【正文】 源配置（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析購物中心開發(fā)的組織管理機(jī)構(gòu)，由項目承建單位同各經(jīng)營戶之間建立松散型的組織，按照市場化動作，各經(jīng)營戶具備獨(dú)法資格，獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，項目單位除參與部分經(jīng)營業(yè)務(wù)外，主要是向市場提供管理與服務(wù)。項目單位實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在總經(jīng)理以下設(shè)置經(jīng)營部、財務(wù)部、市場管理部、信息服務(wù)部、市場攻關(guān)部、辦公室等6個職能部門。組織機(jī)構(gòu)示意圖總 經(jīng) 理市場攻關(guān)部信息服務(wù)部辦公室財務(wù)部市場管理部物業(yè)管理部（二）人力資源配置工作制度根據(jù)市場經(jīng)營的實(shí)際需要，本項目可實(shí)行8小時工作制。經(jīng)營部工作人員實(shí)行二班工作制。勞動定員項目竣工后，專業(yè)市場的運(yùn)作需要工作人員18人，其中管理人員14人。（三）員工培訓(xùn)市場主要管理人員，在項目建設(shè)中后期，即應(yīng)派往國內(nèi)同類專業(yè)市場學(xué)習(xí)、考察、接受培訓(xùn)。專業(yè)市場運(yùn)營后，即可安全排全體工作人員，到崗進(jìn)行崗前培訓(xùn)。全體人員都應(yīng)經(jīng)過考試合格后方可持證上崗。時 間內(nèi) 容人 數(shù)備 注一期信息、網(wǎng)絡(luò)5二期現(xiàn)代經(jīng)營管理10三期WTO規(guī)劃15四期現(xiàn)代營銷技巧5五期質(zhì)量管理3**鎮(zhèn)上海**購物中心經(jīng)營管理培訓(xùn)計劃九、項目實(shí)施進(jìn)度（一）建設(shè)工期本項目建設(shè)工期為12個月（二）實(shí)施進(jìn)度安排本項目實(shí)施進(jìn)度安排為以下幾個階段可行性研究報告上報審批階段：1個月。招標(biāo)、談判正式簽約訂貨階段：1個月。市場建設(shè)階段：9個月。市場試運(yùn)行階段：1個月。以上安排可以交叉或平行進(jìn)行。（三）項目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）序號 時間(月)項目名稱123457891011121可研報告上報審批2談判簽約定貨3市場建設(shè)4市場試運(yùn)營十、投資估算與資金籌措（一）投資估算依據(jù)建筑材料、設(shè)備單價按市場詢價和廠家詢價。土建工程定額根據(jù)2008年《全國統(tǒng)一建筑工程概算安徽省估價表》估算。（二）建設(shè)投資估算建設(shè)投資估算內(nèi)容建設(shè)投資一般由建筑工程費(fèi)，設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、漲價預(yù)備費(fèi)等構(gòu)成。其中：建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)形成固定資產(chǎn)；工程建設(shè)其他費(fèi)用可分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)。其本預(yù)備費(fèi)等在可行性研究階段為簡化計算方法，一并計入固定資產(chǎn)。構(gòu)成如下圖所示：項目建設(shè)建設(shè)投資靜態(tài)部分建設(shè)投資動態(tài)部分建筑工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)安裝工程費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)漲價預(yù)備費(fèi)利息及其他費(fèi)用建設(shè)投資額估算根據(jù)專業(yè)市場運(yùn)營的需求，確定所需的綜合辦公樓、交易門面房建筑方案和信息服務(wù)設(shè)備購置安裝方案。投資估算如下：（1）征地費(fèi)300萬元。（2）建筑工程費(fèi)：2350萬元（3）安裝工程費(fèi)：150萬元（4）其他配套設(shè)施費(fèi)480萬元（5）工程建設(shè)其他費(fèi)用100萬元前期工作費(fèi)：50萬元工程設(shè)計費(fèi)：30萬元職工培訓(xùn)費(fèi)：10萬元（6）基本預(yù)備費(fèi)：30萬元（7）項目建設(shè)投資總額3500萬元 (三)資金籌措方案項目投資資金來源項目投資總額3500萬元，全部由浙江省溫州市人金勝強(qiáng)自籌，按照項目實(shí)施進(jìn)度計劃及用款計劃適時撥付。十一、財 務(wù) 評 價（一）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取稅費(fèi)收取率（1）增值稅：17%（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：按增值稅的7%（3）教育費(fèi)附加：按增值稅的3%（4）所得稅：按實(shí)現(xiàn)利潤的33%（5）房屋出租費(fèi)：14%基準(zhǔn)收益率：ic=10%計算期：11年（含建設(shè)期）生產(chǎn)負(fù)荷率：該項目為專業(yè)市場項目 ，所以竣工交付使用第二年即為100%。