【正文】 、大中專(zhuān)院校 名稱(chēng) 人數(shù) 學(xué)生數(shù) 西安建筑科技大學(xué)（分校） 500 人 1000 西安藝校 陜西科技學(xué)院 市財(cái)會(huì)學(xué)校 F、大型企事業(yè)單位 名稱(chēng) 規(guī)模 東方機(jī)械廠 大型 蘇寧電器超市 大型 陜西路橋集團(tuán)一公司 大型 西安鐵路局 大型 省建三公司 大型 省交通監(jiān)利站 市勘測(cè)站 長(zhǎng)慶油田西安辦事處 西安漂染廠 輻射商圈：東區(qū)幸福路、西至雁塔路、北到長(zhǎng)纓路、南到等駕坡 A、 居民區(qū) 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 名稱(chēng) 戶(hù)數(shù) 雁塔路北段社區(qū) 平方公里，共 2926 戶(hù) 文藝路中段社區(qū) 平方公里，共 2020 戶(hù) 樂(lè)局廠第一社區(qū) 1000 戶(hù) 樂(lè)局廠 800 戶(hù) 祭臺(tái)村 社區(qū) 3000 戶(hù) 建筑科技大學(xué)社區(qū) 2020 戶(hù) 西安理工大學(xué)社區(qū) 2200 戶(hù) 鐵安街社區(qū) 平方公里， 4226 戶(hù) 安東街社區(qū) 平方公里， 1457 戶(hù) 環(huán)南路社區(qū) 平方公里， 1982 戶(hù) 省委家屬小區(qū) 約 2020 測(cè)繪局小區(qū) 1200 測(cè)繪西路家屬院 1000 梅園家屬院 440 鐵路廟村 2020 開(kāi)元小區(qū) 2300 西鐵新村 2600 北池頭村 1000 二環(huán)南路小區(qū) 420 武警總隊(duì)小區(qū) 180 西安有色金屬勘測(cè)設(shè)計(jì)院家屬院 250 長(zhǎng)樂(lè)家園 288 索羅巷小區(qū) 168 萬(wàn)慶巷小區(qū) 546 東新巷小區(qū) 2100 省藥材公司家屬區(qū)朝陽(yáng)社區(qū) 420 金緣雅居 420 更新社區(qū) 572 東關(guān)小區(qū) 784 茶葉公司家屬院 252 搪瓷廠家屬院 168 永樂(lè)路小區(qū) 230 物資專(zhuān)業(yè)學(xué)校家屬區(qū) 1932 安仁坊社區(qū) 252 北火巷搪瓷廠社區(qū) 1800 市三中家屬區(qū) 714 長(zhǎng)樂(lè)坊社區(qū) 140 八仙庵社區(qū) 200 二十二中社區(qū) 588 夢(mèng)家巷社區(qū) 84 統(tǒng)計(jì)局社區(qū) 1386 供電局社區(qū) 294 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 炮房社區(qū) 624 煙草局社區(qū) 732 大新巷社區(qū) 366 機(jī)床二廠家屬區(qū) 756 第二壓縮機(jī)廠家屬區(qū) 252 市局機(jī)關(guān)家屬區(qū) 168 蔡家巷小區(qū) 126 臥龍巷小區(qū) 336 省檢察院家屬區(qū) 252 機(jī)械研究所家屬院 180 商業(yè)機(jī)械總廠家屬區(qū) 210 市政管理處家屬區(qū) 210 古跡嶺家屬區(qū) 2228 龍渠堡社區(qū) 252 柿園坊社區(qū) 672 互助路社區(qū) 630 鐵道部 15 工程局辦事處家屬區(qū) 360 B、商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施 百貨 超市 大型市場(chǎng) 賓館 餐飲 秋林公司（文藝路）三層、 3000平方米、服裝、百貨、副食、 美寶蓮、蘆花濃、艾格、金歷來(lái)、百麗、天美意、晶眾家樂(lè) 福通科技超市（中型，經(jīng)營(yíng)電腦配件） 松林超市（ 700 平方米、日用品、百貨、小食品、音響） 浙江村服裝批發(fā)市場(chǎng)（中型、服裝、及飾品、敷料批發(fā)） 家樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng) 海星超市（理工大、160 平方米。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表 項(xiàng)目名稱(chēng) 小寨領(lǐng)秀城 項(xiàng)目類(lèi)型 商場(chǎng) 項(xiàng)目位置 小寨十字好又多對(duì)面 聯(lián)系電話 發(fā)展商 陜西天寶置業(yè)有限公司 周遍商業(yè) 好又多、軍區(qū)服務(wù)、百 匯 按揭銀行 招商銀 行 付款方式 一次性 優(yōu)惠點(diǎn) 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點(diǎn) 無(wú) 公攤 樓層價(jià)格 一層： 19896 元、二層： 18700 三層： 17210 四五層： 9860 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 珠寶、百貨、服裝 開(kāi)業(yè)時(shí)間 .1 運(yùn)營(yíng)商 百盛 推廣賣(mài)點(diǎn) 小寨旺了 20 年，至少在旺 50 年 。