【正文】 社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。國家經(jīng)貿(mào)委等六部委聯(lián)合發(fā)出《關于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見通知》?！秶窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中指出“積極引進新型業(yè)態(tài)和技術，推進連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、多式聯(lián)運、改造傳統(tǒng)流通業(yè)、運輸業(yè)和郵政服務業(yè)。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標志之一，因此，被喻為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”。公司已經(jīng)成立了專門的項目組負責整個項目的運作，確保項目的時效性與質量。與傳統(tǒng)的物流模式相比，**物流商務中心主要針對中小型制造商，使其從原材料購進到加工至成品展示、銷售發(fā)貨到最終客戶整個過程全部在中心完成；零售商可以將倉儲商品通過展廳展示達到零售或批發(fā)全過程；物流公司可以完成受貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等工作，同時，通過提供全方位的相關配套服務如運輸、申報各種手續(xù)、物業(yè)管理等，為客戶創(chuàng)造更大的價值。注冊資金1200萬元。項目資金全部由企業(yè)自籌。建設、計算期：該項目計算期11年，建設期1年，生產(chǎn)期10年。物流商務中心項目建議書(代可行性研究報告)物流商務中心項目建議書(代可行性研究報告)目 錄第一章 總論 1 1 1 2 4 5第二章 市場分析與預測 8 8 8 14 21 25第三章 土地利用現(xiàn)狀、建設條件和總圖運輸 27 27 28 29 32第四章 建設規(guī)模和建設內(nèi)容 34 34 34 35第五章 環(huán)境保護、節(jié)能和消防措施 37 37 37 38 41 41 41 消防措施 42第六章 項目實施進度計劃 43 43 43第七章 項目組織機構與勞動定員 46 46 47第八章 投資估算及資金籌措 48 48 49第九章 經(jīng)濟評價 51 51 53第十章 研究結論 56附表：附表1：項目總投資估算表附表2：投資使用計劃與資金籌措表附表3：總成本費用估算表附表31：固定資產(chǎn)折舊估算表附表32：攤銷估算表附表4：流動資金估算表附表5：銷售收入銷售稅金及附加估算表附表6：損益表附表7：財務現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表8：資金來源與運用表附表9：資產(chǎn)負債表附件：營業(yè)執(zhí)照復印件項目用地規(guī)劃意見書附圖：項目總平面圖第一章 總論項目名稱：某物流商務中心 項目承辦單位：某投資有限公司項目建設地點：**建設內(nèi)容及規(guī)模：通過新建辦公、展廳、倉儲三位一體的物流商務設施及相關配套服務設施，吸引100余家國外中小型制造商、零售商、物流公司，建成制造商成品生產(chǎn)、展示、銷售發(fā)貨，零售商倉儲產(chǎn)品零售、批發(fā)，物流公司收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等多種業(yè)務相結合的國內(nèi)最先進的物流地產(chǎn)中心。本項目征地93畝，新建建筑面積71352平方米。項目總投資：16610萬元，其中建設投資16545，鋪底流動資金65萬元。某投資有限公司是一家專業(yè)性的物流倉儲服務企業(yè)。該公司主要通過采用標準的物流商務中心模式，引進國際通行的商務經(jīng)營理念，致力于產(chǎn)品、貨物中轉及產(chǎn)品倉儲、展示、配銷，制定物流方案，辦理各種申報手續(xù)、物業(yè)管理等服務。目前，項目前期都已經(jīng)準備就緒，項目審批通過后，可立即開工建設。隨著世界經(jīng)濟快速發(fā)展和現(xiàn)代科學技術的進步，物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個新興的服務行業(yè)，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。為盡快發(fā)展我國的物流產(chǎn)業(yè)，國家制定了有關政策和措施：物流業(yè)的發(fā)展已列入中國“十五”規(guī)劃。”這為“十五”期間中國物流業(yè)的發(fā)展制定了宏偉藍圖，為發(fā)展中國物流業(yè)提出了政策依據(jù)。這是中國政府發(fā)布有關現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的第一個政策性、指導性文件，具有深遠的和現(xiàn)實意義，標志著中國的物流業(yè)在經(jīng)過一段時間的準備之后開始啟航。加快中國現(xiàn)代物流的發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置提高經(jīng)濟運行質量，促進企業(yè)改革發(fā)展推進中國經(jīng)濟體制與經(jīng)濟增長方式的兩個根本性轉變，具有十分重要的意義。本項目的建設符合我國政策發(fā)展需要。與此相適應，被普遍認為企業(yè)在降低物質消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”的現(xiàn)代物流業(yè)正在世界范圍內(nèi)廣泛興起。舉辦2008年奧運會和加入WTO將為現(xiàn)代化物流體系的構建提供機會。國內(nèi)外企業(yè)所需要的生產(chǎn)資料等交給高效優(yōu)質的第三方物流企業(yè)去完成，將使產(chǎn)品制造周期縮短，成本降低。