【正文】 源配置（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的組織管理機(jī)構(gòu)，由項(xiàng)目承建單位同各經(jīng)營(yíng)戶之間建立松散型的組織，按照市場(chǎng)化動(dòng)作，各經(jīng)營(yíng)戶具備獨(dú)法資格，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，項(xiàng)目單位除參與部分經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)外，主要是向市場(chǎng)提供管理與服務(wù)。項(xiàng)目單位實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在總經(jīng)理以下設(shè)置經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)管理部、信息服務(wù)部、市場(chǎng)攻關(guān)部、辦公室等6個(gè)職能部門。組織機(jī)構(gòu)示意圖總 經(jīng) 理市場(chǎng)攻關(guān)部信息服務(wù)部辦公室財(cái)務(wù)部市場(chǎng)管理部物業(yè)管理部（二）人力資源配置工作制度根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要，本項(xiàng)目可實(shí)行8小時(shí)工作制。經(jīng)營(yíng)部工作人員實(shí)行二班工作制。勞動(dòng)定員項(xiàng)目竣工后，專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)作需要工作人員18人，其中管理人員14人。（三）員工培訓(xùn)市場(chǎng)主要管理人員，在項(xiàng)目建設(shè)中后期，即應(yīng)派往國(guó)內(nèi)同類專業(yè)市場(chǎng)學(xué)習(xí)、考察、接受培訓(xùn)。專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)后，即可安全排全體工作人員，到崗進(jìn)行崗前培訓(xùn)。全體人員都應(yīng)經(jīng)過(guò)考試合格后方可持證上崗。時(shí) 間內(nèi) 容人 數(shù)備 注一期信息、網(wǎng)絡(luò)5二期現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理10三期WTO規(guī)劃15四期現(xiàn)代營(yíng)銷技巧5五期質(zhì)量管理3**鎮(zhèn)上海**購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)計(jì)劃九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（一）建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)工期為12個(gè)月（二）實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排為以下幾個(gè)階段可行性研究報(bào)告上報(bào)審批階段：1個(gè)月。招標(biāo)、談判正式簽約訂貨階段：1個(gè)月。市場(chǎng)建設(shè)階段：9個(gè)月。市場(chǎng)試運(yùn)行階段：1個(gè)月。以上安排可以交叉或平行進(jìn)行。（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）序號(hào) 時(shí)間(月)項(xiàng)目名稱123457891011121可研報(bào)告上報(bào)審批2談判簽約定貨3市場(chǎng)建設(shè)4市場(chǎng)試運(yùn)營(yíng)十、投資估算與資金籌措（一）投資估算依據(jù)建筑材料、設(shè)備單價(jià)按市場(chǎng)詢價(jià)和廠家詢價(jià)。土建工程定額根據(jù)2008年《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程概算安徽省估價(jià)表》估算。（二）建設(shè)投資估算建設(shè)投資估算內(nèi)容建設(shè)投資一般由建筑工程費(fèi)，設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等構(gòu)成。其中：建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)形成固定資產(chǎn)；工程建設(shè)其他費(fèi)用可分別形成固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)。其本預(yù)備費(fèi)等在可行性研究階段為簡(jiǎn)化計(jì)算方法，一并計(jì)入固定資產(chǎn)。構(gòu)成如下圖所示：項(xiàng)目建設(shè)建設(shè)投資靜態(tài)部分建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)安裝工程費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)利息及其他費(fèi)用建設(shè)投資額估算根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的需求，確定所需的綜合辦公樓、交易門面房建筑方案和信息服務(wù)設(shè)備購(gòu)置安裝方案。投資估算如下：（1）征地費(fèi)300萬(wàn)元。（2）建筑工程費(fèi)：2350萬(wàn)元（3）安裝工程費(fèi)：150萬(wàn)元（4）其他配套設(shè)施費(fèi)480萬(wàn)元（5）工程建設(shè)其他費(fèi)用100萬(wàn)元前期工作費(fèi)：50萬(wàn)元工程設(shè)計(jì)費(fèi)：30萬(wàn)元職工培訓(xùn)費(fèi)：10萬(wàn)元（6）基本預(yù)備費(fèi)：30萬(wàn)元（7）項(xiàng)目建設(shè)投資總額3500萬(wàn)元 (三)資金籌措方案項(xiàng)目投資資金來(lái)源項(xiàng)目投資總額3500萬(wàn)元，全部由浙江省溫州市人金勝?gòu)?qiáng)自籌，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及用款計(jì)劃適時(shí)撥付。十一、財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià)（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取稅費(fèi)收取率（1）增值稅：17%（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：按增值稅的7%（3）教育費(fèi)附加：按增值稅的3%（4）所得稅：按實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的33%（5）房屋出租費(fèi)：14%基準(zhǔn)收益率：ic=10%計(jì)算期：11年（含建設(shè)期）生產(chǎn)負(fù)荷率：該項(xiàng)目為專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目 ，所以竣工交付使用第二年即為100%。（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)成本劃分固定成本=建筑成本+工資及福利費(fèi)經(jīng)營(yíng)成本=總成本—財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)成本=總成本—固定成本應(yīng)交稅金（1）應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅。稅率5%，計(jì)稅對(duì)象為銷售收入。（2）應(yīng)交城市建設(shè)維護(hù)稅。稅率7%，計(jì)稅對(duì)象為應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅。（3）教育附加費(fèi)。費(fèi)率3%，計(jì)稅對(duì)象同城建稅。（4）應(yīng)交所得稅。稅率33%，計(jì)稅對(duì)象為利潤(rùn)總額調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額。利潤(rùn)分配本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要考慮項(xiàng)目的盈利能力和清償債能力，實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)暫不作分配處理。（三）銷售收入估算建成后的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)年銷售收7000萬(wàn)元。（四）成本估算原材料成本本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本主要是商品購(gòu)入所需的費(fèi)用支出，按照正常經(jīng)營(yíng)規(guī)模計(jì)算，年商品成本為5735萬(wàn)元。工資福利費(fèi)：150萬(wàn)元其中福利費(fèi)約為工資的14%折舊費(fèi)：25萬(wàn)元維修費(fèi)：50萬(wàn)元攤銷費(fèi)：20萬(wàn)元其他原因：20萬(wàn)元稅金：300萬(wàn)元合計(jì)：經(jīng)營(yíng)成本6300萬(wàn)元（五）市場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)后，年均利潤(rùn)總額7000萬(wàn)元—6300萬(wàn)元=700萬(wàn)元（六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（本項(xiàng)研究?jī)H對(duì)項(xiàng)目單位進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，市場(chǎng)內(nèi)的各經(jīng)營(yíng)戶不進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)）。年均銷售收入：7000萬(wàn)元年均利稅總額：1000萬(wàn)元年均利潤(rùn)額：700萬(wàn)元年均稅金：300萬(wàn)元投資利潤(rùn)率：23%投資回收期 （含建設(shè)期）十二、工 程 招 標(biāo)根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā) 展改革委員會(huì)第九號(hào)令，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須增加招標(biāo)內(nèi)容 ，并作為初步設(shè)計(jì)附件與初步設(shè)計(jì)一同交項(xiàng)目審批部門審批 。在工程項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是保證按照競(jìng)爭(zhēng)的 條件來(lái)實(shí)施工程 的一種有效方式。通過(guò)項(xiàng)目法人與承包方簽訂明確雙方權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)合同，將工程 項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程納入法制化管理。（一）發(fā)包方式本項(xiàng)目可采用總承包的方式，即按照勘察設(shè)計(jì)、土建施工、設(shè)備購(gòu)置、安裝調(diào)試等內(nèi)容學(xué)期工作總結(jié)匯總后發(fā)包招標(biāo) 。（二）招標(biāo)形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件 和標(biāo)底，組織開(kāi)標(biāo)，評(píng)標(biāo)能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項(xiàng)目宜采用委托代理招標(biāo) ，并需要按照《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)試行辦法》（國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)第5號(hào)令）的規(guī)定向項(xiàng)目審批部門報(bào)送書(shū)面材料，并要在規(guī)定的《中國(guó)建設(shè)報(bào)》等新聞媒體上發(fā)布招標(biāo)通告。（三）招標(biāo)方式 招標(biāo)方式可分為公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)等形式。本工程通過(guò)適宜的招標(biāo)方式 ，從而保證業(yè)主取得有競(jìng)爭(zhēng)力的合同。（四）招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)成立由項(xiàng)目建設(shè)單位第一責(zé)任人為組長(zhǎng)的項(xiàng)目招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的招標(biāo)事宜。（五）招標(biāo)主要內(nèi)容本項(xiàng)目招標(biāo)的主要內(nèi)容為：營(yíng)業(yè)用房工程3500平方米十三、結(jié)論與建議（一）結(jié)論通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的分析論證，認(rèn)為該項(xiàng)目建設(shè)符合《國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)、展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》，國(guó)家關(guān)于啟動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)擴(kuò)大內(nèi)需的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，符合某縣農(nóng)村市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃精神。項(xiàng)目為進(jìn)一步規(guī)范專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)行為，為科學(xué)開(kāi)發(fā)利用當(dāng)?shù)氐馁Y源，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)加工增值等得供了條件。通過(guò)建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)。該項(xiàng)目是可行的。（二）建議建議項(xiàng)目承辦單位抓緊項(xiàng)目的報(bào)批和前期準(zhǔn)備工作，爭(zhēng)取早日竣工，早見(jiàn)效益。該項(xiàng)目是國(guó)家鼓勵(lì)的農(nóng)村綜合批發(fā)市場(chǎng)，符合某縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，建議有關(guān)部門給給予政策傾斜和資金支持。上海購(gòu)物中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告