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表 項(xiàng)目名稱(chēng) 高點(diǎn)國(guó)際 LM 商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng) 目類(lèi)型 家具廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置 西萬(wàn)路（紫薇田園都市對(duì)面） 聯(lián)系電話 發(fā)展商 金潤(rùn)達(dá)家具有限公司 周遍商業(yè) 無(wú) 按揭銀行 建行 付款方式 一次性 優(yōu)惠點(diǎn) 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點(diǎn) 首付 50%無(wú)折扣點(diǎn) 公攤 樓層價(jià)格 一層： 8300 元。到期原價(jià)回購(gòu)。在自營(yíng)一方面開(kāi)發(fā)商保證原價(jià)回購(gòu)，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。并且此商業(yè)地產(chǎn)所處位置正處于建設(shè)初期購(gòu)物環(huán)境還未形成，因此前期的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的考驗(yàn)。再次，填補(bǔ)小寨沒(méi)有大型百貨零售的空白，也是吸引投資者的一個(gè)方面。 缺點(diǎn)： 營(yíng)運(yùn)方式采取康復(fù)路模式，兼顧零售和批發(fā)。 A、 居民區(qū) 名稱(chēng) 戶(hù)數(shù) 西影廠第一社區(qū) 600 戶(hù) 西影廠社區(qū) 3000 戶(hù) 東方居民 區(qū) 105 街坊 4000 戶(hù) 東方廠社區(qū)（東方小學(xué)、東方幼兒園） 1300 戶(hù) 104 街坊社區(qū) 1300 戶(hù) 等駕坡村 1500 戶(hù) 陽(yáng)光小區(qū) 湘區(qū) 2300 戶(hù)；秀區(qū) 1300 戶(hù)，內(nèi)有陽(yáng)光小學(xué)、中學(xué)。有街道 28 條，有機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位 176 家， 49 個(gè)居委會(huì)，共計(jì) 21502 戶(hù)， 83548 人。 其次，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的變化亦增大了本建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 第二節(jié) 規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)具備的條件 政策條件：項(xiàng) 目規(guī)劃內(nèi)容將嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)政策法規(guī)所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容和項(xiàng)目，不得與政策法規(guī)相抵觸，同時(shí)，充分研究和利用現(xiàn)行政策為“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目提供立足的政策和法律依據(jù)。但不能完全排除因特殊因素造成國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場(chǎng)秩序混亂，市場(chǎng)萎縮，對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目造成風(fēng)險(xiǎn)的情況?！皷|方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目吸納當(dāng)今國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式，控棄傳統(tǒng)的單一經(jīng)營(yíng)模式，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、健身為一體，實(shí)施“一店消費(fèi)”，為西安市所獨(dú)有，在吸引消費(fèi)方面具有明顯優(yōu)勢(shì)。目前，全市年銷(xiāo)售額在 10 億元 左右的有開(kāi)元商城、民生百貨等；品牌定位較高的商場(chǎng)有中大國(guó)際、世紀(jì)金花、百盛購(gòu)物中心等；大型超市有家世界、愛(ài)家、人人樂(lè)、好又多等；輻射中西部及周邊地區(qū)的大型貿(mào)易市場(chǎng)有輕工市場(chǎng)、康復(fù)路、胡家廟等批發(fā)市場(chǎng)。我國(guó)零 售業(yè)已初步顯示出這一特點(diǎn)，并展現(xiàn)出極強(qiáng)的活力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目位于西安市東二環(huán)與南二環(huán)路口交叉東北角，東臨西安高新技術(shù)東開(kāi)發(fā)區(qū)，北臨西安微波設(shè)備廠生產(chǎn)區(qū)，南臨信號(hào)廠生產(chǎn)區(qū)，交通便利，是西安今后幾年重點(diǎn)發(fā)展地帶。 項(xiàng)目規(guī)模與目標(biāo) “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積 3 萬(wàn)平方米，地上五層半，底下二層半，地下停車(chē)場(chǎng)面積為 13000 平方米，共有停車(chē)位約 450 余輛。 （ 2）經(jīng)營(yíng)連鎖化 全球著名的大型零售企業(yè)幾乎全部采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。