【正文】 好的社會(huì)環(huán)境。項(xiàng)目建成后，經(jīng)濟(jì)效益明顯，該項(xiàng)目是可行的。損益和利潤(rùn)分配詳見附表6。產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅按5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加分別為7%、3%。（三）工資及福利費(fèi)本項(xiàng)目技術(shù)人員和管理人員共計(jì)60人。第4年開始正式運(yùn)營(yíng)，第4年達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行年，滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入總額為5672萬元。三、新增固定資產(chǎn)資金來源與籌措，資金來源為企業(yè)自籌。根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求。專業(yè)技術(shù)人員招聘的辦法是通過考核、大幅度試用等措施，把那些熟悉商貿(mào)、中央空調(diào)、管道維修等專業(yè)知識(shí)豐富、有著本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)和懂技術(shù)的優(yōu)秀人才吸引到本項(xiàng)目中來，并通過靈活的用人機(jī)制，從優(yōu)的工薪待遇，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)人才的吸引力，對(duì)特殊人才實(shí)行特殊待遇。伴隨著時(shí)代的前進(jìn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)轉(zhuǎn)為品牌的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)有著高美譽(yù)度的品牌不僅僅代表著數(shù)千萬、數(shù)億元的隱性價(jià)值，更是對(duì)一個(gè)公司、對(duì)一個(gè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的肯定?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)萬佳購(gòu)物中心具體的施工建設(shè)及日常管理工作。項(xiàng)目啟動(dòng)后，按照項(xiàng)目建設(shè)的宗旨和目標(biāo)來逐步實(shí)施。3．堅(jiān)決杜絕借用投資為名，將外地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)工藝、技術(shù)、設(shè)備落后，產(chǎn)品能耗高、污染嚴(yán)重的二手貨、三手貨進(jìn)入萬佳購(gòu)物中心。3．《評(píng)價(jià)企業(yè)合理利用熱技術(shù)導(dǎo)則》（GB348683）。5．根據(jù)企業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)有毒有害物濃度進(jìn)行定期檢測(cè)和超標(biāo)報(bào)警系統(tǒng)，并按規(guī)定配備必需的勞動(dòng)保護(hù)用品。（二）安全措施1．地區(qū)建筑物設(shè)計(jì)和建設(shè)按地震烈度8度設(shè)防，萬佳購(gòu)物中心按7度設(shè)防。三、安全（一）編制依據(jù) 1．《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》（勞動(dòng)部3號(hào)令）。5．各建筑物均應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)，選擇和配備一定數(shù)量的滅火器，并定期檢查確保使用的可靠性。1．加強(qiáng)消防水源建設(shè)，萬佳購(gòu)物中心內(nèi)建設(shè)消防水源系統(tǒng)，必要時(shí)應(yīng)建設(shè)一座消防專用蓄水池和建筑物內(nèi)外消防水系統(tǒng)。2.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ140—90）。4．對(duì)于含有有害化學(xué)物質(zhì)、放射性物質(zhì)、病毒污染物質(zhì)等的垃圾、污水進(jìn)行預(yù)處理后，方可排入城市排污管道。隨著城市現(xiàn)代化水平的提高，垃圾成分的改變，垃圾處理由衛(wèi)生填埋法逐步改為堆肥法，實(shí)現(xiàn)再生資源的綜合利用。3．項(xiàng)目施工期產(chǎn)生的垃圾。3．《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》。四、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容1．總用地面積（畝）：土地取得費(fèi)（萬元）：2．總建筑面積（平方米）： 地上建筑面積（平方米）： 公建面積（平方米）：3．建筑物數(shù)量 數(shù)量（棟）：13層高（米）： 層數(shù)（層）：34．主要技術(shù)指標(biāo)容積率：建筑密度：%綠化率：%停車位：123停車率： %第六章 環(huán)保、消防、安全與節(jié)能影響評(píng)價(jià)一、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家環(huán)境保護(hù)法，堅(jiān)持環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，努力改善生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益并重的原則。