【正文】 （四）投資利潤(rùn)率 %財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見(jiàn)附表7－附表7－2。五、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析（一）經(jīng)濟(jì)效益分析從以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，其內(nèi)部收益率超過(guò)社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說(shuō)明項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好，盈利能力較強(qiáng)。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還清貸款。項(xiàng)目建成后，經(jīng)濟(jì)效益明顯，該項(xiàng)目是可行的。（二）社會(huì)效益分析由于本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點(diǎn)內(nèi)容，公益性很強(qiáng)，因而有較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，概括起來(lái)主要有：1．萬(wàn)佳購(gòu)物中心的建設(shè)會(huì)促進(jìn)市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依托萬(wàn)佳購(gòu)物中心良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫了原有城區(qū)對(duì)城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。**市長(zhǎng)期以來(lái)受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發(fā)展受到一定的制約，已不可能在原地進(jìn)行大規(guī)模的城市建設(shè)。因此，萬(wàn)佳購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，推動(dòng)康巴什新區(qū)的建設(shè)步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐。2．萬(wàn)佳購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展萬(wàn)佳購(gòu)物中心的建設(shè)，必然帶來(lái)技術(shù)、人才、信息、資金等的集聚效應(yīng)，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。萬(wàn)佳購(gòu)物中心建設(shè)開(kāi)發(fā)，可以較好地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。萬(wàn)佳購(gòu)物中心的發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)氐慕ú墓I(yè)、食品工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等有較大的前瞻影響，房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、社會(huì)服務(wù)業(yè)等有較大的后續(xù)影響。可見(jiàn)萬(wàn)佳購(gòu)物中心的建設(shè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其它產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了較好的帶動(dòng)作用，延長(zhǎng)了產(chǎn)業(yè)鏈條，具有良好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益。3．萬(wàn)佳購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)**市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)萬(wàn)佳購(gòu)物中心的建設(shè)可以促進(jìn)**市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，有利于經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，提高財(cái)政收入水平和人均收入水平。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，，間接投資將會(huì)更大。此外，萬(wàn)佳購(gòu)物中心的建設(shè)還有利于提高城市化水平，提高對(duì)外開(kāi)放水平，有利于發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。4．萬(wàn)佳購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市功能的改善萬(wàn)佳購(gòu)物中心建設(shè)的合理布局，可使區(qū)內(nèi)交通秩序井然，有效的預(yù)防和減少交通事故，使區(qū)內(nèi)居民及其他人民群眾的人身安全和財(cái)產(chǎn)得到較好的保障。道路功能的改善與提高，還能有效地緩減市區(qū)交通擁擠，減少貨運(yùn)和客運(yùn)延時(shí)損失，增加可觀的經(jīng)濟(jì)效益。5．萬(wàn)佳購(gòu)物中心整體上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，必然要建立統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化水平，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和逐步完善。萬(wàn)佳購(gòu)物中心的建設(shè)有利于提高對(duì)外開(kāi)放水平。萬(wàn)佳購(gòu)物中心的建設(shè)將借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，整體上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，從根本上改變傳統(tǒng)的招商模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)外開(kāi)放的全面創(chuàng)新。第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析一、盈虧平衡分析滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能力利用率)%，處于盈虧平衡狀態(tài)，說(shuō)明企業(yè)的成本較低，盈利情況良好。二、敏感性分析本報(bào)告分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本的變化進(jìn)行敏感性分析。表121 敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期%萬(wàn)元年基本方案1固定資產(chǎn)投資10%10%2銷售收入10%10%3經(jīng)營(yíng)成本10%10%從上表中可以看出，當(dāng)這幾種因素變化10％時(shí)，項(xiàng)目的稅前內(nèi)部收益率仍在25％以上，說(shuō)明項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。