【正文】 ，給地區(qū)的同時(shí)也是給本項(xiàng)目提供了：商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，旅游人口和旅游消費(fèi)增加的機(jī)會(huì)，商務(wù)人群和商務(wù)消費(fèi)增加的機(jī)會(huì)，提升品牌知名度的機(jī)會(huì)。風(fēng)險(xiǎn) (Threats)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)原于三方面：1） 政府能否取得預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。2） 開發(fā)商盈利的同時(shí)能否保證物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性。3） 客戶投資能否取得合理的投資回報(bào)。其實(shí)，這三個(gè)面只有一個(gè)焦點(diǎn)就是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，越是能吸引消費(fèi)，越是經(jīng)營(yíng)的繁榮，這些風(fēng)險(xiǎn)便蕩然無存。如何定位產(chǎn)品，如何經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品是避免風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，是企業(yè)成功也是取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的保證。四、 產(chǎn)品定位整體定位由于，佘山地區(qū)的特點(diǎn)就是旅游度假，而項(xiàng)目本身為商業(yè)地產(chǎn)，因此，將項(xiàng)目定位為旅游商業(yè)地產(chǎn)?？紤]到項(xiàng)目區(qū)位，規(guī)模因素，再分析了周邊諸多地產(chǎn)形態(tài)（別墅、經(jīng)營(yíng)性公園、高爾夫、酒店），發(fā)現(xiàn)目前佘山稀缺餐飲、娛樂、休閑、購物、住宿為一體的旅游商務(wù)地產(chǎn)（指為指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的購物、酒店、餐館、娛樂、休閑等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。），因此，進(jìn)一步將項(xiàng)目定位旅游商務(wù)地產(chǎn)。商業(yè)步行街定位1）產(chǎn)品規(guī)劃面積定位（1）投資客戶購買產(chǎn)品面積分析投資客戶購買產(chǎn)品面積范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資客戶主力購買面積在40——120 m2。%，其次為20——40 %，120——200 %表現(xiàn)也不錯(cuò)。由此看出，目前中小面積產(chǎn)品還是能吸引投資者關(guān)注的目光。（2）投資客戶購買產(chǎn)品總價(jià)分析投資客戶購買產(chǎn)品總價(jià)范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于投資客關(guān)注中小面積產(chǎn)品，決定銷售主力產(chǎn)品的總價(jià)不高。38——115萬的總價(jià)最為客戶接受，占到總量的50%以上，這對(duì)我們定位產(chǎn)品價(jià)格有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。（3）結(jié)合投資客戶心理定位項(xiàng)目產(chǎn)品面積總價(jià)和面積對(duì)比看，再考慮到佘山地區(qū)的商鋪價(jià)格，對(duì)佘山商業(yè)步行街的面積定位在50150 m2。2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位與定量（1）針對(duì)客觀情況所產(chǎn)生的幾個(gè)問題： a． 佘山鎮(zhèn)整體規(guī)劃無論在實(shí)際建設(shè)上、宣傳上都沒能成勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的支持作用有限。b． 