這種種植結(jié)構(gòu)可創(chuàng)造最佳生態(tài)效益,既節(jié)省土地,又在環(huán)境生態(tài)效益上產(chǎn)生最佳效果。本項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì)對(duì)樹種選擇遵循“因地制宜、適地適樹”的原則。6．道路電信工程本工程電信管線采用多孔水泥管，管道縱坡與道路縱坡一致，管道敷土不小于600mm，電信過路管采用鋼管，管縫用中砂填充。變壓器為中性點(diǎn)直接接地系統(tǒng)5．道路電力外線工程電力電纜線路設(shè)于道路東側(cè)人行道下面，采用電纜溝敷設(shè)方式，電纜溝內(nèi)孔尺寸為寬深12001000mm，電纜溝縱坡與道路縱坡一致，電纜溝敷土不小于300mm。大樓路燈照明采用單桿雙挑（燈桿高度為9米，燈具功率為250W＋175W），道路兩側(cè)對(duì)應(yīng)布置，燈桿采用熱鍍鋅鋼燈桿，燈桿間距為35米左右。（4）變配電方案在每條道路中段道路外側(cè)設(shè)一體化組合戶外箱式變電站，變壓器外殼與箱變?yōu)橥幌潴w，變壓器采用自然風(fēng)冷，散熱片在箱體外，箱體結(jié)構(gòu)緊湊防腐防塵。（六）電力、照明、電信工程1．電力（1）設(shè)計(jì)原則依據(jù)《城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GJJ4591，電纜敷設(shè)運(yùn)行規(guī)程，設(shè)計(jì)采用新技術(shù)和新型電氣材料使用電更安全可靠。石油瀝青玻璃布絕緣防腐機(jī)械物理性能比較差，使用壽命短，有毒作業(yè)，污染環(huán)境。3．管材及防腐（1）管材目前，我國(guó)天然氣輸送管線經(jīng)常使用的材質(zhì)有以下幾種：螺旋雙面縫埋弧焊接鋼管、熱鍍鋅水煤氣鋼管、鑄鐵管、PE管等，這幾種管材在我國(guó)生產(chǎn)的歷史比較長(zhǎng)。（3）在低溫條件下也具有良好的耐腐蝕和耐沖擊性，可直接掩埋如凍土層。管道公稱直徑≤200mm，采用無縫鋼管，材質(zhì)為20號(hào)鋼（2）管道附件熱水管網(wǎng)上的關(guān)斷閥門，耐溫≥150℃的金屬硬密封三偏心蝶閥，閥門與管道采用焊接連接，直埋熱水管道上的補(bǔ)償器均采用全埋防腐型直埋波紋補(bǔ)償器，以減少補(bǔ)償器檢查井的設(shè)置，節(jié)省占地和投資，管道的彎頭、三通、變徑管采用等材、等徑的標(biāo)準(zhǔn)熱壓彎頭和標(biāo)準(zhǔn)三通，彎頭彎曲半徑R＝，三通為加強(qiáng)三通。（5）科學(xué)設(shè)計(jì)、合理布局節(jié)約用地和合理用地，提高其經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益。（4）供熱參數(shù)及熱負(fù)荷指標(biāo)供熱參數(shù)：供水溫度：95℃ 回水溫度：70℃ 設(shè)計(jì)壓力：熱負(fù)荷指標(biāo)： 居住建筑：80W/m22．供熱設(shè)計(jì)原則（1）堅(jiān)持熱力規(guī)劃的原則，以適應(yīng)不同附段的不同項(xiàng)目的采暖需求。玻璃鋼夾砂管玻璃鋼夾砂管具有耐腐蝕、耐熱、抗凍性好、輕質(zhì)高強(qiáng)、摩阻力小、運(yùn)輸安裝方便、壽命長(zhǎng)等諸多優(yōu)點(diǎn)，但單價(jià)高，尤其是大管徑管道單價(jià)高于鋼筋硂管幾倍，估常用作承壓供水管道?；炷凉芎弯摻罨炷凉茈m具有抵抗酸、堿蝕性及抗?jié)B性能稍差、管節(jié)短、接頭多、施工相對(duì)復(fù)雜的缺點(diǎn)，但結(jié)合工程實(shí)際，該種管材的性能價(jià)格比優(yōu)點(diǎn)更為突出。（5）污水管道管材的選用排水管渠必須具有足夠的強(qiáng)度，以承受外部的荷載和內(nèi)部的水壓，外部荷載包括土壤的重量－靜荷載，以及由于車輛運(yùn)行所造成的動(dòng)荷載，壓力管及倒虹管一般要考慮內(nèi)部水壓。（2）管道水力計(jì)算Qmax＝Qs（5）污水管網(wǎng)的設(shè)置，盡量采用自流形式。1．污水管道設(shè)計(jì)原則（1）污水管道按近期規(guī)劃服務(wù)面積布置，水量規(guī)模按遠(yuǎn)期規(guī)模設(shè)計(jì)，并充分考慮實(shí)際污水量的增長(zhǎng)情況。在管線的最低點(diǎn)設(shè)置排水閥級(jí)閥井門。根據(jù)供水工程的實(shí)際情況及本工程各管道壓力計(jì)算結(jié)果，在保證供水安全的前提條件下，選用國(guó)家大力推廣使用的新型、節(jié)能、綜合造價(jià)低的管材即高密度的UPVC管。（3）給水管線豎向高程設(shè)計(jì)給水管線的豎向高程設(shè)計(jì)的原則是使本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的供水量的水量，水壓要求最大限度的得到滿足，且管道敷土厚度最小。（2）管道水力計(jì)算Qmax=Qs（3）盡量利用現(xiàn)有地形條件鋪設(shè)管道，使其敷設(shè)在冰凍線以下，并盡量避免穿越障礙物。9．配備電子顯示屏幕，隨時(shí)發(fā)布有關(guān)信息。5．各功能區(qū)標(biāo)識(shí)清晰醒目，使用漢字要用簡(jiǎn)體字，設(shè)計(jì)制作規(guī)范。