【文章內容簡介】 .............................................572. 資金籌措及使用計劃 ...........................................................................................................58. 中心商務區(qū)中心區(qū) .......................................................................................................58. 中華龍雜技文化園 ...................................................................................................59第十三章 財務分析 ........................................................................................................................611. 項目運作方案及思路 ..........................................................................................................61. 中心商務區(qū)核心區(qū)運作思路 .......................................................................................61. 中華龍雜技文化園區(qū)運作思路 .............................................................................612. 基礎數(shù)據(jù) ...............................................................................................................................61. 計算期 ...........................................................................................................................61. 基準收益率確定 ...........................................................................................................61. 土地出讓收入 ...............................................................................................................623. 全部投資財務現(xiàn)金流量分析 ...............................................................................................634. 資本金財務現(xiàn)金流量分析 ...................................................................................................645. 償債能力分析 .......................................................................................................................64. 利率 ...............................................................................................................................64. 貸款計劃 .......................................................................................................................64. 還款計劃 .......................................................................................................................64. 利息及還款計算 ...........................................................................................................646. 財務分析結論 .......................................................................................................................65第十四章 風險分析 ........................................................................................................................661. 項目主要風險因素識別 .......................................................................................................662. 投資風險的控制 ...................................................................................................................673. 敏感性分析 ...........................................................................................................................68第十五章 結論與建議 ....................................................................................................................701. 結論 .......................................................................................................................................70中心商務區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告管理咨詢有限公司 4 2. 建議 .......................................................................................................................................70中心商務區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告管理咨詢有限公司 5 中心商務區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告管理咨詢有限公司 6 第一章 總論市中心商務區(qū)（現(xiàn)代服務業(yè)園區(qū)）基礎設施建設項目高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟貿易區(qū)管理委員會編制單位：管理咨詢有限公司資質證書：、內容及范圍(1).