各商業(yè)集團(tuán)擴(kuò)張速度加快，市場(chǎng)格局和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目重 新劃分，麥德龍已正式開(kāi)業(yè)，家樂(lè)福、沃爾瑪、易初蓮花、百安居等外貿(mào)零售企業(yè)亦將陸續(xù)進(jìn)入西安市場(chǎng)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 消費(fèi)環(huán)境對(duì)比。同時(shí)，諸如“非典”等突發(fā)性災(zāi)難，對(duì)市場(chǎng)造成的沖擊和影響，亦應(yīng)考慮其中。 資源條件：所有規(guī)劃內(nèi)容將充分考慮目前的市場(chǎng)資源狀況，可實(shí)施、易落實(shí)、避免一味追求“高、新、全”，從而給項(xiàng)目實(shí)施帶來(lái)困難。除國(guó)外及沿海商家入駐西安，與本項(xiàng)目展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)外，本地投資商亦有多家正在擬辦大型購(gòu)物中心，“東方 MALL”將會(huì)遇到強(qiáng)力挑戰(zhàn)。 東關(guān)南街街道辦事處。 千戶(hù)村陜鋼家屬院 650 戶(hù) 陜西國(guó)藥公司家屬院 400 戶(hù) 20 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1398 戶(hù) 25 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 828 戶(hù) 28 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶(hù) 29 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1050 戶(hù) 30 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1080 戶(hù) 31 街坊（秦川廠家屬區(qū)） 1008 戶(hù) 新光小區(qū) 252 戶(hù) 經(jīng)貿(mào)學(xué)院東家屬區(qū) 252 戶(hù) 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 公園南路社區(qū) 840 戶(hù) 金花南路社區(qū) 1216 戶(hù) 理工大社區(qū) 1548 戶(hù) 仁厚莊社區(qū) 420 戶(hù) 紡院西家屬院 798 戶(hù) B、 商業(yè)娛樂(lè) 百貨 超市 大型市場(chǎng) 娛樂(lè) 餐飲 大雁塔商場(chǎng)（ 2 層800 平方米，書(shū)、超市、服裝、鞋、設(shè)施陳舊） 興慶路海星超市 520 平方米 港澳臺(tái)燈飾城（燈具 3 層） 格藍(lán)明珠保齡球中心。這種銷(xiāo)售模式必定不符合解放路的道路要求。 缺點(diǎn)：目前此商業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃為 1 層經(jīng)營(yíng)珠寶、飾品。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表 項(xiàng)目名稱(chēng) 時(shí)代盛典 項(xiàng)目類(lèi)型 商場(chǎng) 項(xiàng)目位置 西大街 聯(lián)系電話 發(fā)展商 新潤(rùn)置業(yè)有限公司 周遍商業(yè) 開(kāi)元、南大街精品 按揭銀行 光大銀行 付款 方式 一次性 優(yōu)惠點(diǎn) 98 折 總建筑面積 按揭 優(yōu)惠點(diǎn) 首付 50%無(wú)優(yōu)惠點(diǎn) 公攤 樓層價(jià)格 一層： 18800 元、二層： 17000 三層 ： 15000 四層：9200 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 兩棟樓：全委托 4 層，自營(yíng) 2 層 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2020 年 10 月 運(yùn)營(yíng)商 百盛 推廣賣(mài)點(diǎn) 鐘樓旺鋪、百盛管理、不旺不由你 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 項(xiàng)目主題 西北旗艦店 項(xiàng)目配套 無(wú) 投資方式 返款和稅金 全委托 最少投資金額為 5 萬(wàn)元。 缺點(diǎn)：高額的投資價(jià)格決定了鋪位租賃價(jià)格的提升，開(kāi)發(fā)商在投資前期能否保證正常返款，是一大考驗(yàn)。返款 10%，應(yīng)交稅率%。根據(jù)百盛的經(jīng)營(yíng)檔次分析 ,高檔位的產(chǎn)品是否符合小寨的市場(chǎng)需要，如實(shí)際出租價(jià)格低于開(kāi)發(fā)商返還價(jià)格，開(kāi)發(fā)商是否有實(shí)力保證返款。并且康復(fù)路模式在解放路的復(fù)制是否會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)同也很難肯定。 光彩燈具城（ 3層，燈具） 金蒂娛樂(lè)城 海時(shí)達(dá)娛樂(lè)休閑中心 軍 城大廈超市及百貨（ 2 層， 2020平方米，百貨，食品，軍人服務(wù)社開(kāi)） 三棵樹(shù) 地毯批發(fā)城（地毯、編制品， 2層） 上海人家 咸 寧 百 貨 商 場(chǎng)（ 2800 平方米），日用、百貨、超市、煙酒、鞋、美寶蓮。