【正文】 作。序 號項 目 名 稱單 位數(shù) 量備 注1土地利用畝202．5總占地面積平方米135095建筑面積平方米77567其他設施配套面積平方米17567建筑占地利用率%%2勞動定員人130年工作日日日工作班次班3項目總投資萬元14200建設投資萬元10200其中：固定資產(chǎn)投資萬元10200無形資產(chǎn)投資萬元4000遞延資產(chǎn)投資萬元預備費萬元4流動資金萬元5005年營業(yè)收入萬元年營業(yè)稅及附加稅萬元營業(yè)費用萬元540管理費用萬元財務費用萬元6利稅年利潤總額萬元年所得稅萬元年利稅總額萬元7經(jīng)濟效益指標評價投資利潤率平均投資利稅率%財務內(nèi)部收益率%投資回收期年18第二章 項目建設背景及必要性**市老年社會福利事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀從建國初期到20世紀90年代中期，**市養(yǎng)老機構(gòu)基本只是建立了農(nóng)村、社區(qū)較為簡單的養(yǎng)老院，設施單一，環(huán)境簡陋，管理粗放，經(jīng)費匱乏，其功能僅僅滿足孤寡老人基本養(yǎng)老的生活需求。此后，紅塔區(qū)、元江縣、易門縣先后辦起了一批養(yǎng)老院和老年公寓。但是，現(xiàn)有的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)仍然存在規(guī)模較小，場地狹窄，設施缺乏，管理單一，緊緊起到一個單純托老的作用。**市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀**市于1995年進入了人口老年型社會，截至2005年底，這相當于江川縣的人口。另外，隨著空巢老年家庭數(shù)量的增多，家庭關(guān)愛不能及時到位，大部分空巢老年人缺乏精神寄托，希望社會關(guān)愛。**市經(jīng)濟基礎背景**市隸屬1區(qū)8縣，%。%，固定資產(chǎn)投資105億元，%，農(nóng)民人均純收入3314元，%，%，同比增長16%，%。老年服務業(yè)是社會福利不可分割的重要部分，建設“**市某頤養(yǎng)中心”項目是廣大來年人多年所盼，是社會文明和進步的客觀要求；是“上為國分憂，下為民解愁”政府相關(guān)職能部門工作的具體體現(xiàn)，也是**社會福利事業(yè)發(fā)展的需要。（3）是**經(jīng)濟社會發(fā)展的需要**市經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，經(jīng)濟和社會各項事業(yè)取得長足進步，但總體上講，社會福利事業(yè)相對滯后于經(jīng)濟發(fā)展，多年來，政府承擔經(jīng)濟社會各項事業(yè)建設的任務較為繁重，壓力巨大，從而導致投入不足。**市某頤養(yǎng)中心項目的建設正是探索福利事業(yè)社會化的排頭兵。項目是一個老年人頤養(yǎng)中心，環(huán)境的規(guī)劃和建設布局是以“花溪秀河、茂林修竹、亭臺水榭、假山奇石、山水渾然天成”為主題，項目建成可為旅游小鎮(zhèn)建設形成強力互補，充實文化內(nèi)涵，環(huán)境相得益彰。第三章 市場分析預測及營銷方案老年社會服務事業(yè)市社會福利事業(yè)的一部分，它的存在和發(fā)展是社會文明進程中的有益產(chǎn)物。%；9099歲之間的老人2163人，100歲以上的老人22位。據(jù)統(tǒng)計，**%的增長率遞增。**是適宜人類居住的地區(qū)之一，曾有版納、昆明、元江、易門等離退休人員電話詢問是否有較好的老年公寓。據(jù)此，我們對**現(xiàn)有的兩個老年福利中心作了相關(guān)調(diào)查： （1） 夕陽紅托老院：占地約2000平方米，共有兩幢簡易的兩層樓房，有床位100個，現(xiàn)入住老人、幼兒共計60人。星光公寓基礎設施較夕陽紅好，但娛樂設施和健身房也較簡單，僅有一把按摩椅和一個腳底按摩器，娛樂設施僅有一個麻將室，院子較小，老人活動范圍小，但因為居住環(huán)境還算不錯，因此選擇入住的人員標準上比夕陽紅更高些，等待入住的人也較多，星光公寓的缺陷是床位少、面積小。對社會各階層調(diào)查情況：各階層人士對興辦老年公寓表示贊同，認為是一種社會趨勢、一件大好事。從費用上來說，行政事業(yè)單位離退休干部對費用600700元/人/月左右可以承受，企業(yè)單位退休工人在500元/人/月左右可以接受。將老年人教育、醫(yī)療、康復、娛樂、體育等服務內(nèi)容都寓于其中?，F(xiàn)代老人需求更多的是精神文化，追求的是安靜祥和、舒適優(yōu)雅的環(huán)境。