物流產(chǎn)業(yè)將有廣闊的市場前景。綜上所述，本項目的建設是非常必要的。本項目建設期為1012個月。表11 主要技術經(jīng)濟指標表序號名 稱單位數(shù)值備注1占地面積畝932建筑面積(新建)平方米713523基地面積平方米360004道路面積平方米170005綠化面積平方米90006職工人數(shù)人487項目總投資萬元16610其中：建設投資萬元16545建設期利息萬元0鋪底流動資金萬元658年營業(yè)收入萬元5986正常年9年總成本費用萬元2107正常年10年營業(yè)稅金及附加萬元323正常年11年利潤總額萬元3556正常年12所得稅萬元1174正常年13年稅后利潤萬元2383正常年14投資利潤率%15投資利稅率%16財務內(nèi)部收益率（全投資稅后）%17財務凈現(xiàn)值萬元3441I=10%18投資回收期年含建設期1年19盈虧平衡點（生產(chǎn)能力）%51經(jīng)營期第二年20投資強度萬元/公頃267921容積率第二章 市場分析與預測隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學技術的進步，物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個新興的服務部門，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段、社會分工不斷深化的產(chǎn)物。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展、科學技術水平的提高以及工業(yè)化進程的加快，大規(guī)模生產(chǎn)、大量消費使得經(jīng)濟中的物流規(guī)模日趨龐大和復雜，傳統(tǒng)的、分散進行的物流活動已遠遠不能適應現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的要求，物流活動的低效率和高額成本，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟運行效率和社會再生產(chǎn)順利進行的制約因素，并被視為“經(jīng)濟的黑暗大陸”。20世紀90年代以來，隨著新經(jīng)濟和現(xiàn)代信息技術的迅速發(fā)展，特別是網(wǎng)絡技術的發(fā)展，物流產(chǎn)業(yè)在世界各國得到了快速發(fā)展。2000年，主要國家物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模如圖21所示，其中美國遙遙領先于其他國家。據(jù)統(tǒng)計，1999年美國物流電子商務的營業(yè)額達到80億美元以上，其中80%是商家對商家（B2B）交易。德蘭雷在《2000年美國年度物流狀況報告》中指出，1999年美國物流成本為9210億美元，%，%，%。在未來3~5年內(nèi)，美國第三方物流市場將以15%~20%的速度增長。日本在進入20世紀80年代中期以后，物流產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展。隨著經(jīng)濟全球化步伐的加快，科學技術尤其是信息技術、通訊技術的發(fā)展，跨國公司的出現(xiàn)所導致的本土化生產(chǎn)、全球采購、全球消費趨勢的加強，現(xiàn)代物流的發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點：◆電子物流的興起。企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)加強企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與供應商、企業(yè)消費者、企業(yè)與政府部門的聯(lián)系和溝通，相互協(xié)調(diào)，相互合作。這種網(wǎng)上的“直通方式”使企業(yè)能夠迅速、準確、全面地了解需求信息，實現(xiàn)基于顧客訂貨的生產(chǎn)模式（Build To Order BTO ）和物流服務。可以說電子物流將是21世紀物流發(fā)展的大趨勢。21世紀是一個物流全球化的時代，企業(yè)之間的競爭將十分激烈。規(guī)模的擴大可以是企業(yè)合并，也可以是企業(yè)間的合作與聯(lián)盟，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是物流中心的建設。日本是最早建立物流中心的國家。二是物流企業(yè)的兼并與合作。據(jù)不完全統(tǒng)計，1999年美國物流運輸企業(yè)間的并購數(shù)已達23件。美國國營郵政公司并購了德國大型民營物流企業(yè)PARCE，法國郵政收購了德國的民營敦克豪斯公司。國際物流市場專家們認為，世界上各行業(yè)企業(yè)間的國際聯(lián)合與并購，必然帶動國際物流業(yè)加速向全球化方向發(fā)展，而物流全球化的發(fā)展走勢，又必然推動和促進各國物流企業(yè)的聯(lián)合和并購活動。除了并購外，另一種集約化方式是物流企業(yè)之間的合作與建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。隨著消費多樣化、生產(chǎn)柔性化、流通高效化時代的到來，社會和客戶對物流服務的要求越來越高；物流服務的優(yōu)質化是物流今后發(fā)展的重要趨勢。物流成本已不再是客戶選擇物流服務的唯一標準，人們更多的是注重物流服務的質量。據(jù)荷蘭國際售銷委員會（HIDC）在最近發(fā)表的一篇題為《全球物流業(yè)—供應連鎖服務業(yè)的前景》的報告中指出，目前許多大型制造部門正在朝著“擴展企業(yè)”的方向發(fā)展。同時，報告認為，制造業(yè)已經(jīng)實行“定做”業(yè)務理論，并不斷加速其活動的全球化，對全球供應連鎖服務業(yè)提出了一次性銷售（即“一票到底”的直銷）的需求。