【正文】 45完成可行性研究并上報前期工作建設場址四通一平工程方案設計及施工招標管理、操作人員進行篩選培訓主體工程收尾試運營正式營業(yè)第十章 工程的組織管理 工程的組織管理（1）本項目嚴格按基建程序進行申報、審批，控制好建設規(guī)模，合理安排資金，積極、充分、扎實地抓好前期各項準備工作。（2）遵循國家財政部、建設部關(guān)于資金管理暫行辦法和基本建設投資管理的要求，項目建立嚴格的財務、工程監(jiān)理制度。（3）為確保項目建設的工期、質(zhì)量和效益。公司實行主要負責人，全面負責實施和管理項目的項目法人責任制，并成立人員精干的職能部門，處理日常工作事務。（4）主要設備、土建工程及所需物資，均按照國家有關(guān)招標法律法規(guī)進行公開招標。（5）項目資金實行專立帳戶、專人管理，采用報賬制支列，由項目工程承擔單位提出資金預算，報董事會審定，按資金支出進度報賬，并委托有關(guān)部門對資金實行監(jiān)管。（6）嚴格按規(guī)定實行工程建設項目監(jiān)理制，嚴把工期、質(zhì)量、資金關(guān)。（7）嚴格工程建設項目竣工驗收制度和工程項目質(zhì)量終身負責制。 招投標根據(jù)《中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會》第9號令，設計、勘察、施工、監(jiān)理及設備采購等各個建設環(huán)節(jié)，均需按國家有關(guān)招標法規(guī)進行招投標，擇優(yōu)選定承建方。（1） 招標范圍工程項目的設計規(guī)劃、施工、監(jiān)理、主要維修設備、其他相關(guān)配套服務功能設備、車輛、辦公用品等均全部實行招投標。（2） 招標組織形式采用內(nèi)部或者委托招標（3） 招標方式采用公開招標。第十一章 投資估算及資金籌措（1）工程費：包括建筑安裝工程、設備購置及附屬工程。（2）其他費用：與本項目直接有關(guān)的無形及遞延資產(chǎn)。（3）預備費：即基本預備費及漲價預備費。 估算依據(jù)（1）投資估算按**市現(xiàn)行工程造價及目前的物價水平進行分析，以《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額（土建工程）云南省預算基價》和《云南省建筑安裝工程綜合費用定額》為依據(jù)。建筑工程按**市近期同類建筑工程造價估算。（2）建筑工程費用指拆遷費用、場地修整、主體建筑、場館等工程建設費用。單價按**類似工程的費用計取。（3）設備及安裝工程費用包括相關(guān)多功能服務項目設置、設備及材料的購置和安裝費用。（4）公用工程及輔助工程的建設費用、設備及安裝費用不再單列。（5）勘察設計費及工程建設監(jiān)理費，依國家規(guī)定和本項目行業(yè)特點，費率按下限計取。勘察設計費為第一、%。（6）建設單位管理費按固定資產(chǎn)投資的5%計。（7）預備費費率按第一、二、三項費用和的5%計。（8）本項目固定資產(chǎn)投資方調(diào)節(jié)稅為零。 估算結(jié)果本項目總投資14200萬元，其中固定資產(chǎn)投資10200萬元，無形及遞延資產(chǎn)4000萬元。 資金籌措（1） 項目總投資估算14200萬元，其中：自籌10200萬元。銀行貸款4000萬元。（2） 流動資金由投資方自籌。第十二章 經(jīng)濟效益分析及評價 主營業(yè)務收入我中心是一個高起點、高標準、功能齊全的頤養(yǎng)中心，綜合各酒店公寓、居家式的私人住宅和醫(yī)院式的養(yǎng)老病房的收費標準，平均按每人800元/月標準收費，第一期入住后住宿及伙食科實現(xiàn)收入576萬元，第二期建成完工后收入預計可達1152萬元。考慮到有部分特別護理的特殊老人，我中心計劃60人的床位，護理標準每人400元/月。 