（三）服務(wù)管理1．服務(wù)性收費(fèi)符合國(guó)家價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定。20．配備應(yīng)急突發(fā)事件預(yù)案，保證可以迅速啟動(dòng)。16．配備專職保安人員。12．定期檢查并維護(hù)電路、用電設(shè)施，做好檢查記錄。8．設(shè)立火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，并定期演練，保持隨時(shí)啟動(dòng)和安全有效運(yùn)轉(zhuǎn)。4．對(duì)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)人員、管理人員、工作人員（包括營(yíng)業(yè)員）定期進(jìn)行消防知識(shí)和技能培訓(xùn)，并掌握滅火器材使用方法，做好培訓(xùn)記錄。（二）消防安全管理1．建筑嚴(yán)格按照GBJ 16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核和驗(yàn)收。10．建筑物根據(jù)實(shí)際情況設(shè)有人行自動(dòng)扶梯、垂直升降電梯、貨用電梯。8．按照要求設(shè)有防汛排水、通風(fēng)、防塵等設(shè)施。5．萬佳購(gòu)物中心的主體建筑為正式建筑，嚴(yán)格按照J(rèn)GJ 48商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求設(shè)計(jì)建設(shè)。（一）購(gòu)物中心環(huán)境1．萬佳購(gòu)物中心位于**市康巴什新區(qū)東北區(qū)，交通便利，易達(dá)性好。成立項(xiàng)目管理小組，負(fù)責(zé)萬佳購(gòu)物中心內(nèi)一切建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理事務(wù)。（二）建設(shè)期限本項(xiàng)目建設(shè)期限為3年。
第五章 項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模及建設(shè)方案一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和期限（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模**市康巴什新區(qū)東北區(qū)（阿布亥街南段東、東康南街西、康阿北路南、康阿中路北。市委、市政府就意味著一個(gè)城市的心臟，它的遷移可以帶動(dòng)整個(gè)城市及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，因此新區(qū)的城市未來前景是光明的。將所有管線布局在道路兩側(cè)，全部下地，一次到位，并為遠(yuǎn)期發(fā)展預(yù)留有余量和空間。行政辦公區(qū)圍繞占地6公頃的市政中心廣場(chǎng)，呈“品”字型分布，背靠森林公園，俯瞰未來城市全景，具有良好的自然環(huán)境。重點(diǎn)發(fā)展以天然氣化工為主的化工業(yè)、農(nóng)畜產(chǎn)品及食品加工業(yè)、機(jī)械制造加工業(yè)、生物制藥業(yè)、新型建材加工業(yè)等產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，禁止污染環(huán)境項(xiàng)目入?yún)^(qū)。水面有桃力廟海子、候家海子等湖泊和小型水庫(kù)。降水保證率低，年度變化大，～，并由東至西逐漸減少，又多集中在8兩月，有時(shí)降雨強(qiáng)度大，東部易造成山洪，西部易造成內(nèi)澇，(1961年)。東部地區(qū)多年平均氣溫，℃，一月平均氣溫－11℃，極端最低氣溫－29，8℃，℃，極端最高氣溫35℃；℃，℃，℃，℃，℃。二、建設(shè)條件（一）自然條件1．地形地貌
康巴什新區(qū)地處**高原中東部，地勢(shì)西高東低，可分為東西兩個(gè)區(qū)域，東部為丘陵溝壑區(qū)，海拔高度1269～；西部為波狀高原區(qū)，地勢(shì)較為平緩，西、北、東三面略高，中南部較低，近似盆地。物管優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目將聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任項(xiàng)目物業(yè)顧問，在**率先引進(jìn)高尚、安全、周到、舒適的服務(wù)型管理，并承諾不以贏利為目的，建立與城市發(fā)展的管理需求相適應(yīng)的物管樣板。購(gòu)物中心低密度、大而全的公用空間和主體綠化構(gòu)成了萬佳購(gòu)物中心的多重景觀效果，完全具備了花園購(gòu)物、休閑購(gòu)物、旅游購(gòu)物的特征。項(xiàng)目總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒適性，各組團(tuán)功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其它特征表達(dá)各自優(yōu)勢(shì)，動(dòng)靜、疏密分布合理，人文氣息隨處可尋，更體現(xiàn)了建設(shè)品位的優(yōu)勢(shì)。缺乏高檔、集中成片的商業(yè)區(qū)，而康巴什新區(qū)缺乏商業(yè)設(shè)施，缺少核心購(gòu)物中心和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，正是這種充滿缺陷的現(xiàn)狀為本項(xiàng)目建設(shè)城市購(gòu)物中心提供了必要條件。