◆綠色物流是物流發(fā)展的又一趨勢。為此，21世紀對物流提出了新的要求，即綠色物流。綠色物流的另一方面就是建立工業(yè)和生活廢料處理的物流系統(tǒng)。國外物流企業(yè)的技術裝備已達到相當高的水平，目前已經(jīng)形成了以系統(tǒng)技術為核心，以信息技術、運輸技術、配送技術、裝卸搬運技術、自動化倉儲技術、庫存控制技術、包裝技術等專業(yè)技術為支撐的現(xiàn)代化物流裝備技術格局。自動化——自動導引小車（AGV）技術，搬運機器人（Robot System）技術等。集成化——信息化、機械化、自動化、智能化于一體。預計到2002年，全球物流支出將達到4萬億美元，第三方物流達到2810億美元，占全球物流總支出的7%。近年來，電子商務的發(fā)展，擴大了企業(yè)的銷售范圍，改變了企業(yè)傳統(tǒng)的銷售方式以及消費者的購物方式，使得送貨上門等物流服務成為必然。在商品倉儲方面，我國各系統(tǒng)、各行業(yè)現(xiàn)有數(shù)目眾多的各類倉庫，其中多數(shù)是普通倉庫，也有不少專業(yè)化的倉庫，倉庫總面積估計可以位于世界前列；在運輸能力方面，我國的鐵路、公路、水運、航空等各種運輸都有了很大的發(fā)展，這些年一直大力進行鐵路、公路、橋梁、港口、機場場站的建設，我國運輸基礎設施的落后面貌已達到世界中上水平，有的如集裝箱運輸已位于世界前幾位，商品配送經(jīng)過我國政府多年的積極推動，現(xiàn)在已被廣大企業(yè)和消費者所接受，物資和商業(yè)企業(yè)的配送中心和配送活動較普通地開展起來，配送商品的規(guī)模、種類、形式和相關的電子服務與以前相比都有了很大的發(fā)展，已成為商品流通中一個十分重要的內(nèi)容；貨運代理等其它物流服務企業(yè)近幾年在企業(yè)數(shù)量和服務水平方面也有了較大的增加和提高。專業(yè)物流特點：物流企業(yè)圍繞客戶形成緊密供應鏈服務關系，因此，客戶在選擇供應商上往往十分謹慎，因此物流企業(yè)進入市場的難度很大，客戶更換物流企業(yè)的置換成本也很高，結果客戶忠誠度要遠高于社會物流。1999年我國GDP為82054億元，如按此比例，1999年我國全社會的物流成本約為13867億元，第三方物流的市場份額在4618億元左右。物流信息化水平低，計算機信息管理水平嚴重滯后，物流信息網(wǎng)絡尚未建立，支撐現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的物流體系還沒有形成。首先，從發(fā)達國家來看，第三方物流的功能是設計、執(zhí)行以及管理客戶供應鏈中的物流需求，其特點是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務。其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經(jīng)濟時期的部門分割體制。依據(jù)這種條快管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴重制約著在全社會范圍內(nèi)經(jīng)濟合理的對物流進行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會化進程。在我國以合資名義經(jīng)營物流業(yè)務的國際知名公司基本上在本土都完成初期的原始積累，完成了從傳統(tǒng)的儲運企業(yè)向整合社會資源，充分調(diào)動積極因素實行科學管理的物流企業(yè)的過渡。從我國國情和發(fā)展的趨勢來看，我國物流市場仍然處在初級階段，在體制機制、組織結構、經(jīng)營方式等領域還有很大的發(fā)展空間。因此可以說，物流市場在我國具有十分廣闊的發(fā)展前景。我們以2000年的GDP和物流成本占GDP的比重為基數(shù)，根據(jù)“第十五年規(guī)劃”草案，即十五期間，每5年物流成本的比重下降2%，我國第三方物流在物流市場比例前6年（20002005）為國際平均數(shù)的1/3左右，后五年為1/2，若按我國GDP的年增長率為8%,可預測未來10年我國物流市場規(guī)模將達到12192億元。根據(jù)測算結果，到2010年，我國第三方物流市場總規(guī)模將達到11972億元，而目前我國第三方物流業(yè)才剛剛起步，實際總規(guī)模非常微小，因引發(fā)展空間非常巨大。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割，“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費難以計算。1998年我國產(chǎn)成品庫存時間為42天，1999年1~9月為46天，而發(fā)達國家平均為20天。◆客戶對服務的需求水平逐步提高和多樣化提供的市場機會。能否按照五個“RIGHT”的原則向顧客提供門到門的基本運輸服務和其他增值服務，日益成為衡量客戶服務的質量標準，而這些將為現(xiàn)代物流的帶來新的機會。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對物流服務的需求要旺盛得多。這些跨國公司的動作，要求一個強大的物流支持系統(tǒng)作保障。◆加入WTO帶來的市場機會。據(jù)有關專家預測，加入WTO的五年內(nèi)，我國的對外貿(mào)易總額將會由1998年的3240億元增加到6000億元。因此，隨著我國加入WTO、國內(nèi)企業(yè)對物流成本的不斷重視、客戶對服務的需求水平逐步提高和趨于多元化，物流需求之缺口非常大，我國物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)在近幾年將得到迅速發(fā)展。某市物流業(yè)近年來得到快速發(fā)展，物流資源豐富，具有廣闊的發(fā)展前景。在服務城市、服務產(chǎn)業(yè)過程中，商業(yè)物流的發(fā)展水平也得到了較大的提升，為建立現(xiàn)代化物流體系奠定了基礎，但同時也