【正文】 抗腐蝕、衛(wèi)生性能好、管壁光滑、輸送能力大、重量輕、方便施工等優(yōu)點，但造價較高。經(jīng)過管材的性能及價格因素的比較，混凝土管和鋼筋混凝土管價格低廉、便于就地取材、加工制作方便，適合用作城市污水和雨水管道；為節(jié)省工程總投資，選用價格低廉的混凝土管和鋼筋混凝土管較為適宜。（三）通風、熱力工程1．設計依據(jù)（1）《城市熱力網(wǎng)設計規(guī)范》CJJ3490；（2）《城鎮(zhèn)直埋供熱管道工程技術規(guī)程》；（3）道路規(guī)劃給定管位。（2）注重供熱集約化，提倡高溫水供熱，提高供熱效益。（4）注重結合其他基礎設施建設，注重與之配套建設。3．管線走向及敷設方式（1）管線走向：根據(jù)規(guī)劃要求，結合熱源及聯(lián)網(wǎng)運行的特點布置。4．管網(wǎng)附件選擇與設置（1）管材管道公稱直徑≥200mm，采用螺旋縫焊接鋼管，材質P235A。5．管道的防腐及保溫熱水直埋管道全部采用夾克式預制直埋保溫管，保溫材料采用聚氨酯，外護采用高密度聚乙烯套管，并做到三位一體。（2）具有很強的防水和耐腐蝕能力，不需敷設管溝，可直接埋入地下或水中，施工便捷迅速，壽命期內綜合造價低。（4）正確的安裝和使用可使管網(wǎng)的維修費用極低，使用壽命可達30年。（五）燃氣工程1．設計依據(jù)（1）《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》；（2）《道路規(guī)劃圖》2．設計概要（1）管網(wǎng)設計壓力：（2）管網(wǎng)布置：采用支狀管網(wǎng)供氣，根據(jù)規(guī)劃主干線DN350，每路分支管有DN350、DN150。使用范圍廣，具有一定的生產(chǎn)能力，而且價格適中。（2）管道防腐目前作為埋地管道外防腐涂層主要有瀝青，溶結環(huán)氧粉末，環(huán)氧煤瀝青冷纏帶，聚乙烯三層復全結構等幾種形式。溶結環(huán)氧粉末不耐運輸中的磕碰，聚乙烯三層復合結構防腐涂層具有對鋼管粘結力高、聚乙烯材料抗沖擊性能良好，使用壽命長，即使聚乙烯外層損壞，里層的溶結無氧粉末也能起到一定的防腐作用，但綜合造價較貴。本工程綜合考慮當?shù)丨h(huán)境和土壤性質、防腐材料性能、使用壽命及工程投資等方面因素，選擇環(huán)氧煤瀝青冷纏帶加強級防腐。（2）用電負荷及符合等級照明電源電壓等級為380/220伏三向四線制，用電總容量為175KW，其中道路照明100KW，居民用電照明75KW。（3）電源電源為雙回路10KW或環(huán)網(wǎng)供電，由就近10KW開閉所引來，具體引入方式由當?shù)毓╇姴块T負責。高壓側采用轉換式高壓4位置負荷開關，雙熔斷器保護，并設避雷器保護，變壓器高低壓側端子直接進高低壓室，外引電纜采用肘形電纜插頭，變壓器低壓設15個出口回路，每個出口設自動空氣開關保護，路燈通過交流接觸器啟動。2．購物中心外部照明，照明電源為380/220伏，三相四線制，每一回路采用三相間隔配電。燈具控制采用單燈節(jié)能方式，每一燈具加裝節(jié)能定時器（4小時）和專用節(jié)能鎮(zhèn)流器，每晚開燈后經(jīng)延時全光照明4小時后自動轉入減壓（190伏左右）減光照明階段，路燈控制共設置3種方式供運行選擇：手動主要用于調試和路燈檢修時使用；智能鐘控采用采用天文時鐘根據(jù)所處地區(qū)經(jīng)緯度和季節(jié)控存儲的日出日落時間自動設定并控制路燈啟停是主要控制方式，光電控制及接力遠動以光電管檢測天光的自然照度為依據(jù)控制路燈啟閉，因易受干擾和產(chǎn)品調試的離散性控制精度較低可作為輔助控制方式，遠動接點可用于接力控制或微機遠傳信號接入。4．防雷與接地保護為保證變壓器及高壓設備免遭雷擊，10KV電源進線處裝設避雷器一組，做過電壓保護。電力敷設過路管采用鋼管，管縫用中砂填充，直線段每隔100米左右，轉彎，分支處設置入孔井。路燈配線采用VV22－1KV 525mm2電力電纜。直線段每隔100米左右，轉彎，分支處設入孔井，通信管道穿越進出口應加保護。人防負荷等級如下：一級負荷：應急照明燈等；二級負荷：正常照明、通風裝置系統(tǒng)等；三級負荷：其余負荷；（八）綠化工程1．設計原則堅持“方便、安全、整潔、環(huán)?！?從改善城市小氣候,能充分發(fā)揮小區(qū)功能出發(fā),通過建設高品位、高質量的綠化空間環(huán)境,創(chuàng)造一個舒適、美觀、休閑、有益于身心健康、充滿活力的城市人居生態(tài)景觀。2．購物中心綠化建設（1）綠化配置以植物群落為主,兼顧草坪。從園林植物的改善環(huán)境功能和葉面積指數(shù)關系入手,換算出城市最佳生態(tài)效益結構為喬木+灌木+草(含地被、綠籬),種植結構其比例為喬木:灌木:草:綠地=1∶6∶20∶29,含義是29ｍ2的綠地中,應有喬木1株,灌木(不含綠籬)6株,草(含地被植物、綠籬)20ｍ2。（2）綠化設計的實用性和藝術性。本項目以自然為主軸,體現(xiàn)人的情感與文化品位取向的購物、休閑環(huán)境,因而在景觀效果表達上結合人文內涵,創(chuàng)造出充滿情趣的生活空間。