【正文】 、大中專院校 名稱 人數(shù) 學生數(shù) 西安建筑科技大學（分校） 500 人 1000 西安藝校 陜西科技學院 市財會學校 F、大型企事業(yè)單位 名稱 規(guī)模 東方機械廠 大型 蘇寧電器超市 大型 陜西路橋集團一公司 大型 西安鐵路局 大型 省建三公司 大型 省交通監(jiān)利站 市勘測站 長慶油田西安辦事處 西安漂染廠 輻射商圈：東區(qū)幸福路、西至雁塔路、北到長纓路、南到等駕坡 A、 居民區(qū) 立豐國際購物中心建設項目可行性研究報告 30 名稱 戶數(shù) 雁塔路北段社區(qū) 平方公里，共 2926 戶 文藝路中段社區(qū) 平方公里，共 2020 戶 樂局廠第一社區(qū) 1000 戶 樂局廠 800 戶 祭臺村 社區(qū) 3000 戶 建筑科技大學社區(qū) 2020 戶 西安理工大學社區(qū) 2200 戶 鐵安街社區(qū) 平方公里， 4226 戶 安東街社區(qū) 平方公里， 1457 戶 環(huán)南路社區(qū) 平方公里， 1982 戶 省委家屬小區(qū) 約 2020 測繪局小區(qū) 1200 測繪西路家屬院 1000 梅園家屬院 440 鐵路廟村 2020 開元小區(qū) 2300 西鐵新村 2600 北池頭村 1000 二環(huán)南路小區(qū) 420 武警總隊小區(qū) 180 西安有色金屬勘測設計院家屬院 250 長樂家園 288 索羅巷小區(qū) 168 萬慶巷小區(qū) 546 東新巷小區(qū) 2100 省藥材公司家屬區(qū)朝陽社區(qū) 420 金緣雅居 420 更新社區(qū) 572 東關(guān)小區(qū) 784 茶葉公司家屬院 252 搪瓷廠家屬院 168 永樂路小區(qū) 230 物資專業(yè)學校家屬區(qū) 1932 安仁坊社區(qū) 252 北火巷搪瓷廠社區(qū) 1800 市三中家屬區(qū) 714 長樂坊社區(qū) 140 八仙庵社區(qū) 200 二十二中社區(qū) 588 夢家巷社區(qū) 84 統(tǒng)計局社區(qū) 1386 供電局社區(qū) 294 立豐國際購物中心建設項目可行性研究報告 31 炮房社區(qū) 624 煙草局社區(qū) 732 大新巷社區(qū) 366 機床二廠家屬區(qū) 756 第二壓縮機廠家屬區(qū) 252 市局機關(guān)家屬區(qū) 168 蔡家巷小區(qū) 126 臥龍巷小區(qū) 336 省檢察院家屬區(qū) 252 機械研究所家屬院 180 商業(yè)機械總廠家屬區(qū) 210 市政管理處家屬區(qū) 210 古跡嶺家屬區(qū) 2228 龍渠堡社區(qū) 252 柿園坊社區(qū) 672 互助路社區(qū) 630 鐵道部 15 工程局辦事處家屬區(qū) 360 B、商業(yè)娛樂設施 百貨 超市 大型市場 賓館 餐飲 秋林公司（文藝路）三層、 3000平方米、服裝、百貨、副食、 美寶蓮、蘆花濃、艾格、金歷來、百麗、天美意、晶眾家樂 福通科技超市（中型，經(jīng)營電腦配件） 松林超市（ 700 平方米、日用品、百貨、小食品、音響） 浙江村服裝批發(fā)市場（中型、服裝、及飾品、敷料批發(fā)） 家樂購物廣場 海星超市（理工大、160 平方米。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表 項目名稱 小寨領秀城 項目類型 商場 項目位置 小寨十字好又多對面 聯(lián)系電話 發(fā)展商 陜西天寶置業(yè)有限公司 周遍商業(yè) 好又多、軍區(qū)服務、百 匯 按揭銀行 招商銀 行 付款方式 一次性 優(yōu)惠點 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點 無 公攤 樓層價格 一層： 19896 元、二層： 18700 三層： 17210 四五層： 9860 經(jīng)營規(guī)劃 珠寶、百貨、服裝 開業(yè)時間 .1 運營商 百盛 推廣賣點 小寨旺了 20 年，至少在旺 50 年 。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表 項目名稱 高點國際 LM 商業(yè)廣場 項 目類型 家具廣場 項目位置 西萬路（紫薇田園都市對面） 聯(lián)系電話 發(fā)展商 金潤達家具有限公司 周遍商業(yè) 無 按揭銀行 建行 付款方式 一次性 優(yōu)惠點 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點 首付 50%無折扣點 公攤 樓層價格 一層： 8300 元。到期原價回購。在自營一方面開發(fā)商保證原價回購，減少投資風險。并且此商業(yè)地產(chǎn)所處位置正處于建設初期購物環(huán)境還未形成，因此前期的經(jīng)營對開發(fā)商來說是一個很大的考驗。再次，填補小寨沒有大型百貨零售的空白，也是吸引投資者的一個方面。 缺點： 營運方式采取康復路模式，兼顧零售和批發(fā)。 