的建設(shè)。三層： 6200 元 經(jīng)營規(guī)劃 家具廣場 開業(yè)時(shí)間 2020 年 12 月 運(yùn)營商 金潤達(dá)家具有限公司 推廣賣點(diǎn) 搶占南城財(cái)富極點(diǎn) 項(xiàng)目主題 投資高點(diǎn)賺的歡 項(xiàng)目配套 門前停車場 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 投資方式及 返款和稅金 基本投資 投資最小金額 為 5 萬元，最大不限。因此雖然沒有獨(dú)特的銷售方式卻出現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績。 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 式 20 萬元 基本投資額度 ，占此百貨商場投資的 40 左右。期到后開發(fā)商原價(jià)收回。大型服裝批發(fā)市場） 宗江川菜酒樓 陜西廣濟(jì)大藥房超市 匯科電腦超市 海星超市（一引分店500 平方米，百貨、 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 副食） 秋林第五連鎖店（安東街， 200 平方米，副食、日用、文具） 三棵樹超市， 300 平方米、經(jīng)營百貨、小食品 紅光電影院 老孫家飯莊 紅珊瑚市場；食品、洗滌、煙酒 黃河健身中心 金花飯店 輕工市場 萬年飯店 義烏小商品城 皇后大酒店 人和服裝城 國賓飯店 華東服裝城 聞天大酒店 康復(fù)路市場 神州明珠酒 店 長樂果品批發(fā)市場 朝陽門工業(yè)品批發(fā)市場 C、地產(chǎn)項(xiàng)目 名稱 規(guī)模 均價(jià) 亞曦華業(yè)大廈 建設(shè)中 凱來大廈 30 層，即將竣工 中鐵十一局集團(tuán)大樓陜西地方鐵路辦公大樓 15 層辦公用，未竣工 11 層建設(shè)中 城南錦繡華廳 大型純住宅， 2960 元 \㎡ 人民日報(bào)西北新聞大樓 7 萬平米 2020 年竣工 2960 元 \㎡ 鐵一局基地測繪實(shí)驗(yàn)大樓 24 層商用 都市遠(yuǎn)景 24 層辦公，建設(shè)中 3250 元 \㎡ 佳友大廈 25 層 秦晉商務(wù)中心 建設(shè)中 22 層 3650 元 \㎡ 麗苑 大型 3100 元 \㎡ 紫荊苑 大型 3100 元 \㎡ 京潤花園 大型 人華大廈 13800 平方米 3480 元 \㎡ 東方星座 2500 元 \㎡ 世貿(mào)大廈 商用樓 D、 公共設(shè)施 公交 基礎(chǔ)教育 銀行 公共休閑 醫(yī)院 4 鐵路局一小 商業(yè)銀行雁塔北路支行 興慶公元園 11 安東街小學(xué) 八仙庵 鐵一局中心醫(yī)院 105 西安高級中學(xué)分校 建設(shè)銀行西影路儲蓄所 青龍寺 323 醫(yī)院 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 511 西鐵警校 451 醫(yī)院 710 西光子校 鄭和醫(yī)院 303 黃河子校 工行萬壽路分理處 解放軍 35 醫(yī)院 42 西工院附中 工行胡家廟支行東取分理處 232 東關(guān)小學(xué) 工行四醫(yī)大分理處 725 22 中 工行鐵路局分理處 709 3 中 203 90 中 240 中興路小學(xué) 13 鐵 4 中 209 電機(jī)廠小學(xué) 604 昆侖子校 605 E、 大中專院校 名稱 教職工人數(shù) 學(xué)生人數(shù) 西安建筑科技大學(xué) 2200 22020 西安科技大學(xué) 1480 10000 長安大學(xué) 1300 30000 西北工程技術(shù)學(xué)校 1068 9000 西安工 業(yè)學(xué)校 1200 1600 西安市體育運(yùn)動學(xué)校 1500 200 西安市物資中專 100 200 西安電力中專 362 1738 F、 大型企業(yè)事業(yè)單位 名稱 規(guī)模 地質(zhì)礦類研究院 中等 西安建設(shè)第三公司 中型 西安石油儀器一分廠 大型 鄭州鐵路局西安分局 大型 西安第一印刷廠 大型 西安美術(shù)廣告公司 廣告、裝飾中型 西安測繪研究院 地質(zhì)測繪、中型 陜西日報(bào)社 報(bào)紙出版、中型 陜西省電力設(shè)計(jì)院 電力規(guī)劃設(shè)計(jì)、中型 一機(jī)部第七設(shè)計(jì)院 機(jī)械設(shè)計(jì)研究、中型 西安話劇院 話劇表演、研究、中型 陜西社會保障局 主管社會保險(xiǎn)事業(yè) 陜西省公安廳消防局 消防、治安 陜西省省委、紀(jì)檢委 大型 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 省科技信息研究院 信息采編、研究、小型 鐵一局第一測繪院 規(guī)劃、大型 