作為佘山鎮(zhèn)首家旅游商業(yè)地產(chǎn)，周邊百廢待興，憑一己之要開拓出旅游商業(yè)的市場(chǎng)是有壓力有難度的。 c． 地塊位置雖在佘山鎮(zhèn)的中心，但目前佘山主要的商業(yè)價(jià)值并不在佘山鎮(zhèn)體現(xiàn)，而是在半里地以外的旅游風(fēng)景區(qū)里體現(xiàn)。 由以上原因，提議開發(fā)商求穩(wěn)，站在他人成功的肩膀上眺望自己的未來。為此，特地找了幾個(gè)成功的旅游商業(yè)步行街事例以供研究。（2）幾個(gè)成功的旅游商業(yè)步行街的分析 a．已成景點(diǎn)的成功商業(yè)街（上海新天地）新天地休閑廣場(chǎng)餐飲(計(jì)40家)時(shí)尚購物(計(jì)38家)一茶一座樂園安梨家具Xnvier Designer Fashion翡翠酒家寶萊納朝安東尼Y3鼎泰豐老第坊Anorld Palmer雅木軒金象苑泰國(guó)菜館SOHO英式酒吧餐廳ARTINI堯陽茶行哈根達(dá)斯上海東魅綜合娛樂中心BabyJane雨田小藝百草傳奇好地方Benetton素然凱博西餐廳采蝶吧Camper上海組合樂美頌甜品屋藏博堂Simply Life上海錦江拉丁餐廳長(zhǎng)青藤Sisley六會(huì)館藝術(shù)文化及其他(計(jì)13家)COCOONamp。CIOCOCO草莓地寶萊納太鼓甜品店UME新天地國(guó)際影城dot28the Gloss真的好海鮮餐廳88新天地酒店式服務(wù)公寓福林堂新一代新天地專賣店上海新吉士酒樓亞力上大會(huì)館FormarinaVIVIENNE TAM法藍(lán)極品湖畔閣French Connection吳誼藝術(shù)工作室天泰餐廳艾米利亞羅馬涅上海服務(wù)中心Giordano Ladies鴻禧茶居美麗20專業(yè)美甲中心星巴克咖啡新天地壹號(hào)Just GoldJust DiamondT8餐廳屋里廂逸飛之家香啡繽上海國(guó)際訪問者中心雷門九歌透明思考新天地餐廳中央美術(shù)學(xué)院油畫廊瑪士高ye Shanghai沙宣美發(fā)研究中心NINE WESTVA BENE意大利餐廳華爾街英語瓊耳維品意大利維納斯冰淇淋新天地店新天地郵政rex湖庭上海灘VISAGE采蝶軒Cheeseamp。Fizz星際餐廳（）DR BAR上海Fans樂美頌法國(guó)歌舞餐廳新天地亞科音樂餐廳璐娜西餐廳酒吧共計(jì)91家，38家時(shí)尚購物場(chǎng)所，12家藝術(shù)文化場(chǎng)所，26家美食餐廳，15家酒吧，時(shí)尚購物雖占較大比例，但基本以相對(duì)較小的1020平米面積為主，而美食和酒吧則都是200平以上的，故說新天地是以酒吧美食為主并不為過。且其白天的旅游購物消費(fèi)者所見寥寥，商務(wù)餐飲倒占大多數(shù)，而晚上區(qū)內(nèi)酒吧和兼作酒吧的餐廳可以說是夜夜爆滿，人聲鼎沸，是新天地消費(fèi)的主要來源。 b．購物旅游的配套商業(yè)街（上海弘基休閑廣場(chǎng)）弘基休閑廣場(chǎng)餐飲(計(jì)26家)面積面積購物(計(jì)1家)面積上海小廚 280九頭鳥210雪峰高山茶200蒙骨王500牛大碗80撈來撈起粉面館180樓蘭美食100娛樂(計(jì)1家)逸群樓400真樂惠餐館110戰(zhàn)略高手網(wǎng)吧450香里巴巴餐館110湖南特色粉60香里巴巴小龍蝦400韓風(fēng)炭火燒烤120香里巴巴小龍蝦70樂絲甜品5博望坡300東東來80王記家鄉(xiāng)雞煲380老上海弄堂菜200多利川菜200巴依餐廳200華廚三千里炭烤150久久丫5香港朱家莊避風(fēng)塘420綠棕林120農(nóng)家小菜70鄂香川菜70共計(jì)28家，1家茶莊，1家網(wǎng)吧，26家餐飲，餐飲當(dāng)之無愧獨(dú)占鰲頭c. 傳統(tǒng)景點(diǎn)（上海七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街）七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街購物(計(jì)36家)餐飲(計(jì)49家)屋里廂巴蜀鄉(xiāng)情成都川菜火鍋古鎮(zhèn)第一桶牛雜第一家海棠糕專賣古鎮(zhèn)七寶塘橋人家老街面糕點(diǎn)棉織坊古鎮(zhèn)酒樓文虎醬鴨利群食品商店阿明扎肉館李記生煎集雅軒一品方糕專賣店枕流園茶樓沈氏布店四如春白切羊肉新疆風(fēng)味館小湯服飾老街湯團(tuán)紅頂小籠館云星綢布店七寶老糕坊小喜子鄉(xiāng)村