【導(dǎo)讀】漢中市簡稱“漢”，美譽(yù)“漢家發(fā)祥地，中華聚寶盆”。低，中部是漢中盆地。城固、寧強(qiáng)、洋縣、佛坪、略陽10個縣，總面積27246平方千米，漢中是國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、國家生。態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)地區(qū)、全國雙擁模范城。漢中主產(chǎn)水稻、小麥，有。大熊貓、金絲猴、羚牛等珍稀動物，洋縣為國家稀有動物保護(hù)區(qū)。止2021年第九批），國家森林公園4個。是中國著名的糧倉，也承載著漢中絕大多數(shù)的人口。暑，并因此造就了物種的多樣性?！皾h中的森林覆蓋率為52%，林草。的植被率達(dá)60%，這在全國也是不多見的。等567條河流，是國家‘南水北調(diào)’中線工程的水源地。漢中的文明水平、生活質(zhì)量以及現(xiàn)代化水平，讓漢中古城更具品味！是為“川峽四路”，簡稱“四川”。元代蒙古軍占漢中，為了切斷漢中地區(qū)與成都地區(qū)的。在歷史地理學(xué)、政治地理學(xué)案例中，漢中是一個典型的行政區(qū)。老、醫(yī)療、失業(yè)、新型農(nóng)村合作醫(yī)療、新農(nóng)保等保險制度普遍實(shí)施，

　　

【正文】 險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。 （四）技術(shù)風(fēng)險 技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失，包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計(jì)變動或計(jì)算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險 、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。 （五）社會風(fēng)險 社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化而產(chǎn)生的影響，從而給投資者帶來損失的可能性。社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。 （六）內(nèi)部決策和管理風(fēng)險 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險等。 投資風(fēng)險的控制 47 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。 房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險的方式包括三項(xiàng)措施： （一）通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險 開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法是盡快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法，確定發(fā)包方和承包方的合同關(guān)系，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)商簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 （二）通過市場調(diào) 查來降低風(fēng)險 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。 （三）通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。 48 第十二章 經(jīng)濟(jì)評價及互適性分析 、經(jīng)濟(jì)評價 本項(xiàng)目屬社會公益事業(yè)，不以盈利為目的，不計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期。主要收入為政府正常撥款，投資及投資估算符合發(fā)改辦就業(yè)【 2021】 761 號。本項(xiàng)目為非營利性項(xiàng)目，可享受免征營業(yè)稅及所得稅的稅收政策。 、社會效益估算及互適性分析 （一）項(xiàng)目建設(shè)能體現(xiàn)建設(shè)和諧社會的要求 項(xiàng)目建成后，將能很好體現(xiàn)政府以人為本和全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀理念，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會和人的全面發(fā)展，對促進(jìn)社 49 會就業(yè)、完善社會保障、加強(qiáng)社會管理、實(shí)現(xiàn)社會和諧具有十分重要的意 義。 （二）項(xiàng)目建設(shè)能增強(qiáng)政府就業(yè)服務(wù)能力 項(xiàng)目建成后，能體現(xiàn)政府貫徹落實(shí)中央就業(yè)、再就業(yè)會議精神，能引導(dǎo)人力資源供需直接見面實(shí)現(xiàn)雙向選擇，有助于實(shí)現(xiàn)“勞動者自主擇業(yè)、市場調(diào)節(jié)就業(yè)、政府促進(jìn)就業(yè)”的方針，促進(jìn)城鄉(xiāng)新增勞動力就業(yè)、下崗職工再就業(yè)、農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)，具有十分明顯的社會效益。 （三）項(xiàng)目建設(shè)能增強(qiáng)農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)的能力 項(xiàng)目建成后，通過市場配備的技能培訓(xùn)職能，有助于加快實(shí)施陜西省委、省政府提出的“創(chuàng)業(yè)素質(zhì)工程”和“萬名農(nóng)民素質(zhì)工程”，有助于充分發(fā)揮全縣人力資源優(yōu)勢，推動人才與社會、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 （四） 項(xiàng)目建設(shè)能提供更為優(yōu)良的就業(yè)服務(wù)平臺 項(xiàng)目建成后，可以為企業(yè)和私營業(yè)主等用人單位提供良好的招聘平臺，有助于其提高招聘效率，同時也為工程技術(shù)人員、城鄉(xiāng)新增就業(yè)人員尤其是城市下崗人員和農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員，提供良好的應(yīng)聘場所，順民意，得民心，有助于保護(hù)人民群眾的利益。 （五）項(xiàng)目建設(shè)能提高人力資源交流的效率 項(xiàng)目建成后，原有分處兩地的勞動力市場和人才市場可以合二為一，將產(chǎn)生較好的整合效益。兩個市場合并后，可以共享部分公共設(shè)施，這包括交流大廳、洽談室、培訓(xùn)教室等，使設(shè)施的利用效率大大 50 增加；兩個市場集中到一起后，可以方 便求職人員和招聘單位辦事，避免出現(xiàn)辦理部分手續(xù)兩頭跑的局面。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)具有較好的社會效益和互適性。 第十三章 工程招標(biāo)投標(biāo) 招標(biāo)投標(biāo)依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會第九號令，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告需增加招標(biāo)內(nèi)容，并作為可行性研究報(bào)告附件與可行性研究報(bào)告一同送交項(xiàng)目審批部門審批。 在工程項(xiàng)目建設(shè)的執(zhí)行階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是保證按照競爭的條件來采購工程的一種方式。通過項(xiàng)目法人與承包方簽訂明 51 確雙方權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)合同，將工程項(xiàng)目的實(shí)施過程納入了法制 化管理。 發(fā)包方式 招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行等全部內(nèi)容。前者稱為工程項(xiàng)目的建設(shè)全過程總承包，簡稱總承包；后者稱為單項(xiàng)工作內(nèi)容承包。 一般通過招標(biāo)選擇總承包方，再由他去組織各階段的實(shí)施工作。一般來說，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點(diǎn)、實(shí)施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實(shí)施，因此承包價格要比單項(xiàng)工作內(nèi)容招標(biāo)花費(fèi)的投資要高。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對項(xiàng)目建設(shè)過程中的管理能力較差的中小型 工程項(xiàng)目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過程中的管理，只是對項(xiàng)目的建設(shè)過程進(jìn)行較宏觀的監(jiān)督和控制。 單項(xiàng)工作內(nèi)容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內(nèi)容復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目，業(yè)主將需要實(shí)施的全部工作內(nèi)容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內(nèi)容進(jìn)行分別招標(biāo)，分別發(fā)包給不同性質(zhì)的承包商。由于工作內(nèi)容的單一化，可以吸引更多有資格的投標(biāo)人參加投標(biāo)，有助于業(yè)主取得有競爭性價格的合同而節(jié)約投資。另外，業(yè)主直接參與各個階段的實(shí)施管理，可以保障項(xiàng)目的建設(shè)順利實(shí)施。當(dāng)然，這也同時要求業(yè)主有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力。 52 何種發(fā)包方式最適合項(xiàng)目的目 標(biāo)，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和復(fù)雜程度，投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。由于本項(xiàng)目內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式較為合適。 招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)兩大類型。 招標(biāo)方式 一、公開招標(biāo) 公開招標(biāo)又稱無限競爭性招標(biāo)。是指招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)公告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合招標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標(biāo)。 公開招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是，業(yè)主可以在較廣泛的范圍內(nèi)選擇承包商實(shí)施單位投資，投資競爭激烈，因此有利于將工程項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)交予可靠的承 包商實(shí)施，并取的有競爭性的報(bào)價。但其缺點(diǎn)是，由于申請投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)時間長、費(fèi)用高。因此通常大型工程項(xiàng)目的施工采用公開招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位，尤其是使用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際金融機(jī)構(gòu)貸款建設(shè)的工程項(xiàng)目，都必須按照規(guī)定通過國際或國內(nèi)公開招標(biāo)方式選擇承包商。 二、邀請招標(biāo) 邀請招標(biāo)亦稱有限競爭性招標(biāo)，是指業(yè)主向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的單位發(fā)出邀請函，將投標(biāo)工程的情況、工作范圍和實(shí)施條件等做出簡要說明，請他們參加投標(biāo)競爭，被邀請 53 單位同 意參加投標(biāo)后，從招標(biāo)單位獲取招標(biāo)文件，并按規(guī)定進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價。 