三、其他可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析（一）開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)量所謂“過(guò)量”是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)超過(guò)了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時(shí)，在具體開(kāi)發(fā)地塊上，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量超過(guò)該地塊或商圈的合理需求量。前一種整體過(guò)量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目處于銷售或出租不暢，價(jià)格走低的狀態(tài)。后一種過(guò)量，使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同樣面臨租售困難，并進(jìn)而形成市場(chǎng)冷清的困難。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過(guò)剩的不良影響更大。（二）建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對(duì)一般性經(jīng)營(yíng)的要求，如經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉(cāng)儲(chǔ)式超市和普通超市對(duì)建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經(jīng)營(yíng)設(shè)施和場(chǎng)地面積上的需求也是極不相同的。由于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位很少具備這方面的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問(wèn)題。（三）投資或經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在增強(qiáng)第一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無(wú)到有，由少至多的一系列過(guò)程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場(chǎng)，投資者或經(jīng)營(yíng)者可從容選擇，使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開(kāi)始停滯，因而變數(shù)正在增多，風(fēng)險(xiǎn)也在加大。第二，投資者或經(jīng)營(yíng)者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營(yíng)上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，謹(jǐn)慎決策漸成風(fēng)尚。第三，投資者或經(jīng)營(yíng)者的實(shí)踐能力增強(qiáng)，表現(xiàn)為對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目識(shí)別能力的不斷提升。上述三種原因說(shuō)明，商業(yè)地產(chǎn)需求方已過(guò)盲目投資的階段，進(jìn)入到投資的成熟和穩(wěn)健期。（四）營(yíng)銷計(jì)劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套由于開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目切合實(shí)際，也難以認(rèn)識(shí)和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價(jià)值所在。這無(wú)疑使其營(yíng)銷缺乏訴求點(diǎn)和打動(dòng)人心的創(chuàng)意，從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購(gòu)買欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)安排。新增固定資產(chǎn)投資估算表附表1 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建安工程設(shè)備購(gòu)置安裝工程其它費(fèi)用合　計(jì)占固定資產(chǎn)投資比例（%）新增固定資產(chǎn)投資1工程費(fèi)用建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)設(shè)備貨價(jià)運(yùn)雜費(fèi)關(guān)稅、增值稅安裝費(fèi)2其它費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)辦公家具購(gòu)置費(fèi)人員培訓(xùn)費(fèi)鑒定驗(yàn)收費(fèi)3基本預(yù)備費(fèi)新增投資計(jì)劃與資金籌措附表2 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123456789101總資金固定資產(chǎn)投資新增固定資產(chǎn)投資利用原有固定資產(chǎn)投資建設(shè)期利息流動(dòng)資金其中鋪底流動(dòng)資金2資金籌措資本金申請(qǐng)國(guó)家投資地方配套企業(yè)自籌利用原有固定資產(chǎn)借款長(zhǎng)期借款流動(dòng)資金借款總成本費(fèi)用估算表附表4 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)345678910生產(chǎn)負(fù)荷1外購(gòu)原材料2外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)3工資及福利費(fèi)4修理費(fèi)5折舊費(fèi)6攤銷費(fèi)7財(cái)務(wù)費(fèi)其中：利息支出8銷售費(fèi)用9研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用10其它費(fèi)用11總成本費(fèi)用其中：固定成本可變成本12經(jīng)營(yíng)成本固定資產(chǎn)折舊表附表51 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)3456789101新增固定資產(chǎn)房屋、建筑物原值折舊費(fèi)378378378378378378378378凈值76397639763976397639763976397639設(shè)備原值 折舊費(fèi) 凈值6556556556556556556556552折舊合計(jì)凈值合計(jì)82948294829482948294829482948294無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷附表52 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目攤銷年限原值生產(chǎn)期3456789101無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)20攤銷00000000凈值00000000其他無(wú)形資產(chǎn)5000攤銷00000凈值000002遞延資產(chǎn)（開(kāi)辦費(fèi)）570攤銷1414141414凈值5642281403無(wú)形及遞延資產(chǎn)合計(jì)70攤銷1414141414000凈值564228140000膇膅