小吃館茜茜箱包江南羊肉館福建千里香古鎮(zhèn)名特食品店橋頭燒烤南翔小籠冠華古典家具行金陵一絕寶豐酒店品繡屋天香樓古鎮(zhèn)食府龍舟坊黔一閣清玩齋云南屯古藝軒百貨韶山魚館其他(計(jì)1家)佳風(fēng)軒剪紙?jiān)谒环絿?guó)藥大藥房慧仁堂七寶古鎮(zhèn)羊肉店晶鈺軒圣地川菜酒家藝麗軒北國(guó)之村國(guó)榮珍珠風(fēng)味麻辣燙燕錚藝術(shù)畫莼鱸酒樓鳳悅服裝無錫小籠館章華布莊喬家柵e級(jí)棒生活坊一心酒家木器店七寶茶館好件軒石藝日月談嘉嘉喜鋪豚骨水瑞軒古鎮(zhèn)情晶天地老街臭豆腐尼鑫閣農(nóng)家小吃共計(jì)86家，其中49家餐飲，36家購物，1家其他商鋪，餐飲占絕對(duì)大頭古鎮(zhèn)專賣店游子老鴨湯威威食府振興樓恒霖茶行寶寶白切羊肉上海五香豆第一家白切羊肉邊貿(mào)百貨七寶酒樓 d. 蘇州新景點(diǎn)金雞湖旁的旅游商業(yè)配套（蘇州左岸商業(yè)街）蘇州金雞湖左岸商業(yè)街美食小吃(計(jì)34家)時(shí)尚購物(計(jì)3家)北門飯店麗茲咖啡AOZ雅姿時(shí)尚潤(rùn)記廣東餐館迪奧咖啡羅記鞋管家逸園魚翅樓蕉葉咖啡屋明韻音像店四季蟹香王大酒店兩岸咖啡好悅港式餐廳金粉世家演藝酒吧天府之樂酒店紅番酒吧其他(計(jì)8家)廣記食府8號(hào)會(huì)所酒吧信義房產(chǎn)海韻向陽漁港書香門第酒店會(huì)所21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)蘇州華美世居加盟店小李子湘菜館旭茶一座嘉賓典當(dāng)拍賣行翔記老廣東食街常春藤茶館招商銀行漁公漁婆海鮮漁港第一時(shí)間咖啡麥點(diǎn)麥田地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)海怡皇朝大酒店中新置地德邑德式別墅售樓處卞氏菜根香Scholars Hotel星海漁港酒店休閑娛樂(計(jì)12家)天域豪華精裝公寓荷塘月色大酒店佐登妮絲美容SPA生活館香港采蝶軒明玖 Origin Hairdressing來夢(mèng)來人日式餐館奧瑞拉美麗會(huì)所小子壽司棕櫚泉浴室虹日本料理巴厘島溫泉鶴日本料理周易足道清風(fēng)亭日式料理吳宮按摩味源拉面松谷足道絲綢路多國(guó)料理店COCOON練歌廳韓國(guó)燒烤東方明珠俱樂部　川布料理尼古拉艾蒂安會(huì)所劉東海韓式料理淺草日本料理水之都料理小南國(guó)日式燒烤Gergre Restaurant賽蒙餐廳棒約翰匹薩店長(zhǎng)發(fā)西餅艾維爾蛋糕禮盒水天堂西餐咖啡廳米蘿咖啡女之城酒吧共計(jì)71家店鋪，非常明顯的是以美食小吃為主由分析圖表看出，無論早的、新的、傳統(tǒng)的、商業(yè)配套的商業(yè)街，餐飲都是主體，都是成功的基石。3）本項(xiàng)目商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位因此提出，餐飲也是本項(xiàng)目的主力經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，占到商業(yè)街規(guī)劃的70%左右，剩下的規(guī)劃休閑產(chǎn)品。在餐飲上，考慮游客為主，以便捷，快速的中小特色餐飲為主。休閑上，考慮到佘山旅游以爬山為主，規(guī)劃休息性強(qiáng)的休閑養(yǎng)生設(shè)施為主，如茶吧、spa、沐浴。酒店公寓定位 酒店公寓產(chǎn)品在2000到2002年第一次轉(zhuǎn)變帶來成功，2003年到2004年soho的轉(zhuǎn)變又帶來成功，我們要做第三次轉(zhuǎn)變，根據(jù)佘山的旅游資源、佘山的市場(chǎng)環(huán)境為開發(fā)商量身定做的轉(zhuǎn)變。1）我們對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的第三次轉(zhuǎn)變A、概念：私人產(chǎn)權(quán)會(huì)舍擁有與紫園別墅為鄰的榮耀、擁有歷史文化、擁有真正的森林、擁有一個(gè)豪宅區(qū)您賣得起的私人產(chǎn)業(yè)，擁有一個(gè)和最愛的家人、最親密的朋友、最真摯的伙伴相伴相訴的私人空間——本項(xiàng)目私人產(chǎn)權(quán)會(huì)舍。B、物業(yè)擁有與會(huì)舍相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，區(qū)別于酒店的概念，提供名副其實(shí)的私家會(huì)舍。