【正文】 貨梯、購(gòu)物行李車、保險(xiǎn)立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 箱、刷卡機(jī)、吸煙室、電腦購(gòu)物指南等一應(yīng)具備，為全市設(shè)施功能最全、最先進(jìn)。 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 第三節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)力分析 目標(biāo)市場(chǎng)的確定： 根據(jù)“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，分析及對(duì)以項(xiàng)目地點(diǎn)為中心周邊商圈和西安市商貿(mào)零售業(yè)狀況的調(diào)查，西安市東郊地區(qū)除經(jīng)二路愛家超市外，尚無大型購(gòu)物中心，按照“東方 MALL”經(jīng)營(yíng)店為中心四公里半徑為覆蓋區(qū)，其周邊延伸的雁 塔區(qū)、新城區(qū)、霸橋區(qū)、碑林區(qū)、臨潼區(qū)為經(jīng)營(yíng)輻射區(qū)。 西安市商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)。 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 第二節(jié) 西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展空間預(yù)測(cè) 西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。 （ 3）企業(yè)規(guī)?；? 做大企業(yè)規(guī)模，實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)，是當(dāng)今零售業(yè)發(fā)展的又一趨勢(shì)。 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)（暫空） 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)原則及要求 項(xiàng)目建設(shè)原則：項(xiàng)目有意、論證有據(jù)、組織有序、招商有力； 項(xiàng)目建設(shè)要求：高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效率、高收益。建成后其綜合經(jīng)營(yíng)面積與開元商城相當(dāng)，但經(jīng)營(yíng)內(nèi)容更能適合消費(fèi)市場(chǎng)的要求，集大型購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、健身為一體，實(shí)行智能化、科學(xué)化管理，成為零售消費(fèi)行業(yè)一大亮點(diǎn)。 2020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 4 05 億元（摘自統(tǒng)計(jì)局資料），比上年增長(zhǎng) 1 01%，且每年以 12— 13%的數(shù)額遞增，呈現(xiàn)強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力，有著巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間。 雖然近幾年西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展較快，但也存在著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局過于集中，要素市場(chǎng)發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)百貨業(yè)仍占主體，新型業(yè)態(tài)規(guī)范化和規(guī)模化水平不高，商業(yè)科技化含量低，營(yíng)銷理念落后等諸方面問題，急待轉(zhuǎn)軌變立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 形。 “東方 MALL”主要瞄準(zhǔn)西安市未來商貿(mào)零售市場(chǎng)，集中體現(xiàn)當(dāng)代消費(fèi)特性，充分發(fā)揮交通、文化、物流、人流、餐飲等優(yōu)勢(shì)，將“東方 MALL”建設(shè)成為西安市規(guī)模一流、設(shè)施一流、環(huán)境一流、服務(wù)一流的消費(fèi)中心。 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 第一節(jié) 商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn) 隨著改革開放的深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。發(fā)展企業(yè)規(guī)模，實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)，可以使零售企業(yè)更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并降低經(jīng)營(yíng)成本，從而形成規(guī)模效益。