本土資源優(yōu)勢(shì)來**市打工的人員是本市第一大人力資源和消費(fèi)市場(chǎng)資源，隨著**市日新月異的發(fā)展，城市吸引力逐步增強(qiáng)，城市人口增長(zhǎng)速度也將逐步擴(kuò)大，消費(fèi)需求將進(jìn)一步增強(qiáng)。第三章 市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析（一）商業(yè)布局現(xiàn)狀分析目前**的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀況，全市80%以上的道路兩旁都有與住宅混建或?qū)ｉT建設(shè)的簡(jiǎn)易商業(yè)店鋪，但也形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)，主要是民生廣場(chǎng)和大興購(gòu)物公園商業(yè)區(qū)以及**購(gòu)物中心和每天百貨為中心，伊金霍洛街、達(dá)拉特南路為經(jīng)絡(luò)的購(gòu)物中心區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口的增加，**市目前的商業(yè)、休閑場(chǎng)所從數(shù)量、規(guī)模、檔次上來看已不能滿足需要。近年來**市的經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模發(fā)展速度加快，商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)有了明顯進(jìn)步，但與周邊同類城市相比相對(duì)滯后。全市城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯加快，形成了汽車、住宅、日常消費(fèi)品等相關(guān)產(chǎn)品為主的消費(fèi)熱點(diǎn)，農(nóng)牧民生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，由解決溫飽為主向追求品質(zhì)轉(zhuǎn)變，同時(shí)耐用消費(fèi)品占有數(shù)量明顯增加。2006年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到800億元，綜合實(shí)力顯著提升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，人民生活明顯改善。隨著**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市建設(shè)步伐不斷加快。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景**市地處蒙中經(jīng)濟(jì)區(qū)，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最重要的“呼和浩特—包頭—烏?！碑a(chǎn)業(yè)帶與連通我國(guó)中西部的沿神華鐵路產(chǎn)業(yè)的T字型結(jié)合部。建筑設(shè)計(jì)上盡量選用新技術(shù)、新工藝、新材料，既要經(jīng)濟(jì)適用，又要與現(xiàn)有城市風(fēng)格和諧統(tǒng)一，達(dá)到使用價(jià)值和觀賞價(jià)值的有機(jī)結(jié)合，為城市建設(shè)增加新的景觀。萬佳購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)和管理，要堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，要把萬佳購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為康巴什新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案實(shí)用性和操作性較強(qiáng)，技術(shù)先進(jìn)可靠，組織管理措施得當(dāng)，示范帶動(dòng)作用大，服務(wù)范圍廣闊，市場(chǎng)前景看好，具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，可以實(shí)現(xiàn)良好的生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益說明該項(xiàng)目是可行的。展望未來，公司前景遼闊，我們將為打造一個(gè)和諧社會(huì)、一流品牌房地產(chǎn)開發(fā)公司形象而努力奮斗！核心理念：和諧企業(yè)創(chuàng)建和諧社會(huì)！企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、拼搏、高效、創(chuàng)新！經(jīng)營(yíng)理念：服務(wù)城市，建設(shè)家園，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，攜手共贏！ 三、綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的建設(shè)符合**市城市建設(shè)發(fā)展方向，對(duì)于推動(dòng)**市“一市三區(qū)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，具有重要的促進(jìn)作用。（七）投資總