【文章內(nèi)容簡介】 縣宏觀經(jīng)濟分析近年經(jīng)濟進入高速增長期，經(jīng)濟實力的提升、城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告（代項目建議書）15居民可支配收入大幅度增長大大提升了消費者的房地產(chǎn)消費能力和價格承接力。人均消費水平伴隨人均收入的日益增長而迅速提高，使得成為一個消費型城市，人具有了很強的消費意識，住房消費意識也已大大提升。縣城城市規(guī)劃和“北拓南聯(lián)”戰(zhàn)略的提出，加上縣城的三環(huán)路貫通以后，城市擴容的步伐進一步加快，每年都要吸收數(shù)千人成為城鎮(zhèn)居民，這些利好及某市規(guī)劃方面的“大河西”策略都會為該縣城注入強心劑，必將刺激的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首當其充，房地產(chǎn)業(yè)會受益最大。大河西先導區(qū)戰(zhàn)略的提出，使得某與的聯(lián)系更加緊密，也將借助這一平臺謀取更多的發(fā)展，這將給的騰飛帶來了前所未有的機遇。（1） 、城市經(jīng)濟發(fā)展水平2022 年，全縣生產(chǎn)總值（GDP）突破 200 億元，達到 億元，比上年增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。按常住人口計算，全縣人均生產(chǎn)總值 16675 元，比上年增長 %。2022 年，全縣生產(chǎn)總值（GDP） 億元，比上年增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。按常住人口計算，全縣人均生產(chǎn)總值22659 元，比上年增長 %。2022 年，主要發(fā)展指標全面超額完成，提前一年完成“十一五”規(guī)劃各項指標，實現(xiàn)區(qū)域生產(chǎn)總值 310 億元，超過計劃目標 10 億元，比上年增長 %；工業(yè)總產(chǎn)值 550 億元，超過計劃目標 20 億元，比上年增長 26%；全社會固定資產(chǎn)投資 258 億元，超過計劃目標 10 億元，比上年增長 %；2022 年實現(xiàn)縣域生產(chǎn)總值（GDP） 億元，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告（代項目建議書）16%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。縣域經(jīng)濟基本競爭力不斷加強，躍居全國第 73 位，中部第 6 位，分別比上年提高 11 和 1 個位次，朝著“挺進五十強”的目標邁出了鏗鏘步伐。2022 年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP） 億元，比上年增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %?？h域基本競爭力前移5 位，位居全國百強第 68 位，縣域發(fā)展進一步呈現(xiàn)加快、爭先之勢。2022 年地區(qū) GDP 達到 850 億以上，財政收入突破 90 億。小結(jié)：雖然縣各項經(jīng)濟指標與某市其他發(fā)達縣城，例如某縣、瀏陽市還有一定差距，但近年來經(jīng)濟進入高速發(fā)展軌道，實力明顯增強，與其差距越來越小，經(jīng)濟已經(jīng)處于一個較為領(lǐng)先地位，城市基礎(chǔ)建設(shè)日趨完善；為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。居民生活狀況（1）城市人口狀況截至目前，全縣總?cè)丝? 萬人，常住人口 萬人，其中，城鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口 萬人。人口性別比為 :100。（2）城市居民可支配收入（元）2022 年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12187 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。農(nóng)村居民人均純收入 5735 元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。農(nóng)村居民人均可支配收入 5479 元，增長 %。全縣城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 10037 元，比上年增長 %。家庭設(shè)備用品及服務(wù)、衣著和食品支出分別增長 %、%和 %。農(nóng)村居民人均生活消費支出 4944 元，比上年增加 660 元，增長 %。其中，食品和衣著支出分別增長 %和%。在第六屆全國縣域經(jīng)濟基本競爭力評價中，縣列全國第 114 位，同時首次進入了“中部十強” 。新型城市化穩(wěn)步推進，全縣城鎮(zhèn)化率提高 個百分點，商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告（代項目建議書）17達到 %。2022 年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14879 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。農(nóng)村居民人均純收入 6919 元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。農(nóng)村居民人均可支配收入 6594 元，增長 %。全縣城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 11529 元，比上年增長 %。農(nóng)村居民人均生活消費支出 4560 元，比上年增加 560 元，增長 %。2022 年，縣躋身“全國百強縣” ，名列第 97 位。新型城市化穩(wěn)步推進，全縣城鎮(zhèn)化率提高 個百分點，達到%。