西安市商貿(mào)業(yè)以引導(dǎo)生產(chǎn)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為出發(fā)點(diǎn)，流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，社會(huì)購(gòu)買力日益增強(qiáng)，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額以年 12%以上的速度增長(zhǎng)，已初步建立起統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的各種經(jīng)濟(jì)成份共同發(fā)展的流通格局。西安是世界著名的文化古都之一，是我國(guó)西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西部開發(fā)的橋頭堡，也是全國(guó)重點(diǎn)旅游城市之一。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，將重點(diǎn)分析和了解覆蓋區(qū)和輻射區(qū) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)群體類別等狀況（有關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件）。 地理交通狀況對(duì)比。在此情況下，本建設(shè)項(xiàng)目一是要在經(jīng)營(yíng)理念、管理技術(shù)等方面虛心學(xué)習(xí)力求趕超，同時(shí)，立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 要 充分發(fā)揮本地企業(yè)“天時(shí)、地利、人和”的優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展和壯大。 第二節(jié) 商圈人文及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 商圈人文環(huán)境：“東方 MALL”人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有西安交通大學(xué)、理工大學(xué)、紡織學(xué)院等四所大專院校及東方廠、華山廠、昆侖廠、黃河廠、陜西鋼廠、西安電影制片廠、陜氣總廠、黃河電子有限公司和實(shí)達(dá)電力等大中型企業(yè)，人口約 2 7 萬人。 突出特色：商業(yè)規(guī)劃必須重點(diǎn)突出經(jīng)營(yíng)特色，從企業(yè)形象、 消費(fèi)內(nèi)容、管理服務(wù)、消費(fèi)環(huán)境，均展現(xiàn)鮮明的個(gè)性與特色，使“東方 MALL”成為擴(kuò)大立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 消費(fèi)者領(lǐng)略時(shí)代潮流和最新時(shí)尚的窗口。 技術(shù)條件：商業(yè)規(guī)劃將充分考慮實(shí)施過程中的技術(shù)問題，作為充分的技術(shù)準(zhǔn)備，為項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí)施提供充分的技術(shù)保障。以目前“東方 MALL”項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)現(xiàn)狀，只要招商有力，宣傳廣泛，工作深入，談判得當(dāng)，將有能力完成招商行為。 第四，招商不利及原擬訂主力商家未能按期入駐造成風(fēng)險(xiǎn)。這七個(gè)街道辦事處的人口情況如下： 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 （一）周邊街道辦事處基本情況 長(zhǎng)樂坊街道辦事處。 太乙路街道辦事處。東起金花路，西至朝陽門，南起永樂路，北止火車東站。日用品、食品） 萬國(guó)家具城西影路市場(chǎng)（ 2層） 煤研賓館 和平聚 交大縱橫數(shù)碼廣場(chǎng)（大型、三層、電腦） 粗糧王 海星超市（交大金海岸大酒店一層、 220平方米，小型，日用品、食品） 天域精品服裝城（服裝批發(fā)、零售，三層、大型） 勝利飯店 怡康大藥房 李家村服裝城（ 800 戶。托管十年 ，每季度返款稅金低下，如不足開發(fā)商補(bǔ)交。 項(xiàng)目主題 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有利保障 項(xiàng)目配套 門前廣場(chǎng)、辦公寫字間 資產(chǎn)投資方 5 萬元 最小投資額，這類商鋪的劃分采取沿墻劃分模式。周遍火暴的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)面是吸引好多投資者的一個(gè)重要因素。二層； 7300 元。填補(bǔ)南城無大型家具商業(yè)的空白，占據(jù)南郊潛在的消費(fèi)群體。可續(xù)欠。促使銷售情況良好。沒有鋪位劃分，使經(jīng)營(yíng)脫離因糾紛所帶來得負(fù)面影響。委托 10 年。 完善的物流設(shè)施和廣告宣傳。委托 10 年，返款 10%。其次， 優(yōu)越的回購(gòu)保障是給投資者減少投資風(fēng)險(xiǎn)的最佳保障。 3040 萬元 中檔投資，鋪位劃分位置處于每層商場(chǎng)的中心位置 。