環(huán)境保護實行以防為主，綜合治理、化害為利、變廢為寶，控、防、治、管并施，堅持“三同時”、“三效益”、“三統(tǒng)一”的方針，使萬佳購物中心生態(tài)建設走向良性循環(huán)的軌道。2．《污水綜合排放標準》（GB897—%）。4．《建筑施工場界噪聲限制》 GB12523905．其他有關的標準和規(guī)范。2．購物中心及居民生活產(chǎn)生的污水。4．項目施工期產(chǎn)生的噪音。居民生活垃圾，由于有機物含量低，目前采用衛(wèi)生填埋法，并恢復植被。2．對于施工產(chǎn)生的棄土要及時外運，來不及運走的要加掩蓋物，防止風天被吹走；建筑材料，尤其是水泥、細沙的堆放要設防雨棚蓋。3．對于噪音較大的機器和設備，應加裝消聲器和減震器，如仍超標應采用隔離措施，確保噪音低于60dB，周圍環(huán)境噪音低于45dB。5．對于施工期施工機械和運輸車輛產(chǎn)生的噪聲、揚塵和尾氣采取以下措施：嚴禁夜間施工；限制使用老、舊等噪聲大、尾氣排放多的機械和車輛；運輸車輛限載、限速、加蓋，防止沙石散落等；對施工機械和車輛定期檢修，防止車輛漏油，污染環(huán)境。二、消防（一）編制依據(jù)1.《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16—87修）。3．《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057—94）。（二）消防措施消防工作應貫徹“預防為主，防消結合”的方針。2．所有建筑物均按《建筑設計防火規(guī)范》確定建筑物耐火等級和安全通道，并合理的選擇防雷電設施。4．主次干道按120米間距設置消防栓，高層建筑附近要增設13個消防栓。6．按規(guī)范要求搞好設施的設計與安裝，防止產(chǎn)生火源。8．其它未盡事宜，按國家有關規(guī)定執(zhí)行。2．《工業(yè)企業(yè)設計衛(wèi)生標準》（TJ3679）。4．其它有關的規(guī)范和標準。2．地震時公園、綠地、綜合廣場等為群眾主要疏散和避難場地，城市主次干道要滿足疏散救援，要求道路兩側建筑物高度，以房屋倒塌后，道路中間所留二車道（7米）為標準。4．電氣設計和建設均應按規(guī)程搞好防雷接地，意外情況自動斷電等多項保護措施。6．其它未盡事宜按國家有關規(guī)定執(zhí)行。2．《評價企業(yè)合理利用電技術導則》（GB348583）。4．國家和有關部委相關的法律、法規(guī)和政策。2．根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，采用強制性措施關閉和取消浪費能源、產(chǎn)品質量低下的工藝、設備和產(chǎn)品。4．采用高性能保溫材料，對散熱嚴重的設備和管道按設計規(guī)范要求進行保溫，以減少損失。第七章 組織管理與運行 一、組織機構本項目由某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司組織實施。為了達到預期目標，建議按照實際工作需要設置管理機構。董事會是項目建設的最高決策機構，對項目建設實行全面領導。二、經(jīng)營管理模式萬佳購物中心采取部分出售和出租的模式進行運作和經(jīng)營，某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司對購物中心的綜合服務進行管理；公司堅持“立足市場、探求市場、挖掘市場、適應市場”的市場先行的經(jīng)營廣立理念，不斷深入了解、挖掘消費者的需求，不斷適應、滿足市場、滿足消費者的要求?！皠?chuàng)意、科技、人文、品牌、誠信、共贏”作為某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司的企業(yè)文化核心，充分體現(xiàn)了公司的人文關懷精神和對品牌營銷的重視。一支高素質的管理團隊是公司持續(xù)健康發(fā)展的關鍵因素，公司從一開始就打造一支**精英管理團隊，每年都會招納一定數(shù)量的應屆畢業(yè)大學生，補充公司的后備力量；為了能促進員工的成長，公司內部已形成了一個良好的人才選拔機制，并提供不同程度和不同階段的培訓機會，用以激勵員工不斷進行自我提升，滿足當前競爭和市場的需要。管理人員為公司經(jīng)理2人、會計4人、出納2人、保管2人。對一般的工作人員從當?shù)氐氖Ｓ鄤趧恿χ羞M行招聘，優(yōu)先錄用下崗職工。第八章 投資估算與資金籌措一、固定資產(chǎn)投資估算本項目位于**市康巴什新區(qū)東北區(qū)繁華地段，具有優(yōu)越的市場位置，地產(chǎn)升值潛力巨大，建成后成為康巴什最大的購物中心。新增固定資產(chǎn)投資構成詳見表81。新增固定資產(chǎn)投資估算詳見附表1。新增固定資產(chǎn)投資使用計劃與資金籌措詳見附表2。第九章 財務評價一、項目運營計劃本項目計算期10年，建設期為3年，經(jīng)營期為7年。其中，出租購物中心，預計實現(xiàn)收入3752萬元；出租商鋪，預計實現(xiàn)收入1920萬元； 二、總成本測算。