陜西微生物研究所 中小型 西安正大制藥有限公司 中型 西安有色金屬勘測設(shè)計(jì)研究院 中型 省核工業(yè)研究所 中型 西北地質(zhì)研究所 中型 陜西鋼廠 大型國有、經(jīng)營狀況不良 新城區(qū)人民檢查院 華山機(jī)械廠 幸福制藥廠 黃河中游管理局 省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 西安熱工研究院 假肢廠 省藥材公司 西北光電儀器廠 西北電力設(shè)計(jì)院 搪瓷廠 (三 )東郊樓商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表 項(xiàng)目名稱 98 金光大道 項(xiàng)目類型 商場 項(xiàng)目位置 解放路 98 號（人人樂對面） 聯(lián)系電話 82106777 發(fā)展商 丹尼爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 周遍商業(yè) 人人樂、民生、百盛 按揭銀行 建行 付款方式 一次性 優(yōu)惠點(diǎn) 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點(diǎn) 無 公攤 樓層價(jià)格 一層： 20200 元、二層： 17500 三層： 16300 四五層： 9860 經(jīng)營規(guī)劃 為中檔服裝，劃分形式參照康復(fù)路 開業(yè)時(shí)間 2020 年 10 月 運(yùn)營商 丹尼爾康復(fù)路商城 推廣賣點(diǎn) 優(yōu)越的地理環(huán)境、托管十年，康復(fù)路的經(jīng)營模式 項(xiàng)目主題 致富的金光大道 項(xiàng)目配套 無 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 資產(chǎn)投資方式 委托十年 最低單位面積為 5000 元 /㎡，最高價(jià)格為 20200 元 /㎡。駐地單位有第四立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 軍醫(yī)大學(xué)、西安供電局、金花飯店、西北電建總公司等國內(nèi)外知名單位 。位于和平門外。位于小東門。此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)為各項(xiàng)之最。 第六章 財(cái)務(wù)評價(jià) 沃爾瑪商場出租收入折現(xiàn)表 單位：萬元 年數(shù) 年租金/平米 面積（萬） 租金收入 折算到年初時(shí) 折算到年初時(shí) 的資金系數(shù) 的租金 1 300 450 424 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 美國時(shí)代華納出租收入折現(xiàn)表 單位：萬元 年數(shù) 年租金 /平米 面積（萬） 租金收入 折算到年初時(shí) 折算到年初時(shí) 的資金系數(shù) 6% 的租金 1 480 240 226 2 480 240 213 3 480 240 200 4 480 240 188 5 480 240 177 6 480 240 166 7 480 240 156 8 480 240 147 9 480 240 138 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 10 480 240 130 11 480 240 122 12 480 240 115 13 480 240 108 14 480 240 101 15 480 240 95 16 480 240 89 17 480 240 84 18 480 240 79 19 480 240 74 20 480 240 70 合計(jì) 9600 4800 2678 車場利潤表 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 第二節(jié) 現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析 第三節(jié) 資金來源及運(yùn)用表的貸款償還能力分析 本 項(xiàng) 目 有 較 強(qiáng) 的 貸 款 償 還 能 力 及 資 金 自 身 平 衡 能 力 ，詳 見下表： 資金來源與運(yùn)用表 單位 :萬元 項(xiàng)目 第 1 6 月 第 7 12 月 第 13 18 月 第 19 24 月 合計(jì) 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 期初現(xiàn)金結(jié)余 現(xiàn)金流入 自有資金 借貸資金 銷售現(xiàn)金 車場收現(xiàn) 現(xiàn) 金 流 入 小 計(jì) 現(xiàn)金流出 付 現(xiàn) 土 地 成本 