這種方式吸引投資者并且一系列的保證穩(wěn)定投資者信心，雖然沒有獨(dú)特的銷售方式，但優(yōu)惠的政策吸引了投資者。十年托管期滿后，開發(fā)商原價(jià)回購(gòu) 。 人口組成比例表 單位： % 5 7 . 21 2 . 43 0 . 4農(nóng)業(yè)人口 流動(dòng)人口 城鎮(zhèn)人口 （二）項(xiàng)目周邊商圈概況 項(xiàng)目商圈概況 信號(hào)廠項(xiàng)目商圈劃定東起幸福路 \西至雁塔路 \北到長(zhǎng)纓路 \南到等駕坡 各商圈情況 1） 核心商圈：東起火炬路、西至 興慶路、北到咸寧路、南達(dá)建工路 A、 居民區(qū) 名稱 戶數(shù) 沙坡村社區(qū) 2300 余戶 信號(hào)廠社區(qū) 2181 戶 交大社區(qū) 3700 戶 黃蒲莊社區(qū) 2200 戶 陜鋼廠家屬院 3000 戶 西安微波儀器廠 900 戶 火炬路第一社區(qū) 300 戶 東新城市花園 3000 戶 合計(jì) 17581 戶 B、商業(yè)娛樂設(shè)施 百貨 超市 大型商場(chǎng) 娛樂 餐飲 交大百貨商場(chǎng)（ 2 層，副食、蔬菜） 海星超市 建工路蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 金海岸大酒店（餐飲、住宿）中型 澎湖灣酒店、 愛家超市 塞博電腦城（電腦、軟件、配件） 天山賓館 （住宿） 老客棧 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 塞格電腦城（電腦、軟件、配件） 南洋大酒店 東來順 青藤 小肥羊 民間瓦罐 金延安 C、公共設(shè)施 公交 基礎(chǔ)教育 銀行 醫(yī)院 228 路 西鐵一中 工商銀行交大分理處 705 路 市十二中 工商銀行咸寧西路分理處 528 普天幼兒園 建設(shè)銀行長(zhǎng)樂坊分理處 508 普天子弟學(xué)校 建設(shè)銀行東開發(fā)區(qū)分理處 7 東方藝術(shù)學(xué)校 商業(yè)銀行咸寧路支行 240 交大陽光系列 中國(guó)銀行咸寧路支行 702 83 中 716 37 45 D、大中專院校 名稱 教職工人數(shù) 學(xué)生人數(shù) 西安交通大學(xué) 16000 26000 信號(hào)廠中學(xué) 100 1000 交大附中 200 2020 西安理工大學(xué) 16000 19700 西安警官職業(yè)學(xué)校 大型 武警學(xué)院 大型 E、大型企事業(yè)單位 名稱 規(guī)模 西安富士通通訊設(shè)備廠 中小型 西安鐵路信號(hào)廠 大型 西安華力電器公司 小型 陜西省少管所 大型監(jiān)獄 西安監(jiān)獄 大型監(jiān)獄 長(zhǎng)嶺集團(tuán) 中型企業(yè) 西安衛(wèi)星測(cè)控中心 軍事單位 AMWAY 安利公司 營(yíng)銷中心 西安 微波設(shè)備廠 大型電子儀器生產(chǎn) 海實(shí)達(dá)事業(yè)發(fā)展有限公司 中型 F、地產(chǎn)項(xiàng)目 名稱 規(guī)模 均價(jià) 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 新興地產(chǎn)樓群 4 棟 22 層 \28 層 2 棟 \ 交大開元商務(wù)廣場(chǎng) 24 層 3100 元 \ M2 交大電腦城 7 層 \已用 交大瑞森大廈 7 層 \已用 交大創(chuàng)業(yè)園 7 層 \已用 交大思源集團(tuán)大樓 7 層 \已用 瑞森大廈 20 層 \辦公用 交大藥業(yè)集團(tuán)大樓 8 層 \辦公用 東南春曉小區(qū) 14 萬平米大型商住建設(shè)中 3300 元 \M2 偉業(yè) \都市遠(yuǎn)景大廈 13 萬平米 ,24 層建設(shè)中 3250 元 \M2 翠庭大廈 大型樓群 \30 層 \4 層商用 東新商住大廈 已用商品房 ,少管所家屬院150 戶 新世紀(jì)廣場(chǎng)大廈 18 層碑林區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園 東開產(chǎn)業(yè)建筑群 6 棟標(biāo)準(zhǔn)廠房 ,高 7 層 開元商住小區(qū) 已住 \4 棟多層住宅 達(dá)爾曼大廈 22 層廢棄 新興 IN 之家 240 戶 東新城市花園 6 棟高層 3200 元 \㎡ 七七一所家屬樓 29 層高層 1）外圍商圈：東起萬壽路，西至興慶路、經(jīng)九路，北到韓森路、互助路、柿園路，南達(dá)西影路。北至環(huán)城南路東段，咸寧西路，南至二環(huán)路，西到雁塔路，冬至金花南路，面積 平方公里。東起金花 北路，西至環(huán)城東路北段，南至東關(guān)南街，北到永樂路，轄區(qū)面積 平方公里。其基本的對(duì)應(yīng)措施是：全面加強(qiáng)招商力度，強(qiáng)化招商宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，同時(shí)，對(duì)引進(jìn)商家和數(shù)量應(yīng)有預(yù)備方案，增加選擇余地，立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 分方案實(shí)施。