《市中心商務區(qū)（市中心城區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)園區(qū)）控制性詳細規(guī)劃》 ；(2). 編制《市中心商務區(qū)（現(xiàn)代服務業(yè)園區(qū)）基礎設施建設項目可行性研究報告》的委托書；(3). 項目承辦單位提供的有關技術資料、基礎數(shù)據(jù)；(4). 編制人員調查的有關數(shù)據(jù)資料。我公司受高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟貿易區(qū)管理委員會的中心商務區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告管理咨詢有限公司 7 委托，按照國家對項目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關技術人員對項目的建設條件等進行了實地踏勘，編制完成了《市中心商務區(qū)（現(xiàn)代服務業(yè)園區(qū)）基礎設施建設項目可行性研究報告》 。本報告對項目建設的背景和必要性進行了論述，對建設內容及規(guī)模、項目選址和建設條件、工程建設方案、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護、項目實施進度、項目招標、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟效益分析等方面進行綜合研究和分析，為主管部門和建設單位的決策和建設提供具體的、完善的、科學的依據(jù)。近年來，我國各級政府高度重視服務業(yè)發(fā)展，制定了一系列鼓勵和支持發(fā)展的政策措施；2022 年 3 月國務院根據(jù)“十一五”規(guī)劃綱要確定的服務業(yè)發(fā)展總體方向和基本思路，為加快發(fā)展服務業(yè)，頒發(fā)了《國務院關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見》 （國發(fā)[2022]7 號）文件，要求各地區(qū)、部門按照各自的職責范圍，抓緊制定加快發(fā)展服務業(yè)的配套實施方案和具體政策措施。為落實國務院的意見，省委、省政府于 2022 年 6 月發(fā)布《中共省委 省人民政府關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見》 ，對全省服務業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展原則、發(fā)展載體、發(fā)展重點提出了指導性意見，并且在 2022 年省政府工作報告中提出著力扶持150 戶省服務業(yè)重點企業(yè)和 30 個服務業(yè)特色園區(qū)的要求。中心商務區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告管理咨詢有限公司 8 2022 年 7 月，省發(fā)改委組織專家對全省范圍內推薦的服務業(yè)特色園區(qū)進行評審，確定了 30 個省級服務業(yè)特色園區(qū)，本項目所屬的市中心城區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)園區(qū)（市中心商務區(qū)）名列其中。市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)政府為了盡快完善市中心商務區(qū)的基礎設施，進而推動中心商務區(qū)的建設，提出了本項目的建設。本建設項目由高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟貿易區(qū)管理委員會承辦。高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟貿易區(qū)管理委員會（以下簡稱經(jīng)貿區(qū)管委會）成立于 1998 年，是市委、市政府的派出機構，享有市級綜合經(jīng)濟管理權和縣（區(qū)）級行政管理權。管委會的主要職能包括：(1).負責編制開發(fā)區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃；(2).負責組織實施開發(fā)區(qū)內的各項基礎設施、公用設施的建設和管理；(3).負責開發(fā)區(qū)的招商引資，投資項目的洽談、論證、審批和定位；(4).負責服務、督導、推進入?yún)^(qū)項目的建設進度及生產(chǎn)運營情況的調度工作；(5).負責管理開發(fā)區(qū)的區(qū)容區(qū)貌、環(huán)境保護及社會治安等工作。中心商務區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告管理咨詢有限公司 9 經(jīng)貿區(qū)管委會辦公地點在 ，法人代表 ，管委會機構設置包括：辦公室、土地規(guī)劃建設局、經(jīng)濟發(fā)展局、對外聯(lián)絡局、財政所、監(jiān)察室。管委會現(xiàn)有工作人員 96 名，其中大專以上學歷者 56 人。經(jīng)貿區(qū)管委會成立以來，在市委、市政府的正確領導下，以科學發(fā)展觀統(tǒng)領經(jīng)濟社會發(fā)展全局，按照“狠抓項目強工業(yè)，龍頭帶動興農業(yè)，繁榮市場活商貿，打造精品抓城建，誠信服務優(yōu)環(huán)境，突出創(chuàng)新促發(fā)展”的工作思路，突出重點，轉變作風，真抓實干，促進了全區(qū)經(jīng)濟社會各項事業(yè)的持續(xù)快速協(xié)調健康發(fā)展。本建設項目由中心商務區(qū)核心區(qū)和中華龍雜技文化園區(qū)兩部分組成。建設地址位于市華龍區(qū)中心商務區(qū)（現(xiàn)代服務業(yè)園區(qū)）內，中心商務區(qū)核心區(qū)地塊位于黃河路以北，由馬頰河、中原路、長慶路、黃河路合圍而成；中華龍雜技文化園區(qū)地塊位于黃河路以南，由長慶路、黃河路、公園南路、南海路合圍而成。建設內容包括：(1).市政基礎設施建設。包括：道路；供水、排水（雨水和污水）、熱力、天然氣管網(wǎng)；電力電信系統(tǒng)；公共衛(wèi)生設施；綠化等；中心商務區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告管理咨詢有限公司 10 (2).項目區(qū)中心廣場景觀、地面硬化；(3).中心廣場地下停車場建設。雜技文化園區(qū)建設內容包括：(1).市政基礎設施建設。包括：道路；供水、排水（雨水和污水）、熱力、天然氣管網(wǎng)；電力電信系統(tǒng)；公共衛(wèi)生設施；綠化和水系工程等；(2).項目區(qū)地上停車場建設；(3).園區(qū)內雜技表演館、展覽館、培訓館建設。項目實施區(qū)域位于城市中心區(qū)，水、電、氣、暖等市政基礎設施配套完善，可保證項目建設及使用期的需要。項目建設期產(chǎn)生的廢氣、污水、建筑垃圾、噪聲可以得到有效的控制和治理，經(jīng)治理后可達標排放，不會對環(huán)境造成污染。本項目建設期 2 年（2022 年和 2022 年） ；項目建成后，核心區(qū)共有 350 畝土地可供出讓，出讓期 8 年（2022 年至 2022 年） 。中心商務區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告管理咨詢有限公司 11 總投資 40000 萬元，其中工程費用 萬元，工程建設其它費用 萬元，預備費 萬元，建設期利息 萬元。資金籌措方式為：建設單位自籌 8400 萬元，申請銀行貸款