東起金花路，西臨護(hù)城河，南臨咸寧西路，北轄東關(guān)南街、柿園路、互助路，面積 平方公里。 第三，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)計(jì)不當(dāng)和工程質(zhì)量達(dá)不到要求，亦可能給后期經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此，所有規(guī)劃內(nèi)容將以效益為前提，不但項(xiàng)目形式、內(nèi)容要好，而且項(xiàng)目效益結(jié)果要更好。本項(xiàng)目 地處高新開(kāi)發(fā)區(qū)郊大板塊內(nèi)，道路設(shè)施良好，于東二環(huán)與南二環(huán)交匯處，無(wú)行車(chē)障礙。 服務(wù)設(shè)施對(duì)比。 為了進(jìn)一步充分發(fā)揮西安市西部地區(qū)商貿(mào)中心的作用，搞活流通，同時(shí)，解決和克服目前商貿(mào)零售業(yè)存在的制約零售業(yè)發(fā) 展的問(wèn)題，西安市政府提立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 出了進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理制等現(xiàn)代化營(yíng)銷(xiāo)方式，有計(jì)劃地改造和完善三級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，重點(diǎn)扶持發(fā)展各類(lèi)商貿(mào)新型業(yè)態(tài)，建設(shè)綜合性倉(cāng)儲(chǔ)超市、購(gòu)物廣場(chǎng)，突現(xiàn)流通方式的創(chuàng)新，推動(dòng)服務(wù)貿(mào)易的產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化。我國(guó)目前已出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)連鎖化的趨勢(shì)，但由于連鎖經(jīng)營(yíng)剛剛起步，存在問(wèn)題較多，需要經(jīng)過(guò)一定時(shí)間進(jìn)行完善。建筑投資約三億元人民幣。 根據(jù)以上所述，結(jié)合近年來(lái)國(guó)內(nèi)外出現(xiàn)的全新零售業(yè)態(tài) — SHOPPING MALL 的成功案例，建設(shè)以經(jīng)營(yíng)選購(gòu)商品為主，休閑、餐飲、娛 樂(lè)、購(gòu)物相結(jié)合的多功能大型或超大型的“一店消費(fèi)”必將成為零售消費(fèi)的重要支撐點(diǎn)。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的要求，改革和改造傳統(tǒng)的商貿(mào)流通體制和經(jīng)營(yíng)模式已成為當(dāng)務(wù)之急，發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通、建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)的新型商貿(mào)，與國(guó)際零售業(yè)接軌已成為我國(guó)商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，并日益突顯，主要表現(xiàn)在： （ 1）零售業(yè)態(tài)多樣化 目前，國(guó)際上零售業(yè)態(tài)以其經(jīng)營(yíng)方式和規(guī)模大小可分為購(gòu)物中心、折扣店、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、超級(jí)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店、專(zhuān)業(yè)店等，滿(mǎn)足了不同消費(fèi)者的不同消費(fèi)習(xí)慣。商貿(mào)市場(chǎng)設(shè)施發(fā)展速度，新型 業(yè)態(tài)及營(yíng)銷(xiāo)方式發(fā)展勢(shì)頭良好，市場(chǎng)潛力巨大。在此基礎(chǔ)上以特色環(huán)境、特色商品、特色服務(wù)、特 色消費(fèi)等將影響力擴(kuò)大到整個(gè)西安市地區(qū)。 市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。 揚(yáng)長(zhǎng)避短：本建設(shè)項(xiàng)目在對(duì)優(yōu)劣勢(shì)認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，將積極發(fā)揮自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，品牌優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)和管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)，努力克服交通站點(diǎn)缺乏等不利因素，使之成為市場(chǎng)矚目的焦點(diǎn)。 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 沃爾瑪商場(chǎng)出租收入折現(xiàn)表 單位：萬(wàn)元 年數(shù) 年租金/平米 面積（萬(wàn)） 租金收入 折算到年初時(shí) 折算到年初時(shí) 的資金系數(shù) 的租金 1 300 450 424