雖然依據(jù)最近三年的市場(chǎng)狀況分析了今后商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，但基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)和市場(chǎng)穩(wěn)定的特定前提，不排除項(xiàng)目建成后出現(xiàn)特殊災(zāi)難（如非典）和政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)因某種原因突變，因此，應(yīng)及時(shí)掌握和了解政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)情況的變化，并隨變化及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 三、配套輔助店：個(gè)性商品特色店（服裝、家居、飾品等） 四、配套服務(wù)設(shè)施：銀行、美容美發(fā)、停車場(chǎng)等 第五章 項(xiàng)目實(shí)施 第一節(jié) 項(xiàng)目論證 “東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目將按要求進(jìn)行必要和充分的論證，以及時(shí)修正可能存在的問題與缺陷。 實(shí)惠便利：“東方 MALL”雖然定位在中檔、時(shí)尚消費(fèi)檔次上，但亦應(yīng)充分考慮消費(fèi)者“實(shí)惠便利”的客觀要求，在消費(fèi)價(jià)格上應(yīng)不高于西安市同類消費(fèi)水平，同時(shí)，盡可能為消費(fèi)者在消費(fèi)過程中提供便利。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：本項(xiàng)目地 址周邊除以上院校、企業(yè)外，輻射范圍包括東至紡織立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 城，北至第四軍醫(yī)大學(xué)，西至東門外，人口較為集中，收入在西安市平均水平以上，消費(fèi)潛力較大。在國(guó)內(nèi)、國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形式較為平穩(wěn)的情況下，應(yīng)無此大的風(fēng)險(xiǎn)。但隨著建工路拓寬工程完工，與公交公司協(xié)商，將有可能部分解決，此項(xiàng)與開元商城、民生百貨、愛家超市等對(duì)比相對(duì)不利。 競(jìng)爭(zhēng)力分析： 經(jīng)營(yíng)特色競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比。 2020 年全市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 9 35億元，與上年同比增長(zhǎng) 1 5%，消費(fèi)品零售總額達(dá)到 4 05 億元，與上年同比增長(zhǎng) 1 01%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7748 元，比上年增長(zhǎng) 9%，消費(fèi)性支出達(dá)到 6805 元，比上年度增加 6%。 近年來，西安市發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，新型商貿(mào)業(yè)態(tài)發(fā)展速度，超市、便利店、專賣店、倉儲(chǔ)會(huì)員式商場(chǎng)等成為消費(fèi)購(gòu)物熱點(diǎn)；代理、配送、租賃等業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。 （ 4）商品品牌自有化 商品是吸引顧客的原動(dòng)力，因此，銷售特色產(chǎn)品、自有商品已成為贏得消費(fèi)者的主要方法之一。經(jīng)了解，全球零售行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中大多數(shù)經(jīng)營(yíng)兩到三種業(yè)態(tài)，有的企業(yè)甚至在五種業(yè)態(tài)中同時(shí)開展業(yè)務(wù)，單一經(jīng)營(yíng)一種業(yè)態(tài)的零售企業(yè)已不多見。以 2020 年西安市消費(fèi)品零售總額 40 4 億元，按每年遞增 12%計(jì)算，全市將每年新增約 50億元的市場(chǎng)份額，商貿(mào)零售市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展前景，為“東方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目提供了有利的市場(chǎng)條件?！皷|方 MALL”建設(shè)項(xiàng)目便擬以此占領(lǐng)西安市商貿(mào)業(yè)的“制高點(diǎn)”而設(shè)立。 第二節(jié) 現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 ....................................................... 20 第三節(jié) 資金來源及運(yùn)用表的貸款償還能力分析 ................................... 20 第七章 風(fēng)險(xiǎn)控制 .......................................................................................... 22 立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 第