成本費用估算（1） 我中心投資該項社會福利事業(yè)，可為政府解決100多人的就業(yè)問題，勞動定員計劃第一期需安置90人，第二期40人，共安置130人；（2） 固定資產(chǎn)計提折舊，按國家政策20年計提，預計凈殘值率5%，（65%），按第一期營運承受能力，年折舊率2%，全部工程完工適當延長折舊年限，%；（3） 無形資產(chǎn)（土地）3550萬元按國家規(guī)定的使用年限70年平均攤銷，；（4） 資金費用估計我中心預計投資14200萬元，自籌資金10200萬元，銀行解決貸款4000萬元，計劃第一期貸款2000萬元，第二期增加2000萬元，產(chǎn)權(quán)式公寓約3萬平方米，可回收資金4650萬元。工程完工投入運營后，加上實現(xiàn)的部分利潤，每年可回收約250萬元，隨著借款余額及利息的減少，可以加大還款力度。（5）由于社會福利事業(yè)國家給與予稅收政策扶持，該項目涉及稅收因素對收益的影響； 盈利綜合評價我中心本著回饋社會，造福百姓，為政府分憂，實行微利保本經(jīng)營，，，隨著經(jīng)營管理的加強，增收節(jié)支，以及經(jīng)營方式的多樣化，經(jīng)濟效益還能合理增加，我們認為該項目完全可行。投資收益測算見圖表：**市某頤養(yǎng)中心收益測算（單位：萬元）標 準/規(guī) 模一期600人二期1200人備 注住宿伙食費800元/月（人均）5761152特護費400元60人/月收入合計減：人員工資（100元/月）108156餐飲支出144288200元/人、月水電費4896800元/人、年設備設施維修1020綠化維護費第一期65%（）第二期增加30%（），均價6元/平方米辦公費510其他3060其他費主要是指為老年人辦理的意外傷害險、招待費、過節(jié)費、組織老年文娛活動、人文關(guān)懷、福利補助廣告宣傳等500元/人土地攤銷（4000450）萬元/70年固定資產(chǎn)折舊按第一期營運承受能力，年綜合折舊率2%計提，%計提財務費用第一期2000萬元，第二期增加2000萬，%支出合計收益第十三章 研究結(jié)論 (1)**市某頤養(yǎng)中心項目建設，符合國家大力發(fā)展社會公益事業(yè)政策導向，符合國家倡導“老有所養(yǎng)、老有所學、老有所樂、老有所為”老齡工作指導思想。(2)**市紅塔區(qū)作為**市政治、經(jīng)濟、文化、科教中心，完善社會福利事業(yè)，特別是建立老年人頤養(yǎng)天年的場所，立足于老年福利事業(yè)的發(fā)展是各級政府部門工作的重點。**市某頤養(yǎng)中心項目的建設，對探索**社會福利市場化具有現(xiàn)實意義和前瞻望性。(3)項目建設將成為**乃至云南省規(guī)范化、高標服務功能全的社會養(yǎng)老服務行業(yè)的典范，將為**市社會福利事業(yè)的完善發(fā)展提供強有力的支持，帶動老年福利事業(yè)向標準化、規(guī)范化、市場化、一體化方向發(fā)展，降低政府社會管理成本，加快老年福利事業(yè)發(fā)展步伐。(4)項目建設單位通過多年經(jīng)營發(fā)展具有較強的資金實力和融資能力；具有豐富的商業(yè)管理經(jīng)驗，經(jīng)營發(fā)展理念超前，發(fā)展老年福利事業(yè)回報社會信念堅定，商業(yè)性用良好，對項目實施有保證。(5)根據(jù)市場分析，項目的本身性質(zhì)是公益型的社會福利事業(yè)。與其它行業(yè)比較而言，雖利潤較薄，投資回收期教長，但老年事業(yè)既是一項新型的社會事業(yè)，也是一種大有可為的新興產(chǎn)業(yè)，在政府的正確引導和扶持下，市場潛力將最大化釋放，龐大的客戶需求將為企業(yè)獲取長期穩(wěn)定的利潤奠定基礎，保證項目正常運行。項目財務計算各項指標表明，項目經(jīng)濟效益好，風險性小，項目可行。(6)鑒于此項目回收期長，且具有社會福利性質(zhì)，請政府從宏觀調(diào)控角度，除本項目外，嚴格控制其他類似項目準入。在現(xiàn)行土地政策下，請市政府考慮優(yōu)先安排項目建設用地。43