（二）評價指標(biāo)成本劃分固定成本=建筑成本+工資及福利費(fèi)經(jīng)營成本=總成本—財務(wù)費(fèi)用變動成本=總成本—固定成本應(yīng)交稅金（1）應(yīng)交營業(yè)稅。稅率5%，計稅對象為銷售收入。（2）應(yīng)交城市建設(shè)維護(hù)稅。稅率7%，計稅對象為應(yīng)交營業(yè)稅。（3）教育附加費(fèi)。費(fèi)率3%，計稅對象同城建稅。（4）應(yīng)交所得稅。稅率33%，計稅對象為利潤總額調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額。利潤分配本項目財務(wù)評價主要考慮項目的盈利能力和清償債能力，實(shí)現(xiàn)的利潤暫不作分配處理。（三）銷售收入估算建成后的市場可實(shí)現(xiàn)年銷售收7000萬元。（四）成本估算原材料成本本項目的經(jīng)營成本主要是商品購入所需的費(fèi)用支出，按照正常經(jīng)營規(guī)模計算，年商品成本為5735萬元。工資福利費(fèi)：150萬元其中福利費(fèi)約為工資的14%折舊費(fèi)：25萬元維修費(fèi)：50萬元攤銷費(fèi)：20萬元其他原因：20萬元稅金：300萬元合計：經(jīng)營成本6300萬元（五）市場正常運(yùn)營后，年均利潤總額7000萬元—6300萬元=700萬元（六）財務(wù)評價主要財務(wù)評價指標(biāo)（本項研究僅對項目單位進(jìn)行財務(wù)評價，市場內(nèi)的各經(jīng)營戶不進(jìn)行財務(wù)評價）。年均銷售收入：7000萬元年均利稅總額：1000萬元年均利潤額：700萬元年均稅金：300萬元投資利潤率：23%投資回收期 （含建設(shè)期）十二、工 程 招 標(biāo)根據(jù)中華人民共和國國家發(fā) 展改革委員會第九號令，建設(shè)項目可行性研究報告必須增加招標(biāo)內(nèi)容 ，并作為初步設(shè)計附件與初步設(shè)計一同交項目審批部門審批 。在工程項目建設(shè)的實(shí)施階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是保證按照競爭的 條件來實(shí)施工程 的一種有效方式。通過項目法人與承包方簽訂明確雙方權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)合同，將工程 項目的實(shí)施過程納入法制化管理。（一）發(fā)包方式本項目可采用總承包的方式，即按照勘察設(shè)計、土建施工、設(shè)備購置、安裝調(diào)試等內(nèi)容學(xué)期工作總結(jié)匯總后發(fā)包招標(biāo) 。（二）招標(biāo)形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件 和標(biāo)底，組織開標(biāo)，評標(biāo)能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項目宜采用委托代理招標(biāo) ，并需要按照《工程建設(shè)項目招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展改革委員會第5號令）的規(guī)定向項目審批部門報送書面材料，并要在規(guī)定的《中國建設(shè)報》等新聞媒體上發(fā)布招標(biāo)通告。（三）招標(biāo)方式 招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)和議標(biāo)等形式。本工程通過適宜的招標(biāo)方式 ，從而保證業(yè)主取得有競爭力的合同。（四）招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)成立由項目建設(shè)單位第一責(zé)任人為組長的項目招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)工程項目的招標(biāo)事宜。（五）招標(biāo)主要內(nèi)容本項目招標(biāo)的主要內(nèi)容為：營業(yè)用房工程3500平方米十三、結(jié)論與建議（一）結(jié)論通過對本項目的分析論證，認(rèn)為該項目建設(shè)符合《國家重點(diǎn)鼓勵發(fā)、展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》，國家關(guān)于啟動專業(yè)市場建設(shè)擴(kuò)大內(nèi)需的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，符合某縣農(nóng)村市場建設(shè)發(fā)展規(guī)劃精神。項目為進(jìn)一步規(guī)范專業(yè)市場的經(jīng)營行為，為科學(xué)開發(fā)利用當(dāng)?shù)氐馁Y源，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)加工增值等得供了條件。通過建設(shè)專業(yè)市場，拉動地方經(jīng)濟(jì)。該項目是可行的。（二）建議建議項目承辦單位抓緊項目的報批和前期準(zhǔn)備工作，爭取早日竣工，早見效益。該項目是國家鼓勵的農(nóng)村綜合批發(fā)市場，符合某縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃，建議有關(guān)部門給給予政策傾斜和資金支持。上海購物中心項目建設(shè)可行性研究報告