2022 年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16665 元，比上年增長 12%；農(nóng)民人均純收入 8095 元，比上年增長 17%。2022 年，全縣積極應(yīng)對世界金融危機，全面加快經(jīng)濟社會發(fā)展，縣域經(jīng)濟基本競爭力上升 13 位，達到全國第 84 位，居中部第 7 位。新型城市化穩(wěn)步推進，全縣城鎮(zhèn)化率提高 個百分點，達到 %。2022 年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18690 元，同比增長 %。其中人均工資性收入增長 %，人均財產(chǎn)性收入增長 %。人均消費性支出 14797 元，增長 %。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %，比上年下降 個百分點。平均每百戶家庭擁有家用汽車 12 輛，家用電腦 56 臺，移動電話 204 臺。全縣農(nóng)村居民人均可支配收入 9227 元，比上年增長 18%；農(nóng)民人均純收入 9713 元，增長 %。其中人均工資性收入增長 %，人均家庭經(jīng)營收入增長 %。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %。全年農(nóng)民人均生活消費支出 6408 元，增長 %，其中食品消費支出增長 %，衣著消費支出增長 %，交通和通訊費用支出增長 %，文化教育娛樂消費支出增長 %。平均每百戶家庭擁有家用汽車 7 輛，家用電腦15 臺、其中接入互聯(lián)網(wǎng) 8 臺，移動電話 152 臺。農(nóng)民人均住房面積 平方米，比上年增加 平方米。2022 年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21093 元，同比增長 %。人均消費性支出 16643 元，增長 %，其中食品、居住、交通通信費用支出分別增長商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告（代項目建議書）18%、%、%。平均每百戶家庭擁有家用汽車 26 輛、家用電腦 72 臺、移動電話 242 臺，分別比上年增長 14 輛、16 臺、38 臺。全年農(nóng)村居民人均可支配收入 11003 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均純收入 11539 元，增長 %。其中人均工資性收入增長 %，人均家庭經(jīng)營收入增長 %。全年農(nóng)民人均生活消費支出 8054 元，增長 %。平均每百戶家庭擁有家用汽車 9 輛，家用電腦 16 臺、其中接入互聯(lián)網(wǎng) 9 臺，分別比上年增加 2 輛、1 臺、1 臺。分析：居民收入增長較快，居民消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級。（3）居民消費情況（元）2022 年，全縣社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。分地域看，縣城消費品零售額 億元，增長%，占消費品零售總額的 %；縣以下零售額 億元，增長 %，占消費品零售總額的 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長%；餐飲業(yè) 億元，增長 %；其他行業(yè) 億元，增長 %。2022 年，全縣社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。分地域看，縣城消費品零售額 億元，增長 %，占消費品零售總額的 %；縣以下零售額 億元，增長 %，占消費品零售總額的 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè) 億元，增長%；其他行業(yè) 億元，增長 %。2022 年，全社會消費品零售總額 99 億元，比上年增長 %。分地域看，縣城消費品零售額 億元，增長 %，占消費品零售總額的 %；縣以下零售額 億元，增長 %，占消費品零售總額的 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè) 億元，增長 26%；其他行業(yè) 億元，增長 %。2022 年，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 17%。按經(jīng)營地統(tǒng)計，城鎮(zhèn)消費品零售額 億元，增長 %；鄉(xiāng)村消費品零售額 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告（代項目建議書）19億元，增長 15%。按消費形態(tài)統(tǒng)計，商品零售額 億元，增長 %；住宿餐飲收入 億元，增長 %。2022 年，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。按經(jīng)營地統(tǒng)計，城鎮(zhèn)消費品零售額 億元，增長 %；鄉(xiāng)村消費品零售額 億元，增長 %。按消費形態(tài)統(tǒng)計，商品零售額 億元，增長%；住宿餐飲收入 億元，增長 %。圖 22 20222022 年社會消費品零售總額及其增長速度小結(jié)：縣的年人均可支配收入水平處于全國主要的縣市城市的中上水平，有力的支撐了居民的購買力水平。在收入增加的同時，消費支出也大大提高，表明是在向消費型、享受型城市轉(zhuǎn)變，人們愿意花錢去改善生活，這為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展提供了強大的消費力支持。城市發(fā)展規(guī)劃要點解析（1）城市建設(shè)發(fā)展目標東接某 西靠益陽 縱向發(fā)展向橫向發(fā)展轉(zhuǎn)變根據(jù)最新城區(qū)總體規(guī)劃的修訂意見，至 2030 年，縣城將得到進一步發(fā)展，商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告（代項目建議書）20撤縣設(shè)市，建一個用地規(guī)模 78 平方公里，擁有人口 60 萬的中等城市。