2）產(chǎn)品面積定位根據(jù)投資客戶購買產(chǎn)品面積分析，建議酒店公寓面積控制在45——75m2，便于出售經(jīng)營(yíng)。五、目標(biāo)客戶分析消費(fèi)客戶分析A． 現(xiàn)有消費(fèi)客戶分析1) 佘山鎮(zhèn)常住人口消費(fèi)分析u 人口規(guī)模u 消費(fèi)能力 佘山鎮(zhèn)人均年收入4950元，勞均年收入8600元。，有一定消費(fèi)力。u 目前消費(fèi)狀況 根據(jù)實(shí)地觀察，當(dāng)?shù)叵M(fèi)狀況比較單一和不足，以桃源路青松路為核心，圍繞新建的居民區(qū)建有農(nóng)工商和華聯(lián)超市、余天成藥房、網(wǎng)吧、佘山集貿(mào)市場(chǎng)、中國(guó)移動(dòng)和聯(lián)通的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、通訊器材店等。u 未來消費(fèi)前景 根據(jù)佘山目前的人口狀況，收入情況看，上述商業(yè)設(shè)施是不能滿足人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求的。在品牌服飾、特色餐飲、集中購物、休閑娛樂上都有許多消費(fèi)空間等待開發(fā)。2) 旅游客戶消費(fèi)分析u 人口規(guī)模 每年百多萬人次的旅游消費(fèi)客戶群，給佘山地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入帶來極其可觀的利潤(rùn)。u 消費(fèi)能力 據(jù)專業(yè)統(tǒng)計(jì)，松江區(qū)旅游業(yè)收入達(dá)140096萬元，，占50%，佘山旅游業(yè)收入達(dá)6億元。u 目前消費(fèi)狀況 圖表分析目前，佘山地區(qū)旅游收入集中在游客購物和娛樂休閑上，共占到55%，這體現(xiàn)旅游與商業(yè)互補(bǔ)的問題：(1) 旅游對(duì)商業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用，增加相關(guān)商業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)。(2) 商業(yè)配套對(duì)旅游業(yè)支持作用，只有關(guān)注游客消費(fèi)熱點(diǎn)，才能更好的增加地區(qū)旅游收入。u 未來消費(fèi)前景 佘山旅游度假區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，必須結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀痪坝^，保護(hù)自然資源，因此，在旅游區(qū)內(nèi)規(guī)?；?、多樣性、娛樂性、休閑性的商業(yè)設(shè)施不足，沒有真正帶動(dòng)游客消費(fèi)，沒能將休閑度假的生活方式體現(xiàn)出來。旅游還是以觀景為主，造成游客以散客、短客為主的局面，使原本也是旅游重頭收入的住宿、餐飲收入沒有良好表現(xiàn)。本項(xiàng)目距離風(fēng)景區(qū)僅500米，又不受保護(hù)自然環(huán)境的影響，我們可以規(guī)劃規(guī)模化、多樣化、娛樂休閑化的補(bǔ)充商業(yè)設(shè)施，既能彌補(bǔ)游客需求，又能使產(chǎn)品成為游客旅游佘山的一個(gè)新景點(diǎn)。3) 高端客戶消費(fèi)分析u 客戶構(gòu)成佘山別墅群落客戶，%。u 消費(fèi)能力 佘山地區(qū)的別墅出售均價(jià)為35000元/m2，總價(jià)動(dòng)輒幾千萬元。有錢買房自然有錢消費(fèi)，消費(fèi)額總是和房?jī)r(jià)成正比的。u 目前消費(fèi)狀況 僅集中于佘山高爾夫球場(chǎng)及內(nèi)部休閑娛樂設(shè)施中，高爾夫練習(xí)場(chǎng)、會(huì)員中/西餐廳、景觀咖啡廳、高爾夫?qū)Ｙu店、桑拿按摩中心、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)游泳池。u 未來消費(fèi)前景 高端市場(chǎng)的需求點(diǎn)多樣而豐富，就高爾夫內(nèi)部設(shè)施來說相當(dāng)不足，完全可以加上量販?zhǔn)終TV、酒吧、特色招牌餐飲等中高檔消費(fèi)