（二）燃動力費以現(xiàn)行價格為基礎計算。（四）基本折舊和攤銷費固定資產(chǎn)中房屋折舊年限按20年計算，機器設備折舊年限按10年計算，殘值率為5％，遞延資產(chǎn)按照5年攤銷。三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配本項目擬通過出租購物中心、商鋪等，第四年（滿負荷經(jīng)營年）預計收入為5672萬元。銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見附表5。在可分配利潤中，盈余公積金提取比例為10%，公益金提取比例為5%。四、項目盈利能力 （一）財務內部收益率稅前 % 稅后 %（二）財務凈現(xiàn)值(Ic＝10%)稅前 稅后 （三）投資回收期（含建設期）稅前 稅后 （四）投資利潤率 %財務現(xiàn)金流量詳見附表7－附表7－2。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時間內還清貸款。（二）社會效益分析由于本項目建設內容中基礎設施是其重點內容，公益性很強，因而有較好的社會經(jīng)濟效益，概括起來主要有：1．萬佳購物中心的建設會促進市區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展依托萬佳購物中心良好的區(qū)位條件和基礎設施，擺脫了原有城區(qū)對城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。因此，萬佳購物中心的建設將會促進城市的發(fā)展，推動康巴什新區(qū)的建設步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支撐。萬佳購物中心建設開發(fā)，可以較好地帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢娙f佳購物中心的建設對國民經(jīng)濟的其它產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了較好的帶動作用，延長了產(chǎn)業(yè)鏈條，具有良好的國民經(jīng)濟效益。在開發(fā)建設過程中，間接投資將會更大。4．萬佳購物中心的建設將會促進城市功能的改善萬佳購物中心建設的合理布局，可使區(qū)內交通秩序井然，有效的預防和減少交通事故，使區(qū)內居民及其他人民群眾的人身安全和財產(chǎn)得到較好的保障。5．萬佳購物中心整體上實行市場化運作，必然要建立統(tǒng)一、開放、競爭有序的市場環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟發(fā)展的市場化水平，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展和逐步完善。萬佳購物中心的建設將借鑒國內外先進地區(qū)的成功經(jīng)驗，整體上實行市場化運作，從根本上改變傳統(tǒng)的招商模式，實現(xiàn)對外開放的全面創(chuàng)新。二、敏感性分析本報告分別對固定資產(chǎn)投資、銷售收入、經(jīng)營成本的變化進行敏感性分析。三、其他可預見風險分析（一）開發(fā)規(guī)模過量所謂“過量”是指在房地產(chǎn)領域內，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超過了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購物中心項目處于銷售或出租不暢，價格走低的狀態(tài)。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良影響更大。百貨店和專賣店在經(jīng)營設施和場地面積上的需求也是極不相同的。（三）投資或經(jīng)營者的市場風險在增強第一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場，投資者或經(jīng)營者可從容選擇，使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開始停滯，因而變數(shù)正在增多，風險也在加大。第三，投資者或經(jīng)營者的實踐能力增強，表現(xiàn)為對商業(yè)地產(chǎn)項目識別能力的不斷提升。（四）營銷計劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套由于開發(fā)商缺乏對商業(yè)經(jīng)營的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產(chǎn)項目切合實際，也難以認識和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價值所在。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)