的城市發(fā)展方向，必然是東接某、西接益陽，已劃入 3+5 城市圈，2022 年城市城際鐵路連通，北面工業(yè)適度發(fā)展，東面為銜接某，現(xiàn)以工業(yè)為主，適度配以相關(guān)配套和娛樂設(shè)施。整體城市以工業(yè)為主。 城市發(fā)展趨勢（2）城市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃1.“工業(yè)新城+居住組團+主次兩商圈”的城市格局工業(yè)新城：東接長沙西靠益陽 縣城區(qū)域商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告（代項目建議書）21向東開辟金洲新區(qū)，主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，對接某河西麓谷高科技產(chǎn)業(yè)帶，帶動產(chǎn)業(yè)化向國際接軌，金洲新區(qū)將成為未來經(jīng)濟的高增長點，也將為房地產(chǎn)業(yè)帶來足夠的需求。居住組團：二環(huán)至三環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥沓鞘械闹饕幼^(qū)域，特別是玉潭新城、行政中心周邊，該區(qū)域具有優(yōu)良的地理環(huán)境和植被環(huán)境，適合城市居民對居住環(huán)境的要求，將形成環(huán)繞城市中心的環(huán)狀居住組團格局。主次兩商圈：老城區(qū)將繼續(xù)充當商業(yè)核心的地位，但隨著居住組團的發(fā)展建設(shè)，商業(yè)將逐漸向四周輻射，商業(yè)面會增大?！緳C遇】城市的大規(guī)模擴張為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大的潛力空間。由小型縣城向中等城市轉(zhuǎn)變，擴大城市輻射區(qū)域范圍，將進一步加強城市在區(qū)域內(nèi)的影響，吸引更多的城鎮(zhèn)本地居民以及外地消費者投資資金的涌入。大河西先導區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，催化城市化水平的提升，更催生大量房地產(chǎn)消費需求，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來廣闊的前景。房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)展概況：房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，行業(yè)高位增長，產(chǎn)品品質(zhì)顯著提升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐加快；土地供應(yīng)：土地供應(yīng)不斷加大，近年來商品房用地和工業(yè)用地不斷增加。開發(fā)情況：投資的持續(xù)高速增長，施工面積不斷增長迅速，表明社會資本對房地產(chǎn)市場前景看好，銷售情況：與市場大勢類似，2022 年出現(xiàn)井噴，2022 年銷售有所緩解，2022年銷售價格增長有所放緩；在新政調(diào)控下，2022 年度縣房地產(chǎn)市場依然保持增長態(tài)勢，市場銷售平穩(wěn)理性，房價溫和上升，開工投入熱情同比高漲，盡管沒有商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告（代項目建議書）22延續(xù) 2022 年火爆局面，期間也有觀望、博弈、拉鋸態(tài)勢的波及，但總體上沒有出現(xiàn)一丶二線城市的量價齊跌局面，而是自我理性調(diào)整。政策情況：2022 年陸續(xù)出臺的調(diào)控政策對市場有一定沖擊，投機需求被壓制，剛性客戶有一定觀望情緒。市場購房需求分析收入情況：全縣的真實房價收入比約為 倍；面積需求：大部分居民選擇 110 平米以上中大戶型；產(chǎn)品選擇：多選擇電梯房；購房區(qū)域：選擇中心板塊和縣政府板塊為主。項目周邊房價分析表 23 項目周邊樓盤銷售價格一覽表序號 樓盤 銷售價格 備注1 兆基君城 37005000 元/m22 藍庭國際 均價 3800 元/m23 翰林華府 均價 3600 元/m24 綠地中央花園 均價 4500 元/m2二、項目建設(shè)的可行性項目用地可行性本項目規(guī)劃總用地面積 畝，項目建設(shè)單位已通過摘牌方式取得建設(shè)用地，項目用地有保障。項目地質(zhì)可行性本項目用地區(qū)域為典型的丘陵緩坡地形，地勢起伏不大，區(qū)域大多為未建設(shè)區(qū)域，沿線無明顯不良工程地質(zhì)，適宜商鋪住宅建設(shè)。建設(shè)條件可行性項目建設(shè)所需建筑材料在某地區(qū)均可采購，貨源充足，能滿足項目需求。區(qū)商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告（代項目建議書）23域交通比較發(fā)達，項目周邊有二環(huán)西路、花明北路、大道、金洲大道等，交通運輸條件便利。經(jīng)濟可行性本項目預計銷售收入約 萬元，利潤總額約 萬元，凈利潤約 萬元；所得稅前內(nèi)部收益率：%，所得稅后內(nèi)部收益率：%；所得稅前凈現(xiàn)值： 萬元，所得稅后凈現(xiàn)值: 萬元；所得稅前回收期： 年；所得稅后回收期： 年；各項經(jīng)濟指標較好，經(jīng)濟效益可觀。政策可行性本項目符合國家和湖南省政府的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，符合縣城總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，有利于帶動縣經(jīng)濟快速發(fā)展。綜上所述，本項目的建設(shè)是可行的。三、項目建設(shè)的意義隨著縣城市的擴張，縣城東擴西改和北拓南聯(lián)政策的實施，近幾年來，縣各項社會經(jīng)濟事業(yè)蓬勃發(fā)展。21 世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，本項目的建設(shè)，將加快推進縣城總體規(guī)劃和