【導(dǎo)讀】玉溪購物中心項目可行性研究報告-人力資源-全文在。.相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5. .國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析6. .國民生產(chǎn)總值6. .人口分布、增長及變遷情況9. .居民生活水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)10. .玉溪市商業(yè)物業(yè)整體市場特點分析13. .商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢14. .消費(fèi)者和商戶需求特征分析35. .消費(fèi)者行為研究36. 項目機(jī)會與威脅分析46. 促銷、展示商品的活動場所62. 項目位于玉溪市紅塔區(qū)紅塔大道與東風(fēng)路交界處,東至東風(fēng)路,西至花園街。南端,南至紅塔大道,北至瓦窯十二組民房,占地畝,規(guī)劃總建筑面積約。玉溪市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主,其中又以煙草業(yè)占較大份額,煙草在玉。溪市的GDP中占據(jù)了過半的份額,顯示出其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一,與此相比,第三產(chǎn)。業(yè)所占比例較小。GDP中所占比重正在逐漸減小,這一方面是玉溪卷煙廠的生產(chǎn)和銷售絕對值有所。%;城鎮(zhèn)集體投資,較上年下降%;非公有制經(jīng)濟(jì)投資29億元,增長。2020年全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額億元,增長%。

　　

【正文】 月決定將人民路下段、珊瑚路及彩虹橋等片區(qū)從事通訊器材 (手機(jī) )經(jīng)營和修理的門店 ,統(tǒng)一搬遷至小廟街商貿(mào)城內(nèi)集中規(guī)范經(jīng)營。到目前為止 ,已有 109 戶電子通訊產(chǎn)品商家進(jìn)駐小廟街商貿(mào)城。 (資料來源 :玉溪日報 ) 由于有政府的行為 ,小廟街商業(yè)區(qū)進(jìn)行了重新的定位 ,不單有購物、娛樂、休閑、餐飲功能 ,還具有旅游功能。 目前 ,小廟街商貿(mào)城所占比重最大的商品類型是服裝和電子通訊器材 ,由于電子通訊器材的經(jīng)營有政策引導(dǎo) ,分析電子通訊器材所占的比例對項目經(jīng)營的啟發(fā)意義不大 ,所以對小廟街商業(yè)區(qū)各種商品類型進(jìn)行分析時將電子通訊器材排除在 外。 小廟街商業(yè)區(qū)經(jīng)營的商品類型如下 : 商業(yè)業(yè)態(tài) 服裝 鞋 皮具 飾品 / 精品 化裝品 運(yùn)動類 餐飲類 其他 合計 店鋪數(shù)量 31 3 1 6 2 3 3 27 76 相應(yīng)比例 % % % % % % % % 100% 從上表可知 ,在 76個商鋪中有 31個商鋪經(jīng)營服裝 ,所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它類型的商品。 相對其它兩個商業(yè)區(qū) ,小廟街的品牌專賣店數(shù)量最少 ,只有 18 個 ,所占的比例為 %,品牌專賣店主要有凱莎、蔓妮詩菲、葛來娣、天意、佐丹奴、安 真美、宇宙女孩等品牌 ,商品價格以中檔偏低為主。 小廟街商業(yè)區(qū)內(nèi)最早進(jìn)場的商家為經(jīng)營服裝等商戶 ,小廟街重新定位后 ,吸引了許多的經(jīng)營電子通訊器材商戶進(jìn)場經(jīng)營 ,服裝與電子通訊器材類的商品類型截然不同 ,導(dǎo)致服裝類商家與專業(yè)市場混雜 ,影響區(qū)內(nèi)商店的經(jīng)營情況 ,使到現(xiàn)時整體的經(jīng)營狀況一般。 消費(fèi)者特點 非節(jié)假日期間 ,以本地消費(fèi)為主 ,其中以青年男女居絕大多數(shù) 。節(jié)假日期間 ,會吸引周邊各縣居民前來購物消費(fèi)。 物業(yè)租售情況 在小廟街商業(yè)區(qū)內(nèi) ,只有小廟街商貿(mào)城有部分商鋪可供出租或出售 ,棋陽路一帶基本上沒有租售的信息。 從現(xiàn)場銷售部 了解 ,小廟街商業(yè)物業(yè)屬于商住性質(zhì) ,土地使用年限為 50年 。2020 年 1 月開始公開發(fā)售 ,到目前為止 ,首層 261 個商鋪中尚余 7 個商鋪可供出售 。同時已出售的商鋪中 ,已有 220 個已經(jīng)租出。 在現(xiàn)時可供出售的商鋪中 ,面積由 33?65 平方米不等 ,銷售均價為 10000 元 /平方米 ,最高價為 15000 元 /平方米。 