二、營銷策略老年人頤養(yǎng)中心項目，營銷策略需針對社會觀念現(xiàn)狀、現(xiàn)代老年人特點制定恰當?shù)臓I銷方案。針對“送老年人到養(yǎng)老院是子女不孝的表現(xiàn)”的社會陳舊觀念，中心依托各級民政部門，利用媒體、會議、活動等形式進行廣泛宣傳，并結(jié)合實際有針對性地入戶做工作，依靠全社會的力量著力改變現(xiàn)有社會的陳舊觀念，為項目建成營運奠定堅實的社會基礎。（3） 吸引力策略為使項目建成后發(fā)揮應有的社會效益，真正體現(xiàn)出社會主義的優(yōu)越性，中心選址除交通便捷、硬件設施建設體現(xiàn)云南一流外，針對老年人的特點，中心還將設置：于是中心醫(yī)院、市醫(yī)保中心合作開展老年人心理咨詢、常規(guī)醫(yī)療、慢性病康復等具有特色的醫(yī)療服務，讓老年人足不出戶，就能享受到星級醫(yī)療服務。再則，中心為更好地為老年人服務，利用當?shù)刭Y源和全國資源進行對接整合，向社會提供異地互動觀光旅游養(yǎng)老（候鳥式養(yǎng)老），通過動靜結(jié)合的新模式，實現(xiàn)各養(yǎng)老院之間客戶資源的互動共享，利用教育資源開展養(yǎng)老助教，讓老年人感受到某頤養(yǎng)中心是人生的天堂。③ 管理制度：某頤養(yǎng)中心為爭創(chuàng)云南一流的社會福利機構(gòu)，并借鑒國內(nèi)外先進的管理經(jīng)驗，以倡導平等、民主為宗旨，實現(xiàn)人性化的管理目標。項目選址地地理位置優(yōu)勢突出，緊靠聶耳文化廣場，距中心城區(qū)2公里、省會昆明88公里、昆玉高速九龍池站口3公里，交通便利，周圍環(huán)境較好，空氣質(zhì)量達到國家二級標準，溝渠排污通暢，項目實施地通訊設施完善。（2） 項目單位商業(yè)經(jīng)營豐富項目單位商業(yè)經(jīng)營理念超前，資金實力雄厚，人類資源穩(wěn)定，聚集了一批商業(yè)管理精英和銷售精英。（3） 公用配套設施條件完備項目實施地基礎設施完善，水利電力資源豐富（主要靠城區(qū)主管網(wǎng)供給）通信具有國際、國內(nèi)長途IDD和GSM數(shù)字移動，全球通IP電話，傳真、國際互聯(lián)網(wǎng)等。（4） 項目實施地氣候條件優(yōu)越**市紅塔區(qū)地處滇中，位于東經(jīng)102176。41′，北緯24176。32′之間，氣候?qū)儆谥衼啛釒О霛駶櫪涠咴撅L氣候，干濕季節(jié)明顯。第五章 項目建設目標項目建設按照國務院“堅持老齡事業(yè)與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展相適應，促進老齡事業(yè)健康發(fā)展；堅持黨政領導和社會參與相結(jié)合，推動老齡工作全面開展；堅持家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老相結(jié)合，以家庭養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老為輔，建立和完善老年社會服務體系；堅持道德規(guī)范和法律約束相結(jié)合，廣泛開展敬老、愛老、助老道德教育，加強老齡工作法制建設；堅持關(guān)心老年人生活與加強思想政治工作相結(jié)合，使廣大老年人的物質(zhì)生活不斷改善，精神生活更加豐富；堅持統(tǒng)籌規(guī)劃與分類指導相結(jié)合，因地制宜開展老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)”為指導思想。強化生態(tài)城市配套功能，提升城市文化品位，加快城市化進程。項目建成后，可輻射一區(qū)八縣，解決部分老年人的精神和生活需求，達到“上為國分憂、下為民解愁”的目標。第六章 建設內(nèi)容及公用工程 建設內(nèi)容項目以居家式住宅、酒店式公寓及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房為主，同時設置老年人文體協(xié)會、烹飪協(xié)會，建設必備的體育場所、娛樂休閑場所、康復醫(yī)療場所。 建設及配套實施工程項目，建筑面積77567平方米，各功能分區(qū)建筑面積祥見“建筑面積一覽表”建筑面積一覽表項 目單 位數(shù) 據(jù)備 注總用地面積平方米135095總建筑面積平方米77567住宿建筑面積平方米60000公建建筑面積平方米9000建筑占地面積平方米38784總床數(shù)床1200每間按兩床計容積率——建筑密度%綠化率%水體面積平方米9970 項目建設方案（1）場地位置及環(huán)境項目建設場地位于**市紅塔區(qū)聶耳文化廣場州大河以北范圍。（3）地形自然條件