【正文】 （四）投資利潤率 %財務(wù)現(xiàn)金流量詳見附表7－附表7－2。五、經(jīng)濟效益與社會效益分析（一）經(jīng)濟效益分析從以上財務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，其內(nèi)部收益率超過社會基準折現(xiàn)率，說明項目的經(jīng)濟效益較好，盈利能力較強。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時間內(nèi)還清貸款。項目建成后，經(jīng)濟效益明顯，該項目是可行的。（二）社會效益分析由于本項目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點內(nèi)容，公益性很強，因而有較好的社會經(jīng)濟效益，概括起來主要有：1．萬佳購物中心的建設(shè)會促進市區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展依托萬佳購物中心良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫了原有城區(qū)對城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。**市長期以來受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發(fā)展受到一定的制約，已不可能在原地進行大規(guī)模的城市建設(shè)。因此，萬佳購物中心的建設(shè)將會促進城市的發(fā)展，推動康巴什新區(qū)的建設(shè)步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支撐。2．萬佳購物中心的建設(shè)將會促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展萬佳購物中心的建設(shè)，必然帶來技術(shù)、人才、信息、資金等的集聚效應(yīng)，為經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。萬佳購物中心建設(shè)開發(fā)，可以較好地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。萬佳購物中心的發(fā)展對當?shù)氐慕ú墓I(yè)、食品工業(yè)、運輸業(yè)等有較大的前瞻影響，房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、社會服務(wù)業(yè)等有較大的后續(xù)影響。可見萬佳購物中心的建設(shè)對國民經(jīng)濟的其它產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了較好的帶動作用，延長了產(chǎn)業(yè)鏈條，具有良好的國民經(jīng)濟效益。3．萬佳購物中心的建設(shè)將會促進**市經(jīng)濟的增長萬佳購物中心的建設(shè)可以促進**市經(jīng)濟的增長，有利于經(jīng)濟總量的擴大，提高財政收入水平和人均收入水平。在開發(fā)建設(shè)過程中，，間接投資將會更大。此外，萬佳購物中心的建設(shè)還有利于提高城市化水平，提高對外開放水平，有利于發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢，促進產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。4．萬佳購物中心的建設(shè)將會促進城市功能的改善萬佳購物中心建設(shè)的合理布局，可使區(qū)內(nèi)交通秩序井然，有效的預(yù)防和減少交通事故，使區(qū)內(nèi)居民及其他人民群眾的人身安全和財產(chǎn)得到較好的保障。道路功能的改善與提高，還能有效地緩減市區(qū)交通擁擠，減少貨運和客運延時損失，增加可觀的經(jīng)濟效益。5．萬佳購物中心整體上實行市場化運作，必然要建立統(tǒng)一、開放、競爭有序的市場環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟發(fā)展的市場化水平，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展和逐步完善。萬佳購物中心的建設(shè)有利于提高對外開放水平。萬佳購物中心的建設(shè)將借鑒國內(nèi)外先進地區(qū)的成功經(jīng)驗，整體上實行市場化運作，從根本上改變傳統(tǒng)的招商模式，實現(xiàn)對外開放的全面創(chuàng)新。第十章 風險分析一、盈虧平衡分析滿負荷經(jīng)營年本項目的盈虧平衡點(生產(chǎn)能力利用率)%，處于盈虧平衡狀態(tài)，說明企業(yè)的成本較低，盈利情況良好。二、敏感性分析本報告分別對固定資產(chǎn)投資、銷售收入、經(jīng)營成本的變化進行敏感性分析。表121 敏感性分析表序號項 目變動幅度全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期%萬元年基本方案1固定資產(chǎn)投資10%10%2銷售收入10%10%3經(jīng)營成本10%10%從上表中可以看出，當這幾種因素變化10％時，項目的稅前內(nèi)部收益率仍在25％以上，說明項目具有很強的抗風險能力。三、其他可預(yù)見風險分析（一）開發(fā)規(guī)模過量所謂“過量”是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超過了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購物中心項目處于銷售或出租不暢，價格走低的狀態(tài)。后一種過量，使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目同樣面臨租售困難，并進而形成市場冷清的困難。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良影響更大。（二）建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營需要不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對一般性經(jīng)營的要求，如經(jīng)營場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經(jīng)營設(shè)施和場地面積上的需求也是極不相同的。由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計單位很少具備這方面的專業(yè)經(jīng)驗，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。（三）投資或經(jīng)營者的市場風險在增強第一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場，投資者或經(jīng)營者可從容選擇，使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開始停滯，因而變數(shù)正在增多，風險也在加大。第二，投資者或經(jīng)營者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風險意識，謹慎決策漸成風尚。第三，投資者或經(jīng)營者的實踐能力增強，表現(xiàn)為對商業(yè)地產(chǎn)項目識別能力的不斷提升。上述三種原因說明，商業(yè)地產(chǎn)需求方已過盲目投資的階段，進入到投資的成熟和穩(wěn)健期。（四）營銷計劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套由于開發(fā)商缺乏對商業(yè)經(jīng)營的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產(chǎn)項目切合實際，也難以認識和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創(chuàng)意，從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)安排。新增固定資產(chǎn)投資估算表附表1 單位：萬元序號工程或費用名稱建安工程設(shè)備購置安裝工程其它費用合　計占固定資產(chǎn)投資比例（%）新增固定資產(chǎn)投資1工程費用建筑工程費設(shè)備購置費設(shè)備貨價運雜費關(guān)稅、增值稅安裝費2其它費用勘察設(shè)計費建設(shè)單位管理費辦公家具購置費人員培訓費鑒定驗收費3基本預(yù)備費新增投資計劃與資金籌措附表2 單位：萬元序號項 目合計123456789101總資金固定資產(chǎn)投資新增固定資產(chǎn)投資利用原有固定資產(chǎn)投資建設(shè)期利息流動資金其中鋪底流動資金2資金籌措資本金申請國家投資地方配套企業(yè)自籌利用原有固定資產(chǎn)借款長期借款流動資金借款總成本費用估算表附表4 單位：萬元序號項 目合 計345678910生產(chǎn)負荷1外購原材料2外購燃料動力費3工資及福利費4修理費5折舊費6攤銷費7財務(wù)費其中：利息支出8銷售費用9研究開發(fā)費用10其它費用11總成本費用其中：固定成本可變成本12經(jīng)營成本固定資產(chǎn)折舊表附表51 單位：萬元序號項 目合 計3456789101新增固定資產(chǎn)房屋、建筑物原值折舊費378378378378378378378378凈值76397639763976397639763976397639設(shè)備原值 折舊費 凈值6556556556556556556556552折舊合計凈值合計82948294829482948294829482948294無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷附表52 單位：萬元序號項 目攤銷年限原值生產(chǎn)期3456789101無形資產(chǎn)土地使用權(quán)20攤銷00000000凈值00000000其他無形資產(chǎn)5000攤銷00000凈值000002遞延資產(chǎn)（開辦費）570攤銷1414141414凈值5642281403無形及遞延資產(chǎn)合計70攤銷1414141414000凈值564228140000膇膅