二層商鋪已全部售出 ,當(dāng)時銷售統(tǒng)一價為 1800 元 /平方米。 現(xiàn)時首層商鋪的租金水平普遍在 50?80 元 /平方米的范圍內(nèi)。 發(fā)展前景 小廟街是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū) ,而且是政府第一個舊城區(qū)改造工程 ,假以時日 ,小廟街將會重新成為一個商 業(yè)旺區(qū)。 由于有政策引導(dǎo) ,小廟街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場方向發(fā)展。 舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū) 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況 舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)是指新興路、人民路、南門街、北門街四條傳統(tǒng)商業(yè)街所圍合而成的區(qū)域 ,其中新興路是玉溪中心城區(qū)的一條商業(yè)步行街。 舊城區(qū)商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū) ,一直是城區(qū)居民購物、休閑、餐飲的首選地方之一 ,區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富 ,商品種類齊全 ,商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。區(qū)內(nèi)商品經(jīng)營種類分布如下 : 商業(yè)業(yè)態(tài) 服裝 鞋、皮具 飾品 /精品 化裝品 運(yùn)動類 餐飲類 數(shù)量 259 43 35 12 6 28 相 應(yīng)比例 % % % % % % 續(xù)表 商業(yè)業(yè)態(tài) 電器 / 音響 電子 通訊 小型 百貨店 銀行 超市 空鋪 其他 合計 數(shù)量 10 5 17 7 1 23 115 561 相應(yīng)比例 % % % % % % % 100% 從上圖可知 ,服裝依然是商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)的主力商品 ,餐飲次之 ,小型百貨店、皮鞋、皮具、精品 /飾品也有很大的比例。 在 561間商鋪中 ,品牌專賣店有 24間 ,所占比例為 %,主要為服裝和鞋類 ,其 中有袋鼠、啄木鳥、紅蜻蜓、佐岸、米奇、播、安踏、匡威等 ,部分商品為中檔 ,主要是服裝、皮具和鞋類 ,其它大部分為中檔偏低的檔次。 整體上 ,由于貼近大眾消費(fèi) ,舊城商業(yè)街的商戶經(jīng)營情況良好 ,除了人民路下段因為政策引導(dǎo)的原因要電子通訊商戶搬遷外 ,其它商業(yè)街很少出現(xiàn)由于商戶經(jīng)營不善而要轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的情況。 消費(fèi)者特點 舊城商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū) ,商品種類齊全 ,各種年齡層次的居民都可以在這里買到所需要的東西 ,特別是服裝。所以本區(qū)吸引了各種年齡層次的中低收入人士前來購物消費(fèi)。 節(jié)假日期間 ,周邊縣的居民也會前來該商業(yè)區(qū)購物消費(fèi) 。 物業(yè)租售情況 與南北大街商業(yè)區(qū)的情況相似 ,除了特殊的原因 ,舊城區(qū)商業(yè)街的商戶很少轉(zhuǎn)讓或出租正在經(jīng)營的商鋪。 舊城區(qū)商業(yè)街的臨街商鋪常年可保持 95%以上的出租率。 根據(jù)本司的實地調(diào)查結(jié)果 ,舊城區(qū)商業(yè)街臨街商鋪的租金水平在 70?130 元 /平方米 .月的范圍內(nèi)。 發(fā)展前景 位于傳統(tǒng)老城區(qū) ,商業(yè)區(qū)擴(kuò)大規(guī)模的難度較大 ,影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級 ,但由于具備良好的區(qū)位 ,貼近大眾消費(fèi) ,仍將是玉溪城區(qū)居民購物消費(fèi)的主要地方之一。 地塊所在區(qū)域的商業(yè)情況分析 現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展不成熟 項目位于紅塔大道和東風(fēng)中路的交匯處 ,在項目 200 米的半徑范圍內(nèi)有鄒家花園的電腦電子商貿(mào)城、氣象路東風(fēng)中路以東路段的食街、東風(fēng)中路西側(cè)的軟件店 。紅塔大道也有零散的商業(yè) ,例如小食店、雜貨店、作坊式維修店等。 