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 設(shè)備費(fèi) 城 市 建 設(shè) 綜合配套費(fèi) 管理費(fèi) 銷售 費(fèi)用 貸款利息 銷 售 稅 金 及附加 1還 貸 款 本 金 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 現(xiàn) 金 流 出 小 計(jì) 期末現(xiàn)金余額 第七章 風(fēng)險(xiǎn)控制 “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先來自商貿(mào)零售市場發(fā)展變化與項(xiàng)目預(yù)測的偏離。 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 第三節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容 一、核心主力店：百貨零售、綜合超市 二、輔助主力店： 娛樂：動感影院、歌城； 餐飲：快餐店、咖啡、休閑茶吧等； 書城、音像店。 揚(yáng)長避短：本建設(shè)項(xiàng)目在對優(yōu)劣勢認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，將積極發(fā)揮自身的規(guī)模優(yōu)勢，品牌優(yōu)勢、特色優(yōu)勢和管理服務(wù)優(yōu)勢，努力克服交通站點(diǎn)缺乏等不利因素，使之成為市場矚目的焦點(diǎn)。該區(qū)域單位人員基本屬于高等院校和國有大中型企業(yè)，文化水平和道德素質(zhì)均較高，符合“東方 MALL”人文環(huán)境要求。 市場波動風(fēng)險(xiǎn)?！皷|方 MALL”選址地處西安市東二環(huán)與南二環(huán)路 口交叉東北角，目前，有 12 條公交車輛經(jīng)過該地段，最近站點(diǎn)距購物中心步行 5— 10 分鐘左右，目前尚無公交車在項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)設(shè)立站點(diǎn)，對吸引普通消費(fèi)者購物消費(fèi)不利。在此基礎(chǔ)上以特色環(huán)境、特色商品、特色服務(wù)、特 色消費(fèi)等將影響力擴(kuò)大到整個西安市地區(qū)。到 2020 年末 全市共有人口 703萬人，其中市區(qū)人口 536 萬人 ；流動人口約 100 萬人，暫住人口約 30萬人，近年來，西安經(jīng)濟(jì)始終保持 13%以上的增長速度。商貿(mào)市場設(shè)施發(fā)展速度，新型 業(yè)態(tài)及營銷方式發(fā)展勢頭良好，市場潛力巨大。企業(yè)規(guī)?；饕卣靼?括：經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)廣、營業(yè)面積大、商品種類多、營業(yè)收入高。按照市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的要求，改革和改造傳統(tǒng)的商貿(mào)流通體制和經(jīng)營模式已成為當(dāng)務(wù)之急，發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通、建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)的新型商貿(mào)，與國際零售業(yè)接軌已成為我國商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢，并日益突顯，主要表現(xiàn)在： （ 1）零售業(yè)態(tài)多樣化 目前，國際上零售業(yè)態(tài)以其經(jīng)營方式和規(guī)模大小可分為購物中心、折扣店、便利店、專賣店、超級市場、倉儲式會員店、專業(yè)店等，滿足了不同消費(fèi)者的不同消費(fèi)習(xí)慣。 立豐國際購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 主要建設(shè)條件 市場條件：西安市作為西北五省區(qū)省會 城市之首，西部大開發(fā)的橋頭堡，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度日益加快，始終保持 13%以上的增幅，全市消費(fèi)品零售增長速度亦達(dá)到 12%以上，人均收入水平逐年增加。 根據(jù)以上所述，結(jié)合近年來國內(nèi)外出現(xiàn)的全新零售業(yè)態(tài) — SHOPPING MALL 的成功案例，建設(shè)以經(jīng)營選購商品為主，休閑、餐飲、娛 樂、購物相結(jié)合的多功能大型或超大型的“一店消費(fèi)”必將成為零售消費(fèi)的重要支撐點(diǎn)。 近幾年來，西安市發(fā)展大商貿(mào)