邀請投標(biāo)對象是項(xiàng)目法人對資質(zhì)榮譽(yù)、技術(shù)水平、過去承擔(dān)過類似工程的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、管理能力等方面比較了解，信任有能力完成所委托任務(wù)的單位。為了鼓勵投標(biāo)的競爭，邀請對象的數(shù)目不少于三家為宜，與公開招標(biāo)相比，邀請招標(biāo)優(yōu)點(diǎn)是簡化了招標(biāo)程序，不需要發(fā)布招標(biāo)公告和設(shè)置資格預(yù)審程序，因此可節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用和縮短招標(biāo)時間 而且對于招標(biāo)人以往的業(yè)績和履約能 力比較了解，減少了合同履行過程中承包工程違約的風(fēng)險。盡管不設(shè)置資格預(yù)審程序，為了體現(xiàn)投資人在投標(biāo)書內(nèi)表明其資質(zhì)能力的有關(guān)證明材料，作為評標(biāo)時的評審內(nèi)容之一，邀請招標(biāo)的缺點(diǎn)是，投標(biāo)競爭的激烈程度相對較差，有可能提高中標(biāo)的合同價。外在要求對象中也有可能排除了某些在技術(shù)上或報(bào)價能力上有競爭實(shí)力的實(shí)施單位。 鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，擬采用單項(xiàng)工作內(nèi)容公開招標(biāo)方式。具體說明如下： 勘察設(shè)計(jì)：由于城市房屋建筑工程的專業(yè)性較強(qiáng)，需要有專門技術(shù)能力才能圓滿完成工作，因此，這部分工程擬采用直接委托的組織方式。 施工、監(jiān)理、主要材料 及設(shè)備：采用公開招標(biāo)方式，這樣業(yè)主能取得有競爭力的合同。 招標(biāo)組織形式 54 招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)。不具備招標(biāo)條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項(xiàng)目業(yè)主確需自行招標(biāo)時，需要按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行方法》（國家發(fā)展計(jì)劃委員會令第五號）的規(guī)定向項(xiàng)目審批部門報(bào)送書面材料，經(jīng)批準(zhǔn)后方可自行招標(biāo)。 招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)內(nèi) 容 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采 取招 標(biāo)方 式 備注 全部招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請 招標(biāo) 55 勘察 √ √ √ 設(shè)計(jì) √ √ 建筑工 程 √ √ √ 安裝工 程 √ √ √ 設(shè) 備 √ √ √ 第十四章 結(jié)論與建議 （一）項(xiàng)目建設(shè)是必要的 本項(xiàng)目建設(shè)是運(yùn)用市場機(jī)制調(diào)節(jié)勞動力供求關(guān)系，合理引導(dǎo)勞動者的流動，為規(guī)模不斷擴(kuò)大的人才、勞動力交流提供充足的窨和先進(jìn) 56 的硬件設(shè)施，有利于提高人力資源市場科學(xué)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的水平， 完善鳳縣的公共就業(yè)服務(wù)體系和交易平臺，掌握全縣勞動力和人才的供需全貌，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供充足的人才勞動力要素支撐。因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。 （二）選址合理，建設(shè)條件具備 本項(xiàng)目選址于鳳縣城關(guān)鎮(zhèn)雙石鋪鎮(zhèn)和 4 個人員居住較多的鎮(zhèn)區(qū)，占地面積約 8 畝。項(xiàng)目選址符合《鳳縣城市總體規(guī)劃》和《鳳縣土地利用總體規(guī)劃》。建設(shè)用地周邊的交通、供水、供電等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，可為本項(xiàng)目的建設(shè)提供良好的基礎(chǔ)和保障。 （三）項(xiàng)目定位合理、建設(shè)方案可行 本項(xiàng)目規(guī)劃有職業(yè)介紹、職業(yè)指導(dǎo)、人才招聘、人事勞動事務(wù)代理、就業(yè)訓(xùn)練、技能鑒定、檔 案資料管理、網(wǎng)上辦事和信息發(fā)布處理等多種功能，同時具備舉辦各類大型勞務(wù)人才交流會的能力。本項(xiàng)目功能設(shè)置合理，建設(shè)規(guī)模適中，建設(shè)方案可行。 （四）項(xiàng)目具有顯著社會效益 本項(xiàng)目有利于勞動力的合理配置和充分利用，是政府促進(jìn)就業(yè)的有效途徑；有利于保障社會安全和穩(wěn)定，增加就業(yè)渠道，讓更多的人安居樂業(yè)；有利于改善就業(yè)環(huán)境、提高勞動者素質(zhì)。是促進(jìn)鳳縣社會經(jīng)濟(jì)快速、協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)的重要措施。因此，項(xiàng)目社會效益顯著。 （五）建議 57 本項(xiàng)目是政府投資項(xiàng)目，土地和資金的落實(shí)是項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵因素。因此，建議政府有 關(guān)部門在資金、土地、政策等方面能給予大力支持和幫助，確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利實(shí)施， 早日建成使用，以實(shí)現(xiàn)其社會效益。 建議項(xiàng)目建設(shè)單位認(rèn)真做好項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，加緊辦理相關(guān)手續(xù)，做好各項(xiàng)組織管理工作，加快工程進(jìn)度。 建議建設(shè)單位在下階段工作中，要重視設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備采購等的招標(biāo)比選，滿足建筑的智能化、節(jié)能等要求，并根據(jù)實(shí)際情況合理安排建設(shè)資金的使用。