電腦電子商貿(mào)城由鄒家花園住宅裙樓臨街商鋪圍合而成 ,主營電腦整機(jī)、配件及辦公耗材 ,以國內(nèi)品牌為主。商貿(mào)城內(nèi)白天人流量較少 ,商業(yè)氛圍較淡。 氣象路食街主營地方風(fēng)味小食 ,以燒烤食品為主 ,檔次較低。白天人流量較少 ,晚上則比較興旺 ,吸引一部分人士開車前來消費(fèi)。 東風(fēng)中路西側(cè)的軟件店數(shù)量較多 ,主營軟件銷售 ,其中以游戲軟件占絕大多數(shù) ,消費(fèi)對象主要是學(xué)生群體。非節(jié)假日 期間 ,東風(fēng)中路西側(cè)軟件店人流量較少 ,節(jié)假日期間則比較多。 從上述情況可以看出 :項目所在區(qū)域具有購物功能的商業(yè)物業(yè)不僅規(guī)模小、而且檔次較低 。區(qū)域的購物氛圍較淡 ,反映出項目所在的區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展不成熟。 區(qū)域內(nèi)具有多個大型的市政設(shè)施和商業(yè)物業(yè) ,具備發(fā)展商業(yè)的良好基礎(chǔ)條件。 項目周邊有多個大型的商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施 (見下表 ),具備娛樂、休閑、餐飲、文化、旅游等多種商業(yè)功能。 類型 名稱 商業(yè)物業(yè) 紅塔大酒店四星級、龍馬大酒店 (二星級 )、紅塔集團(tuán)文體娛樂中心 銀行 中國銀行、建行、農(nóng)行、華夏銀行、工行 市政設(shè)施 玉 溪博物館、東風(fēng)廣場、少年宮、聶耳公園 這些商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施不僅為區(qū)域帶來大量的人流 ,而且為區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供多方面的支持 ,如金融服務(wù)、娛樂服務(wù)等 ,這些商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施還可以提升區(qū)域的商業(yè)形象。 在現(xiàn)階段項目所處區(qū)域缺乏大型具有購物功能的商業(yè)物業(yè)和玉溪市百貨商場面臨升級的情況下 ,若有亮點物業(yè)的帶動 ,將扭轉(zhuǎn)項目所在區(qū)域購物氛圍較淡的局面 ,使項目所在區(qū)域成為玉溪新興的商業(yè)區(qū)。 個案分析 由于玉溪缺乏大型購物功能的商業(yè)物業(yè) ,在選擇玉溪當(dāng)?shù)貎蓚€有代表性的商業(yè)物業(yè)的同時 ,我們把目光放在昆明現(xiàn)時經(jīng)營得比較成 功的購物中心 ,通過分析本地和昆明商業(yè)物業(yè)的成功之處和不足的地方 ,為項目的開發(fā)經(jīng)營提供參考建議。 玉溪百貨大樓 概況 玉溪百貨大樓位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū) ??南北大街 ,業(yè)主是玉溪百貨公司 ,原為國營企業(yè) ,現(xiàn)轉(zhuǎn)制為股份制公司。大樓共 2 層 ,每層約 1800 平方米 ,總建筑面積約3600 平方米 ,約 30 個地上停車位。大樓層高 米 ,柱距 5 5 米。 現(xiàn)準(zhǔn)備進(jìn)行調(diào)整和內(nèi)部裝修 ,將原商場臨南北大街面的縱深向后擴(kuò)展 7 米 ,拆除原倉庫大樓 ,將倉庫功能放在擴(kuò)建后商場的第四層 ,2020 年年底重新招商。 改造后 :共 4層 ,負(fù)一層停車場、設(shè)備層 , 。一層 。二層 4762 平方米 。三層 平方米 。四層倉庫 , 平方米 ,總建筑面積 平方米 功能業(yè)態(tài)組合 百貨商場現(xiàn)時主營藥店、珠寶、家電、中檔服裝 。未有確定改造后所經(jīng)營的商品類型。 樓層 經(jīng)營種類 首層 珠寶、皮具、化妝品、眼鏡、小家電、電器、藥店 二層 男女服裝、童裝 消費(fèi)者特征 玉溪市中高收入人士 ,以女性居多 。節(jié)假日期間 ,全市中高收入人士。 經(jīng)營模式 百貨型經(jīng)營模式 ,由發(fā)展商統(tǒng)一開發(fā) ,統(tǒng)一經(jīng)營 ,統(tǒng)一管理 。只租不售。 價格水平 根據(jù)調(diào)查 ,玉溪百貨大 樓的租金水平如下 : 樓層 最高價 均價 最低價 備注 首層 300 200 ?? 元 /平方米 .月 二層 83 57 30 元 /平方米 .月 優(yōu)勢 區(qū)位條件 ??位于南北大街 ,玉溪市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū) ,擁有穩(wěn)定的客源。 自身條件 ??是目前玉溪主城區(qū)最大的百貨商場 ,商品特別是家電產(chǎn)品種類齊全 。是玉溪老字號百貨