A、 居民區(qū) 名稱 戶數(shù) 西影廠第一社區(qū) 600 戶 西影廠社區(qū) 3000 戶 東方居民 區(qū) 105 街坊 4000 戶 東方廠社區(qū)（東方小學、東方幼兒園） 1300 戶 104 街坊社區(qū) 1300 戶 等駕坡村 1500 戶 陽光小區(qū) 湘區(qū) 2300 戶；秀區(qū) 1300 戶，內(nèi)有陽光小學、中學。有街道 28 條，有機關(guān)、企事業(yè)單位 176 家， 49 個居委會，共計 21502 戶， 83548 人。 其次，市場競爭的變化亦增大了本建設項目的風險。 第二節(jié) 規(guī)劃項目應具備的條件 政策條件：項 目規(guī)劃內(nèi)容將嚴格執(zhí)行各項政策法規(guī)所經(jīng)營的內(nèi)容和項目，不得與政策法規(guī)相抵觸，同時，充分研究和利用現(xiàn)行政策為“東方 MALL”建設項目提供立足的政策和法律依據(jù)。但不能完全排除因特殊因素造成國內(nèi)經(jīng)濟形式發(fā)生重大變化，導致市場秩序混亂，市場萎縮，對本建設項目造成風險的情況?！皷|方 MALL”建設項目吸納當今國內(nèi)外先進的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式，控棄傳統(tǒng)的單一經(jīng)營模式，集購物、休閑、娛樂、健身為一體，實施“一店消費”，為西安市所獨有，在吸引消費方面具有明顯優(yōu)勢。目前，全市年銷售額在 10 億元 左右的有開元商城、民生百貨等；品牌定位較高的商場有中大國際、世紀金花、百盛購物中心等；大型超市有家世界、愛家、人人樂、好又多等；輻射中西部及周邊地區(qū)的大型貿(mào)易市場有輕工市場、康復路、胡家廟等批發(fā)市場。我國零 售業(yè)已初步顯示出這一特點，并展現(xiàn)出極強的活力和市場競爭力。 第二節(jié) 項目概況 項目建設地點 “東方 MALL”建設項目位于西安市東二環(huán)與南二環(huán)路口交叉東北角，東臨西安高新技術(shù)東開發(fā)區(qū)，北臨西安微波設備廠生產(chǎn)區(qū)，南臨信號廠生產(chǎn)區(qū)，交通便利，是西安今后幾年重點發(fā)展地帶。 項目規(guī)模與目標 “東方 MALL”建設項目總建筑面積 3 萬平方米，地上五層半，底下二層半，地下停車場面積為 13000 平方米，共有停車位約 450 余輛。 （ 2）經(jīng)營連鎖化 全球著名的大型零售企業(yè)幾乎全部采取連鎖經(jīng)營方式。各商業(yè)集團擴張速度加快，市場格局和經(jīng)營項目重 新劃分，麥德龍已正式開業(yè)，家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、百安居等外貿(mào)零售企業(yè)亦將陸續(xù)進入西安市場，商業(yè)競爭將更加激烈。 消費環(huán)境對比。同時，諸如“非典”等突發(fā)性災難，對市場造成的沖擊和影響，亦應考慮其中。 資源條件：所有規(guī)劃內(nèi)容將充分考慮目前的市場資源狀況，可實施、易落實、避免一味追求“高、新、全”，從而給項目實施帶來困難。除國外及沿海商家入駐西安，與本項目展開競爭外，本地投資商亦有多家正在擬辦大型購物中心，“東方 MALL”將會遇到強力挑戰(zhàn)。 東關(guān)南街街道辦事處。 千戶村陜鋼家屬院 650 戶 陜西國藥公司家屬院 400 戶 20 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1398 戶 25 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 828 戶 28 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶 29 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1050 戶 30 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶 31 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1008 戶 新光小區(qū) 252 戶 經(jīng)貿(mào)學院東家屬區(qū) 252 戶 立豐國際購物中心建設項目可行性研究報告 28 公園南路社區(qū) 840 戶 金花南路社區(qū) 1216 戶 理工大社區(qū) 1548 戶 仁厚莊社區(qū) 420 戶 紡院西家屬院 798 戶 B、 商業(yè)娛樂 百貨 超市 大型市場 娛樂 餐飲 大雁塔商場（ 2 層800 平方米，書、超市、服裝、鞋、設施陳舊） 興慶路海星超市 520 平方米 港澳臺燈飾城（燈具 3 層） 格藍明珠保齡球中心。這種銷售模式必定不符合解放路的道路要求。 缺點：目前此商業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃為 1 層經(jīng)營珠寶、飾品。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表 項目名稱 時代盛典 項目類型 商場 項目位置 西大街 聯(lián)系電話 發(fā)展商 新潤置業(yè)有限公司 周遍商業(yè) 開元、南大街精品 按揭銀行 光大銀行 付款 方式 一次性 優(yōu)惠點 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點 首付 50%無優(yōu)惠點 公攤 樓層價格 一層： 18800 元、二層： 17000 三層 ： 15000 四層：9200 經(jīng)營規(guī)劃 兩棟樓：全委托 4 層，自營 2 層 開業(yè)時間 2020 年 10 月 運營商 百盛 推廣賣點 鐘樓旺鋪、百盛管理、不旺不由你 立豐國際購物中心建設項目可行性研究報告 38 項目主題 西北旗艦店 項目配套 無 投資方式 返款和稅金 全委托 最少投資金額為 5 萬元。 缺點：高額的投資價格決定了鋪位租賃價格的提升，開發(fā)商在投資前期能否保證正常返款，是一大考驗。返款 10%，應交稅率%。根據(jù)百盛的經(jīng)營檔次分析 ,高檔位的產(chǎn)品是否符合小寨的市場需要，如實際出租價格低于開發(fā)商返還價格，開發(fā)商是否有實力保證返款。并且康復路模式在解放路的復制是否會得到消費者的認同也很難肯定。 光彩燈具城（ 3層，燈具） 金蒂娛樂城 海時達娛樂休閑中心 軍 城大廈超市及百貨（ 2 層， 2020平方米，百貨，食品，軍人服務社開） 三棵樹 地毯批發(fā)城（地毯、編制品， 2層） 上海人家 咸 寧 百 貨 商 場（ 2800 平方米），日用、百貨、超市、煙酒、鞋、美寶蓮。東起金花路，西臨護城河，南臨咸寧西路，北轄東關(guān)南街、柿園路、互助路，面積 平方公里。 第三，經(jīng)營場所設計不當和工程質(zhì)量達不到要求，亦可能給后期經(jīng)營開發(fā)帶來風險。因此，所有規(guī)劃內(nèi)容將以效益為前提，不但項目形式、內(nèi)容要好，而且項目效益結(jié)果要更好。本項目 地處高新開發(fā)區(qū)郊大板塊內(nèi)，道路設施良好，于東二環(huán)與南二環(huán)交匯處，無行車障礙。 服務設施對比。 為了進一步充分發(fā)揮西安市西部地區(qū)商貿(mào)中心的作用，搞活流通，同時，解決和克服目前商貿(mào)零售業(yè)存在的制約零售業(yè)發(fā) 展的問題，西安市政府提立豐國際購物中心建設項目可行性研究報告 10 出了進一步擴大對外開放、強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制等現(xiàn)代化營銷方式，有計劃地改造和完善三級商業(yè)服務網(wǎng)絡，重點扶持發(fā)展各類商貿(mào)新型業(yè)態(tài)，建設綜合性倉儲超市、購物廣場，突現(xiàn)流通方式的創(chuàng)新，推動服務貿(mào)易的產(chǎn)業(yè)化、社會化。我國目前已出現(xiàn)經(jīng)營連鎖化的趨勢，但由于連鎖經(jīng)營剛剛起步，存在問題較多，需要經(jīng)過一定時間進行完善。建筑投資約三億元人民幣。 根據(jù)以上所述，結(jié)合近年來國內(nèi)外出現(xiàn)的全新零售業(yè)態(tài) — SHOPPING MALL 的成功案例，建設以經(jīng)營選購商品為主，休閑、餐飲、娛 樂、購物相結(jié)合的多功能大型或超大型的“一店消費”必將成為零售消費的重要支撐點。按照市場經(jīng)濟發(fā)展 的要求，改革和改造傳統(tǒng)的商貿(mào)流通體制和經(jīng)營模式已成為當務之急，發(fā)展大商貿(mào)、建設大市場、搞活大流通、建設多形式、多業(yè)態(tài)的新型商貿(mào)，與國際零售業(yè)接軌已成為我國商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢，并日益突顯，主要表現(xiàn)在： （ 1）零售業(yè)態(tài)多樣化 目前，國際上零售業(yè)態(tài)以其經(jīng)營方式和規(guī)模大小可分為購物中心、折扣店、便利店、專賣店、超級市場、倉儲式會員店、專業(yè)店等，滿足了不同消費者的不同消費習慣。商貿(mào)市場設施發(fā)展速度，新型 業(yè)態(tài)及營銷方式發(fā)展勢頭良好，市場潛力巨大。在此基礎上以特色環(huán)境、特色商品、特色服務、特 色消費等將影響力擴大到整個西安市地區(qū)。 市場波動風險。 揚長避短：本建設項目在對優(yōu)劣勢認真分析的基礎上，將積極發(fā)揮自身的規(guī)模優(yōu)勢，品牌優(yōu)勢、特色優(yōu)勢和管理服務優(yōu)勢，努力克服交通站點缺乏等不利因素，使之成為市場矚目的焦點。 第六章 財務評價 沃爾瑪商場出租收入折現(xiàn)表 單位：萬元 年數(shù) 年租金/平米 面積（萬） 租金收入 折算到年初時